1、控制性详细规划文本 宜昌市紫阳片区控制性详细规划文 本第一章 总则第一条 为了引导紫阳片区的开发建设，进一步优化城市用地布局，完善路网骨架，落实各项基础设施，促进城市的有序发展，特编制宜昌市紫阳片区控制性详细规划（下称“本规划”）。第二条 本规划适用于规划范围内各地块和各类用地的土地使用、建设和规划管理等工作，并为下层次的修建性详细规划、建设项目设计等提供依据，但不作为工程项目施工的依据。第三条 本规划由规划文件（文本和说明书）、规划图纸（图纸和分图则）两部分组成。规划文本与分图则具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。第四条 本规划是紫阳片区各项建设活动和规划管理的法规性文件，规划区内各
2、项建设必须遵守本规划的规定，任何单位和个人非经履行法定程序均无权随意更改。第五条 本次规划区范围为：东部以长江蓝线为界，南部以紫阳河为界，西部以500KV高压线为界，北部以鹅石子沟为界。规划总用地面积为294.93公顷。第六条 规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008.1.1）2、城市规划编制办法（2006.4.1）3、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ 137-90）4、城市居住区规划设计规范（GB 50180-93）5、湖北省控制性详细规划编制技术规定（1998）6、宜昌市城市总体规划（2005-2020年）7、宜昌市点军分区规划（2005-2020年）8、宜昌市综合交通规划（2
3、005-2020年）9、宜昌市城市农贸市场专项规划（2006-2020年）10、城市规划强制性内容暂行规定（建设部）11、宜昌市城市规划管理技术规定(2008.6)12、本区现状调查资料和国家、省、市其它相关法规和规范第七条 规划指导思想1、以宜昌市城市总体规划（2005-2020年）为指导，科学分析紫阳片区在城市中的地位和职能，合理确定其功能性质、发展规模、用地布局等，完善城市结构。2、科学确定土地利用性质、开发强度和建设控制要求，指导片区的城市建设和管理。3、高标准、高起点地规划符合需求的公共设施、居住区配套公建、市政公用设施等，完善片区的各类基础设施建设，加强片区的服务功能。4、优化路网
4、结构、强化片区的交通功能，加强道路交通设施建设，建立方便、快捷、多层次的交通体系。5、充分利用片区内的地貌特色和自然景观，精心构筑城市空间形态，使生态、人工、自然环境相协调，保证城市的可持续发展。第八条 规划原则1、承上启下原则认真贯彻和落实总体规划各项发展要求，指导下一层次的修建性详细规划的编制。2、可操作性原则根据宜昌市城市建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要求，在尊重总体规划的基础上，科学发展、合理规划。3、可持续性发展原则规划应强调控制与引导相结合，保留适当的灵活性。规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可持续发展性。4、生态景观特色建设原则
5、积极加强城市景观特色建设，利用其优良的自然条件和资源优势，保护长江沿线的滨水岸线的完整性，打造具有宜昌特色的滨水景观。第九条 规划性质 规划该片区的性质为：以发展旅游服务、居住为主，兼具都市型工业功能的综合性城市片区。第十条 规划规模1、用地规模：规划总用地为294.93公顷。2、人口规模：规划该片区居住人口为2万人，人均建设用地为88.42/人，总人口密度为6781人/平方公里，人均净居住用地为36.01/人。第十一条 本规划文本中加粗黑体字部分为规划中的强制性条文内容。第二章 土地使用性质分类及控制第十二条 本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137
6、-90）规定的城市用地分类代码，主要划分至中类或小类。第十三条 确定规划区的主要土地使用性质为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水利设施用地、水域及其它用地。各地块土地利用性质详见“土地利用规划图”。 第十四条 规划所确定的土地使用性质是对未来土地使用的控制与引导，在土地开发建设过程中，土地使用性质及用地规模必须符合文本和图则的规定。第十五条 现有土地的使用性质若与本规划的规定不符，应按照规划进行控制和引导，逐步加以改造，使该用地新的土地使用性质与本规划的规定相符。现状合法的土地用途与规划规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功
7、能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与规划规定的用途相符。第十六条 因片区发展需要，规划中所规定的土地使用性质及用地使用规模若需作变更时，必须经规划管理部门批准。土地使用性质的变更，宜在同类别范围内调整；变更应同时符合用地与建筑性质兼容性的规定；变更应有利于环境改善和提高公共设施服务水平，并不得影响周边地块土地和建筑的正常使用。第十七条 规划确定的地块界线，并不代表真实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，经城乡规划主管部门批准，可根据实际情况将地块进行合并或细分，但其用地使用规模必须符合图则中提出的总体控制指标要求。第十八条 规划区内的土地使用和开发建设宜以道路划分的街坊为基本
8、单元成片进行。成片进行的开发建设应编制修建性详细规划或总平面设计，经城乡规划主管部门批准后，方可进行建筑与场地环境设计。第三章 土地利用规划第十九条 规划原则根据紫阳片区的现状用地情况，结合宜昌市总体规划、近期建设规划和宜昌市城市发展要求，以统一规划、科学布局、合理开发为原则，充分考虑各种用地建设要求，合理规划布置片区内的土地利用。第二十条 规划结构本规划形成了“一轴、两带、四区”的布局： “一轴”：是指沿紫阳路、龙阳路而形成的片区旅游服务功能轴。 “两带”：分别指是沿紫阳河形成的休闲绿化带、滨江形成的休闲景观带。 “四区”： 分别指以葛洲坝生活区为基础的居住与旅游服务核心区；西部、北部的紫阳
9、村安置区；西北部以工业聚集为主的都市工业区。第二十一条 居住用地规划1、用地布局规划的居住用地主要分布于紫阳路、龙阳路、下阳路、文阳路沿线，规划过程中，结合现状建设情况，对葛洲坝电厂的居住用地以保留为主，对龙阳路、文阳路沿线的紫阳村居住用地以改造和集中安置为主。同时，规划中注重对社区各项配套设施的完善和对居住环境的营造，规划中根据需求主要配置了幼儿园、小学、居委会、社区服务中心、卫生站、文化站、农贸市场、公共厕所、邮电所等居住区配套公建。整个片区居住用地面积为77.58公顷，占城市建设用地的43.51%；其中居住区公共服务设施用地面积为5.43公顷，占城市建设用地的3.05%。2、人口和社区分
10、布根据规划人口规模，片区按照三个社区规模来设置，即葛洲坝电厂紫阳社区、葛洲坝集团紫阳社区、紫阳村社区。社区的具体分布情况如下：葛洲坝电厂紫阳社区：以现状葛洲坝电厂一、二生活区为基础，规划增设葛洲坝电厂社区居委会及其配套设施，位于江南大道葛洲坝电厂一生活区北侧，主要负责葛洲坝电厂紫阳居民的服务与管理工作。葛洲集团紫阳社区：以葛洲坝集团新增的居住用地为基础，规划增设葛洲坝集团紫阳社区居委及其配套设施，社区居委会位于紫阳路葛洲坝集团紫阳安置区内，主要负责葛洲坝集团新增居住用地居民的服务与管理工作。紫阳村社区：规划新增紫阳社区居委会及其配套设施，位于龙阳路宜昌天问学校西侧的居住片区内，主要负责紫阳村居
11、民的服务与管理工作。3、居住（小）区级公共服务设施（配套公建）片区内规划教育设施有六处，包含幼儿园、小学、中学，具体分布情况如下：幼儿园：规划新建3所，保留1所，即保留现状位于龙阳路宜昌天问学校对面的紫阳村幼儿园；拟规划在葛洲坝紫阳安置区内新建葛洲坝紫阳幼儿园一所；拟规划在文阳路葛洲坝500KV开关站西侧的居住片区内设置幼儿园一所；拟在牛扎坪路与下阳路交汇口东侧的居住片区内设置幼儿园一所。宜昌天问学校：位于现紫阳村卫生室北侧，为民办学校，用地规模为3.46公顷，拟规划为小学、中学。江南大道学校：位于江南大道长电紫阳中心体育场对面，规划控制为公立学校，建议建设为小学，其用地规模为1.97公顷，规
12、划设计规模为24班，1080人。（2）医疗卫生规划有卫生站2处，即保留现有紫阳村社区卫生站，位于龙阳路宜昌天问学校南侧；规划新增下阳路社区卫生站，位于牛扎坪路与下阳路交汇处东侧的居住区内。（3）文化体育规划有社区文化站3处，即规划新建紫阳村社区文化站，位于龙阳路宜昌天问学校南侧；规划新建葛洲坝集团紫阳社区文化站，位于紫阳路葛洲坝紫阳安置区；规划新建葛洲坝电厂社区文化站，位于江南大道葛洲坝电厂一生活区北侧。（4）金融邮电规划有邮电所1处，即规划新建紫阳邮电所，位于紫阳路葛洲坝紫阳安置区内。（5）社区服务规划有社区服务中心3处、居委会3处。即规划新建紫阳村社区服务中心、葛洲坝集团紫阳社区服务中心、
13、葛洲坝电厂社区服务中心，规划新建紫阳村社区居委会、葛洲坝集团紫阳社区居委会、葛洲坝电厂社区居委会。规划的居住（小）区级配套公建的具体配置情况详见附表二（规划主要公共服务设施一览表）。第二十二条 公共设施用地规划的公共设施用地主要分布于江南大道、龙阳路、紫阳路沿线，包括行政办公、商业金融、体育、医疗卫生、教育科研设计以及其他公共设施用地几类。其总用地面积为16.91公顷，占城市建设用地的9.48%。（1）行政办公规划的行政办公设施主要位于紫阳路葛洲坝电厂一生活区南侧，以及紫阳路紫阳农贸市场西侧。其用地面积为0.28公顷，占城市建设用地面积的0.16%。（2）商业金融业规划的金融业设施主要沿紫阳路
14、、龙阳路分布，紫阳路、龙阳路沿线加强商业金融用地建设，规划保留现有梦圆酒店、紫阳农贸市场等用地，规划新建紫阳村农贸市场，位于龙阳路宜昌天问学校对面。其规划用地面积为6.88公顷，占城市建设用地面积的3.86%。（3）体育设施规划的体育设施为保留的江南大道长电紫阳中心体育场，其位于江南大道葛洲坝电厂二生活区东侧。其用地面积为7.61公顷，占城市建设用地面积的4.27%。（4）医疗卫生规划的医疗卫生设施位于紫阳路紫阳农贸市场对面，为保留长江三峡投资有限公司门诊部。其用地面积为0.88公顷，占城市建设用地面积的0.49%。（5）教育科研设计规划的科研设计用地为保留现状的紫阳水文站，位于江南大道长江电
15、力紫阳中心体育场南侧。其用地面积为0.18公顷，占城市建设用地面积的0.10%。（6）其他公用设施规划的其他公用设施有两处，一处为保留的松鹤护养园，位于紫阳路耿家湾变电站北侧；一处为紫阳村养老院，规划迁建至龙阳路宜昌天问学校对面。总用地面积为1.08公顷，占城市建设用地面积的0.61%。规划的公共设施的具体配置情况附表二（规划主要公共服务设施一览表）。第二十三条 工业用地规划的工业用地位于片区西北部牛扎坪路西段沿线，包括有化工、纺织、医药、钢材加工等类别，其总用地面积为20.91公顷，占城市建设用地的11.73%。规划通过对部分影响片区发展的工业用地逐步置换，对现状保留工业必须通过合理改造、科
16、学升级、节能减排等措施，减少对环境影响。第二十四条 仓储用地规划的仓储用地主要位于文阳路沿线，其用地面积为3.46公顷，占城市建设用地的1.94%。第二十五条 道路广场用地规划的道路广场用地主要为道路用地、广场用地、社会停车场场库用地。其总用地面积为23.28公顷，占城市建设用地的13.06%。（1） 道路用地道路用地包括城市主干路用地、次干路用地、支路用地；其用地面积为21.13公顷占城市建设用地的11.12%。具体详见第五章（道路交通规划）。（2） 广场用地广场用地为一处游憩广场，位于东岳路与江南大道交汇处，其用地面积为0.81公顷，占城市建设用地的0.45%。（3） 社会停车场库用地社会
17、停车场库用地主要为服务片区静态交通需要的机动车社会停车场。其总用地面积为1.34公顷，占总用地的0.75%。第二十六条 市政公用设施用地规划的市政公用设施用地包括有供应设施用地、交通设施用地、环境卫生设施用地几类。其总用地面积为18.78公顷，占城市建设用地的10.53%。具体详见第八章市政工程规划（1） 供应设施用地供应设施用地包括供水设施用地、供电设施用地、供燃气设施用地。供水设施用地为现状保留的光耀水厂，位于紫阳路葛洲坝电厂一生活区西侧，其用地面积为5.20公顷。供电设施用地分别为现状保留的葛洲坝500KV开关站，位于牛扎坪路金狮公园北侧，其用地面积为10.57公顷；耿家湾110KV变电
18、站，位于西岳路紫阳河北侧，用地面积为0.54公顷；紫阳35KV变电站，位于紫阳路葛洲坝电厂一生活区南侧，其用地面积为0.34公顷。供燃气设施用地为规划新增的燃气调压站，位于紫阳路松鹤护养园东侧，其用地面积为0.21公顷。（2） 交通设施用地交通设施用地为规划新增公交车首末站，位于和阳路与龙阳路交汇处，其用地面积为1.87公顷；（3） 粪便垃圾处理用地粪便垃圾处理用地为规划的一处垃圾转运站，位于下阳路与紫阳路交汇处，其用地面积为0.05公顷。第二十七条 绿地规划的绿地包括公共绿地和防护绿地。其中公共绿地主要为紫阳河、长江沿线滨水绿地、金狮公园、道路周边形成的街头绿地等；防护绿地为居住用地和工业用
19、地之间控制的防护绿化隔离带。其用地面积为16.87公顷，占城市建设用地的9.46%。第二十八条 特殊用地规划的特殊用地为军事用地一处，为保留的宜昌葛洲坝武警船艇大队码头，位于牛扎坪路鹅石子沟南侧。其用地面积为0.09公顷，占城市建设用地的0.05%。第二十九条 水域及其它用地规划的水域主要为紫阳河、鹅石子沟，其它用地主要为保留的自然山体。其中水域面积为6.84公顷，占总用地的2.32%，自然山体总用地面积为109.77公顷，占总用地的37.72%。第四章 建设开发控制第三十条 建设开发控制应充分考虑土地利用的综合利用效益，同时也注重城市景观特色的塑造，既可以满足实际操作要求，又可满足控制的科学
20、性、灵活性要求，适应现代城市开发、管理要求。第三十一条 在开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划用地性质时，按城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90），大类性质禁止变更；中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后方可变更；小类性质变更必须经规划主管部门核准。第三十二条 控制指标类型控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标必须遵照执行，指导性指标是参照执行的。1、规定性指标包括： 用地性质 建筑密度(控制最大值) 建筑控制高度 容积率(控制最大值) 绿地率(控制最小值) 交通出入口方位 停车泊位及其它需要配置的公共服务设施2、指导性指标包括：
21、人口容量(人公顷) 建筑形式、体量、风格要求 建筑色彩要求 其它环境要求第三十三条 兼容性控制为适应市场经济发展的需要，考虑土地使用的不确定性，给规划管理提供一定程度的灵活性和弹性，规划中对部分地块设置了兼容性控制要求，开发建设中可以根据兼容性对土地性质进行调整，但须保持总用地的相对平衡。具体详见附表六。第三十四条 建筑容量控制规划对各片区提出了相应的土地开发强度控制，开发强度指标包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、居住人口容量等。1、居住用地多层住宅容积率不大于1.6，建筑密度不大于30%；高层住宅容积率不大于2.5，建筑密度不大于25%； 居住区内幼儿园、小学、中学容积率控制在0.81
22、.0，建筑密度控制在2030。 2、公共设施用地容积率不大于2.5，建筑密度不大于40。3、工业用地容积率不大于1.0，建筑密度不大于504、其它用地（1）体育、医疗以及其它配套设施建设按国家有关规范控制其开发强度。（2）市政公用设施用地容积率控制在1.0以内，建筑密度控制在15%-30%。（3）城市绿地绿化景观区以绿化为主，仅建少量游乐服务设施，控制其建筑密度在5%以下，绿化率在75%以上。5、绿化控制 新建居住区用地绿地率不低于30%； 机关团体、大型公共文化设施、宾馆、饭店等用地区绿地率不低于20%； 交通枢纽、商业、金融业用地绿地率不低于20%； 工业用地绿地率不低于30%； 其它用地
23、绿地率参照相关规定进行控制。具体各地块的容量控制指标将严格按宜昌市城市规划管理技术规定及相关规定执行。第三十五条 建筑间距控制任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、环境保护、防灾、通风、工程管线埋设和建筑保护等方面的规范和城市设计的要求，并参照宜昌市城市规划管理技术规定执行。第三十六条 建筑物退让控制建筑物退后规划用地界线距离和退后道路红线距离除满足消防、地下管线、交通安全、市政设施、绿化等方面的要求外，还应符合下述的规定要求。1、建筑物退后规划用地界线（1）沿建筑基地边界的建筑物，其退后规划用地界线距离按本身建筑间距的一半控制。（2）界外为永久公共绿地、广场、水面等开敞空间时，退后
24、规划用地界线距离按居住建筑离界距离的1.1倍控制。（3）地下建（构）筑物退后规划用地界线的距离宜不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部距离）的0.7倍，在满足安全的前提下，最小值为2米。2、建筑物退后道路红线（1）低层和多层建筑 后退城市主次干路距离：低层建筑退后道路红线不小于4米；多层建筑退后道路红线不小于6米。若底层为商业用房，则低、多层建筑后退规划道路红线分别不少于5米和7米。 后退城市支路距离：按前条款规定值降低2米，但不得小于2米。（2）高层建筑 后退城市主、次干路距离：建筑高度小于或等于60米的，不得小于10米；建筑高度大于60米、小于或等于100米的，不得小于12
25、米；建筑高度大于100米的，应不小于15米。 后退城市支路红线的距离：在前条对应的情况下可降低4米。（3）大型公建新建影剧院、游乐场所、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流聚散的多、低层建筑，其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离，除满足国家规范外，不得小于15米，并应留出临时停车或回车场地。（4）道路交叉口道路交叉口四周的建筑物后退视距三角形道路斜线的距离，多、低层建筑不得小于2米，高层建筑不得小于3米（自道路规划红线直线段的连接线算起）。3、建筑物后退河道蓝线沿河道规划蓝线两侧新建建（构）筑，其后退河道规划蓝线的距离应满足有关的规定外，且不得小于6米。4、其它 临城市道路修建的
26、围墙、挡土墙，后退道路红线不小于1.0米，沿用地界线修建的围墙，围墙基础不得超过规划用地界线。 临城市道路修建的门房、大门，后退道路红线不小于2米。 建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。具体的详细控制方法将严格按宜昌市城市规划管理技术规定及相关规定执行。第三十七条 建筑物高度控制1、道路两侧建筑物控制高度沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：（1）沿路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距距离离(S)之和的1.5倍，达到后宜按斜线向后退让。H1.5 (W+S)（2）沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：AL(W+S)
27、式中：A沿路高层组合建筑以1：1.5(即563)的高度角在地面上投影的总面积，L建筑基地沿道路规划红线的长度，W道路规划红线宽度，S沿路建筑的后退距离。（3）建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。（4）建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力走廊的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的12宽度计为道路规划红线宽度。2、建筑面宽的规定（1)建筑高度小于、等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于80米；（2)建筑高度大于24米，小于、等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于70米； （3)建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；（
28、4)不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。3、其它规定在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯(含微波通讯)设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。第三十八条 建筑基地的绿地控制计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。1、居住区人均公共绿地不少于1.5平方米，居住小区不少于1.0平方米，组团不少于0.5平方米；居住小区内每块集中绿地的面积不小于400m2，且至少有13的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。2、建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中
29、按组团级以上进行设置，每块集中绿地的面积不得小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外，其中绿化面积（含水面）不宜小于70%。3、公共活动广场周边宜种植高大乔木，集中成片绿地不应小于广场总面积的25%；集散广场的成片绿地不应小于广场总面积的10%；广场绿化应选择具有地方特色的树种。4、沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为集中绿地计算。第三十九条 建筑面积或容积率奖励1、在符合日照、消防、交通、卫生等相关规定的前提下，建设单位在其用地范围内为社会公众提供公共开放空间的，可实行建筑面积或容积率奖励，奖励增加的面积不得超过该地块核发的规划选址意见书的控制指标控制值的15%
30、。2、提供公共开放空间的奖励按照提供的公共开放空间，可以给予建筑面积的适当补偿，具体补偿办法如下：建筑面积补偿表核定建筑容积率（FAR）每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（M2）FAR21.52FAR42.04FAR62.53、经规划行政主管部分同意，在居住区规划中，超出规定配置为本居住区服务的文化、体育等公共服务设施，单独建设并与居住建筑同步实施时，每增设1平方米公共服务设施，允许增加住宅建筑面积2平方米，但奖励建筑面积的总量不得超过公共服务设施配置规划值的2倍。4、居住区建筑提倡采用坡屋面形式，起坡高度不超过顶层楼面1.2米，且屋面坡度小于等于45度。第五章 道路交通规划
31、第四十条 紫阳片区道路交通规划依据宜昌市城市总体规划（2005-2020年）、宜昌市交通综合规划（2005-2020年）和相关规范，在保证总体规划和分区规划道路发展设想基础上，并进一步考虑紫阳片区交通发展要求和对外联系情况，以交通便捷、安全可靠、满足使用为基本原则进行。第四十一条 路网结构片区内规划的主要道路基本形成了“四横、三纵”的道路网格局： 四横：和阳路、紫阳路、龙阳路、南岳路 三纵：江南大道、牛扎坪路、东岳路第四十二条 道路系统规划规划区内规划道路基本为宜昌市中心城区道路系统专项规划所确定的城市干道网，对道路网结构进行了梳理，局部道路根据现状建成情况作了适当修正。规划路网系统中，主干路路红线宽为36米，为一块板，总长度为0.95千米，路网密度为0.32千米/平方公里；次干路道路红线宽为30-18米，为一块板，总长度为3.50千米，路网密度
