1、一级土地开发整理一、综述卜 i i -fe ik b I- I- 1 1 1 1 .-二、土 地一级开发定义工J1、土地一级开发项目的流程V V 1 1 4 B B A四、土地一级开 B i 1 Bi r a d:发模式1 *ifi-isa- 4 B fi|i|iii*p|ig.fiigai團！ q V ! n ta a ；ti五、核心观点* 1 1 4 F 1 B 4 B I- 1 1 1 1 4 I- B I- 根据2010年9月10日国土资源部关于开展“两整治一改革”.专项行动工作任务及责任分工的通知要求， 2011年4月份开始,中国土地一级开发必须采取企业主导模式， 而不是以前的国资背
2、景的土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示， 2010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2009年增长69.8%。而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示， 2009年土地开发成本大约占到土地出让总价款的 60%左右。目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承包模式以北京市为代表，如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的，规定利润不超过土地开发成本的 8%，这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。二上土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分， 企
3、业和政府采.取分成的模式，分成比例大多采取企业 70%政府30%，也有6:4或者5:5的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高达- mM n l-CiaPliaiaVVI l-fliaPliaiiiaVVI 1 i !i B 1 i n 11-Sikiil-aBiiBil- 3 ( ss r i ra i w I !l l-Sikiil-aiiiail-a i l-Sikiil-aBiiai*-tB B B3 tl tB tB B B3 tl -b n r r h r i -b n r r h V 贝丿目 1 i iiiBhaa-iaa-ll-Sikiil-aiiiai*-tB B
4、 B3 tl II IB IB ! 1 1 4 A ii h I- it m I- 1 1 Ii naa n ana 1 tB B IB a I- 1 1 B 4 ifc 1 i （2）、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求；R I- P l d 4 B 1(3)、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费;FM* r ! S I ! ! f ! S r I I S! B f ! S r I I S! Ba a j d b. l a aj d j.b.1 厶 亠 b k l a a ! B 1 a y . 、* ! ! B !B ! a /( 4).、纳入市土地储备库。：、.一 .； 一:-工四
5、、中国土地一级开发模式一览 -:B ： ! ！ivniiraanari liraanarriiw上- ;工 从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及-m 1Ri-9a-iH*i-i I I aiiiiaiarri ivver:：-:工分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有 -:faiinaaimi ! fiaaaidii iliaBiiJassi ajaKBi 明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再 -BflBIlaaBI |IB BII 1（ ! B一做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在 -i a a-i9*
6、i-i l anHterB anamri ivvar:- :工二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧 :i BilBBBli ! ！ 城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅 一 gigiiaBaig gia giiaaaigjiBiapp:上匚工匚工；:二等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地工二ti naa n Ban ! / / / a u ta a n ti I !* I ieraasair I lFI IBtiaS-l Fl 14bi; ! in fin i nna a a . . . . . 单独立项基建类项目。 Ii
7、naBfafifiaBaii fc n n it ipf. giiam*| giiaMM； |iBiapp根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程， 当前土地一级开!1（|；|日.|！ ； 日:-:发的开发模式主要有五种： :i i-aiii-aaiai-i r I- i i -I a ii ! ir i ri ： n a. / 第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自一 idn ! ii ii i !f）ig3giiaaf|i| gig:行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入， 缺点是政府hl；aB-iriil!l-l I B-iriilia i I B4hl! 收
8、益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。尽管 a mi-i-aiiiii-aaiaa-i fi I i a- i -I a man d t m n ii ta v a国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一一ei-aa-iHii-1-i I i aiiiiiiinaaiiB BaaBi ii ii i n !BFaiifSVI ! 甲 HP:级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这biaaBBidii ira fiaaaidii i BiaBii.7. / 11 -9 P F !:是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白
9、 的。第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成:立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府 需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开:发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同， 在实际操作中又衍-【生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式， 实际上 一相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移， 即政府将生地出【让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商， 另.一种叫生地出让-熟地回购，即一级开发成熟后再由政府收储统一上 市。在政府与一级开发商的分利办法上有固
10、定收益、溢价分成、固定I.【收益+溢价分成及完全市场操作等几种，在近期的惠州市政府与中信.深圳集团一级开发合作中，政府作出了土地增值收益全部归中信的承.诺。第四，新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营,工工好处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。第五，借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府:容易陷入被动。中国城市土地整理与房地产行业发展工工随着我国耕地保护形势日益严峻,对一土地实行紧缩政策将是我国.今后长期坚持的策略。这必然使依靠土地生存的房地产业面临着地荒；I o 1 / d 4 ii I ii* a r
11、ry* ttzj 页眉.叫 I I 4 ii It问题。但房地产业又是关系国民生计的支柱产业。因此，为保持房地:/产业平稳、协调发展，国家又必须为房地产行业提供一定发展空间，:；:在增量受到限制的情况下必须在存量土地上做文章。工】而土地整理作为:落实规划和调节土地关系的重要手段，,通过城市土地整理可以把城市:! v i i * iii i i x h房地产用地存量挖掘出来，为房地产行业发展提供新的发展机遇。五、核心观点,J工二此次政策调整使得一级土地开发环节分工更细化 ! m 有利于开,?发周期缩短；对于政府来讲，在士地供应环节的调控能力增强，:对于行业来讲，景气不改， I n 9 i i !
12、 /同时将加大存量土地的盘活力度；对于开发商来讲，竞争将提前: 到一级土地开发环节，拿地成本上升；i i 1随着土地成本的上升，一级土地开发利润的丰厚，将促使更多的卜 9 / 11 p h m V/i ii I a ii房地产企业参与到一级土地开发环节，凭借一级开发的先入优势获得二级开发权，一级土地开发的市场化程度将提高。J工 情况下,带来开发商拿地成本的上升，但上升幅度，要视政策的一.执行力度和具体实施办法而定，同时由于开发商转嫁成本能力较.页眉. I I 4 ii It强，因此对行业的影响不大。另外，进行一级土地开发要求开发:商具备一级资质，这将进一步提高开发实力强的开发商，促进行I业集中度的提高。二7.此次政策调整；将有利于提高土地储备丰富，尤其是先期拿地成本较低的开发商的竞争优势；另外，对于利润已经确定但n a a ta a a ta ta a a u : n a a 未结算的项目影响较小工二只是收取少量整理收集费用;h I I A 匚注. 请，；.kiii-ii-ihv-i-i I a-iFi-aa-igv-:注：范文素材和资料部分来自网络;:预览后才下载，期待你的好评与关注）
