1、投资性房地产后续计量模式的研究 本科论文本科生毕业论文（设计）投资性房地产后续计量模式的研究系 别会计系专 业会计学年 级2011级学 号1112031045学 生 姓 名 指 导 教 师 2015年3月本科生毕业论文（设计）投资性房地产后续计量模式的研究系 部 会计系 专 业 会计学 年 级 2011 级 学 号 1112031045 姓 名 指 导 教 师 2015年3月毕业论文原创性声明本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集
2、体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名：赵瑞 2015年 3月 1日目 录摘 要 Abstract 一、投资性房地产及其后续计量模式的含义 1（一）投资性房地产的含义 1（二）投资性房地产后续计量模式的含义 1二、投资性房地产后续计量模式的比较与选择 2（一）两种计量模式的比较 2（二）两种计量模式的选择 3三、后续计量模式选择中遇到的问题以及改进措施 4（一）选择两种计量模式中遇到的问题 4（二）选择后续计量模式中的改进措施 5参考文献 7致 谢 8摘 要社会主义市场经济的快速发展与中国房地产市场日益活跃，使得这个阶段投资性房地产后续计量模式的
3、研究非常现实且重要。本文详细介绍了投资性房地产的成本模式和公允价值模式，说明了这两种后续计量模式在适用条件、财务会计核算、资产负债表中的信息披露等方面的重大差异。然后对这两种后续计量模式进行优劣分析，对大多数企业选择成本模式而没有采用公允价值模式进行因素分析，阐述了此情况对房地产企业的经济状况产生的影响。最后针对现阶段投资性房地产公允价值模式的应用困境提出了一些个人建议，希望能够对进一步完善改进投资性房地产的后续计量模式有所帮助。关键词： 投资性房地产；成本模式；公允价值模式；选择 Abstract With the rapid development of socialist market
4、economy and increasingly active China real estate market, therefore studying on the stage of real estate investment follow-up measurement model is very realistic and important. This paper introduces the cost model and the fair value model of investment real estate，and illustrates the major differenc
5、es in suitable conditions, financial accounting, the balance sheet information disclosure and other aspects of the two subsequent measurement model. Then analyzes the advantages and disadvantages of the two subsequent measurement model, and for the majority of enterprises to select the cost model wi
6、thout the fair value model expounds the influence on the economic situation of the real estate enterprises. Finally, for the difficulties in the application of the present investment real estates fair value model , I put forward some personal suggestions which hoping to be able to further improve th
7、e subsequent model of real estate investment.Keywords: investment real estate; cost model；fair value model；select投资性房地产后续计量模式的研究一、投资性房地产及其后续计量模式的含义 我国房地产市场的逐渐活跃得益于现阶段社会主义市场经济的高速运转。目前，我国各企业除了将自身持有的房地产用于对外销售和自身的生产经营、管理活动之外，还用于出租从而赚取租金或者获取增值收益等，因此，国家应该加强房地产界的有关规范管理。（一）投资性房地产的含义 房地产是土地、房屋及其权属的总称，而投资性房地产
8、是指为赚取租金或资本增值、或两者兼有而持有的房地产。已出租的建筑物和土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权包括在内，而那些为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用建筑物、土地使用权和作为存货的房地产除外。（二）投资性房地产后续计量模式的含义1. 成本模式下的投资性房地产在我国，企业一般采用成本模式对其所拥有的投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时可选择公允价值模式。另外，我国投资性房地产计量准则规定，企业第一次获得公允价值不能持续可靠取得的某投资性房地产时，应当采用成本模式计量。由于成本模式下投资性房地产的账面价值不会受到活跃的交易市场上公允价值的影响，因此采用成本模式计量的投资性
9、房地产不设置有关投资性房地产明细科目。根据前面讲到的定义，投资性房地产是通过“固定资产”和“无形资产”两个项目通过附加一些条件转变而来的，因此该计量模式下投资性房地产的会计核算与这两种资产并无差别。具体来说，核算已出租的建筑物按照固定资产的计量准则进行取得、持有、转让并按企业规定月末计提折旧，而已出租和持有并准备增值后转让的土地使用权则按照相应的无形资产计量准则进行日常核算。根据我国的企业会计准则，成本模式计量下投资性房地产每期末都要考虑减值测试，当该投资性房地产的账面价值高于其可供回收金额时需要计提减值准备，借方登记“资产减值损失”科目，贷方记入备抵科目“投资性房地产减值准备”，反之不显示此
10、会计分录。2. 公允价值模式下的投资性房地产 在活跃的房地产交易市场下，企业能够从现有的市场条件下利用有效的市场信息合理估计其所拥有的投资性房地产的公允价值，以上两个条件是企业采用公允价值模式计量的前提。与成本模式计量的投资性房地产每月末都要计提折旧或摊销不同，采用公允价值模式进行后续计量只需要每期末把账面价值调整为当前的公允价值，而原账面价值与公允价值的差直接记入损益类账户，进而影响本期利润。 企业会计准则规定，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式对其所拥有的投资性房地产计量。另外，为了使会计信息的可比性更高，其计量模式确定以后不能任意变更。特殊情况下若符合投资性房地产的公允价值模式计
11、量条件，可以由成本模式转变为公允价值模式，而这种转变是不可逆的。会计上将此种变更作为会计政策变更，核算时借方登记变更日投资性房地产的公允价值，通过投资性房地产下的成本明细科目反映，并冲销其原账面价值。对于这种变更引起的原账面价值与公允价值的差额，企业应该调整期初盈余公积和未分配利润。 二、投资性房地产后续计量模式的比较与选择（一）两种计量模式的比较 成本模式和公允价值模式在会计核算时有很大不同。采用成本模式计量的投资性房地产会涉及到计提折旧或摊销，减值测试等会计处理，而公允价值模式计量时需要把报表日其账面价值调整至公允价值，差额通过“公允价值变动损益”科目反映。因此，采用成本模式计量的投资性房
12、地产参照其原始成本进行日常会计核算即可，操作简单易行；而公允价值模式下涉及投资性房地产公允价值的认定依据、方法等等，操作比较复杂。采用不同的后续计量模式也会对会计利润产生不同程度的影响。依据企业会计准则规定，企业非流动资产的期末资产减值损失在持有期间无法冲回，所以成本模式下计提的投资性房地产减值准备不会影响企业本期利润，但是一旦出让仍会影响会计利润。采用公允价值模式进行后续计量时，投资性房地产发生减值相当于直接减少了当期损益，若以后该投资性房地产发生升值，也会增加企业当期利润。另外，公允价值模式计量时，每月末不需要进行折旧或摊销，成本的减少项目无从体现，也会使企业的本期利润增加。不同的后续计量
13、模式在企业财务报表附注中所需披露的信息不同。成本模式计量的投资性房地产应当说明其折旧或摊销及计提减值准备的情况；公允价值模式计量的投资性房地产应当表明其公允价值是如何评估的以及每期末的变动情况。投资性房地产的减值测试应该参照账面价值与可回收金额孰低的原则，而可回收金额的确定就会涉及资产净值和未来现金流量的现值之间的比较，这时企业自身的估计与判断就会发挥作用。采用公允价值模式进行后续计量是在活跃的房地产交易市场的前提下，而资产负债表中各资产的公允价值的真实性极其重要，企业就应当尽可能完全真实的反映市场信息，总之为了避免给信息使用者及其他利益相关者带来疑惑企业要更少的运用自己的判断进行公允价值估计
14、。（二）两种计量模式的选择1.两种计量模式的利弊 采用成本模式计量的投资性房地产的原始入账价值与公允价值无关，所以其成本不会虚增或虚减，企业一般情况下不能随便调节会计利润。但是，该模式下没有活跃的房地产交易信息作参考，不能客观、及时地体现真实价值，这样就容易出现高估或低估资产的价值。国际会计准则要求资产项目要尽可能真实地反映其市场价值和盈利能力，相比成本计量模式，公允价值模式更具有优势。从现阶段我国房地产界的发展趋势来看，房地产会在一段时间内继续平稳增值，也就意味着企业利润也会持续平稳增长。对于投资性房地产所占比重较大的企业如果选择公允价值模式计量，便可参照市场行情变化等外部信息及时调整资产的
15、账面价值，使企业财务信息特别是资产的增值减值更加客观真实地反映，有利于公司股票更公允客观地定价。但是，公允价值模式计量在期末会计核算时会反映投资性房地产的公允价值变动损益，也就是说其期末账面价值处在变化之中，这样一来企业操纵利润、列示虚假财务信息的可能性加大。2.选择两种计量模式的影响因素出于成本考虑，选择成本模式计量的投资性房地产，如果公开活跃的市场交易价格不易取得，就要通过专业的评估机构估价从而产生较高的估价成本，这样一来成本较高，风险也较大，企业会慎重选择。出于企业纳税考虑，选择成本模式计量每期末计提的折旧或摊销额可以抵减一部分税费。但是，当会计上的折旧或摊销方法和税法不一致，汇算清缴企
16、业所得税时就要相应地调增调减。而选择公允价值模式计量，投资性房地产的账面价值参照其实际成本，本期取得公允价值变动收益，本年利润就有所增加，反之亦然。假若公允价值的变动收益缴纳了所得税，企业税费就会增加，净利减少，而税法不应涉及虚拟收益的应纳税所得额的计算，因此公允价值模式下需要纳税调整。根据我国大部分房地产企业已经在纳税义务发生当期预缴了企业所得税，所以在后期进行纳税调整必会增加一定的人力和财力。选择哪种后续计量模式也会受到企业财务政策的影响。一般来讲，对于盈利能力较强的企业希望利润稳定持续增长，波动不宜过大，所以这类的房地产企业会选择成本模式进行后续计量。同样，对于盈利性不太强的企业为了使报
17、表使用者视觉上的利润和资产增加，就会选择公允价值模式进行计量。3、后续计量模式选择中遇到的问题以及改进措施（1）选择两种计量模式中遇到的问题 现阶段我国大部分企业更愿意选择成本计量模式而并不愿意选择公允价值计量模式，这非常不符合房地产市场的客观事实。因此，公允价值模式作为一种和成本模式有明显差异，与国际会计接轨，但在我国应用时间较短的计量方法，它需要一个被大众接受、发展、推广的阶段，而在这个过程中就很可能会遇到各种各样的问题。 在严格的会计准则限制下，选择公允价值模式会使企业风险大大增加。例如满足两个前提条件才能对投资性房地产选择公允价值模式计量；对所拥有的投资性房地产一旦选择公允价值计量模式
18、不可以转变为成本模式；同一企业不能同时采用两种不同的后续计量模式等等。这些政策规定都会增加企业选择的敏感度，特别是目前我国房地产政策变幻莫测，企业一旦选择公允价值模式进行后续计量，国家政策若有变动，房地产价格将会大幅波动，此时企业已不能再选择成本模式计量，公司的股票价格在证券市场上就会剧烈波动而给企业经济带来沉重的打击。所有的企业管理层都更愿意看到一个平稳并且公司内部可预期的盈余状态，以公允价值模式后续计量的企业管理层无法预期很大的价格波动，甚至可能会造成企业盈余为负从而给企业各方面带来较大的经济影响。因此，现有的实证研究表明，任何一个想要相对平稳确定的报告期收益的企业都会倾向于采用成本模式计
19、量。企业的融资需求与本企业选择的投资性房地产后续计量模式有关。企业融资对其盈利能力和净资产都有一定的要求，贷款额度的衡量指标包括净资产、总资产、资产负债率和利润等。选择公允价值模式计量会在很大程度上增加资产总额，这样企业可申请到的融资金额就相应地增加。虽然近来房地产市场形势表明，企业是否选择公允价值模式计量受融资需求动因比较小，但是随着我国逐步加强宏观经济调控，若流动资金不足便会大大增强这一动机。 另外，近几年房地产企业无论是净资产报酬率还是销售净利润均明显高于其他企业，有较高账面利润的房地产企业会增加一些额外成本，例如企业员工会要求加薪，增加企业在管理上的开销；消费者可能会要求政府对房地产企
20、业进行有效管制，大大增加企业的管制成本和政治成本等诸多现实问题。这样一来，额外成本较大的上市企业就会愿意选择表面上账面利润较低的会计政策，从而将公众的注意力分散到房地产公司，因此投资性房地产占比较大的企业万不得已时才会选择公允价值模式计量。（二）选择后续计量模式中的改进措施管理层会考虑企业所采用的计量模式可能产生的经济后果，当企业的融资需求非常强烈，并且采用公允价值模式计量在收益方面有绝对的优势，这样管理层就会产生使用公允价值模式计量的欲望。因此，我们在完善公允价值计量模式的使用过程中也不能够放弃追求真实收益的目标，从而在尊重我国国情基础上积极稳妥地推广公允价值的使用。1. 完善投资性房地产的
21、计量准则会计信息的相关性使我们更应该通过完善的计量准则来恰当引导投资性房地产公允价值模式的使用，并且也更详尽的对公允价值进行界定和说明。例如现有的会计准则规定企业期末“应当”对投资性房地产采用成本模式计量，但当有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，“可以”采用公允价值模式后续计量。若变为为企业期末“可以”对投资性房地产使用成本模式计量，但当有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，“应当”使用公允价值模式计量。类似于这样一个改动，企业选择会计政策的空间便缩小了，同时也能适当引导更多符合条件的上市公司选择公允价值模式计量，逐渐推广公允价值模式在我国房地产界的使用，在不违背审慎性原则的基础
22、上也进一步提高了会计信息相关性。另外，在完善计量准则的过程中我们需要并且应该重点关注更改后可能会带来的一系列问题。2. 提高财务人员职业素质 我国财务人员职业素质整体不是很高，如果投资性房地产后续计量模式的操作应用指南不够详细，那么账务处理中就会过多地依赖财务人员的职业判断，增加幕后操作的可能性。因此，在补充和完善投资性房地产计量准则和操作指南的基础上，应进一步培养提高财务人员的职业素质，明确公允价值由谁确定，通过哪些途径取得等。目前来讲，对投资性房地产的公允价值先通过专业评估机构评估，然后通过管理层认定并对该结果负责较为妥当。在我国建立健全了专业价值评估机制后，许多具有扎实理论知识的房地产评
23、估师和已注册的房地产估价机构涌现出来。但是考虑到我国评估界现在仍有许多工作要做，尚不强制使用评估价格，有能力的企业允许自行确定公允价值，前提是必须建立健全相关的计量管理办法或内控制度，并对外公布公允价值。在社会公众的严格监督下，企业与外部人员就更加清楚投资性房地产公允价值的具体操作方法，从而进一步提高财务信息的可靠性和可操作性。所以，相关部门应该把严格的准则“门槛”限制转向配套措施的建立，还应该培训专业人员，提高会计人员职业素质和职业判断水平，加强内外部审计。3. 提高投资性房地产的信息披露尽管现阶段投资性房地产的公允价值模式不为广泛采用，但其在很多方面有独特的优势例如可以提供更准确相关的决策
24、信息，相信各企业会积极地选择公允价值模式。这也要求上市公司在财务报告中对有关投资性房地产的不确定性信息进行披露，并依据会计准则的规定制定信息披露的程序，由董事会对其实施效果负责。例如由专业评估机构来确定公允价值的房地产企业应将评估报告对外公布，有条件自行确定其公允价值的企业必须披露可比项目的价值。对于存在活跃市场或者虽不存在活跃市场但有可比资产的应披露活跃交易市场类似资产的交易价格，将可比资产的交易价格调整为其公允价值的依据等，从而使各利益相关者者能够更客观地判断企业所采用的计量方法是否恰当合理。 参考文献1财政部.企业会计准则2006.北京：经济科学出版社，20062中国上市公司2007 年
25、执行新准则全面深度分析，2008KJ0013刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策.当代财经，2011；84武玉清，宋丽娟.上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析及对策探究.中国管理 信息化,2009.25宁廷金.浅谈公允价值在投资性房地产的应用和影响（J）.商业现代化.20086中华人民共和国财政部.企业会计准则应用指南M,北京.中国财经出版社,20077Gordon M.J. Optimal Investment and Financing Policy.Journal of Finance,1963,18 致 谢这篇论文是在我的指导老师姜佰谦老师的耐心教导下完成的。从一开始选择课题，决定论文大纲，到最后完成本论文，姜佰谦老师始终给予我指导与支持。他严谨的治学态度，严肃的工作作风，时刻感染和激励着我前进，让我们受益良多。值得一提的是，姜老师不仅在学业上细心指导我，而且在思想生活上给我细致入微的关怀，希望借此机会向姜佰谦老师表示由衷的感谢！此外，本论文的顺利完成离不开学院其他老师的帮助，虽然他们并未直接指导我的论文，但在写作过程中也给我提出了一些可行性的意见和建议。我还要感谢一起度过大学四年生活的同学们，你们的鼎力帮助和不懈支持才使我战胜各种挫折，直到本文的顺利完成。最后我还要感谢辛苦培养我长大的父母，谢谢你们！
