1、房地产项目可行性研究报告范例项目可行性报告第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：1.1.2 建设单位：1.1.3 项目地址：1.1.4 项目用地面积：1.1.5 项目总建筑面积： m2 地上建筑面积： 地下建筑面积： 1.1.6 项目总投资：1.1.7 项目建设期： 1.2 项目提出背景及建设必要性1.2.1项目建设必要性1、实现东部开发区规划，进一步完善新的市中心区建设。2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高青岛市城市化建设的需要。3、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。综上所述，本项目的建设对于改善青岛市旅游、商务及办公条件，完善东部城区建设，实现
2、城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。1.3 建设单位基本情况1.3.1发起人情况本项目由青岛市*置业有限公司承担建设。1.3.2 经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势，加快地块的建设步伐。项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便、合理、舒适的旅游、餐饮、办公场所。从而达到促进青岛市城市建设，改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。1.3.3经营范围在青岛市*号地块建设宾馆、商务、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管理。1.3.4总投资本项目总投资为23000
3、 万元。1.4 可行性研究工作的结论可行性研究结论1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建设的步伐。2、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务、办公市场较好。3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。4、项目经济效益良好，财务分析可行。项目主要经济指标见表1-1。表1-1 项目经济技术指标一览表序号指标名称单位数 量备注1总投资万元2占地面积m23总建筑面积m2其中：接待中心m2 网点 m2地下室m2 写字楼m2第二章 市场分析2.1 房地产市场分析2.2.1 房地产发展概况2.2 项目的市场前景分析2.2.1项目的环境分析及
4、市场定位本项目拟建于青岛市燕儿岛路以北，距海滨不足1500米，周围居民区密集，商业繁荣，为东部地区黄金地段。本项目建设以宾馆、商务、办公楼开发为主，全部对外租售。从周围地块办公楼销售情况看，由于地处青岛东部海滨，周围环境较好，住宅价格属青岛中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象针对于大中型公司、国内外长驻青岛机构以及部分机关工作人员。从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三资企业、国外及国内驻青机构工作职员、国内大型企业集团管理人员以及律师、各种
5、注册师等。综合考虑项目具有的竞争优势如下：1、项目位置地处东部海滨，是机关、银行、公司、各类事务所集中区域，便于公务、商务往来，具有一定区位优势。2、东部新区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。3、设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地、休闲场地，优质的物业服务，可以为人们提供一个良好的商务环境。4、周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。综上所述，项目是选择置业的理想区域。另外，至1999年底，全市有项目的三资企业已达5279家， 国外驻青机构1200家，外地驻青办事机构已逾4000家， 目前数量还不断增加。这些企业、机构需在青岛置业，特别是驻青机构，大都把目标定在青岛南部沿海一
6、线。大部分选择写字楼、宾馆，这是项目的一大潜在市场。2.3.2 商品房价格分析青岛市由于地理环境以及城市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。南部沿海一线，东部新区及毗邻地区、中山路商业区、台东商业区周边由于环境质量好、交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。城阳区、李沧区价格相对较低，同类房地产价格南北最大相差4-6倍。项目价格定位应主要根据其地理位置，东海路、燕儿岛路沿线高档商务办公楼价格在10000-15000元之间，本项目综合考虑本项目写字楼价格平均为12000元。第三章 项目地址及外部配套条件3.1 项目地址本项目建设地点位于青岛市市南区
7、中段，燕儿岛路以北，浮山西麓。本项目位于东西快速路桥头，该地块总占地面积9844m2，距离市政府4.5公里，距海滨不足1500米，邻近迎宾路福州路，距东西干线香港中路不足500米，交通便利。周边多为近年新建的住宅，是办公、商住、居家理想之地。3.2 地质条件根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下：1、拟建场地地貌单元属丘陵地，地势东高西低，最大高差3.20米。2、拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡、断层、淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。3、场地地层较为简单，自上而下分为杂填土、砾砂、强风化花岗岩
8、、中风化花岗岩、微风化花岗岩，层序清楚。 根据建筑场地类型划分标准判定该场地土类别为类，场地岩土稳定性良好，可作为工程天然地基。建议以强风化与中风化花岗岩作为地基持力层。3.3 地震裂度根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于基本烈度六度地区，按六级设防。3.4 外部配套条件本项目地处东部新区，各项基础设施比较完善，具有良好的外部配套条件。1、供电项目用电主要是设备用电及生活用电，经初步估算项目总装机容量为2000KW。 电力由区域变电站统一供电。市电力部门具有为本项目的供电能力。2、给水主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由宁夏路城市供水管就近引接。3、排水按照规定，排水实行雨污水分流制
9、。项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水、雨水可排入宁夏路和燕儿岛路污水管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。4、通迅青岛市电信业发展迅速，网通、移动、铁通等具备条件，完全可以满足本项目通讯工程的需求。5、有线电视该项目位置在青岛有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。6、热源本项目所处区域位于青岛开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。7、煤气青岛市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。8、交通运输项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。距火车站、青岛港均不足10公里，距离空港30公里，交通十分便利。第四章
10、建设方案4.1 建设概况和背景本方案位于宁夏路以东，燕儿岛路以北，青岛市*号*院内。为两栋独立高层建筑，一为接待中心，一为写字楼，底部通过裙房连接。其中接待中心建筑高度100米，写字楼建筑高度60.6米，地上建筑面积约55000M2。基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。4.2 建筑设计4.2.1设计原则：以“人”为本，合理组织人流、车流。坚持生态优先、走可持续发展、现代化高标准的、循环经济的原则。4.2.2交通组织：外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停
11、车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。4.2.3绿化景观：通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。4.2.4竖向设计：竖向规划充分利用项目现有的地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。4.3 建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途、规模，建筑标准为一级，耐火等级为一级，建筑抗震设计规范
12、为甲类。本工程结构设计按6度地震基本烈度考虑， 结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。主楼内填充墙采用轻质墙板材料， 以减轻结构自重，节省造价。采用箱型基础，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墙板均设置三道防水层。 4.4 建筑设计本方案两座主楼东西相对，立面造型协调统一，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。1 平面布置：地下两层停车库，地上五层裙房加24层接待中心和12层综合办公楼。入口都位于基地西南测，结合周边地势标高，根据功能的不同分层设置。酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都大于20平米，宽敞舒适。能满足不同
13、客户的需求。办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公的需求。裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。2 立面造型：两座主楼高低呼应，立面简洁但又不失细部的精心设计。延竖向追求变化，体现建筑的挺拔和加强向上的动感。变化之中追求统一，相同元素的重复体现出建筑的韵律感。采用新型的建筑材料，体现丰富的建筑空间。外装修要以青岛的城市特点结合国际现代化水准考虑， 与宁夏路沿街立面色彩相协调，主楼十外墙采用呼吸式玻璃幕墙，裙房部分干挂深灰色花岗岩板。内装修可视客户要求进行精装修。4.5 公用工程与设备4.5.1供电1、强电部分根据国家规范及有关规定，本项目属一类高层
14、建筑， 电力负荷按一级考虑。在地下室设一配电间， 由供电部门两路高压线引至，总容量2000KVA，再由此分配给各区的配电室、大厦内各房间均采用节能型灯具照明。2、弱电部分（1）楼中敷设有线电视线路。（2）楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。（3）安装无线及有线网络。4.5.2给排水系统1、给水本项目用水主要是生活用水、运营用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m3考虑。水源取自宁夏路市政给水管网。大厦采用分区供水方式。地下一层至地上五层为低区（直供区），由室外管网直接供水，系统为下行上给式。地上六至29层为高区，屋顶设25 m3 高位水箱，采用水泵-水箱-管网
15、联合供水方式，系统为上行下给式。消防用水见消防篇。2、排水项目排水采用雨污分流制。雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。项目日污水排量约150立方米。 污废水合流排放。4.5.3 空调项目采用集中中央空调系统与分区空调相结合方式，热源由青岛开源热力公司供应。由燕儿岛路供热管网进入区内换热站。4.5.4煤气煤制气由室外的中压煤气管网引至区内煤气调压站， 经调压后为低压的煤气采用下供式送至各厨房。4.5.5机械通风电梯机房、泵房、地下停车场等按规范机械送排风。新风标准按国家规范要求设计。第五章 交通影响分析5.1、项目周边现状交通状况拟建项目位于现武警医院地块，周边分布着宁夏路、燕儿岛路两条
16、城市主干路以及隆德路、大尧三路和漳州路三条城市支路，交通条件相对较好。根据现状交通流量观测，宁夏路和燕儿岛路高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在可接受的范围内。5.5、交通优化措施1、设计方案在宁夏路的进出口，可以采取右进右出的方式，最大限度减轻对宁夏路的交通影响程度；2、根据宁夏路、隆德路、大尧三路和燕尔岛路的规划红线宽度，在道路建设或改造时，宜将交叉口进口道拓宽一个车道，以增加交叉口的通行能力。5.6、主要结论1、建设项目投入使用后，对周边道路交通设施产生了一定的交通影响。但是，通过适当的交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。
17、2、项目方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。第六章 消防 本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为一类，耐火等级为一级。按建筑物的使用特点，存在一定的火灾隐患及疏散扑救难度。为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持“以防为主，防消结合”原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。 6.1 设计依据1、 2、 3、 4、 6.2 消防措施6.2.1 建筑防火措施1、 大厦四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于3.5米.2、 设消防控制中心。控制中心设在一楼，出口对外
18、。3、 在地下室设独立消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。消防泵房的出口直接对外。4、 防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于2个5、 主楼设防烟楼梯和消防电梯。电梯井井壁为耐火极限不小于1小时的非燃烧体， 井壁的检查门采用乙级防火门。6、 按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟、排烟设施，并设消防疏散指示标志。7、 结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。8、 配电间采用防火墙。9、 建筑物安装避雷装置，以防雷击。10、地下停车场设计按执行。6.2.2 电气设备防火1、 电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。2、 消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采
19、用防火保护管。3、 所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。4、 为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。5、 电气设备和移动电气的避雷、接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。6、 照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。6.2.3 火灾报警与灭火系统1、在每层设火灾报警装置和消防电话。2、设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配备消防水泵。3、 配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设一定数量的手提式灭火器。6.2.4加强消防安全教育，做到人人重视消防、
20、 防患于未然。可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理、可靠。 第七章 环境保护与节能 7.1 环境保护本项目地处青岛市东部新区，周围高楼林立，政府机关、金融机构、学校、住宅密集。属居住、文教区。 按照我国环境保护法的规定，本项目建成使用后，污染物的排放应符合国家规定的标准。7.1.1 设计依据1、2、3、7.1.2 主要污染源根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境的污染，项目起用后主要污染源为固体垃级.废水.废气.噪声。1、固体垃级:办公垃级、餐厅和商场内的废弃物及废损物品。2、废
21、水: 餐厅操作间的洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。3、废气:(1) 厨房内因烹饪产生的油烟，煤制气燃烧后的废气。(2) 停车场内汽车排放的尾气。4、噪声:汽车发动时的噪声、设备间机器运转时产生的噪声等。7.1.3 防护措施1、垃级处理:按照我国现行的设计规范，设置必要的垃级收集设施，由专人负责做到日产日清。2、废水处理:废水按规范要求直接排入市政污水管网。3、废气处理:地下停车场安装通风排气、排烟装置。4、噪声控制:(1) 设备间采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪声。(2) 产生震动的机电设备，安装时进行设备基础减震处理。(3) 所有机电设备均选用低噪音设备。(4) 通风系统，在必要
22、的位置加装消音器。7.2 节 能7.2.1 能源消耗本项目能源消耗主要有:电、水、煤制气、柴油。其中电是主要能耗，消耗量占总能耗的81%。7.2.2 设计的主要原则按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中采用与项目规模相适应的先进、可靠的节能型设备和材料。尽量做到合理高效。 7.2.3 节能措施 1、主要用电设备选用低损耗高效节能产品。2、室内照明采用节能灯具。3、门和窗采用保温密封效果好的材料制作，以减少室内热量损失。4、合理布局房间朝向，提高房间自然光照。5、供热管网采用高效保温材料做保温层。6、水、电、煤制气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。第八章管理机构与劳动定员8.1
23、 管理机构青岛市*置业有限公司拥有法人资格， 其管理机构为董事会，公司总经理负责日常经营管理工作。 董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长1名，副董事长1名， 董事若干名。董事会下设经营管理机构， 负责日常经营管理工作。管理机构设总经理1名，副总经理3名。根据本项目的生产特点，公司下设办公室、 财务部、销售部、预算部、工程部5个部门。各部设部门经理1名，负责本部门的日常工作，对总经理及分管副总经理负责。公司的机构设置，最终由公司董事会研究决定。 本项目建设由工程部负责，房地产销售由经营部组织专门的销售班子具体负责。其他部门协助处理有关各项工作。青岛市*置业有限公司机构设置及本项目的管理系统如
24、图7-1所示：8.2 劳动定员根据本项目的经营规模，为保证公司的服务质量，初步确定，定员为15人。各部门人员配备见下表：公司职员，除了由公司聘请的管理人员外，其余人员应按照中华人民共和国和青岛市关于劳动管理方面的规定及其实施办法实行公开招聘，公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作，可通过考试和考核择优录用、量才使用。所有被招聘的职工都与公司签订劳动合同并报青岛市劳动局备案。8.3 经营管理由于本项目为房地产开发项目，因此，经营过程中应着重做好以下几方面工作：、工程建设管理工程建设是本项目的中心工作，这方面管理工作的好坏将直接决定项目的成功与否及企业信誉和经济效益。因此，从工程规划设计到竣工全过
25、程，必须对工程设计、建筑材料、质量和价格、施工进度和质量等严格把关。为了达到控制工程进度、质量和投资，应实行招标施工和工程监理。2. 写字楼租售本项目开发的写字楼及商务用房由青岛市*置业有限公司负责销售。为了搞好销售，公司除应配备专门的销售机构外，还应加强国内房地产业市场变化的信息搜集，尤其是青岛房地产业的市场情况，应及时掌握产业的市场信息和动态，分析预测房地产市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理的价格进行销售，以免积压资金，利于滚动开发。特别要着力在预售上下功夫，以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资金的压力，收到好的经济效果。3.物业管理综合体建筑内应实行物业管理。物业管理应根据各期
26、竣工面积和用途制订规划，切实搞好。使小区有一个安全舒适的环境，同时，公司也可获得一定的经济效益。武警水电部队青岛项目部作为发起人，在房地产开发的各个环节上有着丰富的经验，可以胜任项目的开发建设工作。为了进一步搞好项目的管理工作，公司应充分借鉴其他房地产公司在房地产经营方面先进的管理经验，对项目实行标准化和现代化管理。制订切实可行的各项管理规章制度，严格劳动管理。做到部门职责范围明确，个人职权利挂钩，奖惩兑现，赏罚分明。以科学的管理创一流的质量和最佳的效益。 图8-1 项目管理机构示意图第九章 项目进度计划项目建设期为17个月，计划2007年5月动工，2008年9月完工交付使用。表9-1 项目进
27、度计划表序号项 目 内 容2006年(月)2007年(月)2008年(月)910111212345678910111212345678911项目前期工作（立项文件的编制及批准、规划定点等）2工程勘察、设计3土建主体建设4建筑装修5安装工程6竣工验收第十章 投资估算与资金筹措10.1投资估算本估算是在前述建设方案的基础上，按照国家关于建设项目投资估算的有关规定及山东省、青岛市有关定额与取费标准编制的。本项目建设投资23000万元，各项投资构成如下：一、工程及设备费用 13070.9万元 占56.83%二、其它费用 9331.1万元 占40.57%三、预备费用 598万元 占 2.60%合计： 2
28、3000万元 投资估算主要依据青岛市同类项目的造价测算， 工程费用按类比计算， 各种收费按青岛市及国家有关规定估算。土地出让费按委托方提供标准测算，外配套费、 煤气配套、有线电视费等含在土地出让费内； 全部资金按自有资金考虑，未考虑资金利息。 10.2 资金筹措10.2.1 资金来源根据估算本项目总投资共计23000万元。 主要来源于以下部分:1.注册资本:2、差额投资总投资中注册资本以外的差额资金由合作方投入。第十一章 项目财务评价11.1 销售收入本项目销售收入包括写字楼及商业销售收入。11.2 销售税金按税法规定本项目应缴纳营业税、城维税、教育费附加等，综合税率为5.5%。11.3 利润测算本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润。 11.4 敏感性分析价格波动基本不会导致项目出现亏损。投资增加10%，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本。10.5 评价结论本项目财务收益较好，有一定的抗风险能力， 可使投资各方获得较好的收益，因此，在经济上是可行的。
