1、房地产估价毕业设计 房 地 产 估 价 报 告 估价项目名称：天河区天源路1364号世纪绿洲二期A1栋1105房委托方：先生估价方：广东诚信房地产评估有限公司 估价人员： 估价作业日期：二零一零年七月十一日至二零一零年七月十五日 估价报告编号：粤诚信评报字2010QTS001号 目 录一、致委托方函-3二、估价师声明-4三、估价的假设和限制条件-5四、估价结果报告-6 五、附件-10 六、估价技术报告-12致委托方函先生：本评估机构接受您的委托，根据国家有关评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的估价方法及必要的估价程序，对位于广州市广汕路华南植物园旁世纪绿洲二期A1栋1105
2、房的房地产进行价格评估。本报告估价对象估价时点二零一零年五月四日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。在本报告中已说明的假设与限制条件下，本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料和细致查勘实地的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币1，777，000.00元（大写：人民币壹佰柒拾柒万柒仟元整），单价12,427.00元/平方米。估价师声明我们郑重声明：1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真
3、实的和准确的。2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、 我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291 1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 我们已对本报告中的估价对象进行了实地查勘（包括现场拍照等），并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，实地考察人员：吴镇源。但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标
4、准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。8、本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料和细致查勘实地的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构人员的职业水平和能力的影响。 9、本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用房地产估价规范(GB/T5029119
5、99)相关规定。 中国注册房地产估价师： 二零一零年七月十六日估价的假设和限制条件 1、本报告中依据的与是次估价对象有关的法律性及产权文件均由委托方提供，本机构未向政府及有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。所呈报的面积是根据委托方提供的资料上标示的。此外，本评估机构未对估价对象的结构进行质量检测。 2、本报告未考虑该估价对象所负欠的抵押、担保、债项或法律纠纷等可能影响其评估价格的任何限制，未考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象评估价格的影响。 3、本评估机构仅对估价对象在估价时点的公开市场价格发
6、表意见，未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，委托方在委托评估时未作特别说明，在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。 4、本报告仅供委托方就其估价目的使用，对外不起鉴证作用，非为法律、行政法规规定，报告的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 5、按有关规定，本估价报告有效期自估价时点起十二个月。随着时间、估价目的、估价假设、限制条件及市场情况部分或全部发生变化，本报告将失去效力，评估价值需作相应调整或重估。估价结果仅作为估价对象公开市场交易的参考价格。 6、本估价报告的有关附件为
7、本报告的重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。 房地产估价结果报告 粤诚信评报字2010QTS 001号 本评估机构接受委托，根据国家有关评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的估价方法，对位于广州市天河区天源路1364号世纪绿洲二期A1栋1105房的房地产进行了评估工作，估价人员按照必要的估价程序对委托评估的房地产实施了实地查勘，市场调查与询证，对估价对象在2010年5月4日所表现的市场价值作出了公允反映，现将估价情况及估价结果报告如下：一、委托方简介姓名：谭建辉住址：广州市天河区天源路1364号世纪绿洲二期A1栋1105房二、估价方简介 名称：广东诚信房地产评估有限
8、公司地址:广州市广州大学城广州大学B12-710资格等级：贰级证书编号：2-010 法人代表：李育伟三、估价对象（一） 地理位置及周边环境 是次估价对象位于广州市天河区天源路1364号（即广汕路华南植物园旁）世纪绿洲小区内，其西面紧靠天源路，北面亦为天源路，沿天源路往东走即为广汕公路，南面为华南植物园，东面为京珠高速。所在区域属龙洞板块，市政公用设施、生活设施配套一般，公共交通便利，自然环境优越。周边有多所高等院校、华南植物园、筲箕山、大和峰、凤凰山等。 （二）估价范围 是次估价范围为位于广州市天河区天源路1364号世纪绿洲二期A1栋1105房的房地产（房产证载明面积为143平方米，实际面积在
9、200220平方米之间）。 （三）产权状况根据委托方提供的信息，估价对象权属人：谭建辉；房屋占有份额：全部；房屋所有权性质：私产；土地所有权性质：国家所有；土地使用期限：70年（03年起）；规定用途：住宅；总建筑面积：143平方米。 （四）现场勘查情况估价对象所在建筑物属于11层框架结构，南北向，电梯楼，一梯5户，约于2005年建成。该建筑物为瓷砖、马赛克外墙、铝合金栏杆、玻璃窗。所在小区实行全封闭式管理，小区进入需刷卡，保卫工作严密。小区内绿化率90%，环境优美，有游泳池、健身器材等配套。估价对象为三层复式户型，层高3米，内部装修情况为：户门为钢制防盗门及实木进户门；一层厅、房地面铺耐磨砖，
10、二层、三层为实木地板；楼梯踏步及扶手为实木材料，栏杆为铝合金材料；墙面、天花乳胶漆；内门为实木门及套；卫生间地铺防滑地砖、配有座厕、洗手台，隔有淋浴分区，墙面瓷片到顶，瓷片天花；水电齐全；配有电信、电视、宽带线路，管道煤气；屋内整体采光优越；室内整体布置为五房二厅，一层有一房、两厅、一厨、一卫、一阳台，二层有三房一卫，三层有一房、一阳台。估价对象综合成新率约为92%，二层、三层天花板有漏水现象，可简单修复。三层为后来加建于顶棚之上，受日光曝晒，夏天一般不可住人。四、估价目的为委托方公开市场转让提供价格参考依据。五、估价时点 本项目估价时点：二零一零年五月四日。 本项目估价时点是根据委托方的要求
11、确定的，评估中所采用的价格是估价时点的有效标准。六、估价依据 （一）法规依据1、中华人民共和国城市房地产管理法等国家、省、市有关房地产评估法律、法规、制度和文件等； 2、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-1999） （二）产权依据 1、房地产证（编号：穗房地证字第038330号）； 2、委托方提供的其他有关资料复印件。（三）取价依据 本评估机构专业评估人员实地勘察（包括拍摄现场照片）和对市场资料、委托方提供资料的调查分析。 （四）行为依据 委托方、受托方签署的评估业务委托书。七、估价原则 遵循真实性、科学性、公平性、可行性及客观公正、实事求是的总原则基础上，主要的估价
12、原则有：估价时点原则、合法原则、替代原则、最高最佳使用原则等。八、价格定义 正常市场评估价格为估价对象的公开市场价格。九、估价方法根据估价对象房地产的具体情况，通过现场勘查和收集到的资料，对估价对象采用市场比较法进行评估，求出估价对象在估价时点的正常市场价格，再用收益还原法加以比较对照，综合分析厘定其正常市场评估价值。十、估价结果本评估机构在充分调查、了解和现场勘察该估价对象实际情况的基础上，依据科学的程序，选用合理的估价方法，经过细致计算、修正厘定委托估价的位于广州市天河区天源路1364号（即广汕路华南植物园旁）世纪绿洲二期A1栋1105房的房地产（房产证载明面积为143平方米，实际面积在2
13、00220平方米之间）在估价时点的正常市场评估价格为人民币1，777，000.00元（大写：人民币柒拾柒万柒仟元整），单价：12,427.00元/平方米。十一、估价对象转让交易税费（参考）根据广州市有关房屋公开市场转让的政策规定，卖方尚需缴纳以下参考税费： 房屋公开市场转让参考税、费一览表 单位： 元税费种类税费计算方法税费金额备注登记费用50元/件100估计需100元房屋交易手续费每平方米3.0元429以房产证载明面积为准个人所得税评估价5%20%17770营业税及附加0普通住房购买超过5年的（含5年）免征合计注： 1.税、费征计依据以房屋成交金额或评估金额之较高者计算，若实际成交价高于评估
14、值，则应以实际成交价计算； 2.其税、费实际缴纳数额应由广州市国土房管部门核定为准； 十二、估价作业日期 二零一零年七月十一日至二零一零年七月十五日十三、估价报告应用的有效期 本估价报告有效期自估价时点起十二个月。十四、估价人员（签名） 中国注册房地产估价师：二零一零年七月十五日 附 件现场勘查照片（共四张）。 房地产估价技术报告 粤诚信评报字2010QTS001号一、区位因素分析 影响住宅房地产价格的区位因素主要包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。是次估价对象位于广州市天河区天源路1364号（即广汕路华南植物园旁）世纪绿洲小区内，其西面紧靠天源路，北面亦为天源路，沿天源路往东走即
15、为广汕公路，南面为华南植物园，东面为京珠高速。所在区域属龙洞板块，市政公用设施、生活设施配套一般，公共交通便利，自然环境优越。周边有多所高等院校、华南植物园、筲箕山、大和峰、凤凰山等。二、实物因素分析影响住宅房地产价格的实物因素主要包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、维护养护情况及完损程度等。估价对象所在建筑物属于11层框架结构，南北向，电梯楼，一梯5户，约于2005年建成。该建筑物为瓷砖、马赛克外墙、铝合金栏杆、玻璃窗。所在小区实行全封闭式管理，小区进入需刷卡，保卫工作严密。小区内绿化率90%，环境优美，有游泳
16、池、健身器材等配套。估价对象为三层复式户型，楼层11，层高3米，内部装修情况为：户门为钢制防盗门及实木进户门；一层厅、房地面铺耐磨砖，二层、三层为实木地板；楼梯踏步及扶手为实木材料，栏杆为铝合金材料；墙面、天花乳胶漆；内门为实木门及套；卫生间地铺防滑地砖、配有座厕、洗手台，隔有淋浴分区，墙面瓷片到顶，瓷片天花；水电齐全；配有电信、电视、宽带线路，管道煤气；屋内整体采光优越；室内整体布置为五房二厅，一层有一房、两厅、一厨、一卫、一阳台，二层有三房一卫，三层有一房、一阳台。估价对象综合成新率约为90%，二层、三层天花板有漏水现象，可简单修复。三层为后来加建于顶棚之上，受日光曝晒，夏天一般不可住人。
17、三、权益因素影响住宅房地产价格的权益因素主要包括权利状况、使用管制、相邻关系。估价对象权属人：谭建辉；房屋占有份额：全部；房屋所有权性质：私产；土地所有权性质：国家所有；土地使用期限：70年（03年起）；规定用途：住宅；总建筑面积：143平方米。估价对象剩余使用年限为62年，三层空间为后来加建，无产权证明。四、市场背景分析广州是4个一线城市（北京、上海、广州、深圳）之一，是广东省省会，城市化水平在全国50个主要城市中排名第四；2009年GDP总量为9112.76亿，在全国70个大中城市中排名第3，2005年2009年年均GDP增长在13.6%，经济发展极为迅速。珠三角改革发展规划纲要（2008
18、2020年）将广州的城市定位从“区域中心城市”提升至“国家中心城市”、“综合性门户城”和“国际大都市”的国家战略层面。广州社会经济将在原有的基础上，迎来一个新的发展阶段。广州楼市总体较之内地二三线城市更为成熟，发展得更加完善。2009年广州房地产市场增长快速，全市十区商品住宅(含一手、二手)成交面积和成交金额分别为1937.6万平方米和1374.55亿元，分别同比增92.5%和92.3%，全市十区一手住宅成交均价9346元/平方米，同比涨0.1%，中心六区房价为11883元/平方米，同比涨10.4%。但从2010年年初开始，政府多次推出房地产调控政策，受此影响，广州楼市从年初开始观望情绪深厚，
19、成交量出现下跌，成交金额增幅减缓。市场预测广州楼市将进入一个调整阶段，在成交量和价上将会有所下降，短期内难再现火爆行情。龙洞板块是广州的郊区，但距离中心城区并不遥远，交通也较为便利。拥有筲箕山、大和峰、火炉山森林公园和华南植物园，及广东工业大学、广州金融学院、广东医学院、广州工程学院等多所知名高校的龙洞板块，其自然环境和文化氛围的优越性相当明显，近年来成为广州楼市另一新兴板块。四、估价方法选用 根据估价对象房地产的具体情况，通过现场勘查和收集到的资料，对估价对象采用市场比较法进行评估，求出估价对象在估价时点的正常市场价格，再用收益还原法加以比较对照，综合分析厘定其正常市场评估价值。五、估价过程
20、 1.市场比较法技术路线通过市场调查，选择可比交易案例与估价对象相比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象的评估价值。计算公式为： 估价对象房地产价值=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数可比交易案例选择根据该估价对象的情况，通过分析市场调查资料，分别选择A、B、C三宗（具体名称略）可比交易案例，详见表1。 表1 交易案例比较 项目估价对象比较案例A比较案例B比较案例C用途住宅住宅住宅住宅结构框架框架框架框架成交价格11，475.0012,750.0013,472.00成交日期近期近期近期交易情况正常正常正常市场状况良好良好良好良好房地产
21、状况交通通达度较方便较方便较方便较方便商服繁华度一般一般一般一般景观、环境优良中等一般优良基础设施较好较好较好较好临街状况不临街不临街不临街不临街装修程度中等豪华中等一般朝向南北向东北向南北向南北向楼层/总层数11/116/61/128/11成新率约90%约90%约90%约90% 根据以上交易案例的比较,以估价对象为比较标准,取值100,确定各修正系数见表2:确定修正系数（具体过程略） 表2 各因素修正系数表 项 目A案例 B案例C案例 交易情况修正100/100100/100100/100市场状况调整100/100100/100100/100房地产状况调整100/94100/98100/11
22、0总修正调整系数1.06381.02040.9091 确定比准价格 根据上述可比交易案例A、B、C的修正系数，得估价对象比准价格见表3： 表3 估价对象比准价格 项 目A案例 B案例C案例 案例价格（元/平方米）11，475.0012,750.0013,472.00总修正调整系数1.06381.02040.9091修正调整后价格（元/平方米）12207.1113010.2012247.40估价对象比准价格(元/平方米)12488.24厘定估价对象的正常市场评估价值 评估价值比准价格建筑面积 12488.24元/平方米143平方米 1，785，818.03（元）2. 收益法 收益法的原理是由于房
23、地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得，将房地产的纯收益按一定的报酬率，可以求出房地产价值的总额。(1)技术路线 运用适当的报酬率，将估价对象未来每年的正常纯收益折算到估价时点上，将得出的现值求和，即可得出估价对象的评估价值。其基本计算公式为： VA（Y-g）1(1+g)(1+Y) n 其中：V-房地产评估价值 A-年正常纯收益 Y-报酬率g-年收益递增率 n-房地产尚可使用或收益年限(2)评估过程 年正常总收益根据现场勘查及了解周边正常房地产市场情况并结合是次评估特点，厘定估价对象月租金收入为4，400元，年租金损失（按半个月租金计）：4，4000.5=2，200（
24、元） 年正常有效总收益=4，40012-2，200=50，600(元)考虑该地区未来发展趋势，具一定的升值潜力，相应的租金收入呈一定比例增长，故取收益递增率g为2.7%。 年正常总支出税金（占年正常总收益的10%）：50，60010%=5，060（元）维修管理费等（占年正常总收益的7%）：50，6007%=3542（元） 年正常总支出5，060+3，542=8，602(元) 年正常纯收益(含年折旧费) 年正常纯收益=50，600-8，602 =41，998(元) 报酬率利用累加法求取报酬率，其计算方法为： 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
25、将现行的一年期定期存款利率作为无风险报酬率，并考虑估价对象周边的地区房地产经济情况，确定报酬率Y=4.0%。 房地产尚可使用或收益年限由于委托方未提供估价对象所占用土地的使用期限。是次评估估价对象土地按国家有关规定最高使用年限70年考虑计算，自2003年取得建设用地起，已使用约7年，则估价对象用地尚可使用年限即收益年限约为63年。 计算估价对象在估价时点的正常市场评估价值VA（Y-g）1(1+g)(1+Y) n 41，998(4.0%-2.7%) 1(1+2.7%)(1+4.0%)63 1，768，024.62（元）3.估价对象的正常市场评估价值 由于市场比较法与收益还原法的结果比较相接近，故取两者的算术平均值作为估价对象正常市场评估单价。即：（1，785，818.031，768，024.62）21，776，921.33（元）取整为1，777，000.00元。单价取整为：12,427.00元/平方米。
