1、北京市不动产登记工作规范试行北京市不动产登记工作规范（试行）0 / 97 目录 总则 01一般规定 01.1依据 01.2适用范围 01.3登记机构 01.4登记原则 01.5不动产单元 11.6不动产权籍调查 11.7不动产登记簿 21.8不动产权证书和不动产登记证明 21.9登记的一般程序 31.10登记申请材料的一般要求 41.11代理 71.12其他 82申请 102.1单方申请 102.2共有不动产的申请 102.3一并申请 102.4业主共有的不动产 112.5到场申请 113受理 113.1查验登记范围 113.2查验申请主体 113.3查验书面申请材料 123.4询问 123.
2、5受理结果 134审核 134.1适用 134.2书面材料审核 134.3查阅不动产登记簿 144.4查阅登记原始资料 144.5实地查看 144.6调查 144.7公告 144.8审核结果 155登簿 156核发不动产权证书或者不动产登记证明 167不动产登记时限 17分则 188集体土地所有权登记 188.1首次登记 18/ 978.2变更登记 198.3转移登记 198.4注销登记 209国有建设用地使用权登记 219.1首次登记 219.2变更登记 229.3转移登记 249.4注销登记 2610国有建设用地使用权及房屋所有权登记 2710.1首次登记 2710.2变更登记 2910.
3、3转移登记 3010.4注销登记 3411国有农用地使用权登记 3511.1首次登记 3511.2变更登记 3611.3转移登记 3611.4注销登记 3712集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记 3812.1首次登记 3812.2变更登记 3912.3转移登记 4112.4注销登记 4213地役权登记 4313.1首次登记 4313.2变更登记 4313.3转移登记 4413.4注销登记 4514抵押权登记 4614.1首次登记 4614.2最高额抵押权确定登记 4814.3变更登记 4914.4转移登记 5014.5注销登记 5115预告登记 5215.1预告登记的设立 5215.
4、2预告登记的变更 5315.3预告登记的转移 5315.4预告登记的注销 5416更正登记 5516.1依申请更正登记 5516.2依职权更正登记 5617异议登记 5617.1异议登记 56I/ 9717.2注销异议登记 5718查封登记 5718.1查封登记 5718.2注销查封登记 5819换证、补证登记 5919.1换证登记 5919.2补证登记 6020登记资料保护与利用 6020.1登记资料范围 6020.2登记资料管理 6020.3登记资料查询 6121法律责任 6221.1登记人员责任 6221.2当事人责任 626364附则 附录 1.1不动产登记申请书 641.2通知书、告
5、知书 681.2.1不动产登记受理凭证 681.2.2不动产登记不予受理告知书 691.2.3不动产登记补充材料通知书 701.2.4不动产登记补充材料接收凭证 711.2.5不予登记告知书 721.2.6不动产登记申请材料退回通知书 731.2.7不动产更正登记通知书 741.2.8公告异议申请审查结果告知书 751.3公告文书 761.3.1不动产首次登记公告 761.3.2不动产更正登记公告 771.3.3不动产权属证书 / 登记证明作废公告 781.3.4不动产权属证书 / 登记证明遗失（灭失）声明 791.3.5公告异议申请表 801.4 不动产登记资料查询文书 811.4.1不动产
6、登记资料查询申请书 811.4.2不动产登记资料查询受理凭证 821.4.3不动产登记资料查询不予受理告知书 831.4.4不动产登记资料查询结果证明 841.5不动产实地查看记录表 851.6接收协助执行法律文书登记表 861.7授权委托书 871.8询问记录 881.9承诺书 891.10继承（受遗赠）不动产登记具结书 901.11不动产登记送达回证 91II / 97III/ 97总则1一般规定1.1依据为规范不动产登记行为，方便群众申请登记， 保护权利人合法权益，根据 中华人民共和国物权 法、不动产登记暂行条例 （简称条例 ）、不动产登记暂行条例实施细则 （简称实施细 则）及国土资源部
7、不动产登记操作规范（试行） 等相关法律、法规，结合本市实际情况，制 定本规范。1.2适用范围 本规范适用于本市行政区域范围内不动产登记。不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记 等，适用本规范。依照本规范办理登记的不动产权利包括：1集体土地所有权； 2房屋等建筑物、构筑物所有权；3森林、林木所有权； 4建设用地使用权； 5国有农用地使用权； 6地役权； 7抵押权；8法律规定需要登记的其他不动产权利。1.3登记机构北京市规划和国土资源管理委员会 （简称市规划国土委） 是本市不动产登记机构， 负责建立全市 统一的不动产登记簿和不动产登记信息系统， 制定统
8、一的不动产登记规范， 指导、 监督不动产登 记工作， 受国土资源部委托办理在京中央单位使用的国有土地及地上建筑物、 构筑物等不动产登 记。1.4登记原则1.4.1依申请登记原则不动产登记应当依照当事人的申请启动，但下列情形除外： 1登记部门依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的； 2登记部门依据法律、行政法规或者实施细则的规定依职权直接登记的。1.4.2一体登记原则 房屋等建筑物、 构筑物所有权和森林、 林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地一并登记， 保持权利主体一致。0 / 97 土地使用权首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内
9、符合登记条 件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、变更登记、转移登记、抵 押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物所有权占用范围内的土地 使用权应当一并登记。1.4.3连续登记原则 不动产未办理首次登记的，不得办理其他登记，但下列情形除外：1预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的； 2在建建筑物抵押权登记的；3预查封登记的； 4法律、行政法规规定的其他情形。1.4.4属地登记原则（业务分工） 1北京市不动产登记事务中心及各区不动产登记事务中心（以下统称登记部门）受市规划国土
10、 委委托，具体承担不动产登记工作。北京市不动产登记事务中心负责办理在京中央单位、 驻京部队、 保密单位等不动产登记。 其他不 动产的登记工作由不动产所在行政区域不动产登记事务中心负责办理。2登记部门依照条例规定，协商办理或者接受指定办理跨区级行政区域不动产登记的，应 当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、 界址、总面积、 跨区域面 积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他登记部门。3中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部在京中央国家机关用地土地 登记办法等规定办理。1.5 不动产单元1.5.1不动产单元不动产登记应当以不动产单元为基本单位
11、进行登记。 不动产单元是指权属界线封闭且具有独 立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。1没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地权属界线封闭的空间为不动产 单元。2有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地 权属界线封闭的空间为不动产单元。 房屋包括独立成幢、 权属界线封闭的空间， 以及区分套、 层、 间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。3有地下车库、 车位、 商铺等具有独立使用价值的特定空间或者油库、 隧道、 桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地权属界线封闭的空间为不动产单元。1.5.2不动产
12、单元编码 不动产单元应当按照不动产单元设定与代码编制规则 （试行）的规定进行设定与编码。市规划国土委负责本市行政区域范围的不动产单元代码编制、 变更与管理工作， 确保不动产单元编码的唯一性。1.6不动产权籍调查不动产登记申请前， 需要进行不动产权籍调查的， 登记申请人应当依据 北京市不动产权籍调查 工作方案（试行） 等文件规定开展不动产权籍调查。1 / 97权籍调查工作完成后， 权籍管理部门应将权籍调查工作档案移交登记部门， 主要包括： 不动产测 量报告、权籍调查表、宗地图及房产平面图等。登记部门应结合日常登记实时更新权籍调查数据库， 确保不动产权籍调查数据的现势、 有效和安 全。1.7不动产
13、登记簿1.7.1不动产登记簿介质不动产登记簿采取电子介质，并具有唯一、 确定的纸质转化形式。 暂不具备条件的， 可以采用纸 质介质。登记部门应当配备专门的不动产登记电子存储设施， 采取信息网络安全防护措施， 保证电子数据 安全，并定期进行异地备份。1.7.2建立不动产登记簿不动产登记簿应当以宗地为单位编制， 一宗地范围内的全部不动产编入一个不动产登记簿。 宗地 权属界线发生变化的，应当重新建簿，并实现与原不动产登记簿关联。1一个不动产单元有两个以上不动产权利或事项的，在不动产登记簿中分别按照一个权利类型 或事项设置一个登记簿页； 2一个登记簿页按登簿时间的先后依次记载该权利或事项的相关内容。1
14、.7.3更正不动产登记簿 登记部门应当依法对不动产登记簿进行记载、 保存和重建， 不得随意更改。 有证据证实不动产登 记簿记载的事项确实存在错误的，应当依法进行更正登记。1.7.4管理和保存不动产登记簿 不动产登记簿由登记部门负责管理，并永久保存。1.8不动产权证书和不动产登记证明1.8.1不动产权证书和不动产登记证明的格式 市规划国土委负责本市行政区域范围不动产权证书和不动产登记证明的印制、 发行、 管理和质量监督工作。1.8.2不动产权证书的版式 本市不动产登记原则上按一个不动产单元核发一本不动产权证书，使用单一版版本。1.8.3不动产权证书和不动产登记证明编号 不动产权证书和不动产登记证
15、明应当一证一号，更换证书和证明应当更换号码。1不动产权证书编号为：京（ A） B不动产权第C号。“A”处填写登记年度；“ B”处填写登记部门所在区简称；“C”处是年度发证的顺序号， 为7位，码值为00000019999999。如京（2016 ）东不动产权第 0000001 号。其中，在京中央单位在“京”后面加注“央”字；军队在“京”后面 加注“军”字；武警部队在“京”后面加注“武”字。2不动产登记证明编号为：京（ A） B不动产证明第 C号。“ A”处填写登记年度；“ B”处填写 登记部门所在区简称； “ C处是年度发证的顺序号，为 7位，码值为00000019999999。如京（2016）东
16、不动产证明第 0000001 号。2/ 973市不动产登记中心简称“市”；东城区简称“东”；西城区简称“西”；朝阳区简称“朝”；海 淀区简称“海” ；丰台区简称 “丰”；石景山区简称 “石”；门头沟区简称 “门”；房山区简称 “房”； 通州区简称“通” ；顺义区简称“顺” ；昌平区简称“昌” ；大兴区简称“大” ；平谷区简称“平” ； 怀柔区简称“怀” ；密云区简称“密” ；延庆区简称“延” ；经济技术开发区简称“开” 。1.8.4不动产权证书和不动产登记证明的换发、补发、注销 不动产权证书和不动产登记证明换发、补发、注销的，原证号废止。换发、补发的新不动产权证 书或不动产登记证明应当更换号码
17、。1.8.5不动产权证书和不动产登记证明的生效不动产权证书和不动产登记证明应当按照不动产登记簿缮写， 在加盖登记机构不动产登记专用章后生效。1.8.6不动产权证书和不动产登记证明的管理登记部门应当按照关于加强空白不动产证书及登记证明领用管理有关问题的通知 （京国土登记2015411 号）等文件规定，加强对不动产权证书和不动产登记证明的管理，建立不动产权 证书和不动产登记证明管理台账， 采取有效措施防止空白、 作废的不动产权证书和不动产登记证 明外流、遗失。1.9登记的一般程序1.9.1依申请登记程序 依申请的不动产登记应当按下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）登簿。登记部门
18、完成登记后， 应当依据法律、 行政法规规定向申请人发放不动产权证书或不动产登记证 明。1.9.2依嘱托登记程序依据人民法院、 人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的， 按下列 程序进行：（一）嘱托；（二）接受嘱托；（三）审核；（四）登簿。1.9.3依职权登记程序 登记部门依职权办理不动产登记事项的，按下列程序进行：（一）启动；（二）审核；（三）登簿。3/ 971.10登记申请材料的一般要求1.10.1申请材料应当齐全， 符合要求， 申请人应当对申请材料的真实性负责， 并做出书面承诺。1.10.2申请材料格式1.10.2.1本规范中要求提交原件的，应提交原件；未要求提交申请材
19、料原件的，提交与原件核 验一致的复印件，并经登记部门工作人员比对后，由登记部门工作人员签字并加盖原件相符章。 不能提供原件核验的，应当提交该材料的出具机构或职权继受机构确认与原件一致的复印件。1.10.2.2申请材料形式应当为纸质介质，申请书纸张和尺寸宜符合下列规定： 1采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸质介质；2.幅面尺寸为国际标准 297mrrX 210mm（A4纸）。1.10.2.3填写申请材料应使用黑色钢笔或签字笔，不得使用圆珠笔、铅笔。因申请人填写错误 确需涂改的，需由申请人在涂改处签字（或盖章）确认。1.10.2.4申请材料应使用汉字文本， 外文文本的申请材料应当附经公证或者认证
20、 的汉字译本。1.10.2.5申请材料中的申请人（代理人）姓名或名称应符合下列规定：1 .申请人（代理人）应使用身份证明材料上的汉字姓名或名称。 2.当使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。1.10.2.6申请材料中涉及数量、 日期、编号的， 应当使用阿拉伯数字。 涉及数量有计量单位的， 应当填写与计量单位口径一致的数值。1.1027 当申请材料超过一页时，应按 1、2、3顺序排序，并应在每页标注页码。1.10.2.8 申请材料传递过程中，应将其合于左上角封牢。补充申请材料应按同种方式另行排序 封卷，不得拆开此前已封卷的资料直接添加。1.10.3 不动产登记申请书1.1
21、0.3.1申请人申请不动产登记，应当如实、准确填写登记部门制定的不动产登记申请书。申 请人为自然人的， 申请人应当在不动产登记申请书上签字， 委托他人申请不动产登记的， 代理人 应在不动产登记申请书上签字； 申请人为法人或其他组织的， 代理人应在不动产登记申请书上签 字，可不加盖法人或其他组织的公章。1.10.3.2共有的不动产， 申请人应当在不动产登记申请书中注明共有性质。 按份共有不动产的， 应明确相应具体份额，共有份额宜采取分数或百分数表示。1.10.3.3申请不动产登记的，申请人或者其代理人应当向登记部门提供有效的联系方式。申请 人或者其代理人的联系方式发生变动的，应当书面告知登记部门
22、。1.10.4身份证明材料1.10.4.1申请人申请不动产登记，提交下列相应的身份证明材料：4/ 97 1境内自然人：居民身份证，未成年人为居民身份证或户口簿； 2香港、澳门特别行政区自然人：香港、澳门特别行政区居民身份证、护照， 或者来往内地通行证；3台湾地区自然人：台湾居民来往大陆通行证； 4华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件； 5外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或其所在国护照； 6境内机关法人：统一社会信用代码证书；7境内事业单位法人：事业单位法人证书；8境内社团法人：社会团体法人登记证书；9境内基金会法人：基金会法人登记证书； 10境内民办非企业单位：民办非企业
23、单位登记证书； 11农村合作经济组织：北京市农村合作经济组织登记证书； 12境内企业或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登 记证明；13境外 （ 含港澳台，下同 ） 法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代 表机构的批准文件和注册证明；14外国驻华使 （ 领）馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构：该使（领） 馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。1.10.4.2已经登记的不动产，因其权利人的名称、身份证明类型或身份证明号码等内容发生变 化申请变更登记的，应当提供下列证明材料： 1境内自然人：其户籍所在地公安机关出具的材料；军人退役或转业，不动产 以原军官证等身份证件
24、登记的，提交现户籍所在地公安机关、民政部门、接收单 位、人事档案管理部门或原军人身份证件核发部门出具的材料；2境内自然人取得国外自然人身份：经中国驻外使 （领） 馆认证、外国驻华使（领）馆确认或中国公安机关出具的材料；3境内自然人取得港澳自然人身份 : 经中国法律服务（香港或者澳门）有限公 司加盖转递或证明事务专用章的公证或证明材料，或者境内公安机关出具的证明材 料；4境内自然人取得台湾自然人身份 : 经北京市公证协会确认的台湾地区出具的 公证书或证明材料，或者境内公安机关出具的证明材料； 5境外自然人取得境内自然人身份：中国公安机关出具的材料； 6境内法人、其他组织：原批准、注册机构出具的材
25、料； 7境外法人、其他组织：其批准、注册机构出具的材料。1.10.5法律文书1.10.5.1申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交 一审人民法院裁判文书的， 应当同时提交人民法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材 料，即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。1.10.5.2香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书，应经有管辖权的北京 市中级人民法院裁定予以承认或执行。 香港特别行政区形成的具有债权款项支付的民商事案件除 外。5/ 971.10.5.3外国司法文书应经有管辖权的北京市中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承 认或执
26、行。1.10.5.4需要协助执行的生效法律文书应当由该法律文书作出机关的工作人员送达，送达时应 当提供工作证件和执行公务的证明文件。 人民法院直接送达法律文书有困难的， 可以委托其他法 院代为送达。协助执行法律文书送达登记部门时，执行单位应当填写接收协助执行法律文书 登记表；送达人和接收人核对登记表信息后，应当签字确认。接收协助执行法律文 书登记表一式两份，由送达人和登记部门分别留存。1.10.5.5香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书以及国外出具的公证文书应 当按照司法部等国家机关有关规定进行认证与转递。 其中， 香港、澳门地区出具的公证文书应当 由中国法律服务 （香港或者澳门
27、） 有限公司加盖转递或证明事务专用章； 台湾地区出具的公证文 书应当由北京市公证协会确认； 与我国有外交关系的国家出具的公证文书， 应当经中国驻该国使 （领） 馆认证； 与我国没有外交关系的国家出具的公证文书， 应当经与我国有外交关系的第三国驻该国的使（领）馆认证，再转由我国驻该第三国使（领）馆认证。1.10.5.6除委托、声明、遗嘱等单方法律行为外，其他涉及不动产的公证书应当由本市公证机 构出具。1.10.6继承、受遗赠的不动产登记因继承、 受遗赠取得不动产申请登记的， 申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的， 按条例、实施细则等相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文
28、书， 可以按照下列程序办理：: 1.10.6.1 申请人提交的申请材料包括 1 所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身 份证明；2被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出 具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书； 其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；3所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口 簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继 承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；4放弃继承的，应当在登记部门办公场所，在登记部门人员的见证下，签署放
29、弃继承权的声明；5继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述内容提供材料； 6被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；7被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议； 8被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。1.10.6.2受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的登记部门进行继承 材料查验。 登记部门应重点查验当事人的身份是否属实、 当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系 是否属实、 被继承人或遗赠人有无其他继承人、 被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠 人的死亡事实是否属实、被继承人或遗 6 / 97赠人生前有无遗
30、嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等， 并要求申请人签署继承 （受遗赠） 不动产登记具结书。 登记部门可以就继承人或受遗赠人是否齐 全、是否愿意接受或放弃继承、 就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、 所提交的资 料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认。1.10.6.3经查验或询问，符合本规范第 3.5.1 条规定的受理条件的，登记部门应当予以受理。1.10.6.4受理后，登记部门应按照本规范第 4 章的审核规则进行审核。认为需要进一步核实情况的， 可以发函给出具证明材料的单位、 被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、 居委 会核实相关情况。1.10.6.5对拟登记的不动产登记事项在登记部门门户网站以及不动产所在地进行公示，公示期 60 日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。此类登记业务的具体办理规则和程序另行规定。 1.10.6.61.11代理1.11.1委托人代为申请申请人委托代理人申请不动产登记的， 代理人应当向登记部门提交申请人身份证明、 授权委 托书及代理人的身份证明。 授权委托书中应当载明代理人的姓名或者
