1、浙江中小房产企业融资的困境及对策浙江中小房产企业融资的困境及对策摘要：近几年来，房地产在我国迅速发展，一度成为国内最热门的行业，但在房价飙升的过程中，呈现了不健康的发展。在国家严密的房地产调控政策，紧缩银根的货币政策下，作为资金密集型的房地产行业，融资难度日益加大，尤其是本就资金规模较小，缺少相应资质的中小型房产企业，面临着缺少稳定资金来源，资金流动不畅的困境。本文想要通过了解浙江房地产行业的基本融资情况，结合不同中小房产企业尝试的不同融资道路，借鉴国外中小企业的融资方式，为浙江中小房产企业提供一个有效的融资建议。关键词：中小房产企业；融资；困境 对策The Financing Difficu
2、lties and Countermeasures of Small and Medium-sized Real Estate Enterprises in Zhejiang Abstract: In recent years, the rapid development of real estate in China, became the most popular industry, but in the process of soaring house prices, showing an unhealthy development. Under strict national real
3、 estate control policies, monetary tightening monetary policy, as the capital-intensive real estate industry, the difficulty of financing growing wider, especially, the funds of small and medium-sized real estate enterprises is smaller and lack the appropriate qualifications, faced with the lack of
4、stable sources of funding, the plight of poor liquidity. This article wants to understand the basic financing of the real estate industry in Zhejiang, combined with the different small and medium-sized real estate companies to try different financing road, draw foreign SMEs financing, and to provide
5、 an effective financing proposals for small and medium-sized real estate enterprises in Zhejiang.Key words: small and medium-sized real estate enterprises; financing; difficulties; countermeasures1 引 言当今，中国的房地产业是经济的增长点、内需市场的新亮点，它不仅是经济发展的结果，更是经济发展的动力 房地产业兼具生活居住和投资收益两大功能，这注定房地产业的发展具有黄金价值和社会消费渴求度 我国房地产
6、业迅猛发展不但在扩大内需 刺激经济增长方面成效显著，而且也增加了我国待业人口的就业机会，从而带动相关产业的发展。以民营经济为主导的浙江，近年来传统的制造业利润日渐微薄，房地产业已经成为这些民营企业的发展重头，房地产市场的大热，形成了中小房产企业林立的局面。但是房地产开发企业是一种资金密集型的企业，从项目拿地、规划设计、建筑施工、营销策划等每一个环节都需要大量的资金沉淀。因此，对于房地产企业而言，融资是企业生存的关键，房地产调控政策出台之后，资金问题一直存在，但需要区别对待。对于大型开发商，授信额较高，是银行放贷的主要对象。对于中小房地产开发企业而言，银行一般不会放贷，资金紧张是十分普遍的问题，
7、在银行支持无望的情况下，中小房地产开发企业不应坐以待毙，而要坚持融资创新，探寻适合自己的融资方式。2 综 述2.1 国内研究杜威在房地产信托基金上发表了自己的看法，认为我国应优先发展权益型信托基金。规定基金只能通过购买房地产企业建设的房地产项目作为自己投资的手段，这样既实现了投资又为企业提供了后续开发所需的资金2。胥志强比较对比了各国的主要融资模式，主要指出了三种国际主要融资模式。（1）英美模式：它是以银行作为金融中介人，只从事一般债权债务型的借贷活动而不提供任何形式的中长期贷款与股本投资。（2）日韩模式：相对于英美等国家以证券融资为主导的外源融资模式，日本、韩国等东亚国家的外部资金来源主要是
8、从银行获取贷款。（3）德国模式：德国企业的融资模式基本上与日本相同，都是以银行贷款为主，但德国实行的是一种全能银行融资体制。并提出借鉴国外的做法，考虑我国的实际国情，企业的融资模式的选择可以分两步走，一是近期过渡式的融资模式，二是未来目标融资模式。近期过渡模式可以采取以间接融资为主，直接融资为辅的融资方式5。高扬运用SWOT分析法分析了中小房产企业的融资现状，提出了中小房地产开发企业融资方式选择的原则：效率原则、风险可控原则、可操作原则。同时，建议加强合作联盟，提高中小企业合作融资能力 4。张海燕提出金融机构要从“三个有利于”出发，把中小企业作为一个新的经济增长点，对中小企业与大型企业、个体私
9、营经济与国有经济实行同等融资政策，积极疏通中小企业融资渠道。金融机构要重视中小企业对分散金融机构资产风险的积极意义1。张恩光提到了中小企业融资难的自身问题和外部的政策市场问题。提出要建立符合现代化市场经济发展要求的企业内部治理结构，采用合理的融资方式，拓展中小企业的融资渠道，加快建设中小企业的信用担保体系，确保担保公司得到协作银行再担保机构的支持，建立中小银行体系，发展与中小企业相对称的地方性中小银行，完善对中小企业金融服务的有关政策17。俞平等通过了解广东的房产企业情况，从企业、政府、融资渠道三方面分析，得出 在政府出台的政策鼓励和支持中小房地产企业联合开发融资的前提下，通过有效的企业内部管
10、理及企业自身行为，中小房产企业可以在土地、资金、人才方面实现“1+12” 的效果。联合开发融资可以作为缓解甚至解决某种程度上融资难的一个可行对策15。周一飞提出必须尽快建立与我国中小企业相适应融资体系；完善中小企业信用担保体系的各项配套机制；努力为中小企业营造良好的融资环境16。2.2 国外研究 Berger and Udell指出小的、年轻的和信息不透明的企业多依赖于初始内部融资、贸易信贷或天使融资，当企业逐渐发展时则可以获得间接融资，最后，如果企业持续增长，则有机会通过公众股权和债务市场进行融资21。Christopher Casey介绍了中国中小企业融资的各种方式，如抵押融资、私募融资、
11、信贷融资、融资租赁、创业板市场上市融资等，并提出了几点建议：银行应及时更改营销策略，加快发展区域融资担保行业，启动“信贷工厂”服务模型22。2.3 综合评价通过国内外的文献研究可以发现，国外的研究多以企业融资的偏好为主，由于他们具有比较完善的中小企业融资模式，所以较少去建议企业创新融资渠道，多是收集企业数据，建立模型来分析企业融资的优劣。国内的研究较多着眼于如今中小企业在市场，政策中存在的劣势不足，从而提出可行的融资方式，较少从中小企业融资的本身企业发展方面进行研究。总体上以宏观研究为主。所以可以从中小房产企业的特点入手研究，分析融资在实际行业中的运用。3中小房地产企业融资的概念3.1 中小房
12、产企业的界定房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。我国目前仍处于经济发展阶段，房地产企业主要以房地产开发为主。目前国内主要有两种划分标准：一是国务院国有资产监督管理委员会标准；二是建设部房地产开发企业资质分级标准。上述两类划分标准各有利弊。国资委的标准和其采用的从业人数、销售额和净资产总额三项划分指标是一种通用的划分标准，应用中的不足是未对净资产总额做出明确规定。而国家建设部的房地产开发企业资质分级标准是一个行业管理标准，便于具体的操作和管理，不足之处是较难与上述通行划分标准相对接15。鉴于这两类划分标准的特点，本文以第一种划分标准为主
13、，同时兼顾按照资质的划分要求，因此提出中小型房地产开发企业的划分标准为：二级资质以下的房地产企业；或者二级开发资质但注册资本达到一级资质标准的房地产企业。3.2 中小房产企业融资的一般模式对于中小房地产企业来说，银行贷款仍是他们资金的主要来源。同时部分有能力的中型房产企业能够通过上市融资，快速筹集到巨额资金。主要有国内创业板上市、香港 IPO 上市和买壳上市。另外一部分的中小房产企业采用股权融资，可以分为房地产投资基金和私募股权基金6。除了以上这些，还有房屋预售、施工单位垫资和民间借贷等等。表2.1 中小房产企业一般融资模方式比较融资方式金融机构信贷上市融资股权融资优点筹资速度快；资本成本较低
14、；具有财务杠杆作用。金融机构贷款的利息和手续费均低于证券的发行费用，且贷款利息可在企业所得税和土地增值税税前扣除。相对于其他融资方式而言，金融机构贷款的资金成本是最低的。同时，因为金融机构贷款利息属于固定性融资成本，且具有抵税作用，在息税前利润增加时，会使税后利润以更大的幅度增加。提升企业形象，营造具有影响力的品牌。打通直接融资渠道，增强企业间接融资功能。募集资金比较迅速，可以为中小企业的发展提供良好的融资环境。不仅资金来源广泛，而且在运作资金的引进各个方面的大量资金，加快企业发展速度。缺点限制条款较多；融资数量有限；财务风险较大。金融机构的长期贷款都有很多的限制性条款，这些条款有可能会限制房
15、地产企业的经营活动，包括筹资活动和投资活动，使资金的使用受到限制。金融机构一般不愿进行巨额的长期贷款，其融资数量往往取决于抵押物的价值。企业贷款会提高资产负债率，增加还本付息的压力，由于财务杠杆的作用，在息税前利润减少时，会使税后利润以更大的幅度减少。风险较大，由于上市后股权被稀释，利润被摊薄，极有可能被恶意操纵或兼并；同时有严格的监管机制及信息披露要求，可能会造成企业商业机密泄露，经营决策迟缓。稀释股权,增加限制性条款，削弱企业决策控制权，而且需要将部 分利润分配出去，没有起到抵减税款的作用。3.3 中小房地产融资的必要性和意义房地产行业作为密集型行业，具有明显的行业特点。（1）高杠杆化，要
16、求资金充沛才能进行开发。（2）资源密集，要求手中必须有储备土地。（3）人才密集，要求个方位的人才密集集中。（4）经济支柱，房地产一直是国民经济的支柱产业，上下游和相关产业能达到200多种。（5）发展制约，由于房价上涨过高，政策要求银行停止对房地产企业贷款，其他融资渠道也被封住，这严重制约了房地产企业的发展。（6）高收益，房地产在调控之前都基本处于高收益状态。因此，房地产行业的特点决定了资金的重要性。融资成为了房地产行业的首要任务。4浙江房地产行业融资现状分析4.1融资难度加大，压力陡增由于经济增长过快的主要原因是银行信贷增长过快，为促进经济的可持续发展，国家采取了从紧的金融政策，尤其是2007
17、年至今，国家连续出台政策紧缩银根：从严信贷标准、提高贷款利率和上调银行的法定存款准备金率，多管齐下，收紧“银根”，同时，房价的过快增长促使了国家进行一系列的宏观调控，近几年了，连续出台了限购限贷政策，加上年初的房产税政策，增加房地产企业融资难度和压力，尤其是给中小型房地产企业带来了强大的政策冲击。一是抵押贷款难。抵押贷款虽然是中小房地产企业融资的基本方式，但是由于其贷款条件较为苛刻，大部分企业通过此种方式取得资金非常有限，很难满足企业的资金需求。二是金融机构放款难。在我国现行金融体系中，以中小企业为主要服务对象的金融机构原本发展就滞后，再加上当前国家加强房地产企业信贷的控制，中小房地产企业大多
18、难以达到银行的放款条件，因此从银行融到资金是难上加难。4.2中小房地产企业融资渠道单一通过图表3.1，我们可以发现中小房地产开发企业的主要资金来源有三个：一是自有资金；二是银行贷款；三是定金与预收款。然而对于大多数中小房地产开发企业来说，白有资金极其有限；由于其在资产规模、企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍存在一定缺陷，银行考虑贷款的安全性等因素通常会无形中提高对中小房地产开发企业的贷款评审门槛；定金及预收款的融资往往受到政策及企业规模、声誉的影响；而上市融资又是中小房地产开发企业不能奢求的，其他融资方式也存在着类似情况。融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。这种过高的负债必然影
19、响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，中小房地产企业几乎都陷入资本运行的恶性循环中，甚至引发负效应的连锁反应11。表3.1 房地产开发资金来源构成 单位：亿元年份资金合计国内贷款利用外资自筹资金定金及预付荔其他资金总额占比总额占比总额占比总额占比总额占比200313197313823.81701.3377128.6510738.79997.6200417169315818.42281.3520830.3740043.111636.8200521398391818.32581.2700032.8783236.6239011.2200627136535719.74
20、001.5859731.7814530.0463617.1200737478701618.76411.71177331.41804948.2注：资料来自；中国统计年鉴2008。5 浙江中小房产企业面临的融资困境5.1浙江中小房产企业融资的特征在浙江，中小房地产企业的资金主要来源于自我积累和外部融资：目前浙江中小房地产企业资金来源主要仍为自我积累，主要为企业股东资金投入和企业利润滚存。外部融资主要指直接融资和间接融资3。直接融资主要包括债权融资、股权融资和风险投资；间接融资主要为银行贷款和政府支持的信用贷款。在外部融资方面，由于目前我国的金融体制限制和浙江中小房地产企业自身存在的问题，外部融资主
21、要以银行贷款为主。因此，浙江中小房产企业融资难问题相当普遍，主要表现在信贷问题上，中小房地产企业自身筹资能力太低；国内融资渠道单一，新型的融资渠道较少。由于浙江民营经济比较发达，房产大热促使许多民营资本向房地产行业转移，中小房产企业本就资金灵活的特点变的更加善变。以温州炒房团为代表的炒房者为中小房产企带来了大量资金的同时，也为企业留下了资产隐患。中小房产企业看“天”融资的局面导致了经济危机下的经济乱局。因此，浙江中小房产企业具有资金周转速度较快，投资回收期较短的特点外，还具有高负债率，资金来源不稳定的特点。此外，近些年来由于中国的开放程度增高，浙江作为沿海省份，中小房地产企业的融资渠道渐渐呈现
22、多样化的趋势，有许多国外投资机构或私募基金向有潜力的中小房地产企业投资。但金融危机的爆发使得各大机构都加大了对风险的控制，对于做出投资决定更加谨慎，原本有望投资与国内企业的机构纷纷撤回，或是压低融资条件，使得中小房地产企业苦不堪言。因此，浙江中小房地产企业融资还具有易受世界市场影响，发展前景广阔的特点。5.2国家政策、金融市场下的融资困难近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2010年中国经济增长达到10.3%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显在此期间，我国房价不断上涨，2009年12月，全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，到2010 年4月全国70 个大中城市房
23、价同比上涨12.8%。2010 年全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅创近十年新高，明显超过全社会固定资产投资增速。为了确保我国经济持续健康稳定的发展，国家采取了从紧的信贷政策，尤其是2010 年1月至12 月六次上调法定存款准备金率。央行两度提高存贷款基准利率。针对部分城市房价过快上涨问题，中央政府发起了有史以来最为严厉的一轮房地产调控。本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供给展开，呈现 三波推进形态：第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29” 新政为代表的管制型调控三波政策，严厉程度
24、不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控14。然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。为此，2011年1月26日，国务院办公厅发布国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知，又出台了新一波房地产调控政策，提出八条调控措施，包括要求各地制定并公布房价调控目标、二套房房贷首付比例提高至60%、 将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等。5.3浙江中小房产融资难成因分析第一，房地产资本运作融资渠道单一，风险集中，没有形成风险分担机制。银行信贷构成了房地产资本运作融资的主要方式3。大部分土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银
25、行信贷。房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。然而，在国家的宏观调控政策前提下，银行贷款投向重点是：资质等级高，信用良好，信用等级A（含），综合实力强的房地产企业，中小型房产企也普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等种种问题，因此目前很难分得一杯羹。 第二，金融政策调控力度逐步加强。央行采取了紧缩的货币政策，包括连续提高存款准备金率，控制信贷资金的投入、提高房地产开发项目资金占比、禁止别墅类高档住宅项目的信贷支持、控制写字楼及商业用房项目信贷支持、不得向“圈地”、“囤地”的开发企业发放贷款等一系列措施，加上浙江中小房地产企业普遍存在着自有房地产资本运作投资能力不足的问
26、题，宏观调控政策使银行加强了审查贷款风险的措施，缩小了房地产开发企业向银行贷款的融资渠道，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。第三，房产调控政策的日益增加，新的税收政策不断出台，提高土地增值税予缴比例，同时为了加强土地增值税清算管理，出台了“国税函2010220号文”。严格的商品房预售制度，提高购买第二套住房者的首付款等措施，使开发企业获得的预售款大大减少。国家出台了未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书的规定，使开发企业再也无法拖欠土地出让金等等。影响了房地产的开发成本，和销售情况，是中小房产的资金回流变的更加困难。第四，房地
27、产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除商业银行法中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。6 国外中小企业融资对浙江中小房产的借鉴6.1国外中小企业采取的融资方式分析美国、英国和日本的中小企业发展具有代表性,在解决筹资问题上各具特色，对浙江中小房产企业融资具有较好的借鉴意义7。6.1.1美英日中小企业金融支持体系比较表5.1 美英日中小企业金融支持体系比较表美国英国日本金融支持体系的特点结构单一，体系完整；借助直接金融市场完善金融支持体系；政府支持与商业性金融支持互补；
28、差别税率政策规模小，发展慢；信用担保为主，直接贷款为辅；政府鼓励中小企业股权流动；降低公司税规模庞大，种类多样，作用显著；自成体系，与商业性金融体系严格分离；多方面税后优惠均依赖财政税收政策支持金融支持体系的效率归口管理，协调运作；以市场为导向，高效配置市场资金以市场为导向，高效配置市场资金；发展和管理效率不高；直接融资，金融市场发达政府干预色彩浓厚；直接融资相对不发达；间接融资优势明显通过表5.1，我们可以得出美英日在中小企业融资方面都采取鼓励支持的态度，为中小企业提供税收便利；利用比较发达的金融市场高效的实现市场资金配置。6.1.2美英日中小企业融资结构比较美国中小企业的资金主要来自自身储
29、蓄、向亲朋好友借款以及金融机构的借贷，外部融资规模较小。在美国中小企业静态融资结构中，企业所有者提供了大部分的资金。如果将主要业主股权、主要业主借款计算在一起，这部分资金占68%的比重。金融机构的贷款占30%，是第二个重要的来源。此外，商业信用也是一个重要的融资渠道，是债务资金来源中仅次于银行信贷的资金。英国在中小企业融资中，以银行为代表的中介机构融资却占据外部融资的大部分。银行贷款是中小企业最重要的资金来源，包括对银行的股权融资，其占外源性融资的比重达到49%；中小企业受规模限制，很难通过股份筹款，股份筹款只占全部资金来源的5%;商业信用也是外源性融资的来源之一，“客户预付”和“其他”项目在
30、英格兰银行报告中占外源性资金来源的8%，实际上它们都是商业信用20。日本的融资制度是以银行为核心，以间接融资为主。因此，间接融资比重较高，企业自有资金比例很低。在外部资金来源中，以银行贷款为主体的间接融资居绝对优势地位，股票、债券等直接融资只起补充作用。银行贷款等间接融资占80%以上，股票、公司债券等直接融资仅占10%左右。这主要是因为日本独特的银行体制,银行在企业融资中起主导作用，银企关系密切。可以总结得出，美英两国中小企业的融资特征，是以内部积累为主，其次是债务融资，特别是短期银行信贷，最后才是发行股票。日本的融资结构中间接融资占主导地位，其高比例的银行贷款融资与政府支持实力和银行体制密不
31、可分。尽管外部融资在整个融资结构中占有绝对优势，但近20多年来，日本中小企业的内源融资比例呈上升趋势。6.2对浙江中小房产企业融资的借鉴通过对美英日三国中小企业金融体系比较，浙江应该做到以法律规范为基础，以专门的中小企业融资机构和相应的担保机制为保障，直接融资与间接融资并举，政府民间团体与中小企业自身三者有机结合。6.2.1政府应完善金融市场，扶持发展以服务中小企业为主的金融机构。随着金融机构专业化程度的不断加深，专门服务于中小企业的金融机构必将应运而生。实践证明，金融机构是偏爱实力雄厚的大型企业的，特别是大型的金融机构更是主要为大型企业提供服务，即使它们设有中小企业金融服务机构也不能解决中小企业贷款难问题9。而专门化的中小企业金融机构则不同，它们的金融实力与中小企业相当，或有政府的大力支持，可以专门从事对中小企业的融资活动，从而有利于不断积累为中小企业服务的经验，提高中小企业融资的质量，促进金融业和中小企业的共同健康发展。为此，要支持主要服务中小企业发展的中小银行的发展，其组织模式既可按股份制原则组建，也可以采取地方合作形式设立，如可大力发展城市商业银行和农村商业银行等中小型金融机构，并通过兼并重组，或通过资本市场融资促进城市商业银行区域性发展，使其承担起为中小企业融
