1、控制性详细规划施海涛 城市规划博士 复旦规划建筑设计研究院 副院长 副总规划师 国家一级注册建筑师 注册规划师 高级建筑师 德州市市长助理,1.当前城市规划工作中存在的主要问题,“国务院关于加强城乡规划监督管理的通知”（国发2002年13号）建设部、中央编办、国家计委、财政部、监察部、国土资源部、文化部、国家旅游局、国家文物局联合发文：“关于贯彻落实国务院13号文件的通知”2002年8月,九部委“关于贯彻落实国务院13号文件的通知”（2002年8月）1、抓紧编制和调整近期建设规划；2、明确城乡规划强制性内容；3、严格建设项目选址与用地的审批程序；4、认真做好历史文化名城保护工作；5、加强风景名
2、胜区的规划监督管理；6、提高镇规划建设管理水平；,7、切实加强城乡结合部规划管理；8、加强规划集中统一管理；9、建立健全规划设施的监督机制；10、规范城乡规划管理的行政行为；11、建立行政纠正和行政责任追究制度；12、提高人员素质和规划管理水平,1.1 抓紧编制和调整近期建设规划；,近期建设规划是实施城市总体规划的近期安排，是近期建设项目安排的依据。各地要依据批准的城市总体规划、国民经济和社会发展五年计划纲要，考虑本地区资源、环境和财力条件，对总体规划实施情况进行检查，调整或编制近期建设规划，要与五年计划纲要起止年限相适应。,合理确定近期城市重点发展区域和用地布局；重点加强生态环境建设；安排城
3、市基础设施、公共服务设施、经济适用房、危旧房改造的用地；制定保障实施的相关措施；,近期建设规划应注意与土地利用总体规划相衔接，严格控制占地规模，不得占用基本农田。严禁安排国家明令禁止项目的用地。,1.2 明确城乡规划强制性内容；,强制性内容涉及区域协调发展、资源利用、环境保护、风景名胜资源保护、自然与文化遗产保护、公众利益和公共安全等方面，是正确处理好城镇可持续发展的重要保证,城镇体系规划、城市总体规划已经批准的，要补充完善强制性内容。新编制的规划，特别是详细规划和近期建设规划，必须明确强制性内容。规划确定的强制性内容要向社会公布。,城镇总体规划中的强制性内容包括：,城市建设用地范围和用地布局
4、；城市绿地系统、河湖水系，城市水厂规模和布局及水源保护区范围；城市污水处理厂规模和布局，城市高压线走廊、微波通道和收发信区保护范围；城市主、次干道的道路走向和宽度，公共交通枢纽和大型社会停车场用地布局；科技、文化、教育、卫生等公共服务设施的布局；历史文化名城格局与风貌保护、建筑高度等控制指标，历史文化保护区和文物保护单位以及重要的地下文物埋藏区的具体位置、界线和保护准则；城市防洪标准、防洪堤走向，防震疏散、救援通道和场地、消防站布局，重要人防设施布局，地质灾害防护等；,详细规划中的强制性内容包括：,（1）规划地段各个地块的土地主要用途；（2）各个地块允许的建设总量；（3）特定地区地段规划允许的
5、建设高度；（4）各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；（5）基础设施和公共服务设施配套建设的规定；（6）历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。,1.3 切实加强城乡结合部规划管理；,“城乡结合部”是指规划确定为建设用地，国有土地和集体土地所有用地混杂地区；以及规划确定为农业用地，在国有建设用地包含之中的地区。,（1）要依据土地利用总体规划和城市总体规划编制城乡结合部详细规划和近期建设规划，复核审定各地块的性质和使用条件；（2）着重解决好集体土地使用权随意流转、使用性质任意变更以及管理权限不清、建设混乱等突出问题；防止以土地流转为名擅自改变用途。（3）尽快改
6、变城乡结合部建设布局混乱、土地利用率低，基础设施严重短缺，环境恶化的状况；,“2004中国市长论坛”（广州）建设部部长汪光焘：新时期城乡规划工作要实现两个重要转变：1、从注重确定开发项目为主，逐步过渡到注重保护和合理使用各种资源，明确空间管制的要求为主；2、从注重确定城市性质、规模、定位转变为确定合理的发展标准，促进人居环境的改善和城市的可持续发展。,结论：当前城市规划建设中的主要问题，均与城市开发的控制有密切的关系。在新的发展时期，城市开发的控制性详细规划显得尤为需要和迫切。,2.城市开发-控制性详细规划,2.1 什么是控制性详细规划？,1、定位：在我国现阶段城市规划编制体系构架中的位置（2
7、006年4月1日城市规划编制办法）（1）城市总体规划（分区规划）（2）详细规划 控制性详细规划 修建性详细规划,2、概念：在城市总体规划和分区规划的指导下，对城市土地的开发利用制定控制指标体系，作为政府实施城市建设目标的规划行为和管理手段。,3、特征：（1）以上一层面的法定规划为依据；（2）落实近期城市建设目标；（3）实施政府规划管理职能；（4）引导并控制土地开发建设。承上启下，将规划图转化为可操作与执行的管理规定和细则，体现条例化和指标化管理；以法律的手段为实行管理建设提供依据，协调建设过程中的综合效益，体现法制化和科学化管理。,2.2 为什么要控制性详细规划？,1、背景：（1）土地有偿使用
8、，1991年；（2）城市产业结构调整，土地供需的变化；（3）城市规划管理模式的变化；,2、作用：（1）有效控制城市土地使用性质；与城市总体规划的衔接、落实（2）合理制定城市土地开发强度 土地开发容量的要求（3）积极塑造特色城市空间形象；体现城市设计的总体要求（4）完善城市建设管理法规体制。控制指标体系,建设部部长汪光焘指出：要重视控制性详细规划来引导开发建设活动，正确处理资源有效使用、环境保护问题，要注重城市公共利益、公共设施的用地需要，尽可能地保护人居环境的改善。,3.控制性详细规划,3.1 控制性详细规划的涵义控制性详细规划是指以总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强
9、度的控制指标道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。以城市总体规划或分区规划为依据、以落实总体规划或分区规划的目标为目的、以土地使用控制为重点。,3.2 控制性详细规划的实质,控制性详细规划实质是在微观层次上对城市土地资源合理配置和对城市建设开发行为的控制与调节。具体内容可归纳为三个方面：（1）城市土地资源配置的定性控制最终确定土地使用用途和兼容的用途，即确定用地使用性质；（2）城市土地开发强度控制即制定定量控制要求；（3）城市土地开发空间位置控制即制定定位控制要求。,3.3 控制性详细规划的内容,城市规划编制办法第23条规定，控制性详细规划应包括下列内容：1.详细规定所规划范围内
10、各类不同性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。2.规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。3.提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求。4.确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。5.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限。6.制定相应的土地使用与建筑管理规定。,教课书与注册规划师复习指导书上这样指出：详细规划的任务是以总体规划或分区规划为依据，规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目作出具体的安排和规划设计。在城市规划区内，应根据旧区改建和
11、新区开发的需要，编制控制性详细规划，作为城市规划管理和综合开发、土地有偿使用的依据。,主要内容如下：（1）详细确定规划地区内各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的用途类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等。（2）确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。（3）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。（4）制定相应的土地使用与建筑管理规定细则。,3.4 控制性详细规划的作用和地位,控制性详细规划是伴随着中国城市规划理论及实践的变革而出现的，它代表了一种新的规划理念，表明中国城市规划管理从终极形态
12、走向法制过程，表明城市规划是立足于城市发展的客观过程，是向着预定的规划目标不断渐进的决策程序。其次，与以形体设计为特征的传统修建性详细规划相比，它还代表了一种新的技术手段，也是规划管理上的一大进步。具体的说，它在规划过程中起到的作用如下。,（1）承上启下的作用.在整个规划过程中,控制性详细规划占据了极其特殊的地位.在它之上有总体规划（包括分区规划），在它之下有修建性详细规划。总体规划是一定时期内城市发展的整体战略框架，由于它面向未来，跨越时空，面临的不可预测因素很多，因此总体规划必须具有很大程度上的的原则性与灵活性，是一种粗线条的框架规划，需要有下一层次的规划将其深化，才能真正发挥作用。,修建
13、性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间形体组织。需要上一层次的规划对用地性质和开发强度进行控制，对开发模式和城市景观进行引导。因此，控制性详细规划是两者之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。,（2）管理的依据，建设的引导 城市规划编制与规划实施中相脱节给城市发展事业带来了很大困难。加强城市规划管理要从两方面入手：一方面是健全规划管理法制化制度，提高规划管理人员专业素养和职业道德；另一方面即提供事先确定的、公开的、适当的城市规划作为管理的依据和建设的指导。,由于控制性详细规划的层次、深度适宜，同时又是采用规划管理语言表述规划的原则和目标
14、，因此它是规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。控制什么，怎么控制都有章可循，避免了主观性和盲目性；同时，控制性详细规划自身的法律效力及其相应的规划法规，也使规划管理的权威性得到了充分保证。它提供的依据和指导将保证公平的长期实行，使不同的机构、组织和个人能够获得理想和协调的整体框架，从而有利于社会整体的持续发展。,（3）城市政策的载体 城市政策是一定时期内为实现城市发展的某种目标而采取的特别措施，相对于城市规划原则来说，城市政策的针对性更强。控制性详细规划的编制和实施过程中都包含储如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护，鼓励开发建设等方面广泛的城市政策的内容。例如，适当
15、放宽规划地区土地使用强度控制，可以更多的吸引开发者的投资意向，从而带动地区发展；而对开发建设项目的多种选择，则可以实现城市产业结构的合理调整。,作为城市政策的载体，控制性详细规划通过传达城市政策方面的信息，在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。市场运作过程中各类经济组织和个人可以通过规划所提供的政策以及社会经过充分协调的关于城市未来发展的政策和相关信息来消除这些组织在决策时所面对的未来不确定性，从而促进资源的有效配置和合理利用。,控制性详细规划的主要任务是:以总体规划或分区规划为依据,详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求,强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编
16、制。,具体地说,控制性详细规划的内容有以下几点。（1）确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；（2）规定各地块土地使用、建筑容量，建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；（3）确定各级支路的红线位置,控制点坐标和标高；（4）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；（5）制定相应的土地使用及建筑管理规定；（6）控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在1km。,3.5 控规的发展,1、形势的变化：中华人民共和国城乡规划法的颁布实施中华人民共和国城乡规划法对控制性详细规划的编制主体、审批程序、法律地位、修改程序等方面进行了明确规定。,新法
17、规定，在建设用地范围内涉及到规划许可的地段应该有控规覆盖控规是本次立法的重点环节，是规划行政许可的基本依据。,2、新编制办法对控规新增要求,增加公共设施配套运用城市设计手法加强交通需求分析增加管线综合要求明确了强制性内容性质、密度、高度、容积率、绿地率、基础设施、公共设施,3、控规存在的技术问题,在规划编制初期，控制性详细规划主要关注于规划地块而忽视城市整体结构，总体规划确定的内容在控规中没有得到体现。忽视地权各地区控规内容、界限不统一，导致管理的依据不一致，造成路网、建设项目的不协调。控规控制指标规定过全，与灵活的市场开发不相适应，可操作性较差控规控制指标过于统一，较少考虑地区实际情况，控制
18、内容容易出现疏漏当不合适的控规造成城市开发混乱后，通过修改规划又可自圆其说，频繁的修改调整增加了工作量，并导致控规的严肃性下降，实施效果大打折扣地块的控规调整导致城市地区开发控制总量的不断突破规划编制和审批过程缺乏公众参与，容易造成执行纠纷一个好的控规应在严谨的控制体系、明确的奖惩机制和灵活的操作实施三者之间取得平衡。,4.控规发展趋势工程到政策 求异到求同 求多到求精 刚性到适应性,5.控规的应对,（1）控规编制方法以深圳为代表的“法定图则”以上海、广州等城市为代表的“控制单元”：上下延展、分层级控制,法定图则,深圳市通过对90年代以来的规划探索与总结，根据深圳城市发展的实际情况，并借鉴香港
19、地区城市规划的成功经验，在深圳市城市规划条例中确立了以市场为管理导向、以规划立法为主要手段、以实现城市规划编制和管理的程序化和法制化为基本目标的五层次规划体系(城市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图)。其中，法定图则的编制、审批、公众咨询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的立法程序，审批后成为确认的法令文件，并规定法定图则的“终审权”不是规划主管部门，而是市人大授权的“城市规划委员会”。规划主管部门负责组织法定图则的编制和执行。法定图则的成果分为“技术文件”和“法定文件”两部分。“技术文件”包括“规划图”和“规划研究报告”；“法定文件”包括“图表”和“文本”两部分。,几个大城
20、市控规编制层次的探索,三城市都在国家城市规划编制体系的基础上，上下扩展了规划编制层次，增加规划编制的衔接层次，从而更好的适应了城市发展的需要,控规编制单元引入分析-（上海）,控规编制单元上承城市总体规划、分区规划，下启控详规划，是控详规划编制的最小单位。它以分区规划为依据，将用地划分成若干个控制单元进行规划，从而使规划最大限度地达到全覆盖、不缺失和不遗漏。有利：短时间内实现城区全覆盖，满足城市建设基本需求加强了与总规的衔接，有利于公共服务设施布置增加控规的控制弹性，控规的科学性和紧迫性得到了统一方便后续工作的进行有利于公众参与不利：增加控规编制的工作量对规划编制和规划管理提出了更高要求编制方法
21、仍处在探索阶段,控规编制单元的引入,界限：主要依据行政边界、城市主要道路铁路、自然地形等规模：编制单元应遵循各个独立功能组团的完整性要求，具有一定的独立性，建议以居住区级别的人口和用地规模作为依据，选取3-5平方公里为合理规模,控规编制单元指标控制内容,总体定位：是对控制单元主要功能的概括与描述。发展规模：包括用地规模和人口规模。开发建设：包括居住、公共建筑开发量，以各地块开发规模的1.2倍计。公共绿地：布局和规模公共服务设施：布局和规模道路交通设施：指标和布局市政基础设施：布局和规模城市空间与景观：界面、轴线、节点等；生态敏感区、重点发展区等用地兼容和指标弹性区间：引导开发趋势,编制单元功能
22、定位,以XH-D为例：以居住、配套商业为主的居住片区，用地规模321公顷，人口规模2.5万人,开发强度核算,用地类型：各类用地依据城乡规划管理技术规定拟定容积率区间基础地价：依据基础地价分布，从中心片区向周边片区降低开发强度保留地块：保留地块容积率应充分考虑现状开发强度道路交通：沿城市主干道地块容积率应提升绿地水系：绿地水系周边地块容积率允许部分提升公共服务设施分布：城市公共服务设施节点应提升容积率,编制单元开发容量,编制单元内地块开发容量总和不得超过编制单元开发总量的20%,以XH-D为例：单元总建设容量为255万平方米，其中公共建筑建设容量110万平方米，居住建筑建设容量125万平方米,其
23、他建筑建设容量20平方米。其中公园绿地用地面积16.5公顷，规划居住用地85公顷.,编制单元公共设施配置,以XH-D为例，规划公共服务设施：派出所共计3处；幼儿园共计3处；小学共计2处；中学共计1处；社区中心共计2处；菜场共计2处；文化设施2处；体育设施2处；卫生站共计2处（结合社区中心布置）。以上配套含保留设施。,单元控制内容,规划定位是对控制单元主要功能的概括与描述。规划规模包括用地规模和人口规模。其中，人口规模指控制单元的居住人口控制规模，是配套设施测算的依据，测算中应充分考虑土地兼容性等因素引起的居住人口变化。总建设容量单元内允许建设的最大建设规模，包括保留和开发建设的规模，其中开发建
24、设规模一般以控制单元内各开发地块规划建筑面积的1.2倍计。总建设容量包括居住建筑建设容量、公共建筑建设容量及 其他，共三类。公园绿地面积指控制单元内绿地总面积及公园绿地（G11）面积。居住用地规模指控制单元内居住用地（R）的面积。公共设施配置主要包括规划市级、区级、街道社区级和基层社区级的基础设施和公共服务设施的数量和规模；次干道及以上等级城市道路、城市轨道交通和市政管廊的性质、功能和走向；市、区级公园及生产防护绿地的规划控制线；城市主干河道的性质、功能和走向；历史文化街区、历史建筑以及其他历史文化资源的保护控制线。此外，还包括城市综合防灾要求。城市设计、地块用地性质等,定性内容,强制性规定,
25、指导性规定,编制单元控制引导图示例,编制单元控制引导图示例,地块控制,地块控制内容,地内各地块的开发，其土地开发建议位置、禁止机动车出入地段、建筑面积，共12项。强度由图则规定的规划控制指标控制，包括地块边界、用地性质、地块面积、容积率、建筑密度（建筑覆盖率）、绿地率、建筑限高、建筑退界、停车泊位、机动车出入口,规定性内容,指导性内容,具体地块控制,地块划分,控制要素,根据城市规划编制办法（2006）将地块控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行，后者是参照执行的,用地性质地块面积容积率建筑密度建筑高度绿地率建筑退界出入口方位社会停车泊位 绿地开放空间 底商控制空间城市设计建筑形式、
26、建筑色彩、建筑立面、节点设计等等,规定性指标,指导性指标,图则示意,规划管理与实施,容积率上限和下限控制：规划容积率上限应根据城市整体开发容量进行控制，规划容积率下限应根据城市整体用地规模和土地经济核算进行控制。公益性用地强制性控制“定性、定量、定界”：指对五线和城市基础设施、市政公用设施控制，包括用地的定位、定性、定量（用地规模和建筑规模）、定界控制 政策性用地保障性控制“定量不定界或者定界不定量”：指根据城市发展需要和建设时序安排，在一定时期内需对廉租房、经济适用房、安置房用地和待研究用地、城市发展备用地等政策性用地进行控制 经营性用地引导性控制“对最大开发总量进行控制”：指对居住、商业等
27、经营开发性用地的引导性控制。经营性用地主要由市场调节，但并不意味着完全放开而不加任何引导 一级修改：符合编制单元中用地兼容和容积率调整区间；增加供公众使用的公共空间后增加容积率，可直接到规划主管部门办理手续。二级修改：指标超过编制单元调整范围，经规划主管部门研究批准方可采用。三级修改：编制单元禁止调整或者特别控制区，应组织论证、征求各方意见，经规划主管部门和规划委员会研究，通过相关程序批准后方可采用。,（2）控规控制体系 强制性指标、引导性指标,（3）控规中的城市设计内容及表达,3.6 控制性详细规划的编制方法,3.6.1 基础资料的收集 控制性详细规划至少应收集以下基础资料：（1）总体规划或
28、分区规划对本规划地段的规划要求,相邻地段已批准的规划资料；（2）土地利用现状，用地分类应分至小类;（3）人口分布现状；（4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；,（5）公共设施规模及分布；（6）工程设施及管网现状；（7）土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式等；（8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。,3.6.2 控制性详细规划的用地分类和地块划分 控制性详细规划的用地应分至小类（参照附表控制性详细规划城市用地分类和代号）。控制性详细规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级，块是控制性详细规划
29、的基本单元，其划分的原则为：（1）应保证地块性质单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰；（2）严格遵守城市总体规划或分区规划、及其他专业规划的要求；,（3）尊重现有用地产权或使用权边界；（4）考虑土地价值的区位级差；（5）兼顾基层行政管辖界线，便于现状资料的收集及统计。地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组（小块合并成大块或细分为小块）。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.5-3公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右.,3.6.3 控制性详细规划的控制体系,控制性详细规划的控制体系的内容可分为以下几类。（1）用地控
30、制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性；（2）环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；（3）建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距，建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定；（4）交通控制内容：交通出人口方位、停车位；（5）城市设计引导及控制：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求；（6）配套设施体制：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。,4.规划方法,4.1 规划范围的确定规划用地范围确定应考虑以下四个方面：（1）用地范围确定应在总体规划或分区规划指导下进行，体现规划各阶段的连续性。应考虑到城市总体规划或分区规
31、划的用地结构、交通结构、分期建设规划等方面的特点和要求。为了做到上下衔接，规划范围最好是其中的一个功能组团或某一期建设用地，如居住功能区或新区建设部分。,（2）规划区用地功能应具有相对完整性、典型性。控制区的特点不同，控制方法、重点不同。由于具有近似的功能和特点，规划具有针对性，对控制区容易提出适合的控制方法，以突出规划重点。如规划范围为全部旧城区，在编制规划时，容易将重点放在旧城改造一些特殊矛盾上，对症下药，从而提出更切合旧城实际的用地调整、利用与建设控制方法。,（3）根据城市建设的实际需要来确定。城市在各个时期有不同建设重点，新区开发、旧城改造或由于土地批租，需要进行用地规划控制，来指导城
32、市建设行动，规划范围往往根据以上需要确定。（4）根据城市干道网系统确定。干道网系统是城市的骨架，也是划定规划用地范围的主要因素。此外，城市自然地形、地物、地貌、大型基础设施也是确定规划范围的重要因素，如河流、山体、湖泊等。,4.2 用地性质的确定,确定用地性质应考虑的主要因素有：（1）、总体规划或分区规划土地使用控制要求。依据土地使用规划，应首先把总体规划和分区规划阶段已明确的建设项目和用地性质分门别类落实在相应用地上，保证土地使用规划的延续性（2）、公共设施配套建设要求。由于受深度限制，总体规划和分区规划不可能对等级较低尤其是居住区级以下的公共设施作出详细周全安排，规划时应根据控制区性质、规
33、模和特点进一步确定公共服务设施的项目、规模、分布，进行用地落实，这是深化规划进行用地细分的必备内容。,（3）、市政设施配套建设的要求。市、分区级的市政设施在总体规划或分区规划中有明确安排，规划一方面应予以落实，并协调好它们同周围的用地关系，另一方面应根据规划控制区特点，完善区内配套的市政设施，如环卫站、邮电所、变电所、垃圾收集点等设施项目、规模、分布，进行具体用地定点。（4）、其他方面要求。因工程地质条件、环境污染限制、现状条件、用地周边条件、实际建设需要或上阶段规划不当等原因时，规划应调整或重新修正某些地块用地性质。,4.3 确定土地使用的兼容性,土地使用的兼容性是指在细分土地某地块用地使用性质确定后，为适应城市建设灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。土地使用兼容性涵盖两种概念：其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允
