1、投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用【摘要】 本文通过对投资性房地产准则中公允价值模式的国际比较，着重探讨了公允价值定义的表述、 应用 条件、确定依据等方面的差异，并就公允价值模式在我国的应用及 影响 作了深入 分析 。【关键词】 投资性房地产；公允价值；后续计量；国际比较投资性房地产是指 企业 为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着 经济发展 和投资观念的改变， 目前 在西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，成为企业新的经济增
2、长点。鉴于投资性房地产具有高收益、高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际 会计 惯例趋同的精神，我国财政部于2006 年2 月发布的企业会计准则第3号专门对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值计量模式。本文就投资性房地产的公允价值模式进行国际比较，明确差异，以期为我国公允价值模式的应用提供启示与借鉴。一、公允价值定义的表述在我国新会计准则体系中，对于公允价值计量属性的定义规范仅仅出现于基本准则第42条第点，即：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者清偿债务的金额计量。笔者认为，这一表述与国际财务报告准则术语汇编中对公允价值的定义基本
3、一致，即：公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。然而，美国财务会计准则公告公允价值计量对公允价值的定义表述为：在计量日，市场参与者之间进行的有序交易中出售一项资产时所收到的或转移一项债务时应支付的价格。FAS157强调的公允价值计量目标是从资产出售中收到的或转移债务支付的价格，即表达了“脱手价格”的观点。而我国会计准则及IFRS并没有明确提及脱手价格观点，甚至IFRS中某些准则的计量目标与脱手价格目标也并不一致，比如国际财务报告准则第3号企业合并规定，对于分配企业合并中购买方承担的负债及或有负债的计量，按照初始确认时的公允价值计量。2008年23月，国际会计准则理事
4、会公允价值计量项目组通过我国财政部以问卷调查的形式就公允价值计量目标这一 问题 对企业进行调研，旨在了解IFRS中使用的“公允价值”术语在会计实务中是被理解或运用为“进入价”还是“脱手价”或其他的计量基础，以及公允价值表述是否能被这些计量基础所替代等问题。可见，对于公允价值定义如何更精确的表述或被更准确的理解，国际上也正开展讨论、寻求意见。笔者认为，投资性房地产的公允价值应当以资产的脱手价格为目标，但公允价值这一表述不能以脱手价格来替代。投资性房地产的公允价值应以脱手价格而非进入价格为计量目标，不仅因为这一目标体现了从房地产市场交易者角度对资产未来流入和对负债未来流出的当前预期，与IASB在财
5、务报表的编制和列报框架第49段中以及FASB第6号概念公告财务报表要素中对资产和负债的定义一致，同时，从财务报告的角度上讲，脱手价格目标也更为合理。另外，从概念上讲，进入价和脱手价是不同的，某一房地产的市场价格，对出售者来说是脱手价，对购买者来说却是进入价。交易主体可能在一个市场购买房地产，而到另外的市场去出售或转让。财务报告应当致力于对主体当前持有房地产而不是欲购置房地产的情况进行“公允表述”，从而从出售者或转让者的角度考虑投资性房地产的公允价值计量。但是，“公允价值”又不能完全被“脱手价”替代。因为公允价值计量的适用性可以是非常广泛的，在当前市场条件受到限制时，应当接受符合公允价值计量目标
6、的其他计量属性或某些估价技术的计量结果作为投资性房地产的公允价值。然而，若使用“脱手价格”这一表述，计量属性的应用范围就会受到较大限制。综上所述，笔者认为CAS可借鉴FAS 157中公允价值的表述，对我国准则中的公允价值的定义表述作进一步改善，明确计量目标，并就其定义 内容 补充更多相关的解释说明。二、公允价值模式的应用条件我国CAS3允许企业在两种后续计量模式中做出选择，并在第10条中提出，采用公允价值模式计量应当同时满足下列两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理
7、的估计。由于我国整体资本市场还欠成熟，CAS3虽然引入了公允价值，但对公允价值模式的应用有严格的限制。尽管美国会计在公允价值计量方面的 研究 走在世界的前列，但是美国一般公认会计原则并没有将公允价值计量模式应用到投资性房地产中，只是要求企业采用 历史 成本法，同时提取折旧和减值。国际财务报告准则第40号投资性房地产中则允许企业在成本模式与公允价值模式之间做出选择，从而扩展了公允价值会计的新领域，促进了公允价值会计在其他非 金融 资产中的应用。IAS40采用公允价值模式以企业能够持续获得公允价值为条件，并鼓励企业优先采用此计量模式。这一优先选择性在IAS40 2003年修订的结论基础第12段中可
8、见一斑。第12段指出，IASB保留了对投资性房地产采用公允价值模式或成本模式核算的选择，一方面是给编制者和使用者时间以获得使用公允价值模式的经验，另一方面也是给房地产市场和评估行业不发达的国家留出时间以发展成熟。三、公允价值模式的涵盖范围CAS3中公允价值模式所适用的范围包括三类：一是已出租的土地使用权；二是持有并准备增值后转让的土地使用权；三是已经出租的建筑物。而IAS40规定，除包括上述内容外，还包括承租人融资租赁方式租入再以经营性租赁的方式租出的建筑物、闲置的以备出租的建筑物以及正在建造或开发的将用作投资性房地产的房地产。投资性房地产的最大特点是可以独立产生现金流量。我国会计实务中，融资
9、租赁的对象主要是动产，房地产等不动产的融资租赁很少见。但是，随着我国银行业资产证券化业务的不断发展及市场主体投融资方式的渐变，我国会计准则将与国际准则进一步趋同。四、公允价值的确定依据以公允价值作为会计计量属性，首先要解决的问题就是公允价值的确定问题。我国CAS3对投资性房地产公允价值的确定规范就比较简单。虽然CAS3也提出了“企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”，但是笔者认为，准则对“其他价格信息”的表述是模糊的，应当适当给出一些便于理解的举例，并且，准则也没有详细介绍会计人员应如何运用这些价格信息去做出所谓的合
10、理的估计。IAS40第38段明确提出，投资性房地产的公允价值应反映资产负债表日的市场状况，即从市场角度确定投资性房地产的公允价值。第45段阐明公允价值最好的证据是活跃市场中具备相同地理位置和相同条件资产的现时价格，或者类似的租赁合同和其他合同中确定资产的现时价格。第39至55段详细规范了确定投资性房地产公允价值时需要考虑的各种情况或注意事项，包括对公允价值定义中“熟悉情况的、自愿的当事人”及“公平交易”等的解释分析、缺乏活跃市场的现时价格情况下可选择的信息、不应对某些单项资产或负债进行重复计量的举例以及对处于无法可靠确定公允价值情况下的处理等等。可以说，IAS40这些详细、具体、周全的规范条款
11、对于实务操作有较大的指导性。此外，IAS40允许对公允价值采用预测现金流量如未来取得租金等的折现等 方法 的估价；而CAS3则规定不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。总而言之，笔者认为，我国会计准则应借鉴国际财务报告准则，在公允价值的确定问题上提供更具体、更全面的操作规范。五、公允价值模式与成本模式的转化CAS3第12条规定“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。”IAS40中对相关转换的规定体现在国际 会计 准则第8号当期净损益、重大差错和会计政策变更中：“只有能够在 企业 财务报表中对事项或交易进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策。”
12、IASB认为，“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”，可见IASB并没有完全禁止企业进行这种变更，“不大可能”的表述留有余地。六、转化为公允价值模式投资性房地产的会计处理CAS3规定，无论是将自用房地产还是将存货转换为公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 见图1。IAS40中对非投资性房地产转换为按公允价值模式计量的投资性房地产的会计规范，区分被转换对象是存货还是自用房地产进行不同处理：将存货转换为投资性房地产，转化日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；将固定资产
13、转为投资性房地产，企业应在用途改变之日，对根据国际会计准则第16号核算的该项房地产账面金额与其公允价值之间的任何差额，采用与国际会计准则第16号中价值重估相同的方式进行处理，见图2。从图2可以看出，IAS40充分考虑了资产转换的商业实质，认为非同类转换具有商业实质，可以视同销售实现和确认资产价值的实现，从而将转换产生的差额全部计入当期损益。IAS40对会计实务处理的严密性和周全性可见一斑；而CAS3则是“一刀切”，不管非投资性房地产转为投资性房地产是否具有商业实质，只要产生增值额就全部记入所有者权益，不过这样的会计处理杜绝了企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表、虚增账面利润或每股收益的可能
14、。七、投资性房地产公允价值计量模式在我国的 应用 及 影响对我国来讲，投资性房地产准则中采用公允价值计量模式，是会计实务 发展 的一大进步。但作为一项新兴事物，企业会如何选择，并将带来怎样的影响，都是值得关注的 问题 。投资性房地产计量模式的选择企业在决定是否对投资性房地产选择公允价值模式时，考虑的主要因素包括：1准则所规定公允价值计量模式的适用条件。主要是前面所述的准则对投资性房地产公允价值计量模式的适用条件是否满足。由于我国 目前 许多地方还缺乏活跃的房地产交易市场，企业难以持续取得投资性房地产的公允价值信息。2企业持有投资性房地产的目的。投资性房地产的持有目的主要是赚取租金和资本增值。笔
15、者认为，以赚取租金或赚取租金与资本增值兼有的投资性房地产，因其受益期较长，属于非流动资产，资产价值可以通过租赁政策来实现，其后续计量可以比照固定资产或无形资产的 方法 而采用成本模式；以资本增值为目的的投资性房地产具有一般 金融 资产投资的性质，则可以采用公允价值模式进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。3公司管理层的意图。这包括：规避市场管制。近年来房地产价格一涨再涨，对投资性房地产采用公允价值模式调增账面利润，已成为一些经营不善被“ST”的上市公司避免退市的“救命稻草”。防止政策应用出错。CAS3对投资性房地产采用公允价值模式的条件有严格的规定，尽管新准则应用指南中对“同类或类似的房地产
16、”做了补充说明，但由于地段、楼层、朝向不尽相同，上市公司要找到每一处房地产的活跃市场，实属不易，或者即使已找到这样的价格，也不知道是否可以使用，为了避免在政策运用中出现偏差，往往对新政策不予考虑。此外，公允价值模式是条“单行道”，新准则规定，一旦某项投资性房地产采用了公允价值模式，就不能再转回成本模式，也使上市公司管理层对公允价值模式持谨慎观望态度。采用公允价值模式对企业的影响 分析1对会计信息的影响。投资性房地产采用公允价值模式后，利润的信息含量更加丰富。对于上市公司而言，不仅增强了会计信息的相关性，也大大提高了A股企业的会计信息与境外市场的可比性，从而更有利于境外投资机构对国内上市公司投资
17、价值的评判与认可。此外，对于上市公司股东而言，丰富的利润信息也可以反映企业管理层受托责任的履行情况，检验其做出持有和处置房地产决策的适当性。2对财务指标的影响。公允价值模式下房地产的市场价格变动将成为利润波动的决定性因素，加大企业的经营和财务风险，同时也会影响到许多重要的财务指标的变化，尤其是涉及评定企业盈利能力的指标。这些都会影响报表使用者对企业价值变化的判断，增加其分析财务报告的难度。公允价值上升对企业重要财务指标的影响，见表1。笔者选取了房地产类 “A+H 公司”北京北辰实业股份有限公司2007年度境内外财务报告中的数据加以比较。该公司在按境外会计准则所编制的财务报告中对投资物业按“公平
18、值”列账，“公平值收益”计入当期收益，而在境内执行新企业会计准则后，境内财务报告中仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。通过比较可以明显看出，在公司按境外会计准则编报即对投资物业按“公平值”列示的情况下，“投资性房地产”、“净利润”、“股东权益”三个项目所披露的金额都较按境内会计准则编报即采用成本模式的情况下所披露的各个项目的金额大，见图3。3对融资的影响。公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣，使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和
19、信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。4对经营决策的影响。这主要体现在：税盾效应弱。与成本模式下抵税的效果相比，由于投资性房地产采用公允价值模式不再计提折旧或进行摊销，不能享受税前扣除。信息成本高。确定投资性房地产公允价值的首选条件是活跃的公开市场报价，但由于我国房地产市场的不完全和不成熟，公开市场报价难以取得，为此上市公司需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与 历史 成本相比，这无疑要花费更多的代价，在很大程度上抑制了企业选择公允价值模式的积极性。分红政策难。公允价值模
20、式下, 投资性房地产的升值给企业增加了账面利润，并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，这时无疑加大了公司利润分配的难度。5. 对盈余管理的影响。CAS3规定，企业可以在成本模式和公允价值模式两者之间做出选择，这为企业进行盈余管理带来了更大的空间。以ST华侨为例，其2007年年报显示，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，其2007年度新增亿元投资性房地产，当年公允价值上升580万元，年末投资性房地产公允价值为亿元。与投资性房地产
21、公允价值增值给ST华侨带来的收益580万元相比，由于其无需计提折旧而增加的利润5 270万元更加可观。公允价值模式对企业经营产生的利弊影响可作如下归纳整理，见表2。八、结束语综上所述，由于会计准则的导向作用以及对采用公允价值计量模式 经济 后果的考虑，绝大多数上市公司都选择历史成本模式对投资性房地产进行后续计量。根据上市公司2007年年报披露，沪深两市1 570家上市公司中，有630家拥有投资性房地产，其中仅有18家采用公允价值进行后续计量，只占到有此类业务公司数量的%。但就是这18家公司对房地产公允价值的计量方法也不尽相同：有10家采用房地产评估价格,2家采用第三方调查报告，1家采用与拟购买
22、方初步商定的谈判价下限，2家 参考 同类同条件房地产的市场价，还有3家未披露其投资性房地产公允价值的确定方法。可见，对公允价值的运用尚需进一步规范：对公允价值属性的表述需更加明确，以有利于实务界理解和执行；对投资性房地产公允价值的计量规范需更加细化，给予实务界更多的操作指南；对公允价值有关信息披露的要求需更加严格，以利于加强监管，有效防止公允价值的滥用。【主要参考 文献 】财政部会计司. 关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告N 中国 财经报，2008-06-27裘宗舜，柯东昌公允价值计量 研究 的国际进程及启示J财务与会计，2007，任永平，钱林兴. 公允价值:会计计量新属性抑或会计报告模式的一场变革？J会计之友，2007，
