1、城市规划原理,主讲人：朱伟,课程考核办法,结构评分,答疑方式、时间,平时成绩30%期末考试卷面成绩70%加权分110分,城规原理课程安排,控制性详细规划修建性详细规划市政工程规划历史文化遗产保护规划城市规划的法律法规城规原理综合训练,11 控制性详细规划课程安排,控制性详细规划概要控制性详细规划的编制控制性详细规划的控制体系与要素控制性详细规划的成果控规中存在的问题,11.1控制性详细规划概要,一、控规产生背景适应土地有偿使用制度 城市开发建设方式的转变借鉴美国的区划（zone planning）的经验 1982年上海虹桥新区详细规划1986年桂林中心区控制性详细规划1989年温州市旧城改造控
2、制性详细规划1991年南京控制性详细规划理论方法研究。,11.1 控制性详细规划概要,上承总规所表达的 方针政策,二、控规的地位和作用以总规或分区规划为依据，以土地控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化 规划设计与管理开发的衔接。（1）连接总规与修详的 承上 启下 关键层次,向下作为修建性 详细规划的依据,对城市建设项目进行定位、定性、定量、定环境的控制和引导,11.1控制性详细规划概要,（2）规划与管理、规划与实施衔接的重要环节，是规划管理的依据、建设的引导把规划控制要点用简练、明确的方式表达出来，作为 控制土地批租、出让的依据，正确引导建设开发行为（3）体现城市设计控制
3、与管理的重要手段将宏观、中观到微观城市设计的内容，通过具体的 设计要求、设计导则以及设计标准与准则体现在成果,城市政府意图,11.1控制性详细规划概要,（4）协调各利益主体的公共政策平台,公众利益,个体利益,责,权,利,11.1控制性详细规划概要三、控规的基本特征1、通过数据落实规划意图2、具有法律效应和立法空间3、横向综合性的规划控制汇总4、刚性和弹性相结合的控制方式,11.2 控制性详细规划的编制,一、编制程序现状调研与前期分析编制控规初步方案,确定原则,确定结构,地块细分,确定指标,初步方案汇报方案修改、公示成果,11.2 控制性详细规划的编制二、编制内容1、土地使用性质及强度控制要求地
4、块划分(一般是划分到小类)控制指标体系,定性确定具体地块的性质（小类）定量确定每个地块建设用地面积定位确定建设用地的规划范围或具体位置、界限定环境主要涉及周边用地性质、建筑高度、色彩、风格、交通组织、环境等,11.2 控制性详细规划的编制,用地兼容性控制以某一种土地使用性质为主，可以兼容其他,城市用地与建设设施的互适性,11.2 控制性详细规划的编制,二、编制内容2、道路交通设施及内外交通关系控制确定各级道路（含支路）的红线位置，控制点 坐标和标高，道路断面形式、交叉口形式、公共停 车场的规模和用地范围，配建停车场（库）的配建 标准和位置等。,11.2 控制性详细规划的编制,2、道路交通设施及
5、内外交通关系控制,3、工程管线控制根据地块的建设强度、人口容量等，计算各 种工程设施的容量 确定工程管线的位置、管径和工程设施的 用地界线，进行管线综合,11.2 控制性详细规划的编制,11.2 控制性详细规划的编制,3、工程管线控制管线综合：压力管让自流管管径小的让管径大的易弯曲的让不易弯曲的临时性的让永久性的工程量小的让工程量大的新建的让现状检修次数少的、检修方便的让检修次数多的、检修不方 便的,4、城市特色与环境景观控制,控规案例一新都某区控规,11.3.控制性详细规划的控制体系与要素,控制性详细规划的核心内容是控制指标体系的确定控制指标体系包括：土地使用建筑建造 配套设施 行为活动其他
6、控制要求,控规案例二北京某区控规,本规定适用于本市中心城区域内的城市规划、设计和管理活动。温江、双流、龙泉驿、青白江、郫县、新都、金堂、新津、蒲江、邛崃、大邑、都江堰、崇州、彭州等区（市、县）的相应地区应遵照本规定，并结合本地区实 际情况制定相应的补充规定。集体建设用地上的农民新居工程、农民聚居点的建 设工程参照本规定执行。,成都市规划管理技术规定（2007）,用地规划建筑指标控制（容量、后退、色彩）市政设施和公共设施交通组织奖励政策,一、建设用地规划控制除公共服务设施用地（公测、社区用房、派办、幼 儿园、停车场、农贸市场等）及政府拍卖土地外，建 设用地面积未达到1500平方米的，不得单独开发
7、住宅用地或兼容住宅的用地内，应设置集中绿地，集 中绿地的面积不得小于用地规定绿地面积的30%，且 应将不小于50%的集中绿地面积临规划道路（河道或 城市开放空间）设置,成都市规划管理技术规定（2007）,第六条（允许最小地块）除公益性设施和城市基础设 施外，建筑用地在旧城改造区未达到1000平方米，新建 区未达到2000平方米的，不得单独建设。第十条（建设用地红线图）建设用地红线图是建设工 程选址意见书的附图。建设用地红线图必须在1：500现 状地形图上绘制，图上必须根据需要绘出规划用地范围 线、拆迁范围线、道路红线、建筑红线及绿化、水系、文物、市政设施保护范围线，并用坐标限定。图上还须 标明
8、车辆出入口的方位或位置。,重庆市城市规划管理技术规定（2006）,成都市规划管理技术规定（2007）用地兼容,X禁止兼容；是兼容比例不超过20%；兼容比例不超过50%；兼容比例100%。行政划拨用地禁止兼容，农迁房、经适房、拆迁安置房除外。,用地兼容,重庆市城市规划管理技术规定（2006）,成都市规划管理技术规定（2007）二、建筑指标控制：中心城区建筑容量指标，分为四级强度分区：第一分区，中央商务区和南部副中心以高层和超高层为主 占总用地的1.7%住宅建筑容积率上限5.0 住宅建筑密度上限25%,二、建筑容量控制：中心城区分为四级强度分区：第二分区，一环路以内的用地、放射状城 市干道两侧用地
9、高层建筑为主 商住混合区占总用地的23.8%,成都市规划管理技术规定（2007）,二、建筑容量控制：中心城区分为四级强度分区：第三分区，中心城区内的主要建设用地占总用地的 55.2%第四分区，受特别设施影响、景观环境影响，其开发建设强度须专项研究确定的区域占总用地的 19.3%,成都市规划管理技术规定（2007）,成都市规划管理技术规定（2007）建筑后退红线的规定,二、建筑指标控制第七条 建设用地面积小于2万平方米的建设项目，其建筑容积率和 建筑密度按本规定表二建筑容积率、建筑密度控制指标表（以下简称表二）进行控制。第八条 建设用地面积大于或等于2万平方米的，或建设用地位置特 别重要的建设项
10、目，必须先编制详细规划或城市设计，其建筑容 积率和建筑密度，由经批准的详细规划和城市设计确定。第九条 对未列入表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体 育场馆以及医疗卫生、文化艺术、托幼等设施的建筑容积率和建 筑密度控制指标，应执行有关专业设计规范的规定，但不得大于表二中居住建筑的控制指标。,重庆市城市规划管理技术规定（2006）,第三十四条 临街建筑应按以下标准在道路红线的基础上退让：临支道后退不小于1.5米；临次干道后退不小于3米；临主干道后退不小于5米。特殊建筑后退道路红线的距离按以下标准执行：高层建筑计算高度大于60米时，主楼退让道路红线：临支道后退不小 于3米；临次干道后退不小于5米
11、；临主干道后退不小于7米。新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场、星级旅馆等有大 量人流、车流集散的建筑，其面临城市道路的主要入口，后退道路 规划红线的距离，由城市规划行政主管部门按城市规划要求确定，但不得小于8米。,重庆市城市规划管理技术规定（2006）,成都市规划管理技术规定（2007）建筑色彩,建筑色彩选用色卡为中国建筑色卡 GSB161517.1-2002表示方法为彩色 H V/C(色相 明度/彩度)，无彩色N V（中性色 明度）成都市色彩分三类控制区：一类控制区：历史文化风景区和历史文化保护区；二类控制区：三环内的建成区三类控制区：中心城区内除一、二类控制区以外的区域,三、设施
12、配套1、市政管线输配水管管径一般不小于DN400 mm(环状布置)污水预留支管管径不宜小于300 mm雨水预留支管管径不宜小于400 mm中心城区道路下的污水污水管管径不得小于D500 mm规划沟渠两侧应设宽度不小于5米的防护绿带,成都市规划管理技术规定（2007）,第六十六条 在已有220千伏及其以下电压等级的架空电 力线附近，新建、改建、扩建的建（构）筑物工程，应按规定留出与架空电力线的距离。建（构）筑物的外边线，距已有架空电力线边导线的 最小水平距离：（一）1千伏至10千伏的不小于5米；（二）35千伏至110千伏的不小于10米；（三）154千伏至220千伏的不小于15米；,重庆市城市规划
13、管理技术规定（2006）,成都市规划管理技术规定（2007）,四、交通组织,五、奖励政策：第十四条 在建筑投影面积内，沿城市道路、广场设置的，为社会公 众提供终日开放，能自由、便捷直接进入，且实际使用面积不小 于150平方米的广场、绿地等空间，可视作公共开放空间。建筑 物本身功能要求的开放空间，不视为公共开放空间。为社会公众提供公共开放空间，可以相应增加建筑面积：（一）核定建筑容积率小于2时，每提供1平方米开放空间，允许增 加建筑面积1.2平方米；（二）核定建筑容积率大于等于2而小于4时，每提供1平方米开放空 间，允许增加建筑面积1.5平方米；（三）核定建筑容积率大于等于4时，每提供1平方米开
14、放空间，允 许增加建筑面积2平方米。增加的建筑面积总计不得超过核定总建筑面积（建设用地面积乘以 核定建筑容积率）的5%,重庆市城市规划管理技术规定（2006）,11.4控制性详细规划的成果,规划文本、图纸和附件常规表达 与 独特表达 相结合规划图纸、说明书条例化、指标化、图则化1、规划文本以简练、明确的条款形式反映规划范围内 各类用地控制和管理的原则以及技术规定，批 准后可纳入规划管理的法规体系。,第二条 本文本适用于峨眉山市秀湖片区面积约9.24平方 公里范围的土地各地块和各类用地的土地使用、各类 建筑物及构筑物的新建及改、扩建的规划设计和城市 建设管理的控制，不作施工依据。第十条 居住区内
15、的配套服务设施分教育、文体、商业服 务、医疗卫生、和行政管理五大类。配套项目中的中 学、小学、幼儿园、农贸市场必须按规划的面积、位 置进行严格配置，其余配套项目可按市场规律和实际 需求参照有关规定执行。规划共布局3所中学、5所小 学、6所幼儿园、5座农贸市场。,11.4控制性详细规划的成果,文 本,2、说明书深化完善总规、分规内容与阐述规划构思,11.4控制性详细规划的成果,说明书：,二、规划目标在对峨眉山市城市总体规划、城市发展战略规划、城市近期 建设规划以及旅游发展总体规划的全面分析，正确解读，细化深 入的基础上，片区旅游发展控制规划通过合理的用地布局、功能 安排、结构组织和各类设施配置与
16、规划，结合城市规划控制管理 环节对规划区的开发强度、绿地景观、建筑空间环境等综合开发 进行有效控制和管理，旨在将规划区建设成环境优美、经济繁荣、运转高效、特色鲜明的高品质旅游和休闲、居住性城区，创建峨 眉高端旅游新目的地，实现山城一体，和谐发展：1、呼应“天下第一山”，打造国内环境最优、档次最高的休闲旅游 品牌，推动峨眉山市“山城一体”的发展目标，丰富峨眉山的旅 游产品，促进城市与景区的互动及资源的共享，实现峨眉山市旅 游业升级转型；2、引入具有国际水平的旅游服务供应商，建设一流的旅游商贸配套 服务体系，通过旅游项目开发（投资大、周期长）与旅游地产开 发（投资相对较少、周期短）相结合，拉动城市
17、发展建设水平的 全面提高；3、改善基础设施和滨水生态环境，完善城市公共服务配套设施体系，引领中国西部地区休闲度假旅游社区新风尚。,控规成果3、图纸,3、深度要求将规划意图与规划指标分解到街坊地块的控制引导具体地块的控制条件、控制指标可以作为土地租让、招议标底 的条件所规定的控制值班和各项控制要求可以为具体项目的修建性详 细规划、具体的建筑设计或景观设计等个案提供规划设计条件编制成果并非越详细越好，应该有针对性适度控制 成果表达力求简洁明了应为开发建设行为、修详和具体设计提供一定的选择和拓展空间,11.4控制性详细规划的成果,4、控规的强制性内容城市规划编制办法（2006年）：控制性详细规划却的
18、规划地段地块的土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率、公共绿地面 积、规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规 定应作为强制性内容,11.4控制性详细规划的成果,4、控规的强制性内容城市规划强制性内容暂行规定（2002年）第七条城市详细规划的强制性内容包括：（一）规划地段各个地块的土地主要用途；（二）规划地段各个地块允许的建设总量；（三）对特定地区地段规划允许的建设高度；（四）规划地段各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；（五）规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规 定；（六）历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标 和规定，建设控制地区的建设控制指标。,11.4控制性详细规划的成
19、果,案例：中规院重庆江北区控规,一、控制指标的科学性控制指标的科学性、全面性和可实施性不足北京市城市规划管理条例 上海市规划管理技术规定广州市城市规划管理技术标准与准则 重庆市城市规划管理技术规定成都市规划管理技术规定。,11.5控规中存在的问题,二、“刚性”和“弹性”指标的把握尺度“高位审批”和“严控修改”是控规中最常见的问题为每一地块确定好的各种技术指标，很难完全对 应上每个建设项目的需要,11.5控规中存在的问题,三、土地的经济性分析有待加强(1)摸清地块现状容积率和宗地使用权剩余年限；(2)比较现状用地类别与规划用地类别的市场价差；地块现状区位与通过加密路网或并块开发等措施而改善 条件
20、的比较分析；公共设施、基础设施配套和环境条件（主要是绿地）、交通可达性改善对房地产价格的影响；在以上分析的基础上，进行容积率综合调控。,11.5控规中存在的问题,四、对城市发展宏观控制和有效引导力度不大如北京的总规 城市发展方向为东南方向通过大型基础设施的完善、交通系统的改造以及经济 技术开发区的建立等规划措施的引导，城市的东南方 向得到了长足的发展建设的重点：城市的东部、北部和西北部,11.5控规中存在的问题,五、公众的规划参与意识不强且公示的内容过于专业化网上公示 图纸精度低固定点进行公示 市民出行受限图则过于专业（FAR/PA）,11.5控规中存在的问题,作业：就控规中对土地利用、控制指标、控规调 整、控规的实施和管理等方面存在的问题，提 出自己的见解（最好结合实例）2000字以内9月17日交打印稿 电子稿发班长邮箱,
