1、房屋建筑项目管理手册内部资料1 精品房屋建筑项目管理手册(初稿)第一篇 项目质量控制办法（P6）第一章 参建各方的基本质量管理制度(P6)第二章 材料看样定板制度(P12)第三章 暂估价材料管理制度（P24）第四章 样板引路制度(P28)第五章 图纸会审制度(P32)第六章 施工技术资料归档管理制度(P40)第七章 单位工程竣工验收资料管理制度(P72)第八章 竣工图管理制度(P77)第九章 工程资料类别、来源及保存要求(P79)第一十章 工程移交接管制度(P99)第二篇 项目进度控制办法(P103)第一章 进度申报与审核制度(P103)第二章 进度滞后处罚制度(P107)第三篇 项目投资控制
2、办法(P108)第一章 各建设阶段的投资控制制度(P108)第二章 合同计量支付管理制度(P111)第三章 签证管理制度(P120)第四章 设计变更及工程变更管理制度(P132)第四篇 工程安全管理办法(P154)第一章 安全检查制度（P154）第二章 危险性较大的分部分项工程安全管理制度(P158)第五篇 合同管理办法(P163)第一章 合同的订立制度（P163）第二章合同的归档与跟踪管理制度（P166）绪建设（管理）单位的项目实施管理工作涉及项目实施阶段的全过程，即在设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期，期间须分别进行安全管理、投资控制、进度控制、质量控制、合同管理
3、、信息管理及组织和协调主要7项工作，即三控三管一协调。 项目管理的内容按时间顺序可分为三个阶段的内容：1.项目前期的管理（开工前的项目管理）： 这一阶段项目管理的核心任务是项目立项的分析与决策、项目目标的确立、施工图的优化。具体内容包括了以下几方面：（1）项目策划：进行项目可行性研究报告，对项目方案进行初步确定，确定项目的质量、进度、投资等目标。（2）设计管理：编制设计任务书，提供各项设计参数，审核工程初步设计，对项目设计进度管理，对设计施工图组织各类技术、经济专家进行审核，确定图纸的功能合理、造价经济、技术先进。（3）手续办理：办理工程手续，包括签订设计合同、供水手续、供电手续、消防手续、规
4、划许可证、工程招标手续、签订施工合同、监督手续、施工许可证等。（4）确定项目实际计划：编制项目管理规划、项目总进度计划、项目实施资金计划，并对施工组织设计、监理规划、材料设备供应计划进行审批。（5）外部关系协调：包括与相关政府部门及周边环境等进行关系协调。（6）审核施工图预算(清单与限价)、进行建设场地管理等工作。 在项目前期的管理中，手续办理与价值分析为主要工作，在我国建设行业目前存在较大的问题就是资金的浪费，工程项目投资可节省额的70%发生在项目决策和设计阶段，通过项目管理方的工作，能较好的达到节省投资的目的。2.项目中期的管理（施工阶段的项目管理） 这一阶段项目管理的核心任务是现场施工产
5、品的保证、资金使用的计划与审核、施工进度控制、施工安全以及竣工验收。（1）现场目标控制 a.质量目标控制：对承包商、材料供应商的工作进行管理，对工程的质量情况进行检查，对工程的验收进行监督，组织工程竣工验收，对不符合合同质量标准的行为进行纠正，确保质量目标的实现。 b.进度目标控制：审批承包商的总进度及分段进度计划，对形象进度与实际进度进行对比，要求承包商做好进度分析与纠偏，对影响进度的原因进行记录与分析。 c.投资目标控制：进行成本核算，准确反映工程的实际造价，充分利用价值原理，提出可合理降低工程造价的建议。按照合同约定，对承包商提出的工程款支付申请进行审查，确保工程款按合同拨付，避免拨付不
6、合理费用或超拨工程款。 d.安全目标控制：监督承包商的安全管理体系正常运行。（2）承包商的管理：审查承包商组织机构的人员相关资格，检查其管理体系的健全性。审查分包单位的资质和业绩，并审查总包单位与分包单位的分包合同。（3）设计管理：对复杂工程要求设计单位派驻现场设计代表，并对设计代表的工作进行监督管理；在工程图纸确定以后，对建设（管理）单位、施工单位、设计单位提出的图纸变更均进行技术、投资上的审查，确定工程变更的合理。（4）合同管理：加强索赔管理，提前考虑可能造成索赔的因素，严格按程序、合理办理工程签证。预防、杜绝承包商、设备、材料供应商等的索赔；一旦承包商提出工程索赔，及时按合同进行处理；对
7、于承包商的违约，协助建设（管理）单位编制索赔协议书，向承包商提出索赔。当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机构仲裁或法院审理时，项目管理应提供充分的事实材料作证。（5）手续办理：在项目施工过程中，与自来水公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门等进行接洽，起草相关供水、供电、供热、排污等相关手续。（6）项目内部及周边关系协调：协调项目内部各单位的关系，并负责协调与周边、政府主管部门的关系。重要协调事项应事先向单位领导报告。3.项目后期管理(竣工验收后的项目管理)（1）组织单位工程竣工验收，编制竣工验收报告，办理建设工程竣工备案手续。（2）根据项目管理竣工移交指导书、相关施工单位进行竣工移
8、交。（3）参加工程结算，为结算提供详细的依据，对结算结果进行审核。（4）整理工程档案材料，向综合办公室进行移交。（5）在工程保修期间，组织项目后评估。 房屋建筑项目管理手册（初稿）主要针对项目中期实施过程中关于质量控制、投资控制、进度控制、安全管理、合同管理的主要管理办法制度进行修编，力争取得把握管理重点、明晰管理程序、提高管理效率的工作目标。第一篇 项目质量控制办法第一章 参建各方的基本质量管理制度1.建设（管理）单位的质量管理1.1坚持公开招标择优选定符合本项目资格要求、业绩显著、信誉良好的参建单位和与工程建设有关的重要设备、主要材料供应单位，从资质控制上把好准入关。1.2严格按建设程序办
9、事，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。工程开工前提供资料协助总承包单位办妥有关施工许可和工程建设监督手续，做好施工前各项准备工作，为顺利施工和保证工程质量创造有利条件。 1.3制定本项目的质量目标，负责规划、勘察设计、重大施工方案、重大设计变更审查，推广新技术的应用；在施工过程中督促检查监理单位、参建单位的日常质量管理工作；参加重要的分部分项工程验收和工程竣工验收，严把质量关。2.监理单位的质量管理 2.1必须按照监理合同和国家颁布的建设工程监理规范有关法规及建设（管理）单位的要求，结合本项目的实际情况，编制详细的监理规划、监理细则，明确质量目标，确定与之匹配的可操作性强的监理工作制度、程序、
10、方法和措施。 2.2协助建设（管理）单位加强与政府主管部门的联系，共同加强对本项目质量管理。 2.3严格履行监理合同，在施工现场建立与标书相对应的保证满足工程质量管理需要的项目监理机构。 2.4根据质量管理体系文件明确总监理工程师、专业监理工程师和监理员等各类人员岗位职责，并把质量管理责任落实到人。 2.5施工准备阶段的监理质量管理 2.5.1熟识设计文件，对图纸中存在的问题提出书面意见和建议 2.5.2协助建设（管理）单位分发设计文件，组织设计技术交底和施工图纸会审，整理设计交底及图纸会审记录文件。 2.5.3审查承包单位报送的施工组织设计（方案），并由项目总监签发。组织专项施工方案（如深基
11、坑、高支模等）的评审会议。 2.5.4专业监理工程师必须按要求对承建单位报送测量放线控制成果及保护措施进行复测检查，检查承包单位专职测量人员的岗位证书及测量设备检定证书。 2.5.5总监理工程师在工程开工前，必须按建筑工程施工质量验收统一标准的内容，对施工现场质量管理情况进行检查，包括施工现场质量管理是否有相应的施工技术标准、健全的质量管理体系、施工质量检验制度和综合施工质量水平评审考核制度等，并做出检查结论。 2.6施工过程的监理质量管理 2.6.1当施工单位对已批推的施工组织设计进行调整、补充或变动时，必须经专业监理工程师审查，并由总监理工程师签认方可实施。 2.6.2专业监理工程师必须依
12、据经审核同意后的重点部位、关键工序的施工工艺和确保工程质量的措施、方案，对施工单位进行监督和全程旁站。 2.6.3当施工单位采用新材料、新工艺、新技术、新设备时，专业监理工程师须要求施工单位报送相应的施工工艺措施和证明材料，组织专题论证，经审定后方可实施，在实施过程中应旁站监理。 2.6.4对施工单位在施工过程中报送的施工测量放线成果进行复验和确认。 2.6.5根据相关规定对材料送检试验室进行检核，确保试验室达到相关条文的要求 2.6.6对施工单位报送的拟进场工程材料、构配件和设备的工程材料、构配件、设备报审表及其质量证明资料进行审核，并对进场的实物按照施工监理合同约定或有关工程质量管理文件规
13、定的比例采用平行检验或见证取样方式进行抽验。 对经验收不合格的工程材料、构配件、设备，监理人员要拒绝签认，并签发监理工程师通知单，书面通知施工单位限期将不合格的工程材料、构配件、设备撤出现场，并旁站监督该批不合格产品的离场工作。 2.6.7定期检查施工单位计量设备的技术状况 2.6.8总监理工程师须安排监理人员对施工过程进行巡视和检查。对隐蔽工程的隐蔽过程、下道工序施工完成后难以检查的重点部位，专业监理工程师必须进行旁站。 2.6.9根据施工单位报送的隐蔽工程报验申请表和自检结果进行严格的现场检查。对未经监理人员验收或验收不合格的工序，监理人员要拒绝签认，并严禁施工单位进行下一道工序的施工。
14、2.6.10监理工程师应组织监理人员对施工单位报送的分部分项工程和单位工程质量验评资料，按国家颁布的现行工程质量验收标准、规范、工程建设强制性标准、设计文件及施工合同，进行审核和现场检查。 2.6.11对施工过程中出现的质量缺陷，及时下达监理工程师通知，要求施工单位定人、定时、定措施落实整改。 2.6.12监理人员发现施工存在重大质量隐患，可能造成质量事故或已造成质量事故时，应通过总监理工程师及时下达工程停工令，要求施工单位停工整改，并按质量事故处理程序执行，跟踪处理结果。总监理工程师下达工程停工令和签署工程复工报审表前，必须向建设（管理）单位报告。 2.6.13当出现质量问题后，组织设计、施
15、工、检测等单位对质量问题产生原因进行调查分析，制定处理方案，督促落实整改。总监理工程师必须及时向建设（管理）单位提交有关质量事故的书面报告，并应将完整的质量事故处理记录整理归档。 2.7材料、设备的监理质量管理 2.7.1根据材料设备的进场时间，成立材料、设备监理组织。监理人员的专业、 数量应满足工作需要，并应明确监理人员的分工及岗位职责。 2.7.2熟悉和掌握设计文件对拟采购的材料设备的各项要求、技术说明和有关标准。 2.7.3根据工程进度计划审核材料设备供应计划，报建设（管理）单位审批。 2.7.4当采用招标方式进行材料设备采购时，监理单位必须积极协助建设（管理）单位按照有关规定组织材料设
16、备采购招标工作。 2.7.5认真监管对材料设备运输、到场、查验、移交、仓储等供应实施全过程，确保材料设备供应的质量与安全。2.8竣工验收阶段的监理质量管理 总监理工程师应组织专业监理工程师，依据有关法律、法规、工程建设强制性标准、设计文件及施工合同，对承包单位报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行竣工预验收。对存在的问题，应及时要求承包单位整改，整改完毕由总监理工程师签署质量评估报告。参加由建设（管理）单位组织的竣工验收时应提供相关监理资料，对验收中提出的整改问题，必须监督施工单位限期落实整改。2.9保修期的监理质量管理 承担质量保修期监理工作时，监理单位应安排监理人员对工程质量缺陷进行检查
17、、记录并监督施工单位整改，对工程质量缺陷原因进行调查分析并确定责任归属，对施工单位进行修复工程的质量进行验收。3.勘察单位的质量管理 3.1认真贯彻执行国家有关技术经济政策、法规，做到技术先进，经济合理，确保勘察成果的准确性。 3.2建立完善的质量保证体系和质量管理责任制，投入本项目勘察工作的质量管理负责人和质量管理人员及设备，应兑现投标文件中的承诺，岗位责任应明确。 3.3勘察必须按勘察阶段要求进行，勘察成果真实，数据可靠，能正确反映工程地质、地形、地貌、水文地质状况，为设计、施工提供依据。3.4勘察工作及其成果资料的质量，应进行自检、互检和专职检查，确保其质量。勘察原始资料必须符合规范、规
18、程的规定，及时编制、核对、整理，不得遗失或任意涂改。4.设计单位的质量管理 4.1设计单位必须认真做好各项设计准备工作，熟悉项目的可研报告、项目评估报告及选址报告；掌握设计规划大纲、设计任务书和设计合同；搜集有关工程建设标准和各种资料。 4.2坚持先勘察、后设计、再施工的程序。 4.3根据本项目的特点，设计单位认真编制设计工作进度计划，必须确保设计图提供满足施工需要。 4.4保证设计质量的基本措施 4.4.1及时征询施工过程对设计质量的意见，建立工程设计质量档案，不断研究改进工作，提高设计质量。 4.4.2建立健全设计文件校审制度。 4.4.3鼓励设计人员增强创新意识，积极吸收应用新技术、新工
19、艺，提出合理化建议，促进设计质量的提高。 4.5.设计文件的审核和交底 4.5.1设计图纸应完成自我审核流程方可提交建设（管理）单位。 4.5.2施工图设计文件应确保通过施工图设计文件审查。 4.5.3设计单位必须向建设（管理）单位、施工单位进行设计交底。5.总承包单位及各参建单位的质量管理 5.1总承包单位及各参建单位在本项目现场设立项目经理部，其人员素质及数量必须兑现或高于投标书的承诺。项目经理部必须建立质量责任制和考核评价办法。项目经理要对项目工程质量控制负责。 5.2项目质量控制应按2000版GB/T 19000族标准和企业质量管理体系的要求，坚持“质量第一，预防为主”方针不断改进过程
20、控制。结合工程及现场特点，成立QC小组开展活动。 5.3严格控制工程质量，明确项目质量目标。严格执行工程建设强制性标准和建筑工程施工质量验收统一标准等一系列质量验收规范，强化工程质量监管，加强对工程全过程的质量管理。力争工程产品一次成优，杜绝不合格产品，杜绝重大质量事故。 5.4贯彻执行广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条，研究制定克服工程质量通病具体措施，抓好质量通病专项治理。自觉接受上级主管部门检查和监督，接受项目管理、监理单位的管理。 5.5实行样板制。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或己经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。 5.6制定施工技术和质量控制的企业标准以及技术、质量
21、管理制度，编制项目质量计划并报建设（管理）单位备案。 5.7施工准备阶段的质量控制： 5.7.1总承包单位及各参建单位必须依据设计文件和设计技术交底的工程控制点进行复测，并应对其妥善保护。当发现问题时，应与设计人协商处理，并形成记录。 5.7.2总承包单位及各参建单位必须对全体施工人员进行质量知识培训，并保存培训记录。 5.7.3积极做好开工前的各项准备工作，检查机具设备，保证机具设备处于良好状态，相关的作业人员须具备应有的资质。 5.8施工阶段的质量控制： 5.8.1施工技术交底必须符合下列要求： 单位工程、分部工程和分项工程开工前，项目技术负责人必须向承担施工的负责人或分包人进行书面技术交
22、底。技术交底资料应办理签字手续并归档。 在施工过程中，项目技术负责人对监理单位审核的施工方案、技术措施及设计变更，在执行前向有关人员进行书面技术交底。 5.8.2总承包单位负责编制工程测量控制方案，保护好测量控制点，向相关单位做好移交工作。 5.8.3材料的质量控制应符合下列要求： 5.8.3.1各单位必须在合格材料供应人中按计划采购材料、半成品和构配件。 5.8.3.2未经检验和已经检验为不合格的材料、半成品、构配件和工程设备等，不得投入使用。 5.8.4机械设备的质量控制必须符合下列要求： 5.8.4.1必须按设备进场计划进行施工设备的调配，搞好设备的维修保养，确保设备处于良好状态。 5.
23、8.4.2各单位必须对机械设备操作人员的资格进行确认，资格不符合者，严禁上岗。 5.8.5计量人员按规定控制计量器具的使用、保管、维修和检验，计量器具必须定期标定。 5.8.6工序控制必须符合下列要求： 5.8.6.1施工作业人员按规定经考核后持证上岗。 5.8.6.2工序的检验和试验符合过程检验和试验的规定和国家或行业的施工质量验收标准，对查出的质量缺陷应按不合格控制程序处置。 5.8.6.3施工管理人员记录工序施工情况。 5.8.7特殊过程控制应符合下列要求： 5.8.7.1对在项目质量计划中界定的特殊过程，事前制定作业指导书，规定控制的技术系数，进行连续监控并记录，应设置工序质量控制点进
24、行控制。 5.8.7.2对特殊过程的控制，除执行一般过程控制的规定外，还应由专业技术人员编制专门的作业指导书，关键过程设置工序控制点，经项目技术负责人审批后执行。 5.8.8工程变更应严格执行工程变更程序，经建设（管理）单位批准后方可实施。 5.8.9各单位应对建筑产品或半成品采取有效措施妥善保护，施工中发生的质量事故，按建设工程质量管理条例的有关规定处理。 5.8.10纠正措施应符合下列要求： 5.8.10.1各单位对建设（管理）单位、监理工程师、设计人、质量监督部门提出的质量问题，要分析成因，制定纠正措施，做到定时、定人落实整改。 5.8.10.2对已发生或潜在的不合格信息，要分析并记录结
25、果。 5.8.10.3纠正措施的结果须由项目技术负责人验证并记录。 5.8.11预防措施必须符合下列要求： 5.8.11.1项目经理部要定期召开质量分析会，对影响工程质量潜在原因，采取预防措施。 5.8.11.2对可能出现的不合格，必须制定防止再发生的措施并组织实施。对质量通病必须采取预防措施。对潜在的严重不合格，必须实施预防措施控制程序。 5.9竣工验收阶段的质量控制5.9.1在最终检验和试验合格后，应对建筑产品采取防护措施。5.9.2施工单位按建设工程项目管理规范和房屋建筑物工程质量保修办法要求，做好项目回访保修管理工作。5.9.3各施工单位必须配合总承包单位及建设（管理）单位，做好移交项
26、目资产及工程档案等各项工作。第二章 材料看样定板制度1.依据国家法律法规和行业规范、建设项目设计图纸、招投标文件、施工合同，建设（管理）单位根据建设工程实际情况，对看样定板材料进行分类管理，并根据需要设立不同情况下的材料看样定板审批程序。材料设备样板材料确定后，即由监理单位封存，作为验收依据。2.项目总承包施工单位、专业施工单位应在进场后25天内，根据总体施工计划的安排，按类编制材料设备采购、定板计划，提交监理单位审核后报建设（管理）单位。监理单位依审定的计划，按时组织项目材料设备定板工作，确保项目材料设备采购满足施工进度要求。3.各施工单位所需的乙供材料（范围详见重点看样定板材料目录表和一般
27、看样定板材料目录表），必须严格按规定进行申报审批，由质量监督部门按有关规定进行质量监控，必要时报请市质量技术监督局审定。未列入目录表中的材料，需报监理单位和建设（管理）单位视具体情况另行决定。重点看样定板材料目录表序号材料类别名称材料内容说明备注1建筑装饰类用材建筑饰材大理石、花岗石板、石材弧板、古建筑用陶瓷、瓦片、防静电地板、彩钢、彩铝、不锈钢天花板及扣板、浮雕花板、艺术弧雄线、人像、地(墙)面砖（石）、瓷片等大面积、影响观感的重点部位材料2油漆、涂料、化工用材外墙涂料、防火涂料、喷涂、地板漆等3玻璃玻璃砖、幕墙玻璃、夹层玻璃、弧型玻璃等4金属材料包括金属幕墙板、柱面板等5门、窗主要出入口的
28、铝合金门、塑钢门、钢塑门、防盗门、防火门、玻璃门、自动感应门以及塑钢窗、钢塑窗、铝窗、玻璃钢门窗、防辐射铅玻璃窗、防辐射按钮自动门等6五金高级拉手7机电类用材织物饰材地毯等8灯光设备广告灯、路灯、9舞台设备10配套智能化系统11消防系统设备12通风换气设备13中央空调设备14供水控制设备15卫生洁具15市政类用材混凝土构件及排水管16插塑板17绿化苗木一般看样定板材料目录表序号材料类别名称材料内容说明备注1建筑装饰类用材砌块2建筑饰材3竹木材料4油漆、涂料、防水用料5门窗6五金7机电类用材开关、插座8断路器、漏电保护器9消防设备10通风空调设备管材11液体输送管材12阀门13配电材料14配电箱
29、、配电柜15市政类用材人行道面砖16石膏、砼装饰制品4.乙供材料定板须先进行看样定板审查。建设（管理）单位、造价咨询单位、监理单位、设计单位等有关人员组成看样定板审查组（下称审查组），负责对如下事项进行审查（核）： 4.1根据不同专业和材料类别，负责对一般和重点两类看样定板材料、设备的技术性能、经济指标、品牌、规格、颜色等进行审核。 4.2负责对影响整体工程质量、外观、造价的乙供材料和与投标文件有重大调整的材料进行审查。 4.3根据设计图纸要求或与设计单位联系，提出拟供材料的经济技术需求指标，作为材料选定的依据。 4.4负责对监理单位审核上报的厂商进行符合性、强制性标准审查，评审拟供材料符合设
30、计要求质量等级的情况。 4.5必要时可进行市场调查和考察材料生产企业、材料供应商等工作，确定符合条件的合格材料供应商和合格材料。 4.6审定一般材料、设备；重点材料、设备组织审查后报审定组审定。5.建设（管理）单位主要负责人等组成乙供材料看样定板审定组（下称审定组），负责审定审查组送审的重点看样定板材料、设备和有关乙供材料单价。6.材料看样定板程序6.1标书内已约定材料价格（综合单价），只需按照招投标文件推荐（约定）的3-5家品牌，对供应商及其材料样板进行审定的，由施工单位按照设计图纸的材料质量、技术标准要求，按一般看样定板和重点看样定板分类申报35家所购材料的合格供应商，并填写“施工单位及材料设备单位材料报审表”和“材料、设备样板审查表”提交给监理单位初审，监理单位收齐有关资料后3天内提出初审意见，交审查组确定，重点看样顶板材料须报审定组确定，监理单位对经确定的1家材料品牌进行封板管理。6.2标书内未约定品牌和价格（专业工程暂估价），需定板定价的，由施工单位及材料设备供应商按照设计图纸的材料质量、技术标准要求，综合投标报价情况，按一般看样定板和重点看样定板分类申报35家所购材料的合格供应商，填写“施工单位及材料设
