1、房地产项目可行性研究报告房地产项目可行性研究报告第一章总论-41.1项目提出的背景-41.2项目概况-41.3项目可行性研究的依据-51.4项目开发建设的必要性-51.5项目开发建设条件-51.6项目进度安排-61.7主要技术经济指标-61.8结论及建议-7第二章市场分析-72.1全国房地产环境分析-72.2西安市房地产市场分析-82.3城南房地产市场分析-112.4项目的SWOT分析-122.5项目初步定位-14第三章项目的建设条件-173.1项目建设自然条件-173.2项目建设用地条件-173.3项目市政配套条件-17第四章项目的规划设计方案-184.1规划设计方案的指导思想-184.2总
2、体设计思路-错误！未定义书签。4.3小区技术指标-19第五章项目的实施进度安排-195.1项目进度安排的依据-215.2项目启动区域确定-错误！未定义书签。5.3项目实施的进度安排-错误！未定义书签。第六章项目初步营销方案策划-236.1营销方式-236.2营销理念-236.3营销主要策略-236.4价格定位-246.5销售面积实现计划及销售收入回笼计划-26第七章项目的总投资估算-277.1项目总投资估算的依据-277.2项目总投资估算的原则-277.3项目总投资估算-277.4项目总投资的资金来源-30第八章项目财务评价-318.1财务评价基础数据的测算-318.2财务盈利能力分析-318
3、.3清偿能力分析-31第九章风险及不确定性分析-329.1不确定性分析-329.2分析结论-错误！未定义书签。第10章项目综合评价结论及建议-34第11章10.1项目评价结论-34第12章10.2建议-错误！未定义书签。第一章总论1.1项目提出的背景2011年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。而2012年中央经济工作会议，对房地产调控，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。如果说，今年中央经济工作会议之前的房地产调控，重在对价格的调控，那么，今年中央经济工作会议之后的房地产调控，可能会更加注重内在的质的调控，由过去降房价为主旨调
4、整为稳定房价（至少要控制房价上涨幅度）为主旨的调控。因而，未来中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局，房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。不过，房地产市场将呈现区域分化特征：一、二线城市相对乐观，成交将稳中有增，房价上行概率较大；三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以暴增，行情可能不会很理想。尽管2013年上半年西安商品房新开工量呈现明显回落，但随着下半年市场交易的持续上扬，商品房供应呈现放量增长，同时2013年度土地市场交易的上扬增长，表明房企对西安房地产市场未来走向仍较为看好，西安房地产市场多年来以刚需为主体、市场发展相对平稳理性，也正赢合了行业调控下房企运营趋于稳健化
5、发展的目标。在此背景下，预计2014年商品房市场供应仍量呈现放量，但调控常态化的市场环境下仍将促使房企以稳健化运行战略为主导，在2013年商品住宅库存量同比增长48%、商业物业库存增长14%的市场运营风险仍显严峻的背景下，去库存仍将是2014年房企市场运营的主要内容，因此2014年预计房企仍将加大供应以迎合市场需求，但与市场销售速度将基本维持同步平衡。在此背景下，基于对公司未来发展战略的考虑，陕西华龙特提出本项目。1.2项目概况1.2.1项目简介本项目位于位于南二环与太乙路十字南北、西延路和青龙路两侧，与建大、交大、理工大校区交相呼应。东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。
6、土地性质为住宅用地，期限70年。项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有商业物业。规划总建筑面积为110400平方米，其中地上建筑面积为98000平方米，包括规划住宅建筑面积70000平方米，规划商业建筑面积20000平方米，公共建筑面积8000平方米；地下建筑面积12400平方米。容积率为3.5，绿地率大于40%。项目总投资估算约为4.66亿元（含建设期利息），资本金47%，其余为贷款。1.2.2开发商简介本项目的开发商陕西华龙房地产开发有限公司注册成立于2000年，注册资金5156万元人民币，并具有房地产一级开发资质，公司下设开发策划部、技术管理部、销售部、人力资源部、生产技术科、设备安全科、
7、财务科四部三科，管理人员28名，工程技术人员12名。9年来先后投资开发的地产项目有延安华龙大厦、延川河东市场、安塞县食品公司商住楼项目、延安龙锦园、龙圣园、虎头园、龙泽园、华龙大酒店、延河南岸等颇具规模的地产项目，总建筑面积达98万平方米。在企业发展的同时，公司不断完善内部管理体制，努力提高企业管理水平，赢得了良好的经济效益和社会效益。2004年和2008年先后两次被延安市人民政府授予市级优秀民营企业称号，2005年被农行陕西省分行评为3A级信用客户，2006年又被陕西省建设厅授予诚信企业殊荣。1.3项目可行性研究的依据1.委托方提供的有关书面材料；2.开发商对项目的开发意向；3.城市居住区规
8、划设计规范；4.西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则；5.陕西省建筑安装工程综合概预算定额；6.陕西省工程建设其它费用定额；7.项目投资估算所得到的数据；8.高新区规划部门对本宗地块提出的规划要求；9.其他与项目可行性研究相关的资料和数据。1.4项目开发建设的必要性1.4.1改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。西安市是陕西省政治、文化的枢纽，更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。
9、本项目位于西安市太乙路与南二环十字西北角，东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。周围有李家村万达广场、万千百货、沃尔玛等商场。该项目建成后，汇集大型商业、休闲会所、居住、美食、娱乐、办公、酒店为一体。加之周围已有一些住宅群体，富有生活和文化气息。因此，从所处的地段及内外环境分析，在未来本项目的升值潜力巨大。随着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快城南地区的发展步伐和提升区域环境质量。另一方面，中国的基本国情是人多地少，特别是在西安，随着经济的不断发展，对土地的需求量也越来越大，所以合理用地、节约用地是城市发展的重要原则。本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，
10、充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。所以本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。1.4.2良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件随着市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。交通配套是购房者最为关注的因素之一。本项目位于西安市太乙路与南二环十字西北角，东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，其优越的地理位置和周边便利的交通
11、环境，必将成为吸引消费者的有利条件。旺盛的消费需求。本项目周边范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，购物与餐饮氛围已逐渐形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。1.5项目开发建设条件项目用地具备五通一平的建设条件，现场存在已有建筑，规划设计时可考虑其用途；城市集中供热管网尚未引到项目区，所以该项目需要自建锅炉房解决小区内部采暖；其他的公共配套设施比较齐全，外部协作条件也能满足项目的开发建设需求，所以项目的资源供给及外部协作条件能够保证项目的顺利开发。1.6项目进度安排本项目前期工作于2014年6月底完成，项目计划分两期进行开发，一期工程预
12、定于2014年7月份开始到2016年7月份完成全部的工程建设结束。住宅楼拟由2014年11月开始销售，销售周期为两年半，预计2021年底售完。1.7主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究根据现有规划建设方案和目标客户群体拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。第二章市场分析本项目的市场分析将从全国房地产环境、西安市房地产市场、西安市城南房地产市场、项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目的威胁等方面进行分析，最后对项目的功能、目标客户、品牌形象和价格等进行初步定位。2.1全国房地产环境分析2.1.1宏观经济形势我国“十二五”发展规划指出：“十二五”时期是全面
13、建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。“十二五”期间中国经济社会发展面临许多新的甚至是更加复杂的国内外环境。世界经济难以迅速恢复到危机前的水平，贸易保护主义抬头，中国经济的外需依然低迷，而中国现行发展方式的体制性缺陷和结构性瓶颈进一步凸现。国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群指出，“十二五”会更加在“好”字上下功夫，经济增速可能会略有回落。但这并不意味着中国经济不需要较快增长，也不意味着没有较快增长的空间和条件。展望从现在到2020年未来的中国经济，中国将告别10%上下的超高增长，进入平稳较高增长趋势，但中国未来
14、经济增长的动力仍然会表现强劲。2.1.2房地产发展现状经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，这意味着2013年银根会进一步放松，这将给房地产市场带来更多增量资金和更强的购买力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”
15、，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，将有效激活市场，促进市场加快复苏。但当前我国房地产市场尤其是商品房价格上涨速度过快，房产结构不合理、房产造价与销售价格严重偏差、与大多数居民的实际消费能力不相符合，房地产市场投机氛围严重，严重影响了房地产业的健康发展。2.1.2国家调控政策及未来趋势在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，2013年2月20日国五条的出台，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严
16、格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。在政府调控及引导下，未来房地产的消费将更加理性，房地产市场将会更加规范。房地产自身的行业细分将会越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。但是我国房地产刚性需求将不容忽视，房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势，政府将寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标。十八大提出加快城镇化建设，2013年的土地和房地产供给将会更加关注城镇化推进中
17、的需求与供给，调控政策或将在兼顾房地产市场发展的新契机和适应经济结构调整之间取中，在收紧一线城市房地产政策的同时，加大三线和小城镇建设。未来五年内，在中小城镇，房地产市场将依然红火。2.2西安市房地产市场分析2.2.1西安市房地产市场总体状况2013年以来，西安市继续严格执行限购、限贷等房地产调控政策，市场在经历了2012年的深度调整后逐步趋于稳定。2013年，全市房地产市场上半年走势较为强劲，投资额、销售面积、施工面积等指标增长迅速。但由于三季度新增项目的减少及项目建设季节性影响，开发投资和销售面积增速回落，企业到位资金增速减缓，新开工面积和竣工面积降幅扩大，全市房地产开发市场呈现趋冷态势。
18、2.2.2西安市房地产市场供求状况1.住宅市场分析截止2013年全年整体呈现供大于求趋势不变，其中受“国五条”政策带来成交持续释放的影响，二季度市场一度达到供求平衡状态。存量方面，西安普通住宅全年平均成交达到百万方，去化周期保持13个月左右；截止12月31日，普通住宅可售量达1357.6万，存量继续上升，销售压力仍较大。在成交上，2013年西安市场整体趋势与全国市场步伐一致，全年成交延续去年上涨态势，呈现小幅震荡上行的轨迹。虽然西安市场今年价格涨幅有限，但首置首改类客户仍作为市场主力，支撑着市场成交，其成交占比也呈现不断扩大趋势；外埠知名房企项目，大多采取高周转或低价走量策略，达到快速去化的目
19、的。下图为历年住宅成交量价走势图：2013年全年住宅成交价格整体呈现平稳运行发展态势；成交量方面，除2月份受到春节假期的影响，成交量出现大幅度下滑之外，其余各月成交量均维持高位运行。2013年住宅共成交1232万，同比增长19%，仅次于2009、2010年成交量；成交价格6893元/，同比上升1%，价格保持平稳微涨。2013年西安市住宅市场累计供应面积1422.1万，同比去年下滑20%，成交面积1231.5万，同比去年上涨19%，成交均价6893元/，同比去年上涨1.2%，全年供求均破1000万大关，市场活跃度高。2.商业市场分析西安的房地产市场可以说得上色彩缤纷，风格多元，上半年伊始，不管是
20、南郊的还是北郊的，离城区近的、远的，西安楼市就涌现出了很多新项目。下图为2013年商品房供求关系分析图：截止2013年，西安市商品房供应量达到1935万，成交量达到1440万，整体供求表现为供大于求，从全年的供求关系来看，供应量从四月份放量显著，成交量全年震荡上行，7月份首度出现单月供不应求的局面；从成交来看，3月份开始回暖趋势越发明显，部分改善性客户开始进入市场，至8月份市场开始进入淡季，9、10月份市场成交疲软，四季度11、12月份集中备案情况的出现导致市场成交逐步平稳的销售局面。2013年新旧政府换届之后，对房地产的态度出现分化。政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相
21、反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化;在这样的政策背景下，西安政策相对温和，3月“小阳春”拉开了楼市回暖的序幕，“红5月”城市成交量高位徘徊。下半年成交量继续震荡上行，12月成交量达到近一年的高峰，市场趋势在震荡中平稳上行。下图为西安市2013年房地产均价走势图;从此图上可以看出自2013年起，房间已经波动减缓，西安楼市仍然伴随着来自政策面的进一步调整相对平稳运行，继去年首次调息后，央行再次提高贷款利率，以此来打压市场投机行为，使商品房购买回归到理性居住需求层面。近两年来自中央对房地产方面出台的一系列的收紧政策，对于处在快速上升期的
22、整个房地产市场而言其意义将是极其深远的。2.3城南房地产市场分析对于西安人来说，城南永远是最理想的居住地点，而南郊的住宅市场之所以能够在近几年迅速形成，城南十余所大学功不可没，相对良好的配套设施，高校林立的人文环境，使得城南的房子特别好销。项目定位虽然在一定程度上受制于成本，但起决定作用的却是周边的产业群。西安城南集中了众多的教育和科技产业群，财富人群密度高，因而高档社区较多，即便与其他区域大致相当的物业，价格也会来得高一些。以下以城南区2013年土地整体分析：图5城南区土地分析图2.4项目的SWOT分析2.4.1项目优势分析1.区位优势本项目位于西安市太乙路与南二环十字西北角，东联曲江、南接
23、雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。周围有李家村万达广场、万千百货、沃尔玛等商场。该项目建成后，汇集大型商业、休闲会所、居住、美食、娱乐、办公、酒店为一体，将缔造西安CBD和CLD旗舰航母。加之周围已有一些住宅群体，富有生活和文化气息。因此，从所处的地段及内外环境分析，在未来本项目的升值潜力巨大。2.完善的医疗设施环境项目所在地周边拥有众多的大中型医院，如：西安市第九医院、三二三医院、空军医院、红会医院等，同时小区内也将配置相应的医疗保健中心、防疫站。因此，完善的医疗设施可为本住宅小区带来良好的医疗保障。3.良好的文化教育环境本项目周边设有各种大中专院校和中小学校，如：西安建筑科技大学
24、、长安大学、西安科技大学等，而且小区内部建有幼儿园，如此便利的教育设施将使小区内的孩子受到良好的教育。因此，在子女教育普遍受到家庭特别重视的今天，这一点将成为一个优势。2.4.2项目劣势分析从整体上看，本项目的建设具有很大的优势。但鉴于局部考虑，此项目也存在几方面的不利因素，应引起开发商的注意。1.项目的开发较集中，资金占用量较大。为今年开工较大的一个城中村改造项目。2.由于开发商进入市场较晚，开发商的品牌知名度低。2.4.3项目机会分析1.西安市居民收入显著提高本次的受访人群中，整体家庭年收入较去年有所提升，其中5-8万元依然是市场主力，占比由去年的39.9%上涨至42.12%;8-12万元
25、占比为21.96%，较去年上涨2个百分点。整体年度购房者收入较上年度仍呈现上涨趋势，相对于当前较为稳定的房价而言，市场购买力有所增强。2.西安市城市规划带来的机会目前，西安市城市规划的指导思想是人口中心向城南移，本项目地处城南，这对于项目来说是一个好的开发机会。3.西部大开发会带动房地产业的发展西部大开发极大的促进了西安市经济发展，房地产作为拉动整个经济发展的龙头产业，必将有极大的发展空间。4.中国城市化会给房产业特别是住宅业创造极大的需求空间每年我国都会有一部分农村人口转化为城市人，这必将导致住房需求量的增加，因此为房地产业营造了新的发展空间。2.4.4项目威胁分析1.国家一些对于房产业发展
26、不利的政策所带来的威胁国家出台的一些对于房产业发展不利的政策，比如银行贷款利率上调等等。2.国家严格保护土地资源，导致取得土地的成本上升。3.住宅竞争对手威胁项目附近楼盘较多，比如绿地九号观邸、哈弗印象等竞争尤为激烈。其他大多数为现房，使本项目销售难度加大。具体情况如表所示。这些项目成为本项目竞争对手的同时，也对本地区住宅市场的进一步发展起到一定的推动作用。从这一点来说，这几个项目本身可以在竞争的同时形成一种互补的关系，互相促进、互相发展、各具特色。由此可分析得出，该地段附近的住宅市场需求潜力较大，销售形势看好。在以上的竞争楼盘中，天伦御城龙脉、绿地九号观邸和哈佛印象是以大中户型为主外，其余均以中小户型为主。4.商业竞争对手威胁本区域商业氛围不是很足，除了西部电子商业步行街能对本项目造成
