1、沂蒙国际财富中心业主手册 德意沂蒙国际财富中心业主及租赁经营户手册(受控文件)临沂同赢商业运营管理公司2010年1月编制 前 言尊敬的业主及租赁经营户： 恭祝您入驻德意沂蒙国际财富中心，临沂同赢商业运营管理有限公司将成为您日后的“贴心朋友”，我们对您将用心服务、用心沟通，您的满意是我们工作动力的源泉。临沂同赢商业运营管理有限公司将运用现代商业物业经营管理理念，加强对德意沂蒙国际财富中心的商业经营与物业管理力度，营造优良的市场环境，与您一起诚信、投入、创新、双赢，在激烈的竞争中立于不败之地。本手册依据国务院 山东省物业管理条例等政策、法规制订，旨在向您介绍德意沂蒙国际财富中心的商业经营与物业管理
2、运作程序、注意事项及服务内容，履行我方的告知义务并让您了解到自己的权利和义务。请您细心阅读本手册，并妥善保管。我们衷心希望在日后的管理服务中，随时得到您的指导和监督，我们也将始终如一地为您提供对整个物业的经营管理和维护服务。让我们共同携手营造和谐的德意沂蒙国际财富中心，使您拥有一个洁净、安全、舒适的经营环境。借此机会，预祝您与成功牵手相约，事业发展如日中天! 临沂同赢商业运营管理有限公司 2010年1月目 录简约说明 1德意沂蒙国际财富中心简介 4临沂同赢商业运营管理有限公司简介 5服务指南 7商业经营管理公约 6物业管理使用守则 9进场装修管理规定 13进场装修管理规定 23承诺书 30防火
3、防盗安全责任书 27 简约说明:临沂同赢商业运营管理有限公司（以下简称：商业管理公司） 德意沂蒙国际财富中心简介 德意沂蒙国际财富中心雄踞于沂水县中心，区位优势明显，商业氛围浓厚，人气旺盛，道路通达，交通便利，商业价值凸现，是沂水县极具发展潜力的黄金地段。德意沂蒙国际财富中心由山东德意房地产开发集团有限公司投资、开发建设，总建筑面积13.687万平方米，其中商业面积约为9.384万平方米，顶级高尚住宅约3.903万平方米。 德意沂蒙国际财富中心以城市再造的高度，提升整个沂水消费的品味和档次，首次引进专业公司入驻，推出商场化管理，市场化经营的全新理念，全力打造新一代小商品批发零售新格局。时代商务
4、中心，沂水新一代展示型办公领地，良好的办公环境，完善的网络科技及智能化办公配套，全新演绎了市场交易与商务办公的完美结合，为企业提供了一个腾飞的空间、发展的平台。德意沂蒙国际财富中心将是沂水西市场商圈第一个设施最全、管理最好、经营理念最新的、商场式批发市场。德意沂蒙国际财富中心商务中心将是沂水西市场商圈第一个引领21世纪、展示型现代商务概念的成熟办公中心。临沂同赢商业运营管理有限公司简介 临沂同赢商业运营管理有限公司是德意沂蒙国际财富中心的商业管理机构。公司以“专业信誉、服务育人”的商业理念贯穿于整个德意沂蒙国际财富中心的业态定位、经营招商、商业咨询、经营服务之中，为德意沂蒙国际财富中心引入品牌
5、店、专业店，达到业态、业种的合理配置，努力缩短商业项目的“导入培育期”。公司以“永续服务、和商共赢”的企业理念，设置有利于打造德意沂蒙国际财富中心消费链经营功能定位的组织管理架构，建立合适和高效的管理体系。我们要以德意沂蒙国际财富中心品牌的提升、未来的商业价值开发、物业增值升值、经济效益的提增为目标，努力使它成为一个新的市场天地。一、公司为业主及租赁经营户提供以下商业经营服务：1、为业主及租赁经营户，提供品牌厂商引进、选择和对接服务。2、代表德意沂蒙国际财富中心与品牌厂商进行谈判，争取最优的经销条件。3、代表德意沂蒙国际财富中心组织经营者参加各类商业大型展销会、订货会。4、聘请商业市场研究者、
6、知名的商业经营专家讲课，为经营者、营业员、服务员提供有偿经营理念的交流、培训教育等。5、聘请商业策划、广告营销专家，为德意沂蒙国际财富中心的品牌形象、经营运作提供策划设计。6、为经营者提供国家政策、商品信息、市场动态、商业竞争状况、商业行业发展趋势等信息服务。7、提供传真、文印、电子邮件、会议、信件收发、书报订阅等有偿服务。8、协助经营者所需要的其他服务，为经营者创造最大便利条件和赢利机会。二、公司将为所有业主及租赁经营户履行好以下物业管理服务职责：（一）物业共用部分的维修、养护、管理 1、房屋共用部分的设施设备小修实行报修、约修制度，水不过天，电不过夜，零修、小修及时率98，合格率100。2
7、、急修随报随修。3、市政公用设施通知行业管理部门处理。（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水。2、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、监控报警系统等。3、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井。4、其他公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1、公共部位的保洁、通畅，不被占用。2、提供完善的环卫设施。3、禁止饲养家禽家畜。（四）公共绿化的养护和管理1、公共绿化、庭院绿地、道路两侧绿化合理分布。2、绿地管理及养护措施落实，无破坏及随意占用现象。（五）车辆停
8、放管理专人维持，停放有序，标志明显，制度完善（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、有礼负责，工作规范。2、高度警惕，防患未然。3、消防设施完好，制度完备。（七）装饰装修管理服务1、按国家、临沂市有关法规、政策及物业管理规定。2、按物业管理企业的德意沂蒙国际财富中心装修管理规定。（八）物业档案资料管理1、分类存档2、资料完整（九）其他服务受有关部门或单位的委托临沂同赢商业运营管理有限公司可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。 服 务 指 南尊敬的业主及租赁经营户，在您即将入驻、开始您新的创业的时候，我们为您提供德意沂蒙国际财富中
9、心商业经营管理与物业管理的服务指南，旨在向您提供全面的服务。在服务过程种，期望得到您的理解、支持和建议。一、管理服务1、管理公司设立客户服务中心，电话： ，向业主及租赁经营户提供接待、咨询、收费、维修、导购、帐单查询、失物招领等服务平台。为了有效地控制服务质量的全过程，公司设立服务质量投诉电话： ，欢迎业主及租赁经营户监督。2、服务中心接待时间：（1）业务接待：每周一至周日 8：3016：00（2）收费接待：每周一至周日 8：3016：003、现场设置入驻流程图、报修流程图、店招发布流程图等。二、服务项目1、接受委托代理招商、返租招商服务（有偿）;2、广告策划、制作、发布传播中介服务（有偿）；
10、3、建筑主题的管理服务；4、共用设施、设备的管理服务；5、公共区域环境卫生、绿化的管理服务；6、协助公安部门进行广场区域治安、消防管理服务；7、广场区域道路、停车场管理服务；8、水、电等费用的代收代缴服务；9、其他委托服务项目。三、服务流程图1、装修流程图：业主及租赁经营户提出装修申请，填写装修申请审核表，同时提供装修单位资料及装修方案。租赁经营户装修方案须由业主及租赁经营户提供书面同意书（附协议书）。德意沂蒙国际财富中心商业管理有限公司装修审核部门对装修、店招、门面和内装饰设计图初审；同时对内部装修、电器电路图、消防等设计图初审。根据政府有关规定 ，超过一定额度的装修方案须报有关行政部门审核
11、同意（建设、消防、防疫卫生、环保等）业主及租赁经营户和装修单位与商业管理有限公司签订装修管理协议、安全责任书、填写施工人员登记表商业管理有限公司开具装修许可证、办理施工人员临时出入证施工单位做施工准备，并按申请开工时间进行施工工程验收合格后一个月凭证件及收据退还相关保证金2、报修流程图业主及租赁经营户服务中心商业管理公司 执行结束各工种受理维修项目3、店招发布流程图向工商局监督管理科领取户外广告登记申请表 向沂水县行政审批中心城管窗口领取 户外广告设置许可证 返回工商局监督管理科领取许可证 业主及租赁经营户根据许可证批准的范围制作店招 向商业管理公司备案德意沂蒙国际财富中心商业管理公约 第一章
12、 总则 第一条：营造德意沂蒙国际财富中心良好的经营秩序和经营环境，维护德意沂蒙国际财富中心整体形象，保障各经营商户的共同利益，是德意沂蒙国际财富中心的业主及租赁经营户、商业管理公司的共同职责。为使德意沂蒙国际财富中心的商业管理工作有章可循，特制定本商业管理公约。以上各方应共同自觉遵守。第二条：本公约对开发商德意沂蒙国际财富中心的全体业主及租赁经营户及管理公司均有约束力，公约内涉及的发展商、业主、租赁经营户及管理公司均包括其合法授权委托人、受让人、继承人、承租人或使用人。依据本公约赋予的权利而订立的各项管理规章、守则为本公约不可分割的组成部分。 第二章 招商、招租管理第三条：为了保证对德意沂蒙国
13、际财富中心品牌塑造的潜心研究与前期投入效果的延续，让业主及租赁经营户充分享受德意沂蒙国际财富中心的品牌价值，在德意沂蒙国际财富中心实行统一的招商管理、经营管理、服务管理和物业管理。第四条：临沂同赢商业运营管理有限公司是本项目开发商专业的商业管理公司，具有德意沂蒙国际财富中心经营秩序、代理招商、经营区域业态、业种的组合定位及业态调整管理的权利。第五条：德意沂蒙国际财富中心的自主经营业主或租赁经营户，其经营的范围均须符合德意沂蒙国际财富中心的经营功能定位与区域划分的要求。1、各商铺业主及租赁经营户所经营的业种，应符合德意沂蒙国际财富中心整体业态布局的要求。如果业主及租赁经营户自主经营范围不符合经营
14、功能定位与区域划分要求（经营功能定位与区域划分的解释权归商业管理公司）的，应予以配合调整。2、由于经营需要，商业管理公司对局部区域进行功能调整时，若业主及租赁经营户无能力调整或不按要求调整的，在规定期限里无法开业或经营中途无法持续经营的，可委托商业管理公司代为招商。第六条：凡进入德意沂蒙国际财富中心的租赁经营户（包括业主及租赁经营户），都需要接受进场资格审查，遵守关于德意沂蒙国际财富中心进场经营规定。 第三章 经营、服务管理第七条：商业管理公司对德意沂蒙国际财富中心实施经营、服务管理。管理的内容包括经营销售现场的形象管理、经营范围管理、商品质量管理和服务质量管理。1、经营形象管理有：对商业街进
15、行统一的形象（CIS）策划和管理，对装修风格是否符合氛围营造的要求进行监督，以确保市场良好的形象和信誉。遵守德意沂蒙国际财富中心规定的经营区域营业时间（各业态有所不同），营业时间内经营商户不得自作主张，暂停营业。2、经营范围管理有：业主及租赁经营户与品牌审核管理，进场业主及租赁经营户必须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。3、商品质量管理有：实施统一明码标价，禁止价格欺诈行为；禁止经销假冒伪劣商品；禁止出售任何违禁品或其它违法物品。不得提供违法服务。对经营商品进行质量监督，对经营假
16、冒伪劣商品的，做出处罚直至清退出场。所有违法、违规行为造成后果的由业主及租赁经营户自负责任。4、服务质量管理有：为业主及租赁经营户提供招商服务、经营指导服务 、商务办公服务；为消费者提供优质服务，包括售前、售中、售后服务。第八条：为保证优质服务的质量，各业主及租赁经营户必须对营业员、服务员进行职业培训。商业管理公司组织关于德意沂蒙国际财富中心的各项规章制度、服务规范的岗前培训，经考试合格者发合格证上岗，未经培训考核不得上岗。第九条：为培养德意沂蒙国际财富中心的忠诚客户，在适当时期，对顾客实施会员制，发放顾客会员卡，让其享受购物的折扣优惠，以锁定顾客，提高销售额（具体实施细则与业主及租赁经营户商
17、定）。 第四章 广告及促销活动管理第十条：商业管理公司实施统一的广告及促销活动管理。第十一条：商业管理公司在制定营销计划时要考虑到消费者的需求和消费偏好；地域文化特点以及价值取向；竞争对手的情况；本物业在竞争中所处的地位和资源情况。第十二条：各业主及租赁经营户可向商业管理公司按有偿租赁的形式申请设置广告牌。第十三条：各商铺的店招须报商业管理公司审批，按核准后的要求制作。第十四条：商业管理公司要积极支持与配合业主及租赁经营户的单店促销活动。各商铺的广告宣传及促销活动须报商业管理公司审批，各业主及租赁经营户若在德意沂蒙国际财富中心内自行举行促销活动，应于事前7个工作日向商业管理公司申报，经审核许可
18、后，并依指定地点和范围举办，活动期间应遵守政府相关的法规，并有切实而应急的措施，以确保安全。第十五条：业主及租赁经营户需要在德意沂蒙国际财富中心范围内做户外广告的，须与商业管理公司委托的专业广告公司签订户外广告发布合同和户外广告制作合同，并交纳广告策划设计费、广告发布费、广告制作费等相关费用。第十六条：各业主及租赁经营户凡有制作的广告，如仅限于商店内的，其广告的形式、内容、规格及材料应报商业管理公司审批，若私自改动影响公共利益或造成环境污损，应负复原及赔偿的责任。 第五章 财务管理第十七条：在德意沂蒙国际财富中心内从事经营活动的业主及租赁经营户，均须遵守德意沂蒙国际财富中心收银管理办法。 第六
19、章 物业管理第十八条：为保证商业物业管理的专业性，由商业管理公司的专业物业管理部门，实施德意沂蒙国际财富中心商业物业管理。全体业主及租赁经营户应服从商业管理公司物业管理部门的统一管理。第十九条：商业管理公司的物业管理内容具体包括：公共部位管理、设施设备维护管理、保安消防管理、客户服务（物业方面）、环境管理、卫生管理等。 第七章 歇业及租赁管理第二十条：德意沂蒙国际财富中心内的业主及租赁经营户应遵守商业管理公司的统一管理，业主及租赁经营户如有歇业，应于一个月前以书面形式向商业管理公司报告并备案。第二十一条：歇业的商铺无论为期长短，均应配合商业管理公司，进行必要的形象布置，以免影响商铺自身和德意沂
20、蒙国际财富中心的整体运营形象。第二十二条：歇业的商铺，可委托商业管理公司招商，业主及租赁经营户不得在商铺门上、店铺内自行张贴任何租赁广告。德意沂蒙国际财富中心内各商铺的租赁广告，由经营公司统一规划制作、张贴及运作，以维护德意沂蒙国际财富中心整体经营秩序、整体经营形象。 第八章 管理委员会 第二十三条：为了支持德意沂蒙国际财富中心项目的运作，成立了“德意沂蒙国际财富中心管理委员会”。业主、租赁经营户、商业管理公司、物业管理公司均应尊重管理委员会，接受委员会的指导，为德意沂蒙国际财富中心的经营管理活动争取有利条件。第二十四条：为兼顾与协调投资业主、租赁经营户、商业管理公司的各方利益，德意沂蒙国际财
21、富中心在适当时间建立业主及租赁经营户代表小组（由业主及租赁经营户代表组成）和管理代表小组（由商业管理公司相关人员及部门组成），协助管理委员会工作。 第九章 附 则第二十五条：为了保持和稳定德意沂蒙国际财富中心商业经营的健康发展，商业管理公司在为德意沂蒙国际财富中心服务过程中所发生的商业管理费用按实由各业主及租赁经营户承担。德意沂蒙国际财富中心物业管理使用守则 总 则第一条：为维护德意沂蒙国际财富中心全体业主及租赁经营户的合法权益，明确各自的权利、义务及责任，维护德意沂蒙国际财富中心的公共秩序和环境整洁，根据国务院物业管理条例和山东省物业管理条例以及沂水县有关物业管理的政策规定，并结合德意沂蒙国
22、际财富中心的实际情况制订本守则。全体业主及租赁经营户须同时遵守。第二条：本守则对开发商、德意沂蒙国际财富中心全体业主及租赁经营户、商业管理公司均有约束力，守则内涉及的开发商、业主、租赁经营户及商业管理公司均包括其合法授权委托人、受让人、继承人、承租人或占用人。第三条：根据有关法律法规和商品房买卖合同，全体业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部分，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门庭、公共走廊、公共楼梯间、绿化区、公共卫生间等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消
23、防设施、避雷设施等，但只供个别业主、物业使用人使用的设施不包括在内；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、邮政设施、卫生设施等，但属开发商产权的设施设备不包括在内。 第一章 开发商的权利和责任 第四条：开发商可授权本物业商业管理公司，根据经营需要对本守则第三条所规定的公共部位进行相应调整，而不必经其他业主及租赁经营户或拥有德意沂蒙国际财富中心权益的人同意。第五条：根据经营需要，开发商在获得有关政府部门的批准后，对德意沂蒙国际财富中心的建筑可以进行修订，而不必经德意沂蒙国际财富中心相关权益的人同意。第六条：开发商有权对德意沂
24、蒙国际财富中心未出售的房屋、公共部位、公共服务设施，根据经营需要进行调整。第七条：开发商有权改换或改变德意沂蒙国际财富中心公共部位的颜色，在德意沂蒙国际财富中心公共部位展示、安装、附加招牌及其他广告牌。第八条：开发商可授权德意沂蒙国际财富中心商业管理公司，在公平合理的原则下制订、修改有关管理德意沂蒙国际财富中心的合约及规则。第九条：开发商可委派代理人行使本守则保留开发商的任何权利，或按其认为适当的条件将本守则保留于开发商的权利转让予开发商认为适当的人或公司。第二章 业主及租赁经营户的权利和责任第十条：各业主及租赁经营户有权根据本守则条款，对商业管理公司的物业管理服务行为提出意见和建议。第十一条
25、：各业主及租赁经营户有权根据本守则对商业管理公司的物业管理工作人员进行监督，并有权向商业管理公司进行投诉。第十二条：各业主有权参加业主大会，并对德意沂蒙国际财富中心的重大管理决定拥有表决权（按拥有物业建筑面积的份额比例）。第十三条：各业主有权对房屋建筑的公共部位、公共设施提出修缮建议和意见。第十四条：在不影响德意沂蒙国际财富中心建筑结构及外貌的前提下，业主及租赁经营户有权对其名下商铺进行装修工程。但所有装修必须遵守德意沂蒙国际财富中心装修管理规定的要求及其规定。业主及租赁经营户应遵守商业管理、业态布局等有关规定，对物业行使权利时应受本守则的限制和保障。转让、出租时须保证受让者、承租者遵守本守则
26、，并就该物业使用人适当履行及遵守本守则的条款向商业管理公司及其他业主及租赁经营户负责。第十五条：各业主及租赁经营户可按本守则的规定共同使用德意沂蒙国际财富中心的公共部位和公共设施，以及德意沂蒙国际财富中心所有的保安、卫生设施。任何业主及租赁经营户或其他人员不得擅自进入屋顶公共平台、建筑退台、配电房、生活用水泵房、消防设备控制房、消防泵房、水箱、电梯机房等地方进行维修、更改或其他活动。第十六条：各业主应如期付清其拥有所有权的商铺产生的各项费用、摊派费用和支出，其中包括（但不限于）维修德意沂蒙国际财富中心之主要结构、外墙、公共部位及公共服务设施、水电合理损耗等摊派费用和支出。第十七条：业主及租赁经
27、营户应按照德意沂蒙国际财富中心商业/物业管理服务协议的约定，按时足额交纳物业管理服务费及其他应交纳的各项费用。第十八条：各业主及租赁经营户应保持其商铺经营处于良好的运营状态以配合及维持德意沂蒙国际财富中心的高尚商业物业形象。第十九条：未经商业管理公司书面同意，各业主及租赁经营户不得在其商铺或公共部位的外墙上安装任何户外遮光帘、遮蓬、旗杆、招牌或其他任何延伸物或结构、设施，不得涂污公共部位或公共服务设施，不得擅自张贴任何宣传物于其商铺外面、公共部位或公共服务设施，不得在玻璃幕墙内装置发光的招牌等。商业管理公司有权予以拆除且无须事前通知业主及租赁经营户。第二十条：各业主及租赁经营户应自觉办理商铺、
28、物品等财产（包括自备车辆）与人身安全的保险（第三者无责任险），并承担引起关联物业的所有责任。第二十一条：各业主及租赁经营户不得做出与本守则相违背或使德意沂蒙国际财富中心建筑物的保险成为无效或使该项保险的保金提高的行为。如有上述事情发生，因该业主及租赁经营户的违约行为导致德意沂蒙国际财富中心一部分被损毁，而所投保项下的全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约的业主及租赁经营户对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此引起的额外或增加的保金对其他业主及租赁经营户须负全部责任。第二十二条：各业主及租赁经营户若因人身的疏忽或责任导致水或其他有关物体外溢，该业主及租赁经营户须对因此而产生的所
29、有要求、索赔、诉讼全部负责。第二十三条：各业主及租赁经营户应对其租户、代理人、雇员、访客及其他使用者等行为、疏忽和错误向商业管理公司及其他业主及租赁经营户负责。因上述人员的行为、疏忽或错误而发生损害、损失，该业主及租赁经营户应支付所有因此而产生的费用或赔偿。第二十四条：各业主及租赁经营户不得在其商铺或公共部位存放任何武器、弹药、烟花、毒品及危险、易燃物品或存放触犯法律、法规或可能对其他业主及租赁经营户构成滋扰或危险的其他物品。不得在其商铺或公共部位有非法或不道德行为，亦不得有滋扰、损害其他业主及租赁经营户的事情发生。第二十五条：各业主及租赁经营户及其租户、代理人、雇员、访客及其他使用者应遵守德
30、意沂蒙国际财富中心管理的有关规则及商业管理公司的一切合理措施，此类规定及措施，商业管理公司有权根据实际环境进行修订。业主及租赁经营户做出守则中任何禁止行为，均应承担相关责任及后果。 第三章 商业管理公司的权利和责任第二十六条：德意沂蒙国际财富中心由商业管理公司根据本守则实施商业、物业管理，商业管理公司受本守则的约束，并须遵守和履行本守则中所约定之责任及义务。第二十七条：商业管理公司将被视为全体业主及租赁经营户的集体代理人，而非个别代理。每一个业主及租赁经营户将被视为任命商业管理公司执行德意沂蒙国际财富中心的商业、物业管理工作。第二十八条：在维护全体业主及租赁经营户整体权利前提下，商业管理公司有权从事有关德意沂蒙国际财富中心有效管理和维护的事情。第二十九条：商业管理公司根据本守则做出的行为及决定在各方面对所有业主及租赁经营户均有约束力。第三十条：为维护业主及租赁经营户的共同利益，协
