1、小区物业服务管理业主须知手册物业服务管理业主须知手册一、 物业收费类二、 物业服务类三、 工程类（含二次装修）四、 安全保卫类五、 针对特殊条款的问题解答六、 入伙类一、物业收费类：为什么物业管理公司一次性收取半年一年的物业管理费？答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧，且符合有关文件之规定。 从什么时间开始计收我的物业管理费？答
2、：按“湘价服号湖南省物业服务费管理办法第十九条规定：“物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照交纳。 以什么面积收取我的物业管理费？答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理 以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。 我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？答：多层楼梯房管理费的收取标准为： 元平米月；商业物业管理费的收取标准为： 元平米月；小区别墅管理费的收取标准为： 元平米月；除此
3、之外如果是各业主自己家里使用的水电费等费用，以及业主的一些有偿服务，价格见物业服务中心的公示。 我入住时要缴纳购房契税和公共维修资金吗？答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。 我入住时应该签订什么协议或文件？答：入住时您应签订前期物业服务协议、临时管理规约、楼宇查验表、业主联络信息登记表、业主房屋装修申请表、业主装修承诺书、房屋装修管理协议等资料。 电、燃气计量方式？答：电：洋房、门面为卡式 计量方式。别墅为 抄表。 我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(消防.监控、供水.供电设备.门禁系统等)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等
4、方面；物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。 业主有权审查物业管理企业的收支吗？答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 办理装修管理服务费是多少钱？包含什么服务？为什么要收取？答：装修管理服务费每户 元平方.天。由业主在办理装修手续时一次性支付，装修管理费中包含审图服务、施工现场安全与工程检查、消防检查等服务、重要通道的石材保护、墙面保护、
5、公共区域保洁等服务。这些工作是正常的物业管理服务以外的增加量，这些开支未在物业管理费中包含，所以费用要单独收取。 装修需交哪些费用？答：、装修押金：业主： 元，施工单位： 元（楼梯房）、 元（别墅） 、装修垃圾清运费：每户 元平方（装修期间业主同意自行清理，物业企业可免收）。、装修许可证工本费 元张、出入证工本费： 元个、押金 元个 收取装修管理服务费的依据？答：湖南省物业服务收费管理实施办法第十七条规定，可以收取装修管理费。 为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？ 答：根据国家物业管理条例及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者
6、应当按购房款的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。 住宅专项维修资金的收取方式？是用于房屋哪方面的维修？专项维修资金是由谁代为管理？答：住宅专项维修资金按国家相关法律法规进行交纳（实测面积后有变估的以结算价款为准）。用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。 商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。 售楼时的承诺没有兑现，我可以不交
7、物业管理费吗？答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。 有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。 会所设施的收费标准答：会所收费业主价由物业公司根据经营情况制定合适价格后再公布。 物业管理服务费里面包括了哪些费用？答：物业
8、管理服务费包括：、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；、物业管理区域清洁卫生费用；、物业管理区域绿化养护费用；、物业管理区域秩序维护费用；、物业公司办公费用；、物业管理企业固定资产折旧；、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；、经业主同意的其它费用。 小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？答：根据物业服务收费管理办法业主（使用人）共同负担的原则，管理区内路灯、楼梯间照明用电费用在公共性服务费中列支；管理区内装饰用彩灯、射灯等用电费用由业主（使用人）共同负担”规定收取。 收楼时还有许多配套设施，（例如：周
9、边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费?答：原则上是要全额缴交的。 装修时为什么要交装修保证金？是按哪些相关标准收取？答：根据住宅室内装饰装修管理办法第一条和相关规定，物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的装修管理规定约定的金额为准。 装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？答：装修是按物业服务收费管理办法装修垃圾清运费：业主委托物业管理企业清运装修产生的垃圾，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。按垃圾量计费，最高不超过每平方米建筑面积元。 业主办理了入伙手续但没有
10、入住，也要缴纳物业管理费？答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该房屋的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该房屋提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业管理费的。 已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？答：严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。 为什么要缴纳水电周转金，收费的标准是什么？答：物业管理单位在物业管理过程中收取的水电周转金，是各业主所使用的水电未收缴上来之前，物业管理单位预先向水电部门代缴纳而垫支的费用；如各业主不及时交纳已使用的水电费，则会影响其他已交费业主的正常
11、供水、供电。物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申报收费标准，并按价格部门批准的收费标准和范围收费。 物业管理费如何收缴? 其收费标准及收费方式?答：于业主入伙时预收半年的物业管理费，符合建设部物业服务收费管理 办法第十九条相关内容规定。而此收费已经在前期物业服务合同中约定。可以以现金形式或银行划帐等方式。 小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？答：水景园林将由专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。 物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么？答：是依据国家
12、前期物业服务合同、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。 为什么物业管理费会这么高？答：每个小区物业费都是不同的，它是跟据楼盘档次相匹配之服务需求和深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。我们小区是高端的别墅小区，管理的面积万多平方米，可收费面积只有万平方米，容积率低，属于坡地等因素.管理起来比较困难，需要大量的人力，物力，所以物业费相比楼梯房，电梯房要高些。 为什么我买了房，在小区内停车还要交停车
13、费？答：小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利，但由于车位产权归属因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交纳停车费及车位管理费，即类似租房需要交房租及管理费。 这里的水、电定价是多少？答：物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电定价标准执行。 我小区属于二次供水，二次供电所以要加收加供水压费及供电变压费。 业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？答：物业管理条例第条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就
14、没有法律责任。 房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个 小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。 我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在
15、公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。二、物业服务类： 物管服务包括哪些内容?答：物业管理公司在收取了物业管理费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：、房屋公共部位的维护和管理；、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理；、小区内环境卫生服务；、小区内安全防范服务；、小区内交通秩序维护；、房屋装饰装修管理；、区内绿化园艺保养；、客户服务（如接待来访、投诉等）；、社区文化； 、小区财务管理； 、对外事务管理。 物业客户服务部是干什么的？答：负责入伙、装修手续的办理，受理业户的投诉和报修、进行客户走访和意见调查，业户特约性服务的接待和受理，接待业户及其访客咨询、
16、协助收取物业管理相关费用，并组织社区文化活动的开展等。 因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。 若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。 草坪或其他植物会定期整修吗？答：会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。 房屋有问题找哪
17、个部门？答：可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据住宅质量保证书的约定代为开发商履行有关房屋保修义务。 水压不够高层住户怎么办？答：用水泵加压进行二次供水。加压费用标准按照郴州市二次供水有关规定收取。 物业公司是否提供周到的家政服务？答：物业管理公司会因应业主之需求，适时提供类似家政服务等多种有偿服务。 如有访客，如何与业主联系进入？答：可以利用小区可视对讲系统与业主联系，确定身份后可予以进入。（此项系统正处于建设中，系统正常使用后，请各业主积极配合完成）。 业主问：“我不用请装修公司，自己找散工来做如何？”答：因为房屋是业主花费一生很多收入来买的最有价值的商品，也是业主财富的积累，为了
18、确保阁下的房屋装修工程质量，建议业主聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完毕，入住后出现质量问题，无法得到保修，同时浪费钱财。 业主入住后垃圾怎样处理？答：业主入住后，设有独立封闭的垃圾收容器，物业清洁人员收集处理。 业主逾期收楼要承担哪方面的责任？答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主個人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用（加压费等），等相关费用并不因业主不收楼而免除。 租户和业主享受的权利相
19、同吗？答：根据租户与业主签订的协议来定，业主负连带权利。双方对物业管理服务是享有同等权利.但对物业的处分权是不同的，业主享有该物业的处分权、收益权等，而租户则只有临时的居住权。 小区以后是否会实行人车分流？答：小区实行人车分流。 车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任？答：车主享有车辆停放，及对物业人员的服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司收取了车辆管理费且管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司收取了车辆管理费且有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的车
20、辆看守关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任。 物业管理公司能否在房屋楼顶或者小区其它公共地方架设广告牌？答：可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业管理费。 小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中. 别的小区物业管理服务费只有元平方米月，紫云山庄为什么要收取元平方米月？答：、山庄从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。、物业公司以专业高档服务模式,服务水准和质量按国家一级服务标准执行。、山庄的管理服务费是通过科学测算后,根据
21、日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原则。 物业管理公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？答：物业管理公司除提供前期物业服务协议所规定之物业管理服务外，亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿服务，有关有偿服务收费标准将按市场价格执行收取。 业主委员会何时成立？有哪些责任与义务？答：依据物业管理条例，符合业主委员会成立条件的情况下成立业主委员会。业主委员会应履行以下职责： 、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 、监督
22、临时管理规约的实施； 、业主大会赋予的其他职责。 物业服务的工作时间？答：不分节假日每天小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。 客服电话： （）； 安防中心电话： （小时） 物业如何做好社区文化活动？答：在房地产与广大业户的支持下，我们将举办“以业主的快乐为中心”的“爱我家园”系列社区文化主题活动，开展健康、文艺、科普、环保、公益共五个类别的社区文化活动，达到“康乐老少，愉悦中青、雅俗共赏、家园温馨”的开心境界，加强开发商与业主之间、业主与业主之间的沟通交流，通过活动进一步拉近人与人之间的距离，让每一位业主都能在这里住的开心、玩的开心！ 宠物饲养的若干问题？答：本物业不得饲养凶猛、高大及不
23、利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗时，应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。 我们如何投诉？怎样报修？答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到物业客户服务部投诉，也可用电话、书信函件或、的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。物业管理公司收到您的报修后，维修人员在三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用，维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确
24、认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业客服部进行投诉。 住户求助服务的具体内容？答：求助服务包括有急救病人求助；咨询求助；盗窃、打架、斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助；报修求助；水浸、火灾的求救，物业公司会按本公司的规定对您的求助提供力所能及的协助。 能否协助业主聘请保姆并保证业主的财产安全？答：可协助联系正规的家政服务公司，在选择所提供的家政公司时，要求对方提供相应的营业执照及资质证明，从法律角度确保家政公司的合法性，但涉及到具体服务小区事宜，由业主同家政服务中心签订有关的雇佣合同。 物业是否可以替业主出租、
25、出售房屋？答：物业公司可向业主提供专业的资产管理服务。 为什么业主入伙时要填写业主联系信息登记表，如何保密？答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。 业主家里跑水了，物业公司应付什么责任？答：物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由临时管理规约赋予并作明确规定。假如跑
26、水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。 物业是否对噪音施工有限制？答：有，按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。 底层的屋顶清洁如何管理？答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排保洁人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。 物业工程维修承诺多长时间到位？答：接到报修后 分钟内到位。 物管公司何时正式工作？答：物管公司在签订前期物业服务合同后即展开物业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业管理服务 交房后装
27、修公司进场需要办理什么手续？答：装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图纸等。并缴纳相应的装修保证金（于装修验收合格后无息退还）。 垃圾处理方式？答：小区内生活垃圾由物业公司每日收取集中由环卫处统一清运。 自来水水质如何保证？答：本小区自来水是由市政自来水公司管道通过小区水泵房加压到山顶水池后供应到各业主单元的，每半年我公司都会请专业水池清洗公司进行清洗消毒，并定期或不定期对水质进行检测，按照市卫生部门标准严格的检验。 住户唱卡拉影响到其他住户，物管公司是否会采取限制措施？答：会。物管公司会对该住户进行劝阻。如果无效将动用政府相关部门的力量。 出租车可否直接进入小区大门内？。答：原则上
28、只可以到小区大门口。如特殊情况需进入，必经业主同意后方可登记进入。 请问商品房是不是完全属于业主私有财产？答：商品房在您缴纳全部购房款之后，完全属于您所有了，如果是夫妻关系期间购买的房屋，这个房屋是属于夫妻共有的，这就不属于您拥有全部所有权的财产。三、工程类： 物业工程部的工作是什么？答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。 什么是住宅的共用部位、共用设施设备？答：住宅的共用部位、共用设施设备：主体结构、承重部位、楼梯间、各
29、设备房、照明亮化、消防监控等设施设备。 业主、物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。 小修、中修、大修都包括哪些内容？答：、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程； 、中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程； 、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。 小修费和公共设施维修费的区别？答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修（材料需自备）。公共设施维修是指各类
30、供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的。 小区供电方式？答：本小区为二次供电，电业局提供高压电，通过我小区分部各区域的五个变压器变压后满足业主日常用电需求。（除线路检修外，基本可以保证小区正常用电） 阳台是否可以封闭？答：为了外立面的协调统一，业主不能封闭阳台。 可视对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口、煤气管道可否移动？答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户服务中心申请，煤气管道改动则 需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。 厨房的煤气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面？答：煤气管道原则上不可以更改，如需更改，先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司
31、确定满足通风的情况下，可以将管道藏在橱柜内。 房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？答：根据建设工程质量管理办法等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为年；电气系统、给排水管道为年。其他项目的保修期限由开发商提供的住宅质量保证书。 物业管理公司是否替业主验过房？答：物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，我们会协助您及时通知有关施工整改单位进行整改。 房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响？答：小
