1、项目可行性分析报告dco*展业基地项目价值分析报告2010年3月目 录第一章 项目概况 3一项目一般情况 3*工业地产 新的盈利模式 3三宏观大势分析 4四*市概况 5五*市概况 6六*市迎来了发展大好机遇 7第*章 项目价值分析 8一项目选址珠三角与内地连接的经济走廊 8*项目交通困局即日打破 立体化交通网络 全球市场无缝链接 9三总体规划与产业定位 10四项目经济指标 11五*外城（*）*展业基地运营模式 12六项目整体报价 16第一章 项目概况一项目一般情况*展业基地位于*市*镇，项目总规划面积28平方公里，首期开发面积2平方公里，以承接国际、国内高新技术、先进制造业等产业转移为主；接收
2、珠三角乃至长三角基础产业升级与转移为辅，打造成为产业链完整，配套完善、服务业齐全、产业聚集发展的大型国家级产业园区。*外城（*）*展业基地，是以*展业为主体的开放性、综合性的工业新城，为所有具有产业扩张和升级需求的企业，创造一个拓展事业的平台。为*走出*，发展*，再造一块省外*的展业平台；打造*、*两省资源共享与整合，产业升级与转型的平台。创造性落实*省的“双转移”战略，推动*产业升级与转型，打造*产业升级的引擎。计划用十年时间，建设一座“功能齐全、产业结构合理、环境优美、生态和谐、健康宜居”，人口*十万，产值千亿的“*产业新城”。*工业地产 新的盈利模式近来，工业地产渐成热点，国外投资基金大
3、举投资，国内一些开发商也跃跃欲试都对工业地产的未来抱有十足的把握和信心，工业地产已再不单纯指一种物业形式。更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。它的突然受宠，给正处于宏观调控下愁眉紧锁的房地产市场打了一针兴奋剂。伴随着中国经济以每年近10%的速度迅猛增长，全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地，或是扩大现有生产设施。随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越显现自身的投资潜力。任何领域之所以成为投资热点要么是投资回报率高，要么是稳定性好。或者两者兼而有之。从调查的数据看。工业地产的投资回报相对稳定，年投资回报率大约*，好的项目能达到*甚至高达*左右。这一数据虽然
4、较住宅项目动辄*以上的回报率低。但工业地产毕竟不像住宅那样受国家宏观调控影响那么大，而从目前来看，其增长潜力也并不比住宅差。从需求方面来看，当前发达国家正在加快向中国进行产业转移的速度和步伐，中国正在形成“世界制造中心”，而且随着跨国公司继续在中国制造业中大量投资和提升在华投资的技术与结构水平，中国在跨国公司全球生产体系中的地位正在从低技术含量、低附加值的加工组装基地。向产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变。这一趋势无疑为我国工业地产由低层次向较高层次发展提供了良机。三宏观大势分析我国改革开放30周年来，中国的国民经济发生了巨大的变化，其持续增长的速度是史无前例的。*年中国的G
5、DP总量达到3.37万亿美元。超越了德国，列位世界第三位。作为改革开放前沿和祖国南大门的*省，经济发展和外贸额一直位居首位。*年，*全地区生产总值35696亿元，同比增10.1%。*年*全省宏观经济主要数据GDP35696亿元，增长10.1%财政总收入8470亿元，增长9.3%人均GDP37588元（5369美元），增长8.7%人口总2007年常住人口9449万人外贸进出口总额6862亿元，增长8.2%出口总额突破4000亿美元，增长9.4机电产品出口增长12高新技术产品出口增长11.5全社会固定资产11180亿元，增长16.5%规模以上工业单位增加值能耗同比下降8.91%城镇居民收入增长12
6、%农民收入增长14%*年*市GDP宏观经济主要数据GDP757亿元，增长18.2%第一产业完成增加值100亿元，增长6%第*产业完成增加值439亿元，增长26%第三产业完成增加值219亿元，增长11%财政总收入89.1亿元，增长38.3%地方财政一般预算收入37.37亿元，增长34.02%预计在岗职工工资达到2.88万元，增长9%农民人均纯收入4887元，增长14.1%固定资产投资707亿元，增长46.3%引进项目463个，计划投资金额756亿元，增长38.9%1-11月实际利用外资4.6亿美元，增长37.2%四*市概况*市是*省辖地域最大的地级市。1988年1月7日经国务院批准设立*地级市，
7、同年2月28日正式挂牌成立。现辖：*市区（清城区）及*县、*县、*县、*县、*自治县，并代管*市、*市两个县级市，共1区2市5县，总面积1.9万平方公里，总人口403万人。建市以来，*市委、市政府在*省委、省政府的正确领导和兄弟地区、海内外社会各界的热诚关心支持下，顺利实现了新市各阶段战略发展目标，一座现代化滨江新城在*两岸巍然耸立。面对世纪之交的新形势新挑战，*市又旗帜鲜明地提出实施工业化、城市化、市场化和珠三角后花园四大发展战略，掀起了“*次创业”高潮。“珠三角后花园”*的良好地区形象已日益深入人心，招商引资势头迅猛，经济社会发展加快。2002年2月28日，*市成功举办了48个重点项目奠基
8、剪彩仪式，总投资额达128.7亿元。招商引资的“羊群效应”正在形成和扩大。目前*市正在努力建设成为绿色经济强市、岭南宜居名城、华南休闲之都。*市先后被评为*省文明城市、*省卫生城市，并被国家有关部门授予中国优秀旅游城市、中国漂流之乡、中国龙舟之乡、中国温泉之乡、中国奇洞之乡、中国*石之乡。2007年9月,国家统计局公布了2006年度全国286个地级城市的综合实力排名,*居全国第191位。进入全国综合实力百强城市系列。在2007年11月上旬，*省*市被中国城市国际协会正式授予“宜居城市*”牌匾，成为中国城市国际协会所授予的第一个中国宜居城市。 五*市概况 *市历史悠久，是岭南文明古邑，古称*，以
9、盛产*石得名。*石是全国四大著名观赏石之一。*历史上曾设立过州、郡、府、路等行政建制。1949年建国后沿袭县制，隶属韶关市；1988年划归*市管辖，1994年撤县建市，现辖24个镇（街道办事处）。常驻人口约有108万，国土面积5679平方公里，是*省国土面积最大的县级行政区。 *市地处*中部，*中游，位于*三角洲和*地区的结合部，地理条件优越，南距*138公里；交通发达，京广铁路穿境而过；公路网络四通八达：东联106国道，西联107国道，银*公路、*坑一级公路南通*，北达韶关，已通车的*佛一级公路距*新机场仅89公里，车程仅1小时。境内*、连江航运发达，上游有白石窑水利枢纽、下游有飞来峡水利枢
10、纽，*已是一条黄金水道，1000吨级船舶可由香港、澳门、*直抵*。 *是*省历史文化名城，有悠久的文物古迹。历代的文人墨客，游历古代*，留下了千古不灭，著称于世的摩崖石刻；历代留下的文物古迹，云岭狮石山中石器古文化遗址更彰显*历史的深邃和远古文明；*的山青水秀，大自然的神工鬼斧，造就了闻名海内外的特大溶洞宝晶宫、南天第一峰林风光*西峰林走廊、秀丽的长湖、神秘的*山地下河和*原始森林风景保护区，众多奇丽的自然景观和丰富的人文景观相得益彰。 *是中国*的故乡，“*”以其外形匀、齐、净，汤色鲜亮，香气浓郁，味道甜润等显著特点，享誉中外，远销30多个国家和地区。 近几年来，*市社会经济有了很大的发展，
11、城乡面貌发生了巨大的变化。目前，城区防护体系工程、*第*大桥、*湖、*路、*路、*路、*大道等正在建设中或基本完成，计划用十年时间，将市区发展成为有30平方公里，50万人口的中等城市。位于*公路*段中部两侧的*工业区开发已全面启动，规划了*工业园、*钢铁城、*工业园、*工业园、*工业园五大园区，使*对外经济空前活跃，投资不断升温，规模逐步扩大。*年全市生产总值（GDP）达到138.7亿元。在全省132个县域经济中排名第55名。而*市GDB增长率达18.2%，增长率在全省各市排名第一位，展示出巨大的增长后劲。六*市迎来了发展大好机遇2010年01月29日，中共*省委*省人民政府出台了关于促进*山
12、区跨越发展的指导文件，明确提出了推动*山区（*五市）走生态文明发展道路，实现经济社会跨越发展，全面完成“十年上台阶”的目标任务，加快全省全面建设小康社会步伐的指导意见。发展指导文件提出了要把*山区建设成为我省生态型可持续发展新经济区、环珠三角绿色产业带、环境优美的宜居、宜业家园、全国山区科学发展新模式试验区。提出了坚持走生态文明发展道路，充分发挥山区资源禀赋和后发优势，南融珠三角，北联湘赣，东承海西，西拓西南，积极承接产业转移，推进适度工业化，加快城镇化和农业产业化进程，突出发展生态、低碳经济和社会事业，努力实现发展理念、发展模式、发展水平的新跨越的发展思路。在发展定位方面，发展指导提出了将*
13、建成*区域中心城市、*制造业基地及全国生态文明建设示范市；*要建成现代生态园林城市、环珠三角新兴产业集聚地、*区域物流园；*要建成*绿色崛起先行市、生态文化平安名城、世界客都；*要建成全省农村改革发展试验区、循环经济和人居环境建设示范市、*富庶文明大西关；*市则要建成大*卫星城市、环珠三角高端产业成长新区、华南休闲宜居名城。*年*市（各县区、市）GDP排名*区184.50亿元*省各县GDP排名38*市138.70亿元55*县130.80亿元58*县79.30亿元83*市72.15亿元88*县46.18亿元106*县13.15亿元121*自治县11.52亿元122第*章 项目价值分析一项目选址珠
14、三角与内地连接的经济走廊项目选址*市*镇，原为*市*工业园*园，所在区域为*连接内地的重要经济走廊，也是对接珠三角，带动*，牵引内地的经济枢纽，更是*未来城市经济发展的核心辐射圈；是珠三角乃至长三角产业的延伸，升级与转移的承接地，充分享受粤港澳的国际化经济及商贸资源。以期实现投资珠三角，牵引长三角，带动全中国。*项目交通困局即日打破 立体化交通网络 全球市场无缝链接园区拥有水路、公路、铁路、航空、高速铁路五维一体的立体化的交通网络。广乐高速，昆汕高速在园区交汇；临近106，107国道；武广高铁穿园而过，到*仅需20分钟；广乐高速开通后，全程高速到*市仅92公里，距白云机场仅76公里。三总体规划
15、与产业定位*外城（*）*展业基地借鉴国内外工业园区的先进发展理念，沿着“多个工业园区新城镇*城市组团*产业新城”的方向发展。产业布局以皮革皮具产业园、纺织服装布料产业园、创意产业基地、精细化工基地、仓储物流、综合产业区等产业为支柱，科学分区，合理规划，并有机融合商贸、商务、居住、生态农业、旅游观光、体育休闲等，综合四大产业配套组团，形成一个宜工、宜商、宜居、宜游的现代化生态工业新城。对主题产业组团将以打造：“商贸物流、产业链加工、产品研发、会议展览为一体的完整产业链体系”。四项目总体经济指标（一）土地总面积：*万，水域及其他用地：*万建设用地总面积：*万。其中: 1居住用地：*万一类居住用地(
16、R1)：*万*类居住用地(R2)：*万2. 公共设施用地：128.75万 行政办公用地（C1）：*万商业金融业用地（C2）：*万教育科研设计用地（C6）：*万3工业用地*万 一类工业用地（M1）：*万 *类工业用地（M2）：*万4仓储用地：*万 普通仓储用地（W1）：*万5其他用地暂不计入盈利范围。五*外城（*）*展业基地运营模式（一）工业地产开发商在开发运营中主要有三种运营模式现代工业地产主要以土地溢价增值而获取利润；进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利；通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利。（1）主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项
17、目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。（2）进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商业服务配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。 （3）通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产
18、业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。六项目建设情况1*投资控股有限公司于*年*月*日与*市人民政府正式签订合作开发“*工业园”合同书；2*投资控股有限公司成立下属子公司：*市*展业基地开发有限公司对项目进行开发和管理；3*市*展业基地开发有限公司第一期投资*亿元，对*展业基地进行开发，现已投入超过*万元协助市政府进行前期征地工作；4*市*展业基地开发有限公司已投入*万元，对基地起步区主干道路施工建设；5按照合作开发合同的约定，*市政府将负责园区道路管网等七通一平建设，其价值约为：*元/亩。总价值约为： (*亩*元)= *亿元。上述35项价值：*亿元。（*） 项目
19、盈利测算1.本分析按上述第（1）种运营方式，按不同类别土地面积乘以土地溢价，测算项目盈利：1）前期投入：*亿元；2) 居住用地：*一类居住用地(R1)：*万=*亩*万元（均价）/亩 =*元（*亿元）*类居住用地(R2)：*万=*亩*万元（均价）/亩 =*元（*亿元）注： 居住用地按低密度开发方式。3) 公共设施用地：*万 行政办公用地（C1）：*万=*亩*万元（均价）/亩 =*元（*亿元）商业金融业用地（C2）：*万=*亩*万元（均价）/亩 =*元（*亿元）教育科研设计用地（C6）：*万=*亩*万元（均价）/亩 =*元（*亿元）4) 工业用地：*万 一类工业用地（M1）*万=*亩第一阶段：*亩
20、 *万元（均价）/亩 =*元（*亿元）；第*阶级：*亩*万元（均价）/亩 =*元（*亿元）；第三阶段：*亩*万元（均价）/亩 =*元（*亿元）；第四阶段：*亩*万元（均价）/亩 =*元（*亿元）。*类工业用地（M2）：*万=*亩*万元（均价）/亩 =*元（*亿元）4) 仓储用地：*万 普通仓储用地（W1）：*亩*万元（均价）/亩 =*元（*亿元）本分析按上述第（1）种运营方式，项目总盈利预测为： *亿元/人民币。2按上述第（2）种运营方式，其中：公共设施用地、工业用地、仓储用地仍旧以出售地块的方式盈利，住宅用地则企业自己开发高档别墅，则项目总盈利将大幅增高。1) 居住用地：*万 适度开发住宅楼
21、和少量别墅。则：一类和*类居住用地每亩价值至少可提升到*万元/亩。一类居住用地(R1)：203万=3045亩*万元（均价）/亩 =*亿元）*类居住用地(R2)：136.71万=2050亩*万元（均价）/亩 =*亿元）2) 公共设施用地：128.75万 仍按第（1）种运营方式。行政办公用地（C1）： =*亿元）商业金融业用地（C2）： =*亿元）教育科研设计用地（C6）： =*亿元）3) 工业用地：970.09万 一类工业用地（M1）：*亩第一阶段： =*5亿元）； 第*阶级： =*亿元）；第三阶段： =*亿元）；第四阶段： =*亿元）。*类工业用地（M2）： =*亿元）4) 仓储用地：66.53万 普通仓储用地（W1）： =*亿元）本分析按上述第（2）种运营方式，项目总盈利预测为：*亿元/人民币。（三）项目管理费用（其他园区普通收*元/亩）与物业管理费支出相抵；（四）本方案的盈利预测相对较为保守，其他收益未详尽统计；（五）经考察*其他工业园区，目前工业用地纯土地出让价格在*万元/亩，住宅和商业用地价格更高。六项目整体报价：以上测算方式仅供参考！详见*项目可行性分析报告*投资控股有限公司2020年3月22日
