1、房屋及设备维修养护管理规划方案docx一：楼宇的维护质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。序指标名称号房屋及配套1设施完好率房屋零修、2急修及时率维修工程质量合格率回访率3照明灯及疏散灯完好率主要机电设4备完好率国家 管理测算依据标准 标准完好房建筑面98%以 积+基本完好房98%上 建筑面积 / 房屋总建筑面积及时维修次数 /100% 100% 应计报维修次数99%以维修合格工程项次 / 维修工程99%上项次25%以维修工程回访次数 / 维修工程25%上项次完好照明灯、98%以疏散灯数量 / 照95%明灯、疏散灯上总数量完好的大型及99%以重要机电设
2、备 /99%大型及重要机上电设备总计管理主要措施建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。建立严格的修缮制度，维修人员接到维修通知单后需带工具 10 分钟内到现场，小修 8 小时内完成，并建立回访制度和回访记录。建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施 24小时专人值班；出现故障及时排除。消防设备完完好消防设备 /实行巡查制度，建档记5100%100%大学城消防设好率录。备总数1以发生火灾面积 /6 火灾发生率1以下大学城内物业下（年）使用（年）2
3、以下2以有效投诉次数有效投诉率下（年）使用人总数（年）7有效投诉处处理的有效投100% 诉数量 / 有效投95%理率诉总计大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心 24 小时值班，统一调动人员。做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。人员培训自学与培训相管理人员专结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人培训合格人员 /8 业培训合格100%100%员培训；培训考核制度培训人员总计率与奖罚相结合；强化培训结果。建立健全回访制度，做25%以回访次数 /
4、 服务好服务回访记录，加强9 服务回访率25%次数服务队伍服务意识。上对管理满意人使用人满意96%以数+基本满意人1095%以上数/ 使用人总人率上数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。二：设施的维护一、设备的定期维护保养方案和标准。（一）、每日巡视保养项目。1、电力变压器（干式）序号 部位 内容 要求1、查低压连接母线； 低压母线不发热、无变色，外1外壳壳清洁、无杂物、无放电痕迹2、检查壳体。1、检查是否完好； 显示正常、无损坏、温度不超2温度计过 1402、观察温度指示。监听变压器声响 发出均匀的“嗡嗡”声，无异3声响常杂音1、检
5、查门窗、地面、四壁；无杂物、不漏水、能防止小动变压器物进入、干净整洁、功能正42、检查通风道、通风设施；室常、通风良好、无锈蚀、开关3、检查室内照明设施；灯具功能正常、消防设施功能4、检查室内消防设施 正常2、低压开关柜序部位内容要求号1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、污迹，仪表工作正2、检查仪表指示及运行参常，电流、电压在正常范数；围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常3、检查空气开关4、检查闸刀开关、操作机构；5、检查分闸、合闸指示灯。2柜背面1、观察母线、连接点、引出连接良好、接点无发热变线；色，电度表铝盘转动正常2、检查电度表3、电容器柜序部位内容要求号1柜正面1、清扫（擦拭）
6、柜正面；无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，2、检查仪表指示及运行参补偿器功能正常，指示灯完数；好3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯；2 柜内1、观察电容器壳体、套管；电容器无膨胀、无渗漏油，2、检查导线及其连接点；连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过3、检查柜内温度。454、柴油发电机序部位内容要求号1机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物2控制屏1、检查信号指示；机组处于正常备用状态，符合2、检查各控制形式、状态。运行规程要求3蓄电池1、检查浮充电压、电流值；浮充电压 26 1V，浮充电流 12、检查蓄电池液比重及液 2A（观察充电电流表），电池液比重 （采用吸式
7、比重位。计），液位不低于极板4冷却水检查水位水位在正常刻度范围箱5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24 小时6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内7通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好。5、强电井序部位内容要求号1插接箱1、清扫外表面；无灰尘、污迹，状况符合运行要2、检查空气开关；求，无过热变色现象，连接无松动。3、检查内部接线；2强电井室1、检查房顶、四壁、地面、门；无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无2、检查室内照明设施； 放电痕迹、无过热。3、检查电缆、母线槽（二）、每周保养项目1、电力变压器序部位内容要求号1
8、完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹2接地线1、检查接地线无断股，无锈蚀，接触良2、检查连接点好。2、低压开关柜序 部位 内容 要求号1 完成每日巡视保养项目检查闸刀开关不 过 热变 色 ， 三 相闸 夹 到位，灭弧罩牢固不松动，接检查自动开关线桩头无发热变色，无焦糊柜背面检查保险丝具异味无发热，容量符合规定，固检查电缆及电缆头定可靠，不过热，固定可检查母线支撑固定装置靠，无破损，无松动地线检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩3头紧固检查室内环境无杂物、垃圾，无积水，电地下电检查电缆托盘缆排列有序，整洁无杂物，4固定可靠，无损坏，无放电缆室检查电缆痕迹3、电容器柜序部位 内容 要求号1 完成
9、每日巡视项目手动（用转换开关）逐组投切电容 控制正常功能良好，指2柜正面器 示仪表及信号正确3 接地 检查接地线 无松动，无断股检查熔断器、接触器、热继电器及 接触良好，无过热，无4柜内其接线 损坏4、柴油发电机序部位号1冷却水2系统燃油系3统润滑系4统空气流5阻指示器内容要求完成每日巡视保养项目检查冷却水箱水位水位距注水口约 50mm连接良检查各管路及连接部位好，无渗漏检查油箱油位油位正常（保证 24 小时运检查各管路及连接部位行）联接良好，无渗漏检查油尺、油位油位高度应在油尺有效刻度范检查机油油质围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏检查润滑系统各接头色标应为绿色检查空气流阻指示器6控制系
10、手动空载试运行启动迅速，开关正常，运转无统 1、按操作规程要求手动启动 异常声响机组电压、频率正常，信号灯指示2、检查发电机控制屏上各类 正常仪表及信号指示灯。油压、水压正常，油温、水温正常（三）、年度保养项目1、电力变压器序部位内容要求号1完成每日巡视保养项目1、全面清扫、擦拭清扫，无油垢2、全面紧固螺栓连接部分牢固无松动3、测量绕组直流电阻三相电阻应平衡（相间差别不2变压器4、测量线圈绝缘电阻大于三相平均值之 4%，线间差别不大于三相平均值之5、相间绝缘电阻2%）采用兆欧表，阻值符合有关规定1、调压联接片调压联接片联接良好，电缆接电气联头及母线槽接口紧固、良好32、一次电缆接头接3、二次母
11、线槽接口变压器全面清扫清洁，无蛛网、积尘4室 清扫、检查高压负荷开关 清洁，动作正常，安装牢固，检查修理室内照明、通风、消 无损坏缺失防设施功能正常，无故障2、低压开关柜序部位内容要求号1完成每日巡视保养项目2仪表校验仪表、校验电度表3全面清扫灰尘无灰尘、油质、杂物、整齐、整理二次线美观、清晰补齐、更换二次线接线号三相同期到位、接触面（线）柜内大于 2/3 以上，刀片夹座接触检修闸刀开关压力合适触头不烧损，动作可检修自动开关靠灵活无缺损件牢固，无松全面检查紧固螺栓连接点动，颜色符合规定补刷相位漆4 地下电 全面清扫、整理 无垃圾、杂物、电缆排列整齐缆室3、电容器柜序号 部位 内容 要求1 完成
12、每日巡视保养项目2 全面清扫灰尘 无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰整理二次线，更换字迹不清柜内晰的接线号 完好无缺损、动作可靠检修控制元器件3 检查电容器壳体及瓷瓶 壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用 1000V摇测量电容器二极对外壳及二电容器 表用微法表测量或用电压流表级间绝缘电阻，测量电容器法测量，容量不超过额定值容量，更换失效的电容器10%4、柴油发电机序号 内容 要求1完成每日巡视保养项目检查紧固各连接部螺栓 无松动2检查连接导线 连接完好更换冷却水手动试机，观察各种参数是否更换机油滤清器，检查机油油质，老符合运行规程泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗
13、柴油滤清器5、供配电接地系统序号 部位 内容 要求1 接地线 检查接地线螺栓及连接情况 紧固良好2 接地体 检查接地体焊接头 焊接良好、无锈蚀3接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻系统的接地电阻小于46、防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2接地电用接地电阻测量仪测量接地接地系统的接地电阻小于 10阻电阻二、供电系统应急抢修、处理方案（一）、供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：1、变压器发生故障后，运行值班人员 5 分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况
14、下故障排除时间不得超过 3 小时。2、变压器在 3 小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员 5 分钟内赶到现场，排除故障。4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若 60 分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在 5 分钟内赶到事故现场， 30 分钟排除故障。6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在 10 分钟内到达故障现场，排除故障。7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人
15、员名单、修复时间等。（二）、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在 5 分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接
16、到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。5、当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急规程处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备 序号 维护保养项目 检查保养方法 标准 周期1各类指示灯直观目测指示灯指示正1 个月（含电源、信常号）2各类开关直观目测处于开启或自1 个月消动状态3各电器触点如有烧损现象，拆触点完好，无半年防下后用砂纸打磨烧损4各电器元件接用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年线端子及端子固无烧损控排端子5各电源、信号如有轻微破损或烧导线无破损、半年制线焦现象，用绝缘胶烧焦现象带包扎，严重时更换台6
17、控制台内部除用小毛刷、皮老虎无尘半年尘除尘7控制台表面除用干擦布、毛刷除无尘每日尘去表面灰尘设备 序号 维护保养项目 检查保养方法 标准 周期1 指示灯 直观目测 “ AcPower”（绿色）指示亮其余指示灯区不亮2电源电压在按下内部电源电压指针指示1 个月域/ 后备电压切（或外+24V（+5V）部 Battery Test报键）换键前后，目测指示灯是否正常3报警功能按下“ Fire Test ”“ Zone1 个月警键Alarm ”指示灯和“ Switch器Care”指示灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响设备集中报4 内部各接线端 用螺丝刀逐个紧固 各端连接牢子 固，不松动5 信号（电源） 如有轻微
18、破损，用绝 导线无破 半年线 缘胶带包扎，破损或 损、老化老化严重时更换6 表面及内部除 用小毛刷、皮老虎除 无尘 半年尘 尘7 击碎玻璃按钮 直观目测 按钮盒完 1 个月盒 好，无松动序号 维护保养项目 检查保养方法 标准 周期1 指示灯 直观目测 “ Ac Power” 1 个月（绿色）指示灯亮，其余指示灯不亮2 电源电压 在按下内部电源切 指针指示 +24V 1 个月换键或外部键 （ +5V）“Batterry Test ”前后，目测指针指警 示是否正常3报警功能按下“ Fire Test ”“ Zone1 个月器键Alarm”指示灯和“ SwitchCare”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和
19、警铃响4内部各接线端用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年子固、不松动5信号（电源）如有轻微破损，用导线无破损、半年线绝缘胶带包扎，破老化损或老化严重时更换6表面及内部除表面及内部除尘无尘半年尘设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期烟1烟感探头用力吸一口香烟，红色指示灯亮半年在距探测器 20CM处感喷向探头探 2 温感探头 用 750W电吹风，在 区域报警器上 半年距探测器 500MM 相应位置的报头处，向探测器吹热 警指示灯亮风设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1控制箱内部各如有烧损现象，拆触点完好，无半年电器触点下后用砂纸打磨烧损防2控制箱内部各用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或半年电器元件接线松动火端子及端子排端子卷3机械部分（齿如有锈损用煤油清无锈损且表面1 年轮、锋条）洗，然后加润滑油涂有润滑油4卷帘门门体用煤油清洗锈损部无锈损1 年帘分5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年门6击碎玻璃按钮直观目测完好无损1 个月盒设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1防火门门体直观目测完好无损、无半年变形防2防火门弹簧铰有损坏、更换备完好，弹性适半年火键件；若无损，加机度油门3消防通道、防直观目测，并开关消防通道通1 周火门防火门畅，防火门开闭自如1排烟风机表面用擦布、毛刷除尘无尘1 个
