1、湖北襄阳国际小商品工贸城发展计划书46p市场分析前期策划2012年7月28日计 划 书 目 录：【PART1】 项目背景分析 3【PART2】 项目提要及选址分析 12【PART3】 项目定位及目标市场 24【PART4】 开发节奏及物业组合 29【PART5】 项目建设积极意义 34【PART6】 开发敏感性因素分析及对策 41【PART7】 项目综合效益析 43PART1 项目背景分析 一、襄阳历史文化背景襄阳已有2800多年的建筑史，是“国家级历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”、“中国十大魅力城市”、“中国三国文化之乡”、“中国红嘴相思鸟之乡”。中华民族智慧的化身诸葛亮在襄阳城西13公
2、里处的古隆中寓居10年，同时，孟浩然、张继、宋玉等一大批文人名士使襄阳大地更具人文底蕴。境内有国家级、省级风景区36处，其中古隆中为国家级4A风景区。 二、城市区位交通背景襄阳位居中华腹地，扼守汉水中游，是湖北省域副中心城市。襄阳素有“南船北马、七省通衢”之称，区位优越，交通便捷。襄阳西接川陕，东临江汉，南通湘粤，北达宛洛，是鄂、渝、川、陕、豫五省市毗邻地区的交通枢纽。长江最大的支流汉江，穿境而过，可通航500吨级船舶。 以襄阳为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，距武汉290公里，并可与1000公里左右的大城市朝发夕至。焦柳、汉丹、襄渝三大铁路干线纵横交错，孝襄、襄十、许樊、襄荆四条高
3、速公路在襄阳境内交汇，207、316国道绕城而过，二广高速和福银高速穿境而过，城内的襄阳机场通航北京、上海、广州、深圳、西安、福州等城市，全国13个特大路网性编组站之一襄樊北车站、新建的襄阳火车东站和规划建设的襄阳汽车客运东站、3个内河港口均在襄阳城区，四通八达的立体交通网络使襄阳的经济融入了全国经济发展的大动脉。三、综合发展潜力分析 经济状况：2011年全市地区生产总值达到2132.22亿元，按可比价格计算，比上年增长16.0%，提前实现GDP“四年翻番”目标。市区经济位居湖北省第二（仅次于武汉市），经济总量全省第三（占全省GDP总量的9.8%）。按市十二五规划，襄阳经济近几年仍将保持稳定高
4、速态势。同时，2011年实现四个“过千亿”：规模以上工业增加值达到1034.6亿元；全社会固定资产投资达到1135.1亿元；农产品工业产值达到1034.5亿元；县域经济总量达到1298亿元。2011年，襄阳市城镇居民人均可支配收入15352元，恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，襄阳城市化已经达到50%，表明已经进入到城市化快速发展阶段，城市化水平进一步加快。 产业支撑：以工业立市，龙头汽车产业仍将持续扩大产能的同时，形成了机电、食品加工、军工等六大支柱产业的完善产业格局。雄厚的工业基础给城市发展、居民收入的高速增长提供了产业基础。 未来规划：大手笔的城市规划也给整个襄阳注入了新的
5、活力。十二五规划中，襄阳市区建城区面积200平方公里，人口200万；同时，规划之父刘太格把脉襄阳远期规划，将在400平方公里和320万人口的要求下做远景规划。 四、襄阳商业市场发展环境 商业发展格局1.原有格局：本土商业为主襄阳是一个古城，其商业格局随着襄阳市经济的不断发展二逐渐形成。长期以来，襄阳一直以本土商业为主，鼓楼、襄江、襄阳工贸、襄阳商城、中心商场、人民商场等国有商场几乎拥有襄樊商业的整块蛋糕。2.现状：外来商业巨头挺进，商业开始升级进入21世纪以来，众多的国内外商家开始进驻襄樊，襄阳商业格局发生了重大变化。大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型商业业态比重提高。目前，本土的好邻居
6、、美联等超市遍地开花；沃尔玛、武商量贩、华洋堂、银泰百货、苏宁等商业巨头加速进驻，更有万达这样的商业巨头入驻，引入新型商业模式抢占市场先机。 商业企业成熟度虽然襄阳传统的商场已逐渐没落，但襄樊本地仍有规模大、实力强的商业企业，如鼓楼商场、襄阳工贸家电、现代城电脑数码广场等，此外，还有沃尔玛、银泰百货、华洋堂百货、武商量贩店、武汉工贸家电、国美电器、苏宁电器等外来商业企业纷纷入驻襄阳。众多的持有物业型商业及商家的加入，对于商业地产开发处于初级阶段的襄阳商业市场而言，无疑有着良好的带头作用，同时也较好的培育市场持续稳定和吸纳消费群体的重要作用。 商业现状特点1.商业体量大且扎堆襄阳的商业地产项目规
7、模较大，其中不乏10万平方米以上的大型商业项目，且大多集中在襄阳的商业中心组团解放路商业组团和长虹路商业组团内。2专业市场功能突出就目前现状看，襄阳的专业市场开发运营较为成功。光彩大市场、天润国际汽车城、锦绣东风汽配城等项目的招商、经营及销售状况均较好。五、襄阳房地产运行状况1房地产开发投资增幅下降2011年，襄阳市房地产开发投资完成145.3亿元，同比增长36.4%。2010年，襄阳房地产开发投资完成106.53亿元，同比2009年55.4亿元的成绩增长92.3%。2011年房地产开发投资增幅下降。2商品房开工、峻工增幅加快2011年，襄阳市新开工房屋面积1193.5万平方米，同比增长40.
8、9%。2010年，襄阳市商品房施工面积847.15万平方米，同比增长19.4%。2011年新开工面积增幅加快。2011年，襄阳市商品房峻工面积为430.1万平方米，同比增长51.9%。2010年，襄阳市商品房竣工面积283.25万平方米，同比增长29.3%。2011年峻工面积增幅加快。3商品房销售情况2011年，襄阳市商品房销售面积577.9万平方米，同比增长51%。2010年，襄阳市商品房销售面积382.73万平方米，同比增长70.5%。2011年增速放缓19.5%。2011年，襄阳市商品住宅均价为4720元/平方米，相较2010年4137元/平方米的均价，上涨14.9%。4商品房库存情况2
9、011年，襄阳市商品房库存面积为209.8万平方米，同比增长44.5%。2010年，襄阳市商品房库存145.24万平方米，同比增长0.9%。六、房地产市场趋势研判我国的房地产市场在近几年来发展速度较快，房价涨速较高。国家为了抑制房地产的过速膨胀，相继出台了一系列宏观调控政策以规范房地产市场，促进房地产市场的健康发展。自2011年中央出台的房地产住宅限购令在全国执行，随着保障房政策的推出，从1998年开始的以住宅开发为主的房地产行业自此开始发生重大的经营方向转变，房地产行业以常规住宅为主的开发盈利模式已经成为过去。可以预见，以配合国家“十二五”发展规划、产业转移、产业转型升级的产业（产业综合体）
10、地产符合经济发展规律，适应时代潮流。PART2 项目提要及选址分析 一、项目提要1项目名称：襄阳国际小商品工贸城（暂定名）2项目关键词：小商品集散中心、品牌展示中心、小商品大市场3项目规模设定总用地：初步设定为500亩左右容积率 1.6其中一期用地 250亩一期建筑面积 约26万平米按300万/亩的投资强度，总投资额为15亿人民币4项目投资主体：武汉传奇投资有限公司二、项目选址分析1项目选址：襄阳市樊西新区牛首工业园内1）关于樊西新区樊西新区规划区域位于牛首镇，东至襄荆高速公路，西至白龙沟，北至316国道以北约2.5公里处，南至汉江堤防，总面积约32.26平方公里。樊西新区建设将按照“政府引导
11、、市场运作、以人为本、整片推进”的原则，流转土地、迁村建城。2011年底，襄阳市规划局已完成了樊西新区的规划设计和评审，功能定位为7平方公里的物流园区、10平方公里的新型工业园区和新的滨江生态新城。2）关于牛首工业园牛首工业园是省级樊城经济开发区“一区四园”之一，园区规划范围东起襄荆高速公路，西至人民西路（316国道），规划总用地面积约15平方公里。起步区东起襄荆高速公路,向西拓展约2700米，向南拓展1500米，向北拓展330米，规划面积5平方公里。 （图：牛首工业园区位图示） （图：工业园区域规划结构图）（3）区域对外交通关系分析铁路交通：襄阳市现有三条铁路线，汉丹铁路线（武汉丹江口）、交
12、流铁路线（焦作柳州）、襄渝铁路线（襄阳重庆）在襄阳交汇、襄阳是我国铁路运输八纵八横网络中的枢纽之一，拥有全国13个特大型编组站之一的襄北铁路编组站。 航空交通：牛首工业园距襄阳刘集机场仅半小时车程，现襄阳刘集机场已开通襄阳至北京、上海、广州、深圳、重庆等多条航线。公路交通：福银高速G70和二广高速G55，及207和316两条国道在市区纵横交汇，并与京珠和泸蓉等全国高速公路网相连，基本可与相距1000公里左右的大城市实现朝发夕至。水运交通：襄阳横跨汉水两岸，自古就是“南船北马”的交换地，现状汉江襄阳段为3级航道、货运能力为1000吨。4）项目在牛首工业园的用地选址襄阳国际小商品工贸城首要选址位于
13、牛首工业园的万洲大道与襄荆高速交汇处西北面，过襄荆高速公路进入国家交通大动脉汉十高速（福银高速北段）12公里，离繁华的城市内环4公里。 项目备选用地位于牛首工业园中的小商铺市场用地，作为樊西现代生态物流港项目的有益组合及补充，距离城市内环5公里。如下图所示：5）首选用地情况分析项目首选用地整个地块呈南北向延伸，地块较为规整。地块四至为：东侧襄荆高速，西侧农田，北侧农田及民宅，南侧万洲电器工业园（邓城大道），如下图所示。6）用地对外交通干道情况分析(1)、邓城大道邓城大道是襄阳市樊城北部重要的城市快速干道和汉十公路过境路段，是襄阳市樊城牛首镇和油坊岗、张湾组团出入汉十、许樊、襄荆高速公路的唯一通
14、道。(2)、襄荆高速公路襄荆高速公路起自襄阳市贾家洲，止于荆州市龙会桥，全长188. 33公里，襄荆高速公路将连接湖北省中部的襄阳、荆门、荆州三个地级市，成为湖北省大三角经济主骨架中的干线公路之一。此外，襄荆高速公路北交沪银高速公路达河南，南边沪蓉东西主干线通湖南。路线全长185公里，双向四车道。 7）用地至襄阳核心交通口岸效率分析 至刘集机场：走北环路，全长约24km，需要时间约18分钟；走邓城大道义乌大道机场路，全场约23.3km，需要时间约17分钟 至襄阳火车站：走襄二号路三元路，全长约12km，需要时间约12分钟走人民路，全长约14km，需要时间约14分钟 至郜营货运站：走内环路，全长
15、约11km，需要时间约11分钟 走马棚站：走樊三号路，全长约3km，需要时间约3分钟 过江：沿规划跨江桥通往卧龙，全长约10km，需要时间约10分钟走邓城大道桥营东路汉江三桥到潭西路，全长约13km，需要时间约10分钟PART3 项目定位及目标市场 一、项目定位（一）战略定位做中国新型的、有完善配套服务功能的，以展示和推介为主题的、以工贸联动为产业发展模式的、引入信息化、网络化处理中心系统的、大型的和规范的现代化小商品展示及交易中心，做中部地区现代化小商品流通市场的第一品牌。（二）主题概念定位项目主题概念本质：大型现代化的市场交易中心主题概念的表述：襄阳国际小商品工贸城（三）功能定位启动期市场
16、功能定位为以小商品、轻纺、小五金、日用品、鞋帽箱包、文体用品为特色的综合性商品批发市场；随着市场的发展，逐步形成集交易、展示、检测、信息平台、品牌孵化、市场开拓等服务为一体的一流专业批发市场；湖北省乃至华中地区重要的商品集散与批发中心。（四）发展理念定位理念一：做中国一流的、有完善的商业配套功能的商业门户概念项目，为国内国际一流品牌提供交易平台，打造一流的中国中部地区小商品集散中心和批发中心。理念二：打造中国中部一流的工贸联动模式的商业板块概念，实现以市场交易为主导，多个类型产业园为依托，通过相对集中的产业集聚，形成园区生产、现代物流、商品展示、休闲购物的有机联系，背靠襄阳城市中心，承接东部产
17、业转移，提升城市消费级别。理念三：与政府职能部门互相协调，引入信息化、网络化管理，打造现代化的新型商业服务模式，从而将襄阳市场真正纳入中国乃至全球商业版图。理念四：充分借鉴沿海发达地区的先进经验，利用后发优势，将小商品市场与商业地产、商品交易与展示、现代物流与仓储、旅游休闲、商业会展甚至运动保健融合一体，走“小商品，大市场”的经营之路。二、项目目标市场（一）目标客户群本案是一个复合型的批发市场，而不仅仅是一个批发市场。目标客户群非常复杂，具体分析大约分为四大类客户类型：客户类型目标客户批发投资商铺客户，国内外经销商和代理商，厂家销售部门，国外批售中心（OMM）,C&C交易模式的批发企业零售龙头
18、企业，行业专业店，品牌专业店，主题商店辅助仓储，包装，配送，餐饮，银行，邮局，会展，商务中心，会所，娱乐休闲配套税务，法律，培训，商务，财务，中介，信息，广告，展示在这几类客户中，相当一部分客户目前在襄阳城区内经营，如何在政府指导和政策引导下成为我们的新客户是个需要仔细研究的问题，我们必须提前考虑有针对性的营销计划，这个计划绝不是平移老市场客户，而是与他们分享市场升级的成果，达到各方共赢，做到有利于城市发展，有利于市场管理，有利于客户交易，同时有利于襄阳国际小商品工贸城项目的综合效益。（二）主要目标客户特点（1）批发市场的主要客户A 特约店生产有商标品牌商品并具有一定实力的厂家在市场设立特约店
19、。B 销售公司销售公司是生产厂家的子公司，可以在批发市场内设立产品展示厅，兼做零售。主要组织、推介和销售本公司产品，并负责区域销售。C 销售代理商对于进口商品和国内商品实行代理销售。D 制造批发商以设计的优势，制定商品开发计划，采用OEM的方式生产制造、展示设计、看样订货，批发销售。E 厂家直销店对于一些非国内知名品牌的生产企业，在批发市场设立销售点，小批量批发和零售。F 仓储式的批发店国外大型仓储式的批发店，类似麦德龙。G 个体经营者基本以自己生产加工的产品销售为主。（2）零售类客户A/ 综合性超市B/ 连锁经营店C/ 特许加盟点点D/ 行业专业店 E/ 品牌专卖店F/ 主题商店（3）其他的
20、主要目标客户A/ 会展公司通过设立专业会展场馆，利用会展活动提升产品的辐射半径和社会影响力。B/ 仓储货运物流需求巨大C/ 邮政现代邮政概念已经呼之欲出D/ 金融巨大的现货贸易量必须依托金融系统E/ 商务中心F/ 商务会所G/ 餐饮配套等PART4 开发节奏及物业组合 一、项目开发建设节奏襄阳国际小商品工贸城项目总体开发周期为3-4年，分二期开发。首期250亩在项目开工一年半以后建成投入运营，首期以建设“小商品交易区示范区”为主，同步建设商务会展中心、酒店等核心配套建设。在一期基础上，再进行二期开发；从二期开始重点发展精品市场及大卖场，同步建设会议中心、写字楼、信息中心等高端配套设施。（图：小
21、商品交易示范场馆效果）二、主要建设项目 建设发展思路：以初期聚人气，中后期提高档次为出发点。根据襄阳国际小商品工贸城的功能定位，以及市场功能完善的需要，初步提出主要宜建项目有：1、市场区综合楼商铺。开间灵活，商业仓储结合，便于招商，也便于经营及使用；在一期作现行建设。2、纯商铺：有大型交易场馆和多层商铺街区等形式，同样在一期作为“小商品交易示范区”先行建设。3、大型超市：引进麦德龙等团购类外资仓储超市品牌。4、办公楼：容纳物管、工商、银行、税务等一站式服务设施（图：市场办公楼及广场效果）5、写字楼：针对特定商户需求，以提升商户办公环境为主旨，同时提升襄阳国际小商品工贸城的整体形象。6、星级酒店
22、：为经营户、外来客商提供服务的的星级酒店、大型餐饮等公共设施。7、会展中心：提供展示、咨询、交易功能。8、停车场： 市场主要出入口附近安排。9、中心广场：结合会展中心、星级宾馆等重要建筑建设。10、市政设施与绿地：水、电、气基础设施及其它必需的市政设施；中心公园以及小商品城环境建设所需的其它绿地。 主体物业之“综合楼商铺”分析图示： 规划此类商铺单体的外观象别墅，美观大方。一楼是两面沿街的门面，二、三楼是商务套房，可以用来办公、简单的仓储或居住。（属于义乌小商品城第三代商铺的类型），既能展示商品又能做为简单的仓储、办公、临时居住甚至做为小型的加工场所，特别适合市场的初期培育。三、项目运营管理思
23、路襄阳国际小商品工贸城项目将按照“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理”的原则把项目的可持续性发展放在首位，依托强大的专业团队，从项目规划设计到后期的经营管理都体现出专业品质。PART5 项目建设积极意义 一、项目符合国家产业转型升级宏观政策要求。1、我国“国民经济和社会发展十二五规划”在加快发展生产性服务业和加快发展生活性服务业的发展规划中分别指出“深化专业化分工，加快服务产品和服务模式创新，促进生产性服务业与先进制造业融合。加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本，推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展；优化城市批发市场等商业网点结构和布局，支持发展具有国际
24、竞争力的大型商贸流通企业。2、商务部、发展改革委、供销总社共同制定的2011-2015年商贸物流发展专项规划中指出，支持各类批发市场完善物流服务功能，逐步形成集展示、交易、仓储、加工、配送等功能于一体的批发交易型配送模式。二、项目符合襄阳市“十二五”建设发展规划1、2011年底，湖北省商务厅出台的关于贯彻落实“一主两副”发展战略加快推进襄阳市跨越式发展的实施意见指出，积极推进襄阳市建设成为鄂豫陕渝毗邻地区商贸中心城市，提升开放型经济发展水平，并成为商务事业创新发展的示范区，为推动全省跨越式发展提供更有力支撑。2、襄阳市商务发展“十二五”规划要求调整优化市场布局，对襄阳主城区现有市场分布，要组织
25、实施战略性调整，按商品类别和行业特点，建设大型市场园区，将处在城市中心的大型批发市场，实行分区、分类向园区集聚。建设占地总面积控制在30平方公里以内的牛首批发市场园区，市场园区重点布局各类批发市场、生产加工区、物流配送区、电子信息平台等，逐步培育成商品交易、配套加工、物流配送、电子商务等功能齐全、辐射面广、现代化的区域性商贸物流中心。3、本项目介入时机。襄阳市本届政府上任伊始，任重道远。加快各类批发市场建设，加快培育一批大型现代化的物流配送企业将是本届政府的一项重要而紧迫的任务。政府已经明确提出，在未来5年，将建设一批在全国、全省有影响力的大型物流市场、农产品批发市场、工业品批发交易市场等。到
26、2015年，全市年交易额过100亿元的市场2个，过50亿元的市场3个，过20亿元的市场10个以上。故此，本案的提出在时机上恰如其分。4、自2011年中央出台的房地产住宅限购令在全国执行，随着保障房政策的推出，从1998年开始的以住宅开发为主的房地产行业自此开始发生重大的经营方向转变，房地产行业以商业住宅为主的开发盈利模式已经成为过去。可以预见，以配合国家“十二五”发展规划、产业转移、产业转型升级的产业（产业综合体）地产符合经济发展规律，适应时代潮流。三、项目有利于填补市场空白，改善商业环境1、从城市功能角度看，襄阳市目前没有一家专业的集会展、交易、研发、工业生产、仓储物流、营销中心、电子商务于
27、一体的大型现代商贸信息物流平台和产业链综合体。2、襄阳各老旧专业市场及小商品批发市场散落在襄阳城区，虽有一定人气，但总体布局呈现“规模小、布局散、市场乱、道路挤、交通堵、噪音大、治安差、有火险”，如白鹤市场与中原市场仍停留于“摊位”的形态，内部结构混乱，没有消防通道，其火灾隐患一直是政府的心病，这些老旧市场已严重影响周边居民的生活质量和生命安全。 项目的兴起，有利于引导商业环境，进一步集中行业商家，促进旧有专业市场的升级换代。在改善商业形象、保障消费权益、提升消费安全环境、促进资源合理利用等方面均有积极意义。3、襄阳城区旧有相关批发市场商户基础数据1）雄风电料灯具市场 200-300家商户2）
28、正旺装饰建材市场200家左右商户3）领秀中原建材市场中油漆涂料和五金灯具商户400-500家4）新华、白鹤、中原市场中布匹面料、床上用品商户500-600家5）新华、白鹤、中原市场中鞋帽箱包商户500-600家6）新华北路办公设备一条街大小商户几十家7）光彩大市场中的五金机电建材等商户约400-500家8）光彩大市场中的钢材批发户约260家9）散落在前进路上大大小小的家居批发商户400-500家10）散落在市区的化工批发商户至少几十家11）全市汽摩配件批发商户至少1000家以上工业品各业态现有商户累计约4000家左右。四、有利于增加财政收入，增加社会就业机会、党的“十七大”提出了全面建设小康社
29、会的宏伟目标与切实要求，胡锦涛总书记在中央经济工作会议上指出：“房地产、汽车、旅游、环保”等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进产业结构调整、拉动经济增长、增加就业促进税收有重要作用。而商贸类的产业综合体，在此方面作用更是突出。目前，襄阳周边县市富余劳动力较多，因襄阳城区工业、商贸、服务等经济发展的需要，每年新进城市劳动力的数量逐年上升。让这部分人群得到更为妥善的安置，也是个重要的社会问题。五、有利于促进襄阳区域经济发展，优化城市形态小商品工贸城是城市形态发展到一定程度的必然产物，它具有无以复加的种种优势：提高土地资源的优化利用、强化区域整体
30、配套、强化城市商品流通品牌、改变以往小商品市场脏乱差局面，提升城市形象。本项目依托襄阳城区的产业基础，将是能够把小商品市场组合在一起形成高聚集的场所，有效促进襄阳区域经济发展，完善城市商业功能，能进一步加快当地城市化进程。PART6 开发敏感性因素分析及对策 一、商户搬迁困难襄阳城区零散小商品市场整体搬迁过程中，一是市场搬迁产生一定的费用，可能商户提出费用补偿问题；二是部分商户思想波动，其他市场拉商户，可能有商户流失现象。因此，以稳定为重点，提前做好搬迁预案，组建强有力的领导班子，做细致的宣传工作，掌握商户思想动态，特别是要做典型商户的稳定工作。同时，襄阳国际小商品工贸城将配备成熟的招商运营团队，通过引进江浙、闽粤等地的知名小商品经营商家，形成领头羊的示范效应；以良好的经营模式及经营效益，促进本地商户主动向项目聚集。二、商业政策变化众多新旧商户入驻新兴的襄阳国际小商品工贸城经营后，可能遇到税费政策的变化，若造成经营户相关经营成本上扬，亦将成为影响本新兴项目成功的关键点知一。因此，要提高与税务、工商等职能部门进行沟通，取得支持与理解，得到一定承诺，争取更
