1、审计工作底稿编制实务案例其他应收款第一章房地产企业会计核算概论第一节房地产企业的经营特点房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。房地产包括房产和地产。不同的房地产企业具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。1992年实行市场经济以后，我国的房地产业得到了迅猛发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，企业没有自己的资产。而进入21世纪以来，
2、越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。这也是本书将企业定位为房地产企业而非房地产开发企业的原因。同样，本书所研究的会计核算不仅涉及传统的销售物业，同时也涉及新兴的自持物业。一、房地产企业经营活动的主要业务房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业经营活动的主要业务有：土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指
3、房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。二、房地产项目的运作流程房地产企业将自有资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段： (一)前期准备阶段 前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规
4、划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。同时，房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。 (二)建设施工阶段 在该阶段，房地产企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。 (三)销售或自持阶段 对于销售物业模式，房地产企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自持物业模式，房地产企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。三、房地产企业的经营特点(一)前期准备阶段的特点
5、开发的前提是取得土地，目前主要实行招、拍、挂方式，向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。 房地产企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权。而房地产企业在开工前，要通过政府的立项审批和规划审批。 用地审批要对企业产品的规模、种类进行审批，取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。 (二)建设阶段的特点 开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。 开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等环节后，开发产品才可上市交易。 市
6、政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。水、电、热、燃气、通信等配套设施必须达到使用条件，房地产企业的开发产品才能交付使用。 对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。施工要委托具有相应资质的施工企业来完成。 建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。房地产企业在开发过程中，一方面，需要投入大量的购地资金；另一方面，开发产品本身的造价很高，又需要不断地投入建设资金，因而，房地产项目的投资额往往都非常大。 (三)销售阶段的特点 销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在
7、开发产品完工后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。 产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。 (四)持有阶段的特点 房地产企业开发建设的开发产品，除了对外进行销售转让外，还可能存在长期持有的情况。一般情况下，房地产企业长期持有的物业仅包括经营性物业，而不包括住宅物业。 所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最
8、终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点。房地产企业持有物业的特点如下： 为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险，一般隋况下，房地产企业持有的经营性物业规模较大。如果经营性物业规模较小，房地产企业可以直接将其进行销售，因其一般不具有持有的价值。 房地产企业对持有的经营性物业，存在两种经营方式，一是对外出租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。 持有物业一般具有增值的特性。房地产企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。 持有物业可以产生并为房地产企业提供充足的现金流
9、。在宏观经济调控之下房地产企业的可持续经营能力面临考验，依靠内生资金提升业绩、扩展规模的企业更容易受到投资者的青睐。而内生资金主要来源于企业自有经营性物业产生的长期收益。四、房地产企业的财务特点(一)资金管理的特点 房地产项目投资巨大，仅仅依靠房地产企业的自有资金远远不能满足项目的投资需求，一般都要向银行进行融资。而房地产开发贷款是房地产企业主要的融资品种。开发贷款的使用对象，就是房地产企业具体的开发项目。 在开发产品未完工前，一般需要通过预售取得销售回款，并将其投入后期的开发建设中。 资金支出的重点内容是地价款、建筑安装支出和税费。地价款的来源一般为企业的自有资金，建筑安装工程及税费的支出来
10、源为开发贷款和预售回款。 (二)财务风险的特点 现金流风险。由于开发产品的投资巨大，因此，对于房地产企业来讲，现金流断流是企业面临的最重要的财务风险。所以，保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。 盈利风险。在施工过程中，施工合同一般只是暂定价，最终价格需要在竣工结算后才能确定，而工程完工后，房地产企业与施工单位对结算值往往存在不同程度的争议。因此，房地产项目的利润只有在竣工结算完成后才能准确确定，平时对利润的预测有可能存在较大的误差。 销售风险。不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，开发产品无法更改，造成产品积压，变现困难。另外，房地产企业的销售对金融政策的依赖程度很
11、高。如很多消费者要通过银行按揭贷款来支付房款，银行按揭政策的变动直接影响产品的销售情况。第二节房地产企业会计核算的特点房地产企业会计核算与其他行业会计核算的不同，在于核算的对象不同，房地产企业会计核算的对象是房地产项目，其特点在于投入资金多、风险大，为此，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。这种估算就是通常所讲的房地产开发项目投资费用估算，而项目投资费用估算与项目会计核算之间既存在千丝万缕的联系，又存在一定的差异，因此，我们首先要了解项目投资费用估算的一般内容和方法。 一、房地产开发项目投资费用估算 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产
12、商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 1土地使用权出让金 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类
13、似地块的出让金数额并进行时问、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆迁安置补偿费 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他
14、建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3前期工程费 前期工程费为项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 “三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4建安工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费
15、(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5基础设施费 基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6公共配套设施费 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照建安工程费的估算方法。 7不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按35计算。
16、8开发期间税费 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 (二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用可以项目开发成本构成中前l6项之和为基数，按3左右计算。2销售费用 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费。约为销售收入的23。销售代理费。约为销售收入的152。其他销售费用。约为销售收入的051。以上各项销售费用合计约占销售收入的46
17、。3财务费用 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。房地产开发项目投资估算的作用主要体现为以下三点：是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。二、房地产项目会计核算的特点 (一)开发模式决定会计核算 建设方式和经营模式可以统称为开发模式，不同的开发模式涉及的会计核算方法也存在较大的差异。例如，对于开发任务，是成立分公司还是成立子公司进行管理，其会计核算方法存在根本的不同。 子公
18、司是相对于母公司而言的，具有独立法人资格；分公司是相对于总公司而言的，没有独立法人资格，一般不具有独立核算条件，企业所得税由总公司汇总缴纳。对于房地产企业来讲，负责具体项目开发的子公司，通常叫做项目公司；而负责具体项目开发的分公司，通常叫做项目经理部。 目前大多数房地产企业在开发项目时，选择成立项目公司，即子公司。如果成立分公司，它们会担心分公司的开发业务涉及的纳税风险乃至经营风险牵连到总公司。但随着我国公司法的不断完善，以及房地产企业抵抗风险能力的不断加强，越来越多的大型房地产企业会选择分公司的开发模式。 (二)销售核算与自营核算并存 房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外进行销售
19、，二是留作自用或自营。针对这两种不同的方式，企业会计核算的方法也不尽相同。 如果房地产企业开发的项目全部为自持物业，则企业应按照固定资产建设进行操作和处理。然而，大部分房地产企业的开发项目为综合性项目，购买的土地是一宗地，在这一宗地上既要建设销售物业，也要建设自持物业。这就存在销售核算与自营核算并存的现象。 (三)开发节点与收入、成本核算 房地产企业的会计核算与其他行业企业相比，在收入与成本结转上存在差异。开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入。开发建设中的支出计入开发成本，在项目竣工后结转为销售成本。因此，从会计核算的角度看，项目开发节点对房
20、地产企业会计核算结果将产生直接的影响。 (四)针对总承包单位的核算 房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订建筑施工合同，委托施工企业进行施工建设，这就是我们通常讲的承发包关系。对于规模较大、施工要求复杂的房地产施工工程，需要有不同的专业施工单位进行分工合作，但为了便于管理，一般由一家具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包单位将工程分包给其他施工单位。在房地产企业与施工企业问的承发包关系中存在着诸多会计核算问题，针对承包单位的核算将对房地产企业的开发成本产生直接的影响。 (五)非持续经营假设 作为房地产企业来讲，开发完一个项目，可能会在很长时间
21、都没有新的项目进行开发，另外，有些房地产企业的开发模式是开发一个项目就成立一个新的项目公司，从而造成了房地产企业的非持续经营，这违背了会计假设中的持续经营假设。因此，房地产企业的会计核算与其他行业企业的会计核算相比，其本质具有很大不同。 (六)借款费用的核算 房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开发项目时要投入大量的资金，除了房地产企业具备一定数量的自有资金外，一般情况下要通过银行贷款筹措资金。因此，借款费用是房地产项目开发成本中较大的支出项目之一，借款费用的核算对于房地产企业来讲至关重要。 (七)公共配套设施的核算 为了满足购房者除居住外的其他需求，房地产企业在开发项目时，往往会在开发
22、区域内建造一些配套设施。房地产企业将其提供给居民作为有偿或无偿使用，一般不会对外转让这些配套设施的产权。对于房地产企业在开发区内建造的配套设施，有以下两种处理方式：一是房地产企业自留产权，房地产企业可以取得这部分资产的经营收益；二是房地产企业不留产权，房地产企业不能取得这部分资产的经营收益。以上不同的处理方式，其会计核算方法也存在较大差异。第二章房地产企业基本核算第一节货币资金的核算 货币资金是房地产企业在生产经营过程中处于货币形态的资产，它可立即作为支付手段并被普通接受，因而最具有流动性。它由库存现金、银行存款、其他货币资金组成。由于货币资金是现实的支付手段，而房地产企业又是资金密集型的企业
23、，所以货币资金的核算和管理对于房地产企业来讲至关重要。 一、库存现金的核算 库存现金是指房地产企业为了满足房地产开发经营过程中零星支付需要而保留的现金，其实就是存放在房地产企业财务部门，由出纳人员保管，用于企业日常开销的零用现金。库存现金的核算，分为总分类核算和明细分类核算。 (一)库存现金的总分类核算 库存现金的总分类核算是通过设置“库存现金”科目进行的。“库存现金”是资产类科目，借方反映库存现金的增加，贷方反映库存现金的减少，本科目期末借方余额，反映房地产企业持有的库存现金。 房地产企业内部周转使用备用金的，不在“库存现金”科目中核算，可以单独设置“备用金”科目，也可以在“其他应收款”科目
24、中设置明细科目核算。 房地产企业增加库存现金，借记“库存现金”科目，贷记“银行存款”等科目；减少库存现金，做相反的会计分录。 房地产企业库存现金增加的业务，主要包括两个方面：一是从银行提取现金；二是收取客户的售房款。房地产企业库存现金减少的业务，主要包括发放工资、支付差旅费等。 【例2-l】 2009年6月7日，中联房地产公司从银行提取现金30000元。应根据现金支票存根填制付款凭证，会计分录如下：借：库存现金 30000 贷：银行存款 30000【例2-2】 2009年6月10日，中联房地产公司收到客户交存的购房款20000元，根据公司所开发票的记账联填制收款凭证，会计分录如下：借：库存现金
25、 20000 贷：预收账款 20000 【例2-3】 2009年6月15日，中联房地产公司以现金支付5月份员工工资50000元，应根据工资表填制付款凭证，会计分录如下：借：应付职工薪酬 50000 贷：库存现金 50000 【例2-4】 2009年6月17日，中联房地产公司员工刘利报销出差费用800元，根据差旅费报销单填制付款凭证，会计分录如下：借：管理费用差旅费800 贷：库存现金800 (二)库存现金的明细分类核算 明细分类核算是通过设置现金日记账进行的。现金日记账是反映和监督现金收支结存的序时账，必须采用订本式账簿，并为每一账页顺序编号，防止账页丢失或随意抽换，也便于查阅。 现金日记账一
26、般采取收、付、存三栏式格式，由出纳人员根据审核后的原始凭证或现金收款凭证、付款凭证逐日逐笔序时登记；对于从银行提取现金的业务，一般编制银行存款的付款凭证，并据以登记现金日记账。每日终了应计算本日现金收入、支出的合计数和结存数，并同实存现金进行核对，做到日清月结，保证账款相符。 所有的收付款凭证应由出纳人员送交会计人员，作为登记总分类账的依据。总分类账户中“库存现金”科目余额应与现金日记账的余额相等。 (三)库存现金盈亏的核算 为了保证企业库存现金的安全，房地产企业要定期对出纳员保管的库存现金进行盘点核对，如果出现短缺、溢余的情况，要通过“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目进行核算。 “待处
27、理财产损溢”科目核算房地产企业在清查财产过程中查明的各种财产盘盈、盘亏和毁损的价值。通常设置两个明细科目，即“待处理固定资产损溢”、“待处理流动资产损溢”。库存现金的盈亏应通过“待处理流动资产损溢”明细科目进行核算。待处理财产损溢在未报经批准前与资产直接相关，在报经批准后与当期损溢直接相关。盘盈的库存现金，借记“库存现金”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目。盘亏的库存现金，借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“库存现金”科目。 盘盈的库存现金，按管理权限报经批准后处理时，借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。盘亏的库存现金，按管理权
28、限报经批准后处理时，借记“其他应收款”、“营业外支出”等科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目。库存现金的盈亏，应查明原因，在期末结账前处理完毕，处理后“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目应无余额。 【例25】 2009年6月20日，中联房地产公司财务部对库存现金盈点时，发现库存现金短缺3000元，并及时向公司领导报告，在未查明原因前，会计分录如下：借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 3000 贷：库存现金 3000 【例26】2009年6月21日，中联房地产公司财务部对库存现金短缺3000元的原因进行调查，查明是属于出纳员私自挪用库存现金造成的，会计分录如下：借：其他应收款
29、 3000 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 3000 【例27】 2009年6月25日，中联房地产公司财务部对库存现金盈点时，发现库存现金溢余1000元，并及时向公司领导报告，在未查明原因前，会计分录如下：借：库存现金 1000 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 1000 【例28】 2009年6月26日，中联房地产公司财务部对库存现金溢余1000元的原因进行调查，查明是属于无法支付的原因造成的，会计分录如下：借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 1000 贷：其他应收款 1000 (四)备用金的核算备用金是指房地产企业财务部门按照内部规定拨付给其所属单位、部门或个人周转使用的现金。
30、房地产企业根据自身管理要求，对备用金可以单独设置“备用金”科目，也可以在“其他应收款”科目中设置明细科目进行核算。房地产企业为了方便经营，一般都会拨付给营销部门和工程部门一定额度的备用金，使用备用金的部门定期报销，由财务部门及时补足备用金额度。【例29】 2009年6月28日，中联房地产公司财务部对其下属的营销部实行备用金制度，拨付备用金20000元，会计分录如下：借：备用金营销部 20000 贷：库存现金 20000 【例2-10】 2009年6月30日，中联房地产公司营销部在6月份共使用备用金15200元，并持相关报销单据向公司财务部报销费用。财务部经审核并以库存现金补足营销部备用金额度，
31、会计分录如下：借：销售费用 15200 贷：库存现金 15200二、银行存款的核算银行存款是指房地产企业存放在银行和其他金融机构的货币资金。按照国家现金管理和结算制度的规定，每个企业都要在银行开立账户，称为结算户存款，企业通过该账户办理现金的存取款业务和与其他单位之间的收支业务。银行存款的核算，分为总分类核算和明细分类核算。 (一)银行存款的总分类核算 银行存款的总分类核算是通过设置“银行存款”科目进行的。“银行存款”是资产类科目，借方反映银行存款的增加，贷方反映银行存款的减少，本科目期末借方余额，反映房地产企业存在银行或其他金融机构的货币资金。 房地产企业将货币资金存入银行或其他金融机构，借记“银行存款”科目，贷记“库存现金”、“预收账款”等科目；从银行或其他金融机构提取和支出货币资金，借记“库存现金”、“生产成本”等科目，贷记“银行存款”科目。房地产企业涉及银行存款增加的业务，主要包括： 将企业收取的现金存人银行或其他金融机构； 收取客户用转账方式支付的可售物业售房款； 收取客户用转账方式支付的持有物业租金。 房地产企业涉及银行存款减少的业务，主要包括支付地价、工程等成本类支出以及费用和税金类支出。 【例2-11】 2009年6月9日，中联房地产公司取得购房客户交存的一张金额为100万元的转账支票，财务人员及时将其存入公司开户银行。根据进账单、发票
