1、小区物业设施设备维修、养护和管理制度一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新2根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况3需要维修，属于小修范围的，及时组织修复4属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议, 并协助开发商维修5编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、 检查、维修、保养等记录齐全6合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途7各类设备设施信息记录清晰明确，台帐清楚8及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好9因房制宜，有计划地安排保养维修任务10完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度11完善的管
2、理、检查、考核制度12各类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态13建立和贯彻各项规章制度及各项标准14搞好维修保养计划管理，科学安排施工进度二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】 维修工b.按房屋、设施维修养护规程与房屋、设备、设施（年度） 维修计划表的内容要求进行修缮养护；c.每月一次按房屋、设备、设施巡视内容与要求对小区房屋 建筑，公用部位、设施进行巡查；d.将周期巡查、养护结果记录于共用部位巡查、养护记录表 内；e.房屋、设施修缮工作记录于房屋、设备、设施维修记录表 内；f.房屋、设施发生异常，及时报告工程主管，并在工程主管协同 下排除异常。 工程主管C.负
3、责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采 购计划的编制，委托维修的联系工作；d.每年12月按房屋完好情况制订下一年度房屋、设备、设施（年 度）维修计划表；e.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供 工作指导及检查监督；f.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录房 屋、设施检查表，根据日常巡视及季度检查记录按照房屋 完好程度评定办法，填写房屋完好程度鉴定表、房屋完 好情况分类记录表，经主任审核后上报公司主管部门；【供配电设备】 电工c.每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视配电 房设备，并记录配电房巡视
4、记录表；d.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供 配电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、 保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表 内；f.供配电设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记 录表内；g.供配电设备发生异常和故障及时报告工程主管，记录设备故 障记录表，并在工程主管协同下排除异常和故障。工程主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配 件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作； 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、 保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（
5、年度） 维修计划表；f.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导, 检查；g.每周巡视配电房设备，检查巡视记录、交接班记录；每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电 系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备 完好率标准填写设备完好率月度统计表交主任审核后报 公司主管部门；i.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； j.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报主任审核后，交公司主管部门；k.按应急预案规定负责处理应急事件。【消防设备】 日常巡视a.设备维修工每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序 巡视泵房及风机房设备，记录
6、水泵房巡视记录表和风机 设备巡视记录表。设备发生异常和故障及时报告工程主管， 记录设备故障记录表，并在工程主管协同下排除异常和故 障； 定期检查a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、 双电源启动测试，记录设备定期启动记录表；b.由工程主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参 与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、 排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测 试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表，消防送风、排 烟系统测试记录表。维修保养a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作；b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵运行 与备用每月定期启
7、动后交替更换一次；c.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和 消防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检 查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记 录表内；d.消防设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记 录表内。工程主管a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的 配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检 查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年 度）维修计划表；c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导， 检查；d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；e.每月定期
8、组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写消 防及报警系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根 据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交主 任审核后报公司主管部门【给排水设备】 管道工C.每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房 设备，并记录水泵房巡视记录表；d.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵8运行9 与8备用9每二周交替更换一次；按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给 排水设备（设施）维修保养 规程的内容要求进行周期检查、 保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表 内；f.给排水设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记 录表内；工程
9、主管g.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配 件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、 保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度） 维修计划表；i.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导, 检查；j.每周巡视水泵房设备，检查巡视记录、交接班记录；每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写给排 水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设 备完好率标准填写设备完好率月度统计表交主任审核后 报公司主管部门；1.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； m.每季汇总设备
10、故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报主任审核后，交公司主管部门；n.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录水箱 清洗消毒记录表；o.按应急预案规定负责处理应急事件。【弱电设备】 分承包方维保人员按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和弱 电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保 养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；f.弱电设备、设施维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；g.弱电设备发生异常和故障及时报告工程主管，记录设备故障 记录表，及时排除异常和故障。 电工每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视信号接收 机房设备及卫星天线，记录信号
11、收视设备巡视记录表；f.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；g.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告 工程主管，督促维修保养。 保安人员负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表 面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡 视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对讲 设备巡视记录表；1 .发现异常情况，及时报告保安主管、工程主管。工程主管C.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作； 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、 保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；组织实施弱
12、电设备的运行管理并按设备维修保养分承包方服 务质量监管办法对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养 工作进行检查、验证；f.每周巡视弱电房设备，检查巡视记录；每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行 状况，填写保安防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填 写设备完好率月度统计表交主任审核后报公司主管部门；h.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；i.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表， 报主任审核后，交公司主管部门；j.按应急预案规定负责处理应急事件；三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案
13、【楼道】对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次 对楼道、扶梯进行巡查：每月一次a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；c.楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地 砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理 石）； 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。 对楼面进行巡查：每季一次a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡 修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻 璃、五金配件完好；b.各类标牌齐全，标识清晰，油漆无
14、剥落、破损现象。【雨污水总管及屋面外墙】对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落 每季一次 对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。每季一次对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、 开裂现象，排水畅通。每年二次 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次【小区内道路、侧石、围墙】 对区内路面，侧石进行巡检：每月一次a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整， 不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象； b.混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；c.路边侧石平直，保持高低一致无缺损。对围墙栅栏检查保养
15、，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。 每年二次 油漆铁栅栏。每年一次【雨污水窖井、下水道】 对区内雨、污水管进行检查、清捞。每季二次 雨污水窖井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。每年一次疏通小区内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变 形、下沉及倒泛水。每季二次 汛期前应对下水道进行疏通，清捞窖井内淤积物。汛期前一个月【屋顶避雷带】对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层 以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试 工作后，应出具测试报告。每年一次对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油 漆
16、。每年二次【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 每日一次 检查照明供电线路绝缘状况是否达标。每年一次 检查照明供电控制保护装置功能是否正常。每周一次【雕塑景观、喷水池】 对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。每季一次 喷水池检查保养内容：a.巡视喷水池，损坏部位及时修复；每周一次b.检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效；每月一次c.检查水泵、水泵控制系统工作是否正常；每月一次d.检测潜水泵绝缘；每年一次检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路
17、控制保护系统完好，电气绝 缘电阻达标。每年两次【儿童娱乐设施】对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。每月一次 对设施油漆作防锈保养。每年一次【健身设施】检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每月一次 对设施油漆作防锈保养。每年一次【围墙大门及电动大门】 检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。每年两次 大门除锈、油漆。每年一次 检查保养电动大门，应开启灵活。每月一次【楼道、室外消防栓】 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。 每月一次 油漆室外消防栓。每年一次 检查消防带完好无损。每年二次 检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。每年二次 检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。每月一次
