1、用友NC房地产行业项目解决方案用友NC房地产行业解决方案用友NC建筑与房地产业务部二00三年十二月一、行业背景1、房地产业现状房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、低成本、规运作的转型时期。随着国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也正在由速度规模型向总量效益型转变。房地产业也将从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节转变。同时，随着WTO各项有关条款的实施，包括房地产业在的我国经济各方面都将发生新的变化，主要表现是我们必须把着眼点从国市场竞争扩大到国际市场竞争，竞争对手从国的企业扩大到国外
2、的企业，竞争规则从国规则变为国际规则。近几年国家的相关政策也给房地产业带来了很大的影响。土地储备制度实施，“经营性土地必须挂牌拍卖”政策的出台，使以土地为核心的房地产市场，逐渐走上了健康运行的轨道。2003年6月13日，中国人民银行公布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，这份被称为“十年来央行出台的最严厉的一个措施”，也将对房地产界资本运作带来强烈冲击。另一方面，高速发展的房地产行业吸引了众多的投资者进入，房地产行业的区域性、垄断性逐步被打破，竞争愈演愈烈，利润丰厚、缺少竞争的局面一去不返。虽然竞争可以导致优胜劣汰，提高行业技术和服务水平，但同时也带来了成本增高、营销费用加大、利润下降的
3、问题。2、房地产行业特点分析房地产业是公认的上下产业链长，专业性强，数据量大，投资周期长，风险程度高的资金密集型行业。它具有如下行业特点：房地产开发企业的生产经营活动对象是建筑商品，与其他行业的商品产品相比较具有固定性、专门性、单件性、复杂性、长期性等特点。房地产开发业务流程大致分四个阶段:决策立项，前期开发，工程建设与房屋销售阶段。项目环节多，涉及的单位人员多，开发过程中的不确定因素多。房地产行业按照业务类型可以划分为五种形态：房地产开发、房地产经营、房地产中介、物业管理、房地产行政管理。会计核算一般实行分级核算和管理，分为集团和项目部两级，集团公司实行独立核算，是汇总核算单位，项目部实行部
4、独立核算，单独计算工程成本和盈亏。房地产开发企业对于商品房的销售，一般采取较为灵活多样的销售收款办法，如预收购房定金、一次收款、分期收款、按揭贷款等。因此，房地产企业（集团）的管理，不仅涵盖一般的企业管理，而且突出强调了对项目的管理。3、房地产业管理信息化现状企业部信息化程度普遍提高房地产企业较为重视自身的信息化建设，包括企业对外和对的建设、部局域网络、部办公自动化系统和建立在总部的数据中心的建设。这些信息化基础设施的建设，相当于企业的神经网络，将为房地产企业的升级扩提供良好的物质基础；业务软件化加快由于房地产行业区域和垄断性强、利润丰厚、缺少适当的竞争，大多数业务还停留在手工处理的阶段，这不
5、仅效率低，而且成本非常高。近年来随着竞争的加剧，大多数房地产企业部的多个业务单元也陆续实现了业务的软件化，用软件替代传统的手工处理方式，加快了业务处理的信息化和速度。但这种业务软件化的趋势也是值得担忧的，因为各个业务单元的信息化并不代表整个部门或企业的信息化，这只会在企业部形成越来越多的信息化孤岛，为将来业务的整合和信息系统的整合制造人为的障碍。二、房地产行业面临的问题与发展趋势房地产业近几年开始进入新一轮的发展期，在国家实行货币化分房政策之后，消费需求开始逐渐增加，特别是住宅建设受到重视，企业效益趋好。在行业发展向好的同时，企业也面临一些新的问题：1、项目开发利润持续下滑 在销售面积增加的同
6、时，国房地产企业的利润却仅仅增加甚少，表明项目开发利润在下降。2、传统操作流程导致成本居高不下长城地产、深万科、亚泰集团这样业绩优良、管理完善的房地产公司在多年致力于专业化经营的过程中，也无法迅速扩大市场份额、实现规模开发效应，这主要有房地产开发地域性的原因，但更主要的是传统操作流程导致成本居高不下，目前还没有有效的手段来降低。3、企业部基础管理较为薄弱，不够规房地产行业发展时间较短，行业积累较少，行业的企业由于行业发展较快，行业利润较高，企业对部管理并不是十分重视，基础管理较为薄弱，不够规； 通过对上述问题的综合分析，为了有利于房地产企业的资本经营和规模化，集团化的实现；未来中国房地产开发企
7、业的发展至少有以下几个趋势，即规模化、民营化，制度化、差别化、品牌化，战略化等。1、规模化。未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产开发企业向规模化、集团化方向发展，逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”。2、民营化，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如、等地迅速崛起，“后发而先至”，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。3、制度化。制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业外制度的建设是中国房地产开发企业下一步发展的重点，加入世贸则加速了这一进程。4、差别化。目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，研究消费者行为偏好，开发适销对路的产品
8、，研究细分市场，形成自己独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来中国房地产开发企业必须认真思考的一个主题。5、品牌化。品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。6、战略化。未来中国房地产开发企业发展的一个显著趋势是，一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件，再也不能仅核算这一单生意的成本和收益，而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此，未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。未来中国房地产开发企业将
9、按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规化，企业的部运行和组织管理都将进一步向规化、制度化方向发展。三、房地产行业产品应用架构用友ERPNC房地产行业解决方案是用友软件股份向市场交付的房地产企业全面应用解决方案，是在先进的企业管理思想和管理理念指导下，借助于Internet平台，针对中国房地产企业管理的现实需求和管理发展的要求，为房地产企业提供的一套完整的“协同商务，集中管理”的解决方案、软件产品和应用服务。用友ERP-NC房地产行业解决方案，采用平台化和组件化的设计思想，通过对房地产行业应用与需求的抽象，充分考虑行业的特点，在系统中实现了业务流
10、程、审批等的自由灵活配置，极大的适应了房地产企业跨地域快速发展、企业管理能力快速复制、组织多变的要求。根据房地产行业的特点，突出了集中财务和项目管理的应用，同时它又是一个集成的、全面的解决方案。1、系统平台用友ERP-NC产品支持多种操作系统和多种大型数据库。2、技术平台采用EJB、用友中间件、组件技术、移动计算等技术，采用B/S结构。3、应用平台3.1参数设置平台通过参数设置平台可设置系统所有的参数，实现集团参数的逐级分配，集团企业可以控制一些重要参数，不允许下级公司修改，只能够使用，以达到集团应用的目的。参数分为：本级参数：指本公司能够进行设置的参数，包括对其输入参数值，选择是否控制下级。
11、上级参数：指只能由上级公司设置的参数，对于下级公司来讲，上级参数只能显示，不能做任何操作。3.2工作流程配置平台通过引入工作流，加快流程处理速度，提高企业工作效率和企业市场竞争力，增加对工作流程的控制，便于流程的整合，提升决策质量与正确度。可以根据业务需要，灵活制订适合企业需要的业务流程。随着企业发展的需要，可以修改、完善企业的系统业务流程，实现企业业务流程的动态配置。3.3审批流平台审批流平台按照岗位职责和分工设置相应的审批流程，按照预定的审批流程自动进行相应的单据的流转，保证审核体系严密规，数据信息传递安全真实。在审批流平台进行审批流程的定义包括定义审批的条件以及相应的审批人。审批分为有条
12、件审批和无条件审批，有条件审批是指在系统中设定好满足怎样的条件由哪个人进行审批，无条件审批是设定好逐级审批的流程，也就是设置从下级到上级的一个审批过程。审批人可以是跨公司的，即上级公司的人员可以被定义进下级公司的审批流程中。审批流程定义好后，在业务发生时就能进行审批权限控制系统自动将相关的审批信息以交办事务、待办事务的形式即时传递给相关人员审批。对于审批人员来说，可以在待办事物工作区，集中对需要他进行审批的各种单据进行审批，并标注各种批语。在待办事物工作区，提交审批的人员能够查询到自己提交的申请目前处于什么状态。可以进行审批代理人的设置这样在审批人外出或者其他情况下，可以通过授权给代理人的方式
13、来完成审批流程。针对各系统的主要业务，均能进行审批流的定义例如请款的审批、报销的审批、请购的审批、资产变动的审批、预算的审批等等。3.4预警平台预警平台对重大事件或者例外事件进行及时的预警，帮助企业提高部管理，完善部控制制度。作为一个灵活的、自动的例外信息管理和报告工具，可以始终帮助企业了解运行中的关键活动和事件，有助于工作流程的自动化，更快更好的进行经营决策。在预警平台上，可以自定义预警事件、预警信息的接收者、接收方式等针对各个系统的主要事件，均可以进行预警定义预警事件采用插件注册的方式，因此一些二次开发的预警事件能够轻松的挂接到预警平台，还可定期从下载更多的预警事件在定义好预警条件后，预警
14、平台采用后台工作的方式，无须人工干预，按照预定的方式自动产生和发送各类预警信息3.5动态会计平台基于动态会计平台，可以根据各种业务生产会计凭证的要求设计会计凭证模板，当业务发生产时，系统自动生产实时会计凭证或会计凭证。企业决策者和管理者可以及时、全面、准确的了解到企业的会计信息，真正达到财务与业务一体化。3.6数据交换平台企业部应用程序之间以及企业和企业之间应用程序的集成，通常是由企业应用集成解决方案（EAI）来完成。目前主流EAI方案均基于XML技术。XML具有简单性、开放性、可扩展性和自我描述等特征。用友NC利用XML技术和SOAP协议进行对外的数据交换，使得NC具有更强的开放性和可扩展性
15、。3.7二次开发平台NC提供了二次开发平台，支持基于组件技术进行二次开发，并将二次开发组件挂接到NC系统中。通过二次开发平台，可以保证：集成性-实现环境与各种不同业务应用体系的协作。跨平台性、技术平台无关性-保证业务模型与软硬件的技术分离。客户需求的个性化-通过二次开发，满足企业/行业的个性化需求。二次开发平台提供的开发工具包括：可修改的审批流和工作流、外挂功能和产品的整合、动态画面、动态报表、动态查询、可视化的开发工具、其他工具四、房地产行业项目管理解决方案1、问题分析项目管理是房地产企业项目驱动型组织的最重要的管理核心，但是由于缺乏必要的技术手段的支撑，房地产企业项目管理面临如下的问题：1
16、)由于房地产行业本身的诸多不确定性因素，目前市场上基本没有适合房地产行业的软件，许多企业都是手工在办公软件的辅助下进行项目管理，而项目成本核算在财务软件中进行，缺乏一个集成的项目管理平台支持，造成信息的滞后和失真。2)异构系统的存在造成项目进度计划、项目预算等对项目成本管理失去了控制，导致项目难以按预算完成。也在企业部形成了越来越多的信息化孤岛。3)许多企业在用财务核算软件中的项目辅助核算功能，对项目的成本费用、收入进行归集，财务对业务的反映只能是事后的。4)由于财务软件的限制，项目不可能进行工作任务的分解，所以财务对项目成本的核算都是面向整个项目的，造成项目中的各个分子任务的责任人没有数据来
17、支持对他的考核评价，形成项目部的大锅饭体制。5)没有集成的项目管理平台，房地产项目开发的分析考核、过程管理、技术文档、合同、供应商管理等形成的信息是零散的，不能做到项目之间的经验拷贝，项目的知识管理也难以做到。2、应用解决方案2.1、应用目标通过应用NC项目管理系统后，能够实现如下的应用目标：1)提供一个满足房地产开发企业管理需求的项目管理集成应用平台，能对房地产项目开发的核心环节进行管理。2)支持对项目进行工作分解（WBS分解），所有的细分工作都有指定的责任人负责，对所有的细分工作可以计划和跟踪其进度、编制预算、成本核算、效益分析，从而打破项目部的大锅饭体制。3)实现精细化管理：WBS构建了
18、项目和任务的层级结构，既可以满足企业对项目进行细分，实现精细化管理，又可以通过上级任务或项目来对整个项目进行全局把握。4)实现企业项目动态管理：包括动态成本管理、资金管理和项目进度管理5)实现房地产企业业务环节的集成管理：包括投资估算、项目预算、资金管理、合同管理、核心业务处理（工程量确认、付款）等的集成管理6)实现房地产企业业务与财务的一体化，业务数据在财务上实时、动态反映7)实现跨单位、跨地域、跨项目管理：用友NC的技术架构，可以使集团企业的部项目管理合理分工和专业化，提升专业水准和效率，而且实现“协同商务，集中管理”，实现规模效益。例如：集团可以把一个项目分解成各个专业任务，然后分配给下
19、属各专业公司，由专业公司去管理各子任务，形成专业化的分工和协作，推行矩阵管理模式。专业团队项目规划设计工程建设销售物业服务*花园承接设计任务承接建筑任务策划、销售提供物业管理*别墅承接设计任务承接建筑任务策划、销售提供物业管理在集团部就可以形成产业链。可以通过2个维度（项目，组织）来构建企业的管理架构，上述各专业团队，可以是分公司、子公司、事业部等各种有独立核算需要的组织。8)通过成本动因，我们既可以按责任成本来构建项目核算体系，也可以按全成本（完全吸收成本）来构建核算体系，满足企业管理的需要。2.2、应用流程分析2.2.1、房地产项目管理流程房地产行业的项目管理涉及到：立项、融资、前期准备（
20、手续、拆迁等）、勘查设计招投标、设计监控及费用、施工招投标、施工监控及结算、甲供材料采购及结算、楼盘销售等。项目管理产品流程图2.2.2房地产项目管理功能模块结构关系业务模块说明：2.2.2.1项目合同管理合同是项目的最重要的控制文件，合同的进度、标的、资金支付条款、质量条款等牵涉到项目的资金、进度、质量要求，是项目管理的依据，合同管理的成功与否，是项目成功与否的必要条件。合同管理主要功能包括合同类型、合同信息维护、合同变更管理、合同违约索赔管理、合同的解除与终止、查询分析等1）用户可以依据实际管理需要进行自定义，增加合同类型，如施工合同、设计合同。2）可以完成合同的录入、保存、废止、审核、变
21、更、冻结、解冻、终止及查询等功能。可以维护合同主表、合同条款、合同费用、合同大事记等。3）执行日常合同的过程中如果有洽商部分，可以有痕迹对合同进行变更，变更后以新的变更合同作为资金支付计划、实物交付计划的依据，并对支付计划起到约束控制作用；同时合同的变更会引起资金计划的动态联动，及时反映企业未来资金支付与筹集计划，便于掌控企业资金风险；另外，与项目成本、项目进度的合同发生变更，同样会引起项目成本、项目进度的动态联动，以反映动态的项目成本与进度。4）在执行日常合同的过程中如果需要暂时终止合同的执行，可以冻结日常合同，冻结后的合同资金支付计划、实物交付计划同时冻结，系统不允许冻结的合同发生支付，直
22、到解冻为止。5）提供自定义合同模版创建功能。用户可以通过模版创建合同，通过调用模板来提高合同的编辑效率。6）通过合同的违约索赔管理，用户可以详细记录违约索赔的容，索赔的金额以及实际收到的款项。7）与审批流平台集成，可以进行合同审批流设置，例如可以将审批流设置成当合同本币金额超过100万时由主管副总审批，超过500万时由总经理审批，在合同保存后，自动按审批流程在网上供相应的审批权限人进行审批。8）通过在预警平台中设置预警条目，合同管理支持合同生效日期预警、合同失效日期预警。2.2.2.2项目立项及进度计划2.2.2.2.1项目立项1）在项目可进行管理之前，首先要定义项目，我们称之为项目立项工作。
23、2）为了便于项目的管理，用户可以对项目进行归类，系统提供了用户自定义增加项目类型的功能。比如用户对于开发的房地产项目和在建固定资产项目要区分管理，则可以为它们设立不同的类型。用户还可以为一个短期的市场推广活动设立成项目。3）不同类型的项目编码规则可以分别设立。4）用户可以维护项目编码、名称、类型、负责人、客户、项目目标、地点、计划开始日期、计划完工日期、实际开始日期、实际完工日期，项目状态等信息。2.2.2.2.2 WBS分解1）项目建立起来后，为了管理的需要，我们可以对项目的工作分解为越来越小的工作元素。项目的分解结构可以自定义，可以很简单，例如列出的单一的任务以及它的开始和结束日期；也可以
24、很复杂，例如包括成千上万项任务和资源以及上百以元项目预算的项目，满足企业的不同需要。2）另外，系统支持通过子项目或任务的分配，满足集团应用：集团项目可以由集团统一设置，分解成相应的任务，然后在集团分子公司进行分配，由各公司分别核算，集团统一查询和控制，满足项目的集团应用。既可满足集中管理，也可以满足分散经营的需要。2.2.2.2.3项目计划与进度为用户提供多种计划制订技术和工具（如甘特图等）。项目计划和进度可以维护项目必须完成的任务的逻辑序列、要完成的活动之间的相互依赖关系，以及活动的开始和结束时间、以及计算计划中的最长路径（关键路径）。可以定义项目的里程碑，可以通过里程碑来形成收付款计划的参
25、考依据。2.2.2.3项目预算管理项目预算是全面预算的一部分，受到全面预算的约束；项目预算管理功能支持项目的预算编制、审批、预算控制、预算预警、预算调整等。项目预算业务流程：预算流程说明：1）预算编制：提供多种预算编制方法，用户可以编制项目预算，然后通过垂直分解，生成子项目/任务的预算，也可以先编制子项目/任务的预算，然后汇总生成项目的预算；用户可以编制项目的整个生命周期的预算。系统支持多版本项目预算。2）审批：通过应用审批流平台，预算编制后，可以启动审批流程，项目预算自动按审批流程在网上供相应的审批权限人进行审批。3）预算控制：项目预算通过审批后，就可以为该预算设立控制方案、控制关系的定义，
26、可以灵活地使预算控制以多种方式予以实现：a)钢性预算和柔性预算。钢性预算就是要按照预算严格执行，超预算就不能通过；柔性预算则在超过预算后，给出提示信息。b)总额控制和分项控制。总额控制就是可以对若干项预算条目进行综合控制，只要总额不超出预算即可；分项控制就是对每个预算条目都分别进行控制。c)预算控制点：在单据保存时控制还是审核时控制预算。d)控制级次：在WBS分解后，可以设置在项目层级或子项目/任务的任一层级上进行预算控制。4）预算预警：系统支持对项目预算执行情况进行预警提示。对项目预算设置了预警条件，与预警平台挂接后，项目执行过程中触发预警条件，则相应的预警信息就会提供给相关责任人。例如，用
27、户设定了某项目的主体工程超过预算的80%就对负责人进行提示，则当该项目的主体工程超过预算的80%后，负责人将收到该预警信息。预算调整由于项目或合同的变更以及对项目跟踪过程中发现的预算差异,如果属于预算制定不合理的，可以对预算进行有痕迹调整，并形成新的预算版本。2.2.2.4项目资金计划管理资金计划支持分期间编制，可以按照年、季、月编制。资金计划可以项目、任务、合同作为编制对象。资金计划控制付款单，支持提示控制和严格控制。年度计划、季度计划、月度执行计划之间存在控制关系，年度计划控制季度、月度计划，季度计划控制月度执行计划；已发生月的资金使用数和下月的资金计划之和大于年度或季度资金计划时，进行提
28、示，但是可以不严格控制；已发生季的资金使用数和下季的资金计划之和大于年度资金计划时，进行提示，但是可以不严格控制。系统可以根据合同和进度计划等状况自动计算下月的资金计划数据，该数据只起到提示作用，用户可以修改。系统对于自动计算获得的资金计划数据缺省值和经过修改的数据进行不同颜色的显示，方便使用者对于资金计划数据进行确认。支持项目的现金流量分析。2.2.2.5项目核心业务处理项目核心业务处理流程图：功能说明：支持工程量确认单、领料（甲供材）单、工程/材料付款申请单等核心业务的处理业务单据受到合同、预算、资金计划、进度计划（完工比率付款）的控制支持多项目、跨地域、远程处理日常业务支持业务单据的录入
29、、参照生成，审核、审批，查询统计分析付款申请单处理：支持对零散的付款申请打包共同显示，一起审批，联合付款的方式。材料处理方式：将到货和领料处理成一个流程，统一用领料单解决。对于不做合同管理的小额现场签证等的付款处理，可以在付款申请中标记为“无合同”，直接处理。2.2.2.6项目成本管理项目成本管理是项目管理的核心之一。通过应用项目成本管理，企业可准确、及时、全面地核算项目的成本和收入。项目成本管理主要有如下功能：1)定义管理会计平台。2)定义财务会计平台。3)项目成本和收入的归集，面向项目成本（收入）单据的管理，如单据的录入、查询、审核等。4)成本动因的定义：定义成本动因及其数据来源。5)成本
30、动因的归集：对成本动因进行归集6)成本的分配：对于项目执行过程中的一些公共部分的成本，比如公共的管理费用，在发生时难以确指到具体项目或任务的，可以先归集到某个公共项目上，然后依据成本动因再分配到相应的项目/任务上。7)成本的结转：如果一个项目享受了其他项目的服务，则需要承担其他项目的成本，项目之间需要进行成本的转移。通过成本结转，可以实现了项目、子项目/任务、项目要素、责任中心之间数据的灵活结转。2.2.2.6.1项目成本管理集成应用模式项目成本既可以集成应用，也可以独立于其他业务系统使用集成应用模式说明：1)通过应用管理会计平台、财务会计平台，项目成本和其他业务系统以及财务系统可以紧密集成，
31、实时进行项目的成本、收入的归集以及项目利润的核算。2)当与其他产品（人力资源、报账中心、采购、应收应付等）集成使用时，其他产品的数据都要先传递到管理会计平台，再传到项目成本管理模块形成项目成本（收入）单据，所传递的项目数据受到项目预算的实时控制。3)本系统也可单独使用。单独使用时，需要在本系统录入项目成本（收入）单据。所输入的项目单据按照预算控制参数的设置，访问项目预算，并接受项目预算控制。4)在项目成本系统录入、分配、结转产生的部项目单据均可以通过财务会计平台生成会计凭证，记入总帐系统；5)集成应用模式可以保证财务业务一体化。业务数据可以实时传递到项目成本进行核算，避免了数据的重复录入。2.2.2.6.2项目成本核算业务流程：项目成本管理主要业务流程：1)其它业务系统的输入的单据通过管理会计平台传入项目成本模块形成项目成本（收入）单据，在传入过程中需接受项目预算的控制。2)在项目成本管理系统中也可直接输入项目成本（收入）单据，在输入过程中需接受项目预算的控制。这部分单据可以直接调用财务会计平台，生成记账凭证。3)项目预算能准确及时控制项目成本
