1、房地产估价师房地产估价理论与方法9房地产估价理论与方法-9(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、B单项选择题/B(总题数：35，分数：35.00)1.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。（分数：1.00）A.周围环境状况、安宁程度B.位置有利于原料和产品的运输C.交通是否便捷及离市中心的远近D.繁华程度、临街状况解析：房地产区位优势的判断标准因不同的用途而有所不同。2.在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是( )。（分数：1.00）A.基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估
2、价方法是否切合估价对象和估价目的B.测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则C.基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则D.公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理解析：寻找导致较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：测算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和
3、估价目的；是否符合估价原则；房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。3.某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为( )元/m2。（分数：1.00）A.2600.00B.2386.30C.2832.84D.3003.45解析：建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格2386.3(元/m2)4.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。（分数：1.00）A.40B.43C
4、.47D.50解析：因为40(50-3)，所以建筑物的经济寿命应为：3-1-4043(年)5.年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为( )元。（分数：1.00）A.1060B.1060.9C.1061.36D.1061.68解析：6.某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为( )m2。（分数：1.00）A.40B.45C.48D.50解析：7.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325
5、元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 ( )元/m2。（分数：1.00）A.2487.75B.2500.00C.2511.00D.2162.25解析：根据公式“正常价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格卖方实际得到的价格/(1一应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325(1 -7%)2500。8.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。（分数：1.00）A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比
6、实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%解析：根据直接比较公式，100( )0.98，可以计算出括号内的数值应为 102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-1002.04。9.在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( )。（分数：1.00）A.18%B.20%C.1
7、5%D.25%解析：3000(3000-1-2000)30%18%10.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。（分数：1.00）A.4800B.5124C.5800D.7124解析：求得平均发展速度1.0652，2008年的价格为：V8P0t835001.065285801(元/m2)11.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。（分数：1.00）A.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映解析：可比实例房地产状况，无论
8、是区位状况、权益状况，还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。12.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。（分数：1.00）A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售费用和销售税费D.开发成本和管理费用解析：销售税费和销售费用一般不计息。13.收益法适用的条件是房地产的( )。（分数：1.00）A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，
9、只有量化其值才能运用公式求得价格。14.如果没有( )的约束，人们的需要可以说是无止境的。（分数：1.00）A.支付能力B.国家政策C.经济法律D.市场控制解析：如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。15.对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行( )检验。（分数：1.00）A.经济可行性B.边际可行性C.地方政策的支持D.人员质量解析：对于法律上允许，技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。16.某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3
10、年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( )元/m2。（分数：1.00）A.2237B.2265C.2346D.3964解析：3964(万元/m2)17.在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元/m2，旁街路线价为 2000元/m2。其临正街深度为22.86%(即75英尺)，临旁街深度为15.24%(即50英尺)。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为
11、( )万元。 B矩形土地平均深度价格修正率表/B（分数：1.00）A.临街深度/英尺B.25C.50D.75E.100F.125G.150H.175I.200J.平均深度价格修正率（%）K.160L.140M.120N.100O.87.2P.78.0Q.70.8R.65.0解析：3000120%+2000140%10%15.24%22.86%135.17(万元)18.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后
12、的房地产现值为( )万元。（分数：1.00）A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09解析：项目开发完成后的房地产现值(估价时点为项目开工后1.5年)19.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。（分数：1.00）A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：20.在统一采用单价方面，通常为( )上的价格。（分数：1.00）A.估计面积B.局域面积C.总体面积D.单位面积解析：在统一采用
13、单价方面，通常为单位面积上的价格。21.工业用地的土地使用权出让最高年限是( )年。（分数：1.00）A.80B.60C.50D.70解析：工业用地的土地使用权出让最高年限为50年。22.某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。（分数：1.00）A.5.00%B.5.25%C.5.42%D.5.75%解析：23.某宗房地产的土地总面积为1200m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费
14、650元/m2；地上建筑物总建筑面积为2300m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为 250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2。（分数：1.00）A.2567B.1339C.1145D.1117解析：24.某地区某类房地产19992005年价格如下表所示： B某类房地产1.9992005年价格 单位：元/m2/B（分数：1.00）A.年份B.1999C.2000D.2001E.2002F.2003G.2004H.2005I.2006J.房地产价格K.1800L.2000M
15、.2220N.2460O.2730P.3030Q.3360R.？解析：即平均每年上涨10.97%，据以预测该宗房地产2006年的价格为：V200618001.l0973729(元/m2)25.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。（分数：1.00）A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.5解析：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.52.0范围内，即0.526.某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为( )年。（分数：1
16、.00）A.15B.20C.25D.30解析：(500-25)-(n-1)250n2027.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。（分数：1.00）A.800万元B.1000万元C.1800万元D.800万1000万元解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。28.某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为( )万元。（分数：1.0
17、0）A.38.26B.40.33C.46.5D.62.33解析：29.刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为( )元。（分数：1.00）A.430000B.430200C.432000D.432100解析：3600120-(2000-200)430200(元)30.在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是( )的收入增加。（分数：1.00）A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.低收入者和高收入者解析：低收入者增加的
18、收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，对房地产价格的影响不大；高收入者生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资；中等收入者边际消费倾向较大，且基本生活已有较好基础，其收入的大部分或全部会用于提高居住水平，因此对房价的影响较大。31.可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为( )元/m2。（分数：1.00）A.3290B.3302C.3500D.3710解析：3500(1+6%)3302(元/m2)32.某地
19、区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为( )元/m2。（分数：1.00）A.2121B.2200C.1819D.2242解析：33.已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。（分数：1.00）A.65.4B.81.8C.8
20、7.2D.109.0解析：地块乙的总地价为：34.某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m2。（分数：1.00）A.700B.600C.500D.200解析：35.某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为 8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。（分数
21、：1.00）A.457.40B.476.98C.686.10D.715.48解析：二、B多项选择题/B(总题数：15，分数：30.00)36.用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )。（分数：2.00）A.交易过程控制B.交易情况修正C.交易日期调整D.交易价格变更E.房地产状况调整解析：运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。37.潜在毛收入乘数考虑的因素包
22、括房地产的( )。（分数：2.00）A.租金B.租金以外的收入C.空置率的差异D.运营费用的差异E.转让收益解析：潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。38.房地产的供求状况可以分为( )。（分数：2.00）A.全国房地产总供求情况B.本地区房地产的供求状况C.全国本类房地产的供求状况D.本地区本类房地产的供求状况E.邻近地区本类房地产的供求状况解析：在理论上可以将房地产的供求状况分为四种类型：全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国本类房地产的供求状况；本地区本类房地产的供求状况。39.下列属于“五通一平”的是( )。（分数：2.00）A.道路设施齐全B.供水设施
23、齐全C.通信设施齐全D.排水设施齐全E.场地杂乱解析：“五通一平”，一般是指具备了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施或条件以及场地平整。40.以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是( )。（分数：2.00）A.家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势B.家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势C.家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势D.家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势E.家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响解析：家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需住房数量的变动，随之导致房地产价格变化。4
24、1.由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的( )等方面的情况在短时间内不易了解。（分数：2.00）A.产权B.质量C.效率D.能量E.环境解析：由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。42.某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于( )。（分数：2.00）A.有形收益B.无形收益C.正常收益D.实际收益E.广告收益解析：无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得
25、的收益，一般来说它不能直接用于估价。43.收益性房地产包括( )。（分数：2.00）A.餐馆B.旅馆C.加油站D.农地E.未开发的土地解析：房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。44.房地产的最高最佳使用具体包括( )。（分数：2.00）A.最佳区位B.最佳规模C.最佳用途D.最佳集约度E.最佳收益解析：最高最佳使用具体包括三个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。45
26、.求取报酬率的方法有( )。（分数：2.00）A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.分解法解析：D、E项是求建筑物折旧的方法。46.成本法中的“开发利润”是指( )。（分数：2.00）A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润解析：开发利润是所得税前的，即 开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。47.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有( )。（分数：2.00）A.待
27、开发房地产的价值B.开发成本和管理费用C.销售税费D.投资者购买待开发房地产应负担的税费E.开发利润解析：就计息的项目包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值；投资者购买待开发房地产应负担的税费；开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。48.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的准确与否。（分数：2.00）A.路线价B.深度百分率C.宗地形状D.临街状态E.土地形状解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。49.( )等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。（分数：2.00）A.收益递增递减原理
28、B.惯性原理C.特殊原理D.均衡原理E.适合原理解析：有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：收益递增递减原理；均衡原理；适合原理。50.一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括( )。（分数：2.00）A.委托估价合同B.实地查勘记录C.估价人员的作息时间D.向委托人出具的估价报告E.估价项目来源和接洽情况解析：在可能的情况下，归档的估价资料应尽量全面，一般包括：向委托人出具的估价报告(包括附件)；与委托人签订的估价委托合同；实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况记录；估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；估价报告审核记录；估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。三、B判断题/B(总题数：15，分数：15.00)51.商业、旅游用地的使用权出让最高年限为40年。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：52.在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“芬兰难题”。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：19世纪英
