1、湖光山色底商营销策划方案湖光山色底商营销策划方案一、项目概况二、项目分析三、项目定位试探与策略四、酒吧文化与市场分析五、项目计划六、项目价钱策略七、项目营销策略八、项目推行策略一、项目概况湖光山色尊处郴州东城香雪东路爱莲湖区域，共4栋高层纯住宅建筑，以一线临湖之势，成绩郴城首席湖居美学生活典范。以城市无法复制的珍稀地段、无可比拟的“三湖一公园”自然资源优势和爱莲湖千古传承的人文生活环境，成绩爱莲湖区域最高端品质社区典范，以超凡的建筑品质成为郴城楼市的品质之星，旨在为置业者提供一种“湖居美学”生活方式，将湖居美学概念和品质生活理念带到郴州，为郴州人营造一个浪漫、幽雅的湖居生活品质家园。湖光山色总
2、面积93224平方米，户型设计82平米至150平米面积不等，采纳最时尚户型设计理念，设计入户花园、转角飘窗、宽大阳台等，充分考虑一线临湖观景、空间合理利用，打造最适宜居住之生活空间。小区配套完善，设有架空层泛会所、精装双大堂等，都市田园风情主题园林，之内外双景国际标准打造，在青山绿水中，现代中式建筑群与原生态和谐相融，与四季一同生长。湖光山色，亲热接触16万平米之莲湖碧波，更有苏仙湖、王仙湖盈盈相映，是2400亩石榴湾生态宜居生活区之核心，是郴州最有升值潜力和进展潜力的居住区域，郴州城市无法复制的珍爱地段，占尽全数最稀缺自然资源价值，郴州城升值板块，以后郴州升级置业和品位生活的首选区域。二、项
3、目SWOT分析 项目优势分析（Strength） 考察本项目之地产因子，能够看出其具有以下优势：该项目位于本市上风上水最适宜居住的区域内，能够本区域独特的人文背景，市场前景看好；得天独厚的区域环境，本区域独特的自然环境资源尤其是湖景资源凸显地块的优势，与其他地域楼盘形成市场区隔；周边御璟城市花园、爱莲湖畔、水榭华庭等建筑项目众多，因此本案适合营造一个高级品质的生活社区；本项目周边生活配套设施齐全，学校、医院、商业中心、酒店、银行、餐饮、公园、政府机构一应俱全，可迎合“生活便利，居家安静”的客户心理。本案三面临湖，北侧座落于香雪街，与周边环境生活浑然一体，又相对独立，从而形成了一种闹中取静，即方
4、便又分离的假设即假设离的意境。项目位于香雪路与京港澳高速通流处，公共交通发达，出行便利； 项目弱势分析（Weakness） 固然，在看到本项目的优势同时，咱们必需正视本项目存在的一些弱点： 宗地所在区域受大环境阻碍，配套含金量不足，基础市政设施配套的建设进度缓慢；项目地块的绿化优势不明显，除湖景资源外，无其他打造高级楼盘的绿色生态资源。本项目仅4栋住宅建筑，住户和规模上相对照较受限。周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。上述弱势点都为临时性的，只要规避适当，能够进行有效的弱化改善。 项目市场机遇分析（Opportunity）地域宏观市场整体向好，土地供给量具有明显的稀缺性，有效需求大；
5、本区域购买力持续升温，周边项目销售都升温，并持续热销。 目前生态城内的建筑形态单一，为后期项目开发提供多元化的选择，更容易使项目形成区域标杆。 随着周边项目的慢慢启动，中方行政中心单位的接踵搬迁，生态城建设任务 的日趋明确，北组团的建设已驶入快车道，以后北组团的将会形成一个庞大的居住区，从而带动项目区域的居住气氛，进一步完善各项配套设施； 项目市场要挟分析（Threat）项目周边楼盘的竞争要挟是显而易见的，其在尔后的市场供给量将对本项目形成直接要挟；各个项目都有自身显著的特点，项目的推行主题明确，尤其是一些品质较高的重点竞争对手的推行主题更是风格迥异、各有所长，推行主题鲜明、有特色，而且在区域
6、市场内都具有了必然的知名度；对区域市场的有效客户群体有庞大的吸引力。周边御璟城市花园、爱莲湖畔、水榭华庭各项目在售及预售楼盘此三处总供给量约在40万平米左右，因此，以上的转变因素将直接对本案的销售产生阻碍。从目前地域的进展和地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增加，其中大部份项目都以板楼为主，竞争程度还将趋于猛烈。三、项目定位试探与策略一、项目产品定位项目产品定位：酒吧音乐艺术街产品定位诠释：以清吧为主打，兼顾音乐器材、婚纱、婚庆等业态的音乐艺术综合体。清吧是以轻音乐为主、比较安静、没有DISCO或热舞女郎那种的酒吧。适合谈天说地、朋友沟通情感、喝喝东西聊谈天。市场定位：郴
7、州第一条酒吧街郴州第一条音乐街郴州第一条艺术街产品特点：产品特点一：浪漫产品特点二：艺术产品特点三：时尚二、项目文化与格调定位诺丁山音乐艺术街区充满异域风情的PUBLIC HOUSE STREET文化诠释：清吧(PUB) 即PUBLIC HOUSE的简称，或称英式小餐吧，是流行于英伦三岛的一种酒吧形式。PUB 是公共化消费场所，工余相聚并也轻松一下，谈天说地，同时也是男人逃避家庭、逃避现实的避难所。清吧要紧供给本地或外来入口的各类型酒类，包括瓶装啤酒、烈酒和桶装生啤。气氛无拘无束，顾客可选择在吧室或餐室进饭，并可玩象棋、掷飞镖等。人们能够享用林林总总的饮品和小吃。 老例是每当饮品或食物到奉后即
8、需立刻付款。诺丁山：诺丁山（Notting Hill）是英国伦敦西区地名，靠近海德公园西北角，这是一个世界各地居民混居区域，以一年一度的嘉年华会著称。同时，诺丁山也是好莱坞闻名影星茱莉亚罗伯茨和休格兰特主演的闻名爱情电影名。诺丁山的罕有的地方不在于爱情，而在于它虽身处伦敦，却有着异国风情。诺丁山狂欢节定在每一年8月的最后一个周末，为期2天。头一天是儿童狂欢节，第二天为成人狂欢节。每一年至少吸引200万的群众参与活动。诺丁山嘉年华会始于1964年，是以加勒比地域文化为特点，是伦敦多元文化的重要组成部份，也一直是欧洲最大规模的街头狂欢巡游。项目文化语录身在郴州，心在伦敦郴州第一条酒吧艺术街生命，能
9、够浪费在诺丁山郴州第一条酒吧艺术街四、酒吧文化与市场分析酒吧中国各个城市的时尚”客厅”一、全国特色酒吧街区分析北京酒吧要紧散布在三里屯、后海、朝阳公园、魏公村等地。酒吧大致分三种类型：静吧、歌舞吧、迪吧，主题更多是现代与古朴的结合，典雅中不乏激情。秘密花园酒吧悠闲宁谧给人一种温馨的感觉。总之北京的酒吧各有特色，休闲，情调，浪漫，温馨是其追求的格调。从消费理念上相对照较超前，很容易同意新事物，对新潮时尚的东西灵敏，尝试同意新品牌比较容易， “泡吧”目的比较简单，确实是为了高兴与知足，对价位不太在意。上海酒吧要紧以旧上海风情为主，带有厚重的历史文化底蕴，夜上海也成了人们在新时期追求的一种新的时尚“
10、东海堂”是一个很有情调的念旧酒吧，年代久远的藏书，古里古气的钟表，旧式的硬木地板无声无息的传出了旧上海的气息，代表了上海酒吧的淳朴，JUDYSTOO是上海喧嚣的标志。南京酒吧街和世界酒吧文化的滥觞地，南京酒吧街给人的感觉是青春和个性的聚集地，那里的吧主大多是很年轻的新新人类，营造的气氛不论是喧闹仍是沉静都叫人从中找到年轻的感觉。广州白鹅潭风情酒吧街定位： 定位：是集休闲、娱乐、办公为一体 的商业酒吧街。业态展现：酒吧街不仅有不 同风格的酒吧， 同时还有餐饮、 商铺、办公场所等。建筑风格：欧洲古典主义建筑风格 每家酒吧均为2至3层欧陆风格建筑，高塔、 钟楼和水塔风车等独特建筑错落有致。风情 酒吧
11、街的灯饰别具一格，每栋屋子的色调 各有特色，却又和谐统一。特色建筑：最为引人注目 的是位于酒吧街东面的庞大荷兰风车及酒吧街的中央建筑钟楼。二、郴州酒吧现状分析随着生活水平的提高，大城市的辐射，郴州的酒吧数量不断增多，目前郴州市酒吧多集中在国庆北路和北湖公园周围，较有阻碍的如苏荷、88（乐巢）等，但并无形成集群效应，也没有诞生特色街道，酒吧散布相对分散，没有形成像发达城市的街区模式，且业态混乱，鱼龙混杂，不成气候。多以传统演艺吧和DISCOD的治理模式，只着重装修而没有突出客人所需要的东西，缺少内涵、缺少亮点、缺少亲和力，在酒吧内部可供娱乐方式单调，消费者成份复杂，多以18-25岁年轻人占多数。
12、小结：酒吧文化在郴州尚未真正成熟，市场期待真正的强者诞生。以英式清吧为主的休闲型酒吧有着较大的市场缺口。五、项目计划一、整体计划建议湖光山色诺丁山音乐艺术街，是一个具有浓厚文化气息和浪漫气质的文化活动集中地。因此，在整体计划上，咱们第一要打造一个具有号召力的旗舰店面积大、位置好、景观好、临湖一线。艺术街总规模可能6600平米，有由两栋临湖底商三层临街门面组成，商铺的面积从46-300平米不等，具体到业态计划，一楼全数做酒吧，二楼、三楼做婚纱、乐器及相关培训。二、空间布局在空间环境设计上能够营造景观小品、街景雕塑、夜景灯光照明、背景音乐、广告霓虹光等，使现代而又充满异域风情的酒吧街与爱莲湖完美结
13、合，将英伦文化风格融入郴州特色，提升了街区和爱莲湖区域的文化格调。 3、创新与特色强调与爱莲湖的关联，强调与水的融合，强调在郴州并世无双，强调英伦风度。项目创新提炼：营造独特街道景观在街道增加英伦标志建筑，百合塔、风之翼等。酒吧街周围绿树成荫，辅以各类灯饰，耀眼的霓虹灯与婆娑树影相映成趣，增添浪漫情调。营造独特湖景街区与爱莲湖互动，引入水上游乐和演艺项目，在拥有清吧的同时，按期或不按期进行湖上艺术演出活动。酒吧特色各异街区酒吧既要注重整体计划，更要强调特色。每一间酒吧都要做到独树一帜、个性鲜明，酒吧必需有自己的标识物，酒吧的门廊、招牌、内外装修格调均要求不同，或具乡土气息，或具异国情调。六、项
14、目价钱策略一、周边价钱比较项目价格面积概况爱莲湖畔租金从35-85元/平米/月40-150平米分上下两层爱莲名城均价万/平米，一期的租金为80元/平米/月，空置率达到50%40-300平米，主要是50平米左右小铺，层高一期的底商已经售罄，目前在售二期第一国际一楼为产权式商铺，共5000平米，面积从8-50平米不等，售价3-5万元/平米。商业面积超6万平米，拟建一个大卖场、3个主题商场、1个层高9米的电影院，150个铺面的精品购物街 给客户承诺的投资回报率为9%华尔星城商铺基本售罄，只剩两个门面，面积100和150平米，价格3万/平米从爱莲湖板块楼盘调查情形可知，本板块以住宅底商为要紧业态，价钱
15、和租金超出板块现有价值，以后潜力看好，因此，本项目商业部份定价策略能够适度超前，在确信一个保底策略的同时，执行适度超前的价钱策略，确保项目利润最大化，确保投资商利益。2、销售价钱价钱测算原那么因商铺由生铺进展成熟需要进程，随着商铺的成熟进展，其投资回报率在不断转变，其转变趋势如图。商铺期房的销售价钱往往包括涵盖了该商铺假设干年盈利能力的预期。因生铺的经营环境尚未成熟及购买者对以后的预期，因此生铺先期的投资回报率往往较一般水平略低，通常约为56%左右。综上所述，结合本案位置，在对现时价钱进行测算时，商业物业本处暂取其资本化率为6%。价钱预判一楼商业价钱：均价25000元二三楼商业价钱：均价100
16、00元具体价钱分解另行制定。租金预判因为商铺由生铺进展成熟需要经历一段时刻的成熟期，同时为了吸引品牌商家的入驻，考虑必然的免租期及租金优惠，在商业运营的前期租金水平较低，且品牌客户的签约期多为五年左右，因此在现在期商铺的租金水平难以取得大幅度的提升。商业运营后期，进入第四、五年时，整体商业经营环境较为成熟，现在期的租金水平能够达到质的飞跃，取得较大幅度的提升。 进入成熟期后，商铺经营进入稳固时期，租金将逐年稳步提升，较少显现大幅度跃升情形。七、项目营销策略一、项目经营治理现代大型商业物业治理的精华确实是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。由酒吧街管委会，
17、统一计划，统一招商，统一物业治理，统一策划宣传，负责项目整体形象推行、日常现场治理、客户查询、突发事件处置和商业活动的组织统筹等。抛弃只收房租和物业费的低级治理模式，提高所有治理人员的经营意识，树立和经营者荣辱与共的经营理念，把经营公司和酒吧经营者的利益捆绑到一路，一起把酒吧街经营好。 租售政策： 街区由套商铺组成，总面积约6600平米，单套面积别离为46到300平米不等。八、项目推行策略一、策略概述 高姿态、高品位的社会公关活动。引发公众注意的新闻事件营销。准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动。现场展现以后的期望值，给客户以购买信心。公共关系策略与广告宣传推行并举。二、品牌形象成立营
18、销中以渲染诺丁山历史背景、人文掌故和以后进展的美好蓝图为主，营造气氛，充分发表自己的生活主张。 3、牌强势推行：第一轮推行酒吧街品位在市场上树立酒吧文化形象。全面整合各方面推行手腕，全面带动人气，媒体力度达到最高潮，在公众层面确立湖光山色诺丁山音乐艺术街的品牌地位，在完成项目产品推行销售的同时为后续的工作打下深厚基础。4、品牌升华：第二轮推酒吧文化气氛已有的品牌效应增强了客户对产品增值盈利前景的信心，再针对投资型客户的特点，开展准确有效的推行活动，使品牌进一步提升。五、品牌延续第三轮推行再针对投资商户的特点，开展准确有效的推行活动，使东郊蓝色酒吧街为石家庄或北方区域酒吧文化的表，品牌取得永久延续。推行策略
