1、强烈推荐新建200户农家店城乡物流中心项目可行性研究报告新建200户农家店城乡物流中心项目可行性研究报告第一章 总论 1第一节 概述 11.项目名称、主办单位、企业性质及负责人 12.可行性研究报告编制目的、依据和原则 13. 编制原则： 24.公司概况 35. 项目提出的背景、投资的必要性和经济意义 36.可行性研究范围 5第二节 研究结论 71.研究的简要综合结论 72.存在的主要问题和建议 73.主要技术经济指标 8第二章 项目市场分析及投资环境 10第一节 物流产业发展现状 101.加入WTO对我国现代物流产业发展提出了新的要求 102.现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔 1
2、03.农村流通市场现状 12第二节 农村综合服务体系建设及物流行业相关政策 141.*省农村经济发展“十一五”综合规划对农村综合服务体系建设提出了具体要求。 142.*省“十一五”计划对发展现代物流产业指出了发展方向 153.*省现代物流“十一五”发展规划对城乡物流建设提出了具体要求 154.*市的经济现状和地理位置对能够提供满足城乡要求的物流服务社会化现代物流服务体系提出了现实需求 15第三节、*市基本情况及经济发展概况 161.*市基本情况 162.*市经济发展状况 183.*市商业物流发展历史沿革 204.*市物流贸易市场发展综述 204.1物流市场发展概况 214.2农村商贸市场状况
3、21第四节、*市农村综合服务体系现状 211.农村社会化服务体系的现状 212.现阶段*市农村社会化服务中存在的问题 22第三章 项目发展机会研究 24第一节 项目特征分析 241.本项目所处地域情况 242.项目区位分析 243.项目人流分析 244.项目发展现代物流业的SWOT分析 24第二节 项目定位方案分析 261.项目定位原则 262.项目商业主题定位方案提出背景 263.项目商业主题定位方案 264.项目定位方案SWOT分析 27第四章 项目营销策划 29第一节 硬件服务策略 29第二节 软件服务策略 30第三节 价格策略 30第五节 市 场 营 销 301.项目宣传 302. 项
4、目经营 313.农家店分布 324.设备购置 32第五章项目选址条件和选址方案 33第一节 项目建设地址 331.建设的指导思想 332.选址原则 333.建设地址 34第二节 建设条件 341、工程地质条件 342、结论及建议 34第三节 交通运输条件 36第六章 项目方案设计 38第一节 工程概况及区位关系 38第二节 规划设计指导思想及依据 381设计指导思想 382规划设计依据 38第三节 规划目标及总体思路 381规划目标 382总体思路 39第四节 规划布局 39第五节 交通组织 41第六节 小区公建设施规划 411垃圾收集与处理 412公厕 413污水处理 41第七节 绿地规划
5、411点： 412线： 423面： 42第八节 建筑风格 42第九节 给水工程设计要求 421用水量预测 422消防用水量预测 433给水水源及水压 434给水系统 435消防给水系统 43第十节 排水工程设计要求 431污水量预测 432污水系统规划 433雨水流量计算 444雨水工程规划 445排水管径选择 44第十一节 电力工程设计要求 441负荷预测 442供电设施 44第十二节 电信及共用天线CATV工程设计要求 451 市话需求量预测 452 电信网及宽带网规划 453 CATV电视系统规划 454 电子商务系统 46第十三节 燃气工程设计要求 461用气量预测 462管网规划 4
6、6第十四节 工程管线综合设计要求 46第十五节 防灾设计要求 46第七章招投标方案 48第一节 招标形式 48第二节 招标范围 48第三节 施工及监理单位资质要求 48第四节 招标信息发布 48第五节 招投标工作组织 48第八章 环境保护及安全卫生 49第一节 环境保护 491.编制依据 492.执行的环境质量标准及排放标准 493.工程的主要污染源及污染物排放 494.经营过程中拟采取的治理措施 50第二节 劳动保护与安全卫生 511.设计依据及采用标准 512.经营过程中产生的危害因素的分析 513.职业安全卫生防护措施 51第三节 消 防 521.设计依据 522.工程消防环境现状火灾危
7、险性类别 523.消防设施和措施 53第九章项目的组织机构设置 54第一节 组织管理 54第二节 组织机构及人员配备 541组织架构 542各部门主要职责为： 553经营者素质 55第三节 人员编制 55第十章项目实施规划 57第一节建设周期规划 57第二节实施进度规划 57第十一章投资估算和资金筹措 58第一节投资估算 581.估算依据 582.建设投资估算 583.固定资产技资估算 584.流动资金估算 585.项目工程总投资 586.投资估算分析 58第二节 资金筹措 591.资金来源 592.资金运筹计划 59第十二章 财务评价及社会效益 60第一节 产品成本估算 601.产品成本和费
8、用估算依据及说明 602.生产成本和费用估算 603.运营成本和费用分析 61第二节 财务评价 611.财务评价的依据和说明 612.主要计算报表分析 613.财务盈利能力分析 624.不确定性分析 63第三节 社会评价 64第一章 总 论第一节 概 述1.项目名称、主办单位、企业性质及负责人1.1项目名称：某公司新建200户农家店城乡物流中心1.2主办单位：某公司1.3单位性质：有限公司1.4项目负责人：杜光明1.5地 址：*京原北路沙河桥北2.可行性研究报告编制目的、依据和原则2.1 可行性研究报告编制目的2.1.1 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该项
9、目进行合理的评估。2.1.2 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。2.1.3 结合项目目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。2.1.4 对项目开发进行投资分析和风险分析。2.1.5 对项目决策及其实施提出优化建议。2.2 可行性研究报告编制依据2.2.1*省国民经济十一五规划；2.2.2*省农村经济发展“十一五”综合规划；2.2.3*省现代物流“十一五”发展规划；2.2.4*省人民政府关于促进流通业发展的实施意见（晋政发20061号）2.2.5国家计委国家经贸委最新发布的当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术
10、目录2.2.6国家经贸委等六部门联合发布了关于加快我国现代物流发展的若干意见2.2.7*城区总体建设规划2.7.8国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版2.7.9国家计划委员会关于建设项目进行可行性研究的试行管 理办法_ 计投资(1983)116号2.7.10国家现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准 2.7.11*省人民政府关于印发*省循环经济发展规划的通 知(晋政发(2006) 51号)2.7.12提供的有关技术数据和资料等3. 编制原则：3.1紧密围绕市场需求，结合实际、以市场为导向，以效益为中心，立足于发展名牌企业。3.2 选择合理、可靠的经营模式。3.3总
11、图布置要充分考虑各市场之间的有机结合，合理利用土地。3.4环境保护、劳动安全、卫生安全及消防方面按国家规定和标准进行设计。坚持项目与环保、职业健康安全设施同时设计、同时施工、同时投产的原则，采取各种有效措施，减少或消除污染、有效地控制经营活动过程中的危险源、环境因素，达到环保和职业健康安全要求。3.5经营规模和营销方案进行多方案比较，选择最优化方案，提高项目的经济效益和抗风险能力。科学论证项目的可靠性和经济性，实事求是地作出研究结论。3.6严格控制建设投资，在项目建设过程中合理使用资金，遵守国家和地方有关基本建设的各项政策，有效控制各项费用。4.公司概况某公司前身为光明经销部，成立于1995年
12、地处*市城北晋原市场，成立初期，员工4人，营业面积50平方米，库房200平方米， 主要经销副食、百货、代理经销五台山、云岗啤酒，销售网点主要在*城区和崞阳镇。通过几年的发展到2005年逐步走向正轨化，有健全的管理制度，并设立了，二部一室，采购部、销售部、办公室。经销网点也发展到300多个，遍布*六个乡镇，年营业额达500万元，客货车也增加到4辆，员工增加到8人。2008年正式加入中国邮政三农服务配货中心链锁店，场地比原来扩大了2倍，人员增加到20人，车辆增加到8辆，销售网络包括全市七镇，十一个乡，新建三农服务店56家，其中44家已通过初审，月销售额达80万元。5. 项目提出的背景、投资的必要性
13、和经济意义5.1 项目提出的背景党的十七大指出要统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基础设施建设，健全农村市场和农业服务体系。以促进农民增收为核心，发展乡镇企业，壮大县域经济，多渠道转移农民就业。*省十一五规划中指出努力加强市场体系建设。建立健全统一开放、竞争有序的现代市场体系，规划建设若干起点较高、功能齐全、服务完善的商品市场和土地、技术、劳
14、动力等要素市场，促进商品及各种生产要素自由流动。千方百计增加农民收入。要以促进农民增收、农业增效为中心，依托三大农业经济区、十大优势农产品生产基地，加快发展优质杂粮、草食畜、干鲜果和蔬菜四大产业。*市是晋西北的交通枢纽，是*省的重要粮食产区，市委市政府十分重视农村综合服务体系建设和商品流通市场的建设，随城市化进程的加快，*市人口的增长，城乡物流中心的建设更加迫在眉睫。市政府非常关心某公司200户农家店城乡物流中心的建设，根据市产业发展的需要，多次实地考察研究、论证并达成共识，应当加快某公司200户农家店城乡物流中心的建设。5.2投资的必要性5.2.1该项目的全面建设，有利于搞活农村的流通，有利
15、于降低农民的生活成本，扩大营销网络，提高市场占有率，从而更有利于促进农村生产的发展。市场是经济发展的基本要素。5.2.2商品物流业在*市属劣势产业，是*市重点扶持和培育对象，发展空间广阔。此项目的建设，符合*市打造“忻州第一、全省十强”的发展规划以及建立大商贸、大流通、大市场的经济发展战略和城市建设规划。项目地理位置优越，市场流通业发展滞后，目前*市无正规的物流企业，与经济发展不协调，因此加快物流中心建设是该*经济发展的需要。5.2.3为加快第三产业发展，实现产业结构调整的有效途径，振兴国民经济，促进第一、二产业的协调发展，增加社会劳动力就业，保持社会稳定的重要因素。但是第三产业在*经济发展中
16、是滞后的产业。某公司200户农家店城乡物流中心的建设将成为中等规模的物流中心，对缩小本市城乡差别具有重要意义。从而促进第一、二产业的发展将增加许多的就业机会，因此该项目的建设是第三产业发展的需要。5.3、经济意义项目实施后，公司年实现收入4445.9万元、上交税费295.4 万元，各农家店实现收入4890万元，上交税费200万元。6.可行性研究范围本次可行性研究范围包括某公司200户农家店城乡物流中心的土建、电气、总图布置、给排水、暖通、消防安全、环保及公用工程、项目运营方案设计、投资估算和资金筹措、财务分析和经济评价等。第二节 研究结论1.研究的简要综合结论1.1物流产业是新的国民经济增长点
17、,是经济发展的动脉和基础产业,其发展水平成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一。本项目为完善现代物流设施项目,项目的建设符合国家产业政策和地区规划要求,可推动*省和当地产业结构调整,促进城市规划的建设。1.2本项目具有得天独厚的基础条件。交通条件十分优越,企业具有丰富的仓储、发运经验。市场前景十分广阔。 1.3本项目园区内的水、电供应且充足, 交通便利,项目的各项建设条件良好。1.4本项目的建设可以改善*省的投资环境,优化资源配 置,提高工商企业的竞争力,增加财政收入,提供就业机会,具 有明显的社会效益。1.5本项目财务内部收益率23.29%,投资回收期4.39年, 具有较好的经济效益
18、。1.6综上所述,本项目有理想的建设条件,市场广阔,具有明显的经济效益、社会效益和环境效益。对社会和经济发展有 着积极的意义。研究结果本项目是可行的,建议尽快组织实施。 2.存在的主要问题和建议本项目在推广、招商过程中，可能存在以下不利因素：2.1.经营户对项目前景的认可程度。项目发展需通过以物流中心为核心，将经营过程中的“价格、质量、服务”良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推广运作。2.2.农村市场商业氛围不很成熟，招商难度增大。应首先启动小商品招商，以满足项目发展和实际推广执行工作的需要。化解经营户对项目能否发展成功的疑虑。2.3.经营户对经营成本的敏感性较
19、高，应通过一定的措施尽量降低经营户的经营成本。3.主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称规格单位数量一经营规模方案经营面积平方米20000二年运营日天350三外购商品万元3189四公用工程1新鲜水M3 d15.22电KWh年168000五定员人1001其中普通工作人员人892管理人员人11六工程总投资万元2116.61固定资产投资万元 1372.4(1)建设投资万元1372.4(2)投资方向调节税万元0(3)建设期利息万元02流动资金万元744.3七年经营收入万元4445.9八成本和费用1总成本费用万元3754.82经营成本万元3668.1十年利润总额万元494.6十一年税费万元295
20、.4十二财务指标1投资利润率%192全员劳动生产率万元人443财务内部收益率%23.294财务净现值万元1289.6十三投资回收期1所得税前年3.642所得税后年4.39十四借款偿还期年0十五盈亏平衡点%51第二章 项目市场分析及投资环境第一节 物流产业发展现状1.加入WTO对我国现代物流产业发展提出了新的要求加入世贸组织后，对我国物流业来说，既蕴含着难得的发展机遇，也面临着严峻的挑战。我国对有关物流以及物流相关方面做出了郑重的承诺，在包装服务、通信服务、速递服务、分销服务、运输服务中，除佣金代理服务、批发服务、零售服务和特许经营有少量限制以外，这些领域的主要部分以及海运服务、集装箱堆场服务、
21、内水运输、航空运输服务、铁路运输服务、货物运输代理服务等将全面对外开放。因此，这些领域也将面临外资大规模进入带来的巨大冲击。目前，*省已出台了有利于支持工商企业参与国际竞争的现代物流服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步，以便尽快满足加入WTO对我国，特别是*省现代物流业提出的新的要求。通过物流中心的建设，降低生产单位和物流企业的运营成本，最终降低农民的生活成本，切实落实国家有关三农的政策。2.现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗、提高劳动生产效率以外的“第三利润源”的现代物流业，已经成为我国新的经济
22、增长点。（据中国物流年鉴）2006年，我国国有及国有控股工业企业流动资金占用达到31042.81亿元人民币，而资金周转速度年平均为1.2次，国有商业企业也只有2.3次。而日本制造业的年周转速度为7.5至8次，流通业为15次至18次。跨国连锁集团沃尔玛、麦德隆、家乐福的年周转次数为20至30次。这说明，我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料、半成品、外购件库存过大，占用了大量流动资金。美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12天，库存总额只占销售总额的1.3%至1.5%。发达国家的库存商品只占国内生产总值的1%。而我国工业产成品库存一般达到45天，商业企业达到35
23、天，库存商品占国内生产总值的6.8%，我国这些指标远落后于发达国家的根本原因，是由于缺少一个高效的社会化现代物流服务系统。应该按照社会分工要求，建设社会化现代物流服务体系，以支持工商企业的生产经营和市场营销。改革开放以来，我国对物流基础设施作了大量投入，到2006年已达到1.8万亿元人民币。但由于原有基础太落后，仍然不适应现代物流的总体发展要求。到2006年，我国运输网络密度分别为1344.48公里平方公里和1043公里万人，分别只相当于美国的19.6%和15.8%；德国的9%和15.8%；印度的24.9%和48.3%；巴西的71.3%和8.8%。物流基础设施落后，加上布局不合理，造成我国仓储
24、效率与效益低下。据有关部门统计，我国每年因包装造成的损失就达到150亿元人民币，因装卸、运输造成的损失高达500亿元人民币，因保管不善造成的损失为30亿元人民币。因此，在社会化现代物流服务体系中，建设城乡物流中心，是中心城市大型物流园区的有益补充，是发挥运输和仓储效率和实现社会、经济效益的有效措施。国民经济和社会发展第十一个五年计划提出，传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式，提高服务质量和经营效益。国家经贸委等六部委发出的关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知中也要求各地政府
25、部门和有关企业要充分认识现代物流在经济发展中的重要作用，抓住有利时机，加快发展步伐，积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系。在我国现代物流产业起步发展的新形势下，有关省市开始重视现代物流产业的发展，国内一些优势生产和加工企业集团开始重视企业物流管理，一批运输、仓储及货代等“类物流”企业逐步向现代第三方物流企业发展，涌现了一批民营专业化第三方物流企业，国际上一些老牌知名物流企业也开始进入我国。近年来，*省及相邻省份也开始认识到现代物流对于推动经
26、济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。*省把发展现代物流产业作为一项涉及经济全局的战略问题，建设城乡物流中心已经成为县域经济布局的战略重点，这项工作尽管刚开始起步，但市场发展前景十分广阔。3.农村流通市场现状农村市场是我国最大、最具潜力的市场。搞活农村流通、繁荣农村市场，对于促进农民增收、引导农村消费、保持农业和农村经济稳定发展具有重要意义，是推进社会主义新农村建设的重要内容。经过近三十年的改革开放和发展，我国农村正在从自然经济向现代经济过渡，基本实现了从计划经济体制向社会主义市场经济体制的转轨，市场机制逐步成为农村资源配置的决定性因素，形成多层次、多
27、类型、多渠道、多主体的农村流通体系新格局，农村市场体系建设取得重要进展。3.1农村市场规模不断扩大改革开放以来，我国农村消费结构实现了跨越式发展，农村市场消费水平不断提高。2005年我国县及县以下社会消费品零售总额达到2.2万亿元，比改革开放初期的1978年增长21倍，比“九五”末的2000年增长1.5倍(接近同期全国社会消费品零售总额增长1.8倍的水平)。农村市场的扩大，对促进国民经济持续快速增长发挥了积极作用，是今后扩大内需、促进新一轮经济增长最具潜力的市场。3.2交易方式和流通业态逐步提升目前我国农村既有传统的集贸市场，也有各种综合市场、专业市场、批发市场和期货市场；连锁经营、物流配送、
28、电子商务等现代流通方式，小型超市、便利店等新型流通业态开始从城，市走向农村。一是农产品交易由过去的传统集市贸易扩展到专业批发、“订单”购销、拍卖和期货交易等现代方式，农产品综合市场、专业市场、电子商务等发展迅速。到2005年底，我国有亿元以上的农产品综合市场539个，成交额2412亿元，比2000年增长6.1%。二是农资连锁配送发展势头较好，分销、直销、超市、总代理、总经销等多种经营模式蓬勃发展。目前，我国开展农资连锁经营的企业近千家，连锁门店3万多个，为农民创造了方便、安全和实惠的农资购买环境。三是农村日用消费品流通以小百货、食杂店、夫妻店等传统方式为主，连锁经营、超市、便利店等新型业态开始
29、走向农村市场。2005年商务部启动的“万村千乡市场工程”，逐步以连锁经营、统一配送等经营方式改造农村“夫妻店”、“代销店”，建设标准化“农家店”。200历年全国有2287个企业在1817个县进行试点，全国累计建设农家店16万个，带动地方和企业投资约117亿元，吸纳富余劳动力65万人，扩大农村消费近600亿元，使1.4亿农民受益。供销合作社系统运用现代流通方式改造农村传统经营网络，自建、合建连锁、配送网点近10万个，50%的消费品零售已纳入连锁经营和配送体系。3.3农村市场主体呈多元化格局农民经纪人、农产品运销大户和农村流通合作组织是目前农产品流通的核心主体。据统计，目前我国有从事农产品购销经营
30、活动的农村合作经济组织已超过2万多个，从事农产品流通、科技、信息等服务活动的农村经纪人达600万个。农资经营已形成由供销社农资公司、农资生产企业、农业“三站”、个体工商户等多种市场主体、多种流通渠道共同参与的格局。第二节 农村综合服务体系建设及物流行业相关政策 1.*省农村经济发展“十一五”综合规划对农村综合服务体系建设提出了具体要求。规划指出：推进农业社会化服务体系建设，支持和保障现代农业发展。综合利用投资、财政、金融、税收等政策手段，支持社会化服务体系建设。完善农村市场体系。加大农村市场基础设施建设，培育和规范农村资本、劳动力、土地、技术和信息等要素市场，真正发挥市场机制的功能，实现对各种资源的有效配置。围绕我省优势产业和优势农产品建设一批产地批发市场，培育区域农产品批发中心，
