1、商品房买卖合同示范文本进行逐条的解读转载商品房从其本质来说也只是普通的商品，商品房的交易应当遵循法律规定和市场规律，但是由于目前国内房地产市场的迅猛发展，政府在某种程度上的产业政策导向的偏好下，商品房交易市场存在交易双方地位、资源等不平等的情形，本文对商品房买卖合同示范文本进行逐条的解读。第一条项目建设依据出卖人以-方式取得位于-、编号为-的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为-该地块土地面积为-，规划用途为-，土地使用年限自-年-月-日至-年-月-日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】-。建设工程规划
2、许可证号为-，施工许可证号为-。解读项目建设依据：由于国家对房地产行业采用准入制度和特别的预售监管方式，因此在房地产公司开始销售前，需要办理本条提到的土地使用权证（土地出让合同）、建设工程规划 许可证、建设施工许可证，另外还有建设用地规划许可证、销售许可证，本条提到的这些证件，开发商的销售现场应该进行公示，购房者在了解房地产开发项目信息 的时候，要注意对照这些证件的内容相互之间以及和开发公司的宣传广告、销售人员的说辞及商品房买卖合同进行对照，注意在例如土地性质，容积率等的描述上必 须保持一致。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为-，商品房预售许可
3、证号为-。解读销售依据：这里的销售依据主要是指开发商取得房管部门颁发的预售证，购房者在查看该证的时候应对照开发商公示的其他证件例如土地使用权证、建设工程规划许可证等，对于各个证件涉及到的相同项目，应注意是否是统一的。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：施工编号-【幢】【座】-【单元】【层】-号房。公安编号-【幢】【座】-【单元】【层】-号房。该商品房的用途为-，属-结构，该商品房所在建筑层数地上-层，地下-层。该商品房阳台是-该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共-平方米，其
4、中，套内建筑面积-平方米，共用部位分摊建筑面积-平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。解读基本情况：本条主要是描述商品房的基本情况，对于商品房的用途要结合预售证等其他证件进行对比，其他的信息描述例如结构等亦需对照其他证件进行对比。此处的商品房面积绝大多数情形下都是预测面积。第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为:-1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：-，抵押登记部门为：-，抵押登记日期为：-年-月-日-。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为-，抵押登记部门为-，抵押登记日期为：-。（抵押权人同意该
5、商品房销售的证明见附件五）解读抵押情况：根据我国法律的规定，土地使用权的抵押需要登记，合法设立的抵押权较普通的债权有优先力。在办理预售证的时候，如果涉及到土地使用权抵押的，房管部门会 要求开发商土地使用权抵押权人出具一个同意销售的证明，这是因为按照我国法律的规定，对于涉及抵押权的财产，在未经抵押权人同意的下，抵押人不得将抵押物 进行销售。但是需要注意的是在商品房买卖合同中，土地证的办理是需要在房子交付后，如果交房后，该抵押不解除的话购房者将无法正常办理土地证。另外就是要注意开发商在销售过程中对土地进行抵押的，也应当通知在先的购房者。第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第-种方式计算该商
6、品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（-币）每平方米-元，总金额（小写-元）大写-千-百-拾-万-千-百-拾-元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（-币）每平方米-元，总金额（小写-元）大写-千-百-拾-万-千-百-拾-元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（-币）（小写-元）大写-千-百-拾-万-千-百-拾-元整。4、-。解读计价方式：本条为商品房的计价方式，因为目前商铺和住宅的范本合同是统一的，因此在计算房价的是必须明确。一般情况下，住宅都是按建筑面积进行计算，需要注意的是在这个合同范本里面的各选项之间是排斥的，一份合同只能选择一种计价方式。按套计算单价的情形，一般在
7、商业房产买卖中使用，这个时候以套为单位进行总价计算时，要特别注意约定当交付实际面积与合同约定的面积不一致时，怎么处理。第六条房屋层高误差约定实际层高低于设计层高1.5厘米的，由出卖人向买受人支付该房屋价款总金额1%的违约金。解读房屋层高误差约定：示范文本里的本条约定存在问题。首先本条款对具体商品房的层高不进行说明，购房者要查询设计高度的时候还要另外去查找设计资料；其次江苏省住宅设计标准对于住宅层高的要求是2.8米-3米之间，但是本条却只僵硬的约定实际层高低于设计层高1.5厘米时（注意这只是确定的一种情况），出卖人才支付违约金，其既不符合标准的规定，也不符合公平合理的基本原则。需要说明的是，这里
8、提到的房屋层高并不是室内净高，因此购房者在测量商品房的高度时不能错误的按照房屋净高测量的数据来比照房屋的设计层高。在商品房买卖过程中购房者可能可能还会碰到房屋内有横梁或者复式结构使得房屋层高不够的情形，对于这点，根据江苏省住宅设计标准规定：1、卧室、起居室套内使用空间的净高不得低于2.4米，局部不得低于2.1米，并且局部较低的面积不得大于室内使用面积的三分之一；2、在复式结构中利用坡屋顶空间作为卧室和起居室的，其一半以上的面积不的低于2.1米；3、而厨房和卫生间的空间净高不得低于2.2米。上述设计标准是国家强制要求的，开发商不按照国家标准交付商品房，违反法定义务，亦构成违反商品房买卖合同。第七
9、条面积确认及面积差异处理在该房屋交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以产权登记面积为准。面积误差按下列约定处理：（一）根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本项约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第-种方式进行处理：1、双方自行约定:-；2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房
10、的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归 买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由出卖人双 倍返还买受人。面积误差比（产权登记面积合同约定面积 ）/合同约定面积 100（二）当事人选择按套计价的，【建筑面积】【套内建筑面积】增加的，买受人无需支付增加面积部分的价款；【建筑面积】【套内建筑面积】减少的，出卖人返还减少面积部分的
11、价款。减少面积价款=总房价/合同约定面积（合同约定面积-产权登记面积）解读面积确认及面积差异处理：本条第一款第2项约定的渊源来自最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的第十四条，应该说该项处理原则是比较公平且符合国家法律规定的，购房者可以选择第2项作为处理原则。但是在实际的商品房买卖过程中，开发商会更倾向于制定另外的约定作为面积差异处理的原则，购房者在阅读合同的时候需要认真的审查合同条款，注意是否存在不公平或者对自己不利的情形。第八条付款方式及期限（一）买受人按下列第-种方式按期付款： 1 、一次性付款 总金额（-人民币）：小写：-元 ；大写：-亿-仟-佰-拾-万-仟
12、-佰-拾-元整。在-年-月-日前支付。 2 、分期付款- 3 、贷款方式付款首付款：自本预售合同签订当日内支付全部房款的-%，金额（-币）小写：-元大写：-亿-仟 -佰-拾-万-仟-佰-拾-元整。除收首付款外，剩余房款金额（-币）：小写：-元 ；大写：-亿-仟 -佰-拾-万-仟-佰-拾-元整，应于合同网上备案之日起3日内（-年 -月-日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。【1】出卖人代理买受人办理贷款手续买受人在签订合同并支付首付款后3日内，将申请银行贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人。【2】买受人自行办理贷款手续出卖人应在买受人支付首付款后日内，将买受人申请银行贷款需由出卖人提供
13、的证明资料交付买受人或买受人指定的第三人。（二）因买受人原因，买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在5日内，以自有资金或其他方式支付，在此期限内不承担逾期付款的违约责任。因出卖人过错导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人可以采取下列方式处理：-（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人可单方面解除合同。（3）-。因非归责于出卖人或买受人的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成 的，买受人可以单方面解除合同。买受人单方面解除合
14、同的，应书面通知出卖人，出卖人应在收到买受人书面通知的日内将买受人已支付的房价款全部退还买受人。解读付款方式及期限:本条约定的是付款方式，购房者在选择付款方式的时候要充分考虑自己的资金及信用状况。选择一次性付款（含一般开发商同意分批次付款）及分期付款时，要有一 个完整的资金筹集计划，在和开发商约定的时候尽量给自己留有空间。选择按揭贷款的时候要对自己的信用状况有一个准确的认识，避免因信用问题导致无法贷款而 承担违约责任。第九条 预售款监管根据出卖人与-银行于-年-月-日签订的预售款监管协议，出卖人的预售款监管银行为：-，预售款监管账户名称：-，账号：-。出卖人在收到买受人交纳的房款后必须存入预售
15、款监管账户，如买受人要求自行存入监管账户的，以买受人的要求为准，买受人可凭银行进帐单向出卖人换取收款收据。解读预售款监管:本条约定的监管银行一般都是开放商的债权人，也是开发商开发项目土地的抵押权人，与合同第四条的约定相关联的是，开发商的预售房款应当进入监管银行的监管 账户，严格执行这一规定，将能比较好的维护银行作为债权人的权利，这样的结果是，银行行使土地抵押权的可能学会减小，从另一个方面有利于保护购房者的利 益，因为购房者在缴纳房款的时候应按照本条约定的监管银行和账户进行付款，如果开发商有其他指示的，应特别引起注意。第十条 买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第-种
16、方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在-日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之-的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过-日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的- 向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受 人按日向出卖人支付逾期应付款万分之-（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条款中的逾期应付款指依照本合同第八条规定的到期应付款与到期实际已付款的差额；采取分期付款的，按
17、相应的分期应付款与到期的实际已付款的差额确定。2、-。解读买受人逾期付款的违约责任：本条约定的是购房者未按时支付房款应承担的违约责任，结合目前通用的房款支付方式，购房者可能承担逾期付款的违约责任主要是出现在以一次性付款（含分批 次付款）或者分期付款作为付款方式时，购房者应仔细阅读本条款，并做好违约金的测算，及时安排好付款计划，尽量在签订合同的时候为自己留下调整的余地，否 则合同一旦签订生效，就应该遵照执行。另外需要说明的是，对于采用按揭贷款支付方式的购房者，只要是办理了按揭贷款手续及正常房贷了，那么购房者就已经支付清了所有的房款，不存在迟延付款的问题，此时购房者只是和银行存在一个借贷关系。第十
18、一条交付期限、交付条件、交付手续出卖人应当在-年-月-日前，依照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林绿化工程按设计要求建成(因季节因素可顺延,但最迟应在半年内实施到位)。5、-。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本条第一款规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商 品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人提
19、供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应不低于建设行政主管部门制 定的以上文本的最低要求。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付后，出卖人不得以房屋已交付为借口懈怠其在本合同中应承担的其他义务。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、-3、-。解读交付期限、交付条件、交付手续本条约定的是开发商交付房屋的时间和条件，购房者在收房的时候应对照本条约定的条件逐一核实，在签收收房文件前应当到现场查看实际的房屋 及小区情况，查询所在小区的
20、竣工备案文件，存在异议的，可以向档案馆查阅所在小区的竣工备案资料，查询相关的图纸、报告等，在有合理异议的时候可以拒绝收 房，要求开发商对相关的问题进行解释、整改。同时对于空白部分可以补充的内容，购房者应特别注意是否公平合理。第十二条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第-种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过-日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之-的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过-日后，买受人有权解除合同。买受人
21、解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起-天内退还全部已付款，并按买受人累计 已付款的 2 向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支 付已交付房价款万分之 -（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、-解读出卖人逾期交房的违约责任本条规定的是开发商未按期交房时应承担的违约责任，作为规定开发商履行合同义务时间的约定，本条应该比照第十条进行分析和对比，因为这两条从合同义务上， 属于对等的条款，也就是说本条与第十条购房者预期付款责任的约定应该是对等的，两者对等才符合公平合理的基本
22、原则。如果购房者在查看合同是发现不对等的， 可以要求进行修改。第十三条买受人逾期接收房屋的违约责任商品房达到交付条件后，买受人应当在收到出卖人交房书面通知后，在约定的时间内办理收房手续。逾期不接收房屋的按下列约定处理：-1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过-日，买受人不办理接收房屋手续的，应向出卖人支付已付房款-的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过-日，买受人不办理接收房屋手续的，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付已付房款-%的违约金。若合同解除，出卖人应在解除合同后日内将买受人已支付的房价款扣除违约金后退还买受人。2、-。解读买受人逾期接收房屋的违约责任本条约定的是
23、购房者未按时收房的责任，购房者在接到开发商收房通知的时候，可能会由于各种各样的原因无法按时收房，但是从法律及合同约定来理解，购房者应按照合同约定接受房屋是一项双方一致同意的约定，购房者应当按照合同约定执行，否则应当承担违约责任。对于虽然开发商发出通知，但是由于开发商原因，购房者无法或者不合适进行收房的，购房者要积极主动的提出异议，并且注意及时保管好对开发商提出异议的证据材料，否则开发商在依据本条追究购房者逾期接受房屋的违约责任的时候会很被动。第十四条规划、设计变更的约定（一）规划变更的约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建
24、设工程规划许可证规定条件的，应当经过规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。（二）设计变更的约定1、经建设行政主管部门批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；-；-；-；-。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。2、买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。3、买受人退房的，出卖人应当自收到退房的书面答复之日起日内退还买受人已付房款，并
25、按照利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。4、-。开发项目通过有关政府部门竣工验收后到交付使用期间出卖人不得擅自拆改房屋主体结构或承重结构。解读规划、设计变更的约定：因为现在普遍采用的是期房销售的模式，签订合同距离交房一般都有比较长的间隔时间，在中间出于各种不同的因素，开发商可能在建设过程中会作出一些规划设计上的变更。根据我国城乡规划法的规定，开发商在申领建设工程规划许可证的时候应提交建设工程的设计方案资料，这些设计方案在得到规划部门审核通过后，就变成了项目建 设的依据，并且经过审定的设计方案是不得随意修改的，购房者在了解项目的时候可以去规划部门查询经过公布的一些规划设计
26、方案资料。如果开发商在建设过程中认为需要对修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图（这两个规划设计方案文件主要是体现开发商建设项目的一些整体参数，比如绿 化园林面积、功能性设施的设置等）进行修改的，应向规划部门提出申请，规划部门同意的，应当组织相关利害关系人进行听证或者以公告的形式争取利害关系人的 意见，并且如果对利害关系人造成损失的，应当承担赔偿责任。如果未履行该程序，开发商变更规划的行为使违法的，即使是得到规划部门的同意，利害关系人也可 以依法要求撤销。本条还约定了商品房的设计变更。在实际的商品房销售活动中，作为商品房合同附件一的房屋平面图，并不是严格意义上的施工图纸，只是一个对商品房格
27、局及面积 的一个图示，因此购房者在查看该房屋平面图的时候，可以要求开发商进行解释，并且对于可能存在疑问的地方做好书面的标注（主要是指门窗的位置、承重墙的位 置及一些空间的功能划分等）。如果在实际交付后，开发商未按照房屋平面图建造的，构成违约，可以依法追究开发商的违约责任。需要特别提醒的，对于开发商变更设计的通知及征求购房者的义务，在本条中已经明确约定，如果在随后的补充协议中有不同的侵害购房者合法权益的约定的，虽然 按照本合同第二十四的约定可以认为属于无效的约定，但是购房者在签订商品房买卖合同的时候也应要求开发商说明或者要求删除。第十五条出卖人保证作为本合同标的的商品房在交付时不存在权利瑕疵，即未设定抵押权、租赁权等；也不存在被法院或其他国家机关、部门查封的情况。若因出卖人原因
