1、营改增后全市房屋租赁业税收分析报告“营改增”后全市房屋租赁业税收分析报告近年来,XX市投资环境不断优化，经济快速发展, 外来人口不断增加，房屋租赁市场空前活跃，但因税 源分散隐蔽、变动频繁、税收征管难度大，纳税意识 薄弱等原因，房屋租赁业税收流失比较严重。“营改 增”后，加强房屋租赁业税源的征管，是地税部门面 临的现实问题。本文以九江市房屋租赁业税收征管现 状为例，探讨营改增后房屋租赁税收管理中存在 的问题，及如何应对，力图以小税源撑起税收大征管， 实现地方财政收入可持续增长。一、九江市房屋租赁业税收政策概述及征管现状房屋出租行业涉及面广，收入隐蔽，税源零星分 散，征收的税种多，但申报纳税率较
2、低，相比九江市 房屋租赁市场的总体形势和发展规模，地税局房屋租 赁税收管理水平还相对滞后，房屋租赁业地方税收一 直以来处于总量规模偏小的状态，与投入工作量也不 成正比。九江市房屋出租税收政策概述1、增值税及城建税与教育费附加、地方教育费附 加：一般纳税人出租不动产，可按 11嘛率缴纳增值 税，也可选择适用简易计税办法按5%!收率计算应纳 税额；小规模纳税人和个人出租其取得的不动产，应 按5%勺征收率计算应纳税额；个人出租住房，应按照 5%勺征收率减按算应纳税额。由地税机关继续受理 纳税人个人出租不动产的申报缴纳和代开增值税发票 业务。城建税与教育费附加、地方教育费附加：分别 按照增值税额的7%
3、 3% 2%t纳。2、房产税、个人所得税及印花税和城镇土地使用 税优惠政策。XX年3月3日，财政部、国家税务总局 联合发布了关于廉租住房、经济适用房和住房租赁 有关税收政策的通知，对住房租赁的有关税收优惠 政策进行了明确，自XX年3月1日起，个人出租住房 用于居住的，房产税适用税率暂减按 4%个人所得税 适用税率暂减按10%对个人出租、承租住房签订的 租赁合同，免征印花税和城镇土地使用税。个人所得 税计算方法与扣除标准按照原来方法执行。XX年7月 初江西省地税局税政部门通知，要求全省各地上报房 屋出租个人所得税预征率，按预征率征收，年终进行 清算。房屋租赁业征管现状以九江市全市地税系统为例，X
4、X年，房屋出租业 入库主体税款万元，占全年入库税收的 XX年，房 屋出租业入库主体税款万元，占全年入库税收的 XX 年，房屋出租业入库主体税款万元，占全年入库税收 的以下是XX年以来我市房屋出租业宣业税、房产税、个人所得税及代征的增值税的有关明细：九江市地税局房屋出租业税收统计表 单位:万元项巨营业税房产税个人所得税增值税税率入库税款税率入库税款税率入库税款税率入库税款XX小计小计小计XX小计小计小计XX年小计小计小计小计从九江市XX-XX三年房屋租赁业税收分税种征收 情况来看，房产税在主体税种中占的比重均较大。在 历年的总量中都占有 80%U上。从税款的总量来看， XX年税款与去年同期相比有
5、大幅上升，翻了一番还 多，但XX年总量有所回落，因“营改增”政策因素， 加上税源管理难度大，税收有所流失。与全市的收入总量相比，房屋出租税收总量整体 偏低，税收增长呈现不稳定状态，税收总量占全市税 收收入比重很低；从纳税结构组成看，大部分是实行 以票控税的商铺出租收入税收，个人住房出租所占比 重较小；从征收方式来看纳税人自行申报的比率较低 集中在行政事业单位和部分企业，个人出租自行申报 征管基础薄弱。二、房屋租赁税收存在的问题税收政策设计繁琐，总体税负偏重。现行我省范围内房屋租赁业税收政策涉及到八项 税费，包括房产税12%增值税、城建税、教育费附 加与地方教育费附加合计印花税1%o,个人所得税
6、 20% 土地使用税据实缴纳，仅这几项合计就达到了 而居住用个人房屋出租，按照房产税 4%增值税、城 建税、教育费附加与地方教育费附加 个人所得税 10%基本名义税负达到U上。并且各税种的纳税期 限、计算方法、扣除项目并不一致。设计复杂，计算 繁琐，对纳税人进行分税种明细申报和税务机关宣传 辅导都是考验，影响了办税效率。也导致部分纳税人 不理解，增加了征管的难度。纳税人纳税意识淡薄。房屋出租纳税人群体复杂、 个性化要求高，加上对个人而言，交纳房屋租金大部 分是即时即付，不需要开具发票，或多以自制收条代 替，有相当一部分的房主根本不知道要缴税，即使知 道也不关心，纳税意识淡薄，主动申报纳税更是微
7、乎 其微，税法宣传很难深入到每一个纳税人，政策难以 宣传到位。在实际工作中，由于房屋出租的名义税率 偏重，导致房屋出租税收征管面临很大的阻力，税务 人员进行房屋租赁税收征管时，经常遭到租赁户与承 租人的联合抵制，遇到的阻力较大。税源监控落实难。房屋出租业点多面广、税源分 散，流动性强，涉及到大量的居民和企事业单位，存 在信息的不对称问题，给税源监管造成难度。税务机 关与相关部门的信息交换不足，对辖区内的纳税户的 租赁滞留在静态登记层面，核实产权人也较为困难， 需动用政府有关部门力量。如房屋出租经常会出现转 租、停业、短期租赁等情况，人员变动较为频繁，个 人住房出租情况底细难以摸清，给税源监控带
8、来了很 大难度。征税对象确定难。税务机关对房屋出租进行税收 征管时，很难准确界定其租赁关系、租金收入和纳税 人，导致计税依据不准、税额无法确定。一是租赁关系难以确认。特别是个人房屋出租行 为比较隐蔽，加上监管措施的滞后，出租房屋可以通 过各种方式隐瞒房产的实际使用形式，实现偷逃税款 例如对于个人房屋出租用于住宅用房时，出租者之间 的租赁关系往往被宣称为亲戚朋友之间的房屋借用关 系，税务机关难以核实。二是租金收入难以确定。一是合同真实性难辨。纳税人为达到少缴税金的目的，出租方与承租方形成 一种默契，往往会签订阴阳合同”来对付税务检查， 存在收入少报、漏报，费用虚增等，影响计税依据真 实性。二是以
9、别的形式抵扣租金等变通形式变相收取 租金，如由承租方负责出租房的修缮或装修，以装修 费或修缮费的方式抵偿租金，税务机关难查清真实的 租金收入。三是结算方式难辨。在基层税收清理检查 中，我们发现一些房屋出租户、承租人往往只是口头 商定租住关系，根本不形成纸质合同文书等，更不在 国家公证机关公证，且租期灵活变动，结算方式各异， 因此，难找到证据确定真实收入。四是部分纳税人利 用政策漏洞，签订租赁合同时采用一些条款规避税收。 如租赁合同将标的物租金人为区分为房屋租金和场地 租金或设备设施租金，如此，则规避了一部分 12%勺房产税；也有纳税人将标的物租金有意分割为房屋租 金、物业费、水电费等，则仅需就
10、房屋租金部分缴纳 房产税。三是纳税人难以寻找。在实际工作中，承租人以 不知房主联系方式或租赁合同丢失为由，造成税务部 门难以找到房主，对承租人强制执行缺乏有力的法律 依据，另外在没有全面建立协税护税的社会综合治税 机制，采取保全和强制措施时又容易酿成群体事件，税收机关显得力不从心。综合协税互动难。房屋出租管理工作涉及房管、 公安、工商、税务、街道办事处和社区居委会等部门。 在实际工作中，面对大数据时代新形势，海量涉税数 据的整合不够，数据质量还不高，对数据信息的挖掘、 分析、利用不到位，以致相关职能部门之间缺乏行之 有效的协作配合机制，没有共同规范管理房屋出租市 场，未能形成齐抓共管的合力，无
11、法从源头上对房屋 出租业税收进行监控。规范管理操作难。原来76系统可通过门临征收房 屋租赁相关税收，金三上线后，系统要求所有纳税人 必须先进行房产、土地登记后方可办理申报纳税，但 实际中有的纳税人没有房产证或土地使用证，有的户 主在外地，受托人在办理申报时无法提供相关证件。 现行文件中对房产、土地登记在无相关证件时如何操 作未做出相关规定，基层执法风险较大。金三系统是 严格按税法设计，对房产税采取按年计算征收分季缴 纳按日加收滞纳金，在实际中要求自然人按季申报当 前操作难度非常大。三、加强“营改增”后对房屋租赁税收管理的策 略顶层设计，简化税制一是在国家层面实行统一的税收综合征收率，计 算简便
12、，易于操作，降低房屋出租的名义税率。目前, 北京、广东、山东和江苏等省市出台了文件，实行了 统一的税收综合征收率，容易为广大纳税人所接受。 但实行税收综合征收率由一个省的地方税务局通过规 范性文件方式下达，法律效力的层级比较低。会影响 税法的权威性，通过顶层设计才能真正解决问题。二是房产税的出台是为了调节个人收入，而随着 个人所得税日渐完备，建议调低房屋出租业房产税税 率。按照“宽税基、少税种，低税率”的原则，简并 税种，将房屋租赁增值税、房产税、土地使用税等税 收合并统一征收房地产税，解决房屋租赁中税种多、 征收复杂等一系列问题；也可根据当地经济发展情况， 适当降低税负或建立和试行优惠税率，
13、保障和促进房 屋出租税收的稳定增长。加强税法宣传，加大税收违法行为打击力度。要广泛宣传依法诚信纳税典型，曝光涉税违法犯 罪大案要案，强化震慑教育作用，提高纳税人的税法 遵从度和税法宣传的针对性和实效性。一是通过微信、 短信通知及催缴，形成电子催缴法律依据。二是对部 分欠税人进行公告或监察约谈。对逾期未缴的纳税人 进行分类疏理，对有单位的人、人大代表、政协委员 及有社会影响力等类型的纳税人，通过中心广场电子 屏幕进行欠税催缴公告，形成社会舆论压力。对拖欠 屡催不缴的公职人员，提请当地监察部门，启动监察 机制，进行约谈。三是积极与法院联系，取得他们的 支持，对个别钉子户申请法院强制执行。加大税源监
14、管力度，完善相关管理规定。一是要加强巡查巡管，按居委会、按路段对登记 经营用房进行编号，建立房屋出租电子档案，按日对 已缴户进行登记，按月归集，做好征收台帐，每季度 对登记、征收台帐进行比对，将未缴户及时下派给各 税收管理员，通知催缴。二是可调研各地段的实际租 金水平，结合地段人流集散状况、商业繁华程度、公 共交通便利等相关指数，充分利用信息化建设，建立 房屋租赁准价评估模型或信息管税平台，实现房屋租 赁税源的全面、准确、实时的监控，实现税负公平， 堵塞税款流失。三是对房屋出租管理较为薄弱的地方, 可联合各职能部门，定期对辖区内的房屋出租开展清 理工作，做到挨户清查，逐户登记。对未按照税收 征
15、管法规定的房屋出租人，税务部门应给予相应处 罚。四是针对无相关证件的情况，建议总局以规范性 文件对房产、土地登记在无相关证件时如何操作做出 相关规定，合理规避基层执法风险；根据基层实际设 定纳税期限，对自然人房屋租赁纳税期限设定为按年 计算，按次征缴。加快金融体制改革，建立个人信用档案。当前房屋出租税收中收入不能确定是一个重要问 题，在当前金融体制下，税务机关都无法真实、全面、 有效地掌握纳税人的收入，特别是个体纳税人。现行 采取的任何措施，都只是弥补性的。加快金融体制改 革，使税务机关对纳税人的收入情况可以查、查得全、 查得准，才能从根本上解决问题，税收的公正、公平 性才可以彰显。建立个人信
16、用档案，对隐瞒收入，逃 避缴纳税款的，降低其信用等级，限制部分经营交易 或金融活动的范围。深化社会综合治税。房屋出租行业属于税收管理的难点，没有政府职 能部门的协助很难取得成效，因此要积极争取当地政 府及相关职能部门的支持。一是依据税收保障条例或 办法等法规、规章等，加快推进“政府主导、地税牵 头、部门协作、综合治税”第三方涉税信息平台建设， 实现数据资源信息共享；二是加强各职能部门，工商 注册登记、不动产登记、公安户籍管理等环节协税动 态管理，实时交换不动产登记信息，及时通过公安内 部系统查找纳税人，并形成联合打击力度。如工商部 门对从事生产经营的纳税人，办理营业执照时，必须 要提供场地证明或租赁协议；国税部门涉及房屋租赁 的增值税征收时，对拒不配合提供出租人信息和真实 租赁协议的承租经营者应采取停止供票或限制供票等 措施；三是依法委托居委会、乡政府、物业管理、建 设管理等单位代征出租房屋税款，并给予一定的协税 护税经费保障。形成以公安、工商、房管、物业、房 屋租赁中介机构、街道等为依托的房屋出租税协税护 络和税收代征络，以此对房屋出租实施动态监控，实 现数据资源信息共享，从源头上堵塞漏征漏管现象， 建立房屋出租税收的高效、长久制约机制。
