1、控制性详细规划方案第二篇控制性详细规划控制体系和控制要素控制体系控制内容控制办法控制内容层面是指控制性详细规划所控制要素。控制办法层面是指为实现规划意图选用控制手段。规划控制体系内在构成涉及6个方面：土地使用环境容量建筑建造都市设计引导配套设施行为活动第三章土地使用控制土地使用控制即是对建设用地上建设内容、位置、面积和边界范畴等方面做出规定。其详细控制内容涉及用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面积等。第一节用地面积与用地边界一、用地面积用地面积是规划地块划定用地平面投影面积，单位为公顷，精准度全国各地略有不同，普通为小数点后两位，每块用地不可有重叠某些。用地面积是规划用地红线围合面积
2、，是拟定容积率、建筑密度、人口容量所根据面积；征地面积是土地部门为了征地划定征地红线围合而成。ApAg二、用地边界用地边界是规划用地和道路或其她规划用地之间分界线，用来划分用地权属。普通用地红线表达是一种涉及空中和地下空间竖直三维界面。地块用地边界划分普通有如下原则：(1)严格依照总体规划和其她专业规划、依照用地部门、单位划分地块；(2)以单一性质划定地块，即普通一种地块只有一种使用性质；(3)建议有一边和都市道路相邻；(4)结合自然边界、行政界线划分地块；(5)考虑地价区位级差；(6)地块大小应和土地开发性质规模相协调，以利于统一开发；(7)对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划予以保
3、存地段，可单独划块，不再给定指标；(8)规划地块划分必要满足“专业规划线”规定，专业规划线用于都市基本设施控制规定，重要有道路红线、河湖水面蓝线、都市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等，可参照表3一l及图32；(9)规划地块划分应尊重地块既有土地使用权和产权边界。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区地块规模可划分得大些，面积控制在35ha左右，旧城改建区地块可在053ha左右。规划控制线一览表第二节土地使用性质控制用地性质划分应参照国标都市用地分类与规划建设用地原则(GBJl3790，简称原则。原则是控制性详细规划用地分类基本根据，都市用地分类采用大类、中类
4、和小类三个层次分类体系，共分10大类，46类，73小类，采用字母数字混合型代号，大类采用大写英文字母表达，例如，居住用地为大写R，中类和小类各加一位阿拉伯数字表达，如中类R1和小类R11。都市用地分类代码可用于都市规划图纸和文献，使用比较以便，但是由于这个原则顾及面较广，对于控制性详细规划，某些方面不是十分适当。在详细规划过程中，咱们往往会遇到某些混合用地或者无法明确区别用地，例如有沿街店铺居住用地，在原则中都是没有单独列出。第三节土地使用兼容土地使用兼容各种用地性质在地块内混合布置，以适应都市发展需要。有些使用性质可以混合，而有些则不适当混合布置。例：工业用地和居住用地相邻会带来污染和噪音大
5、型市政设施和其她用地混合布置时会有辐射或者布线问题土地使用性质兼容重要由用地适建表来反映一、国外土地使用兼容规定纽约市将土地分为居住用途区、商业用途区和工业用途区三大类，依照共同功能及对外界影响限度，建立了18个使用组(UseGroup)：居住2组，社区设施2组，零售与商业7组，娱乐4组，基本服务1组及工业2组，并分别规定了在居住用途区、商业用途区和工业用途区中容许设立使用组。二、国内土地使用兼容规定(一)土地使用兼容表控制为了使控制性详细规划既有“弹性”，又不失去控制作用，各地拟定了控制性详细规划土地使用性质兼容表。用地性质拟定要有一定弹性余地，要制定土地兼容规划。所谓“相容”，是指某一类性
6、质用地内容许建、不许建或通过某规划部门批准后许建建筑项目。(二)土地使用兼容原则(1)增进有关功能建筑集中布置；(2)提高土地经济效益；(3)减少环境干扰；(4)保证非营利性设施、市政设施用地不被占用；(5)保持土地使用有限灵活性，容许某些建筑、设施混合布置：(6)土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提高应变能力，同步又不和总体规划相违背。就详细分类各地应从实际出发详细对待，不强求一律。思考题1.为什么要规定土地使用兼容？2.地块划分原则是什么？3.简述规划控制线及其作用。第四章环境容量控制环境容量控制即是为了保证良好都市环境质量，对建设用地可以容纳建设量和人口汇集量作出合理规定。其控制指标
7、重要涉及：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸指标尚有空地率、人口密度和人口容量等。都市环境容量重要分为都市自然环境容量和都市人工环境容量两方面。都市自然环境容量重要体当前日照、通风、绿化等方面。第一节容积率一、容积率概念容积率（FAR）又称楼板面积率或建筑面积密度，是地块内所有建筑物总建筑面积之和Ar与地块面积Al比值。FAR=Ar/Al(万m2万m2)容积率是衡量土地使用强度一项指标在一定建筑密度条件下，容积率与平均层数成正比；在一定层数条件下，容积率与地块建筑密度成正比。例：广州市在旧城改造中采用以商住和第三产业为主，控制建筑密度和人口密度，力求“高容积、低密度”土地开发政策，这就意味
8、着增长建筑物层数。地块面积保持不变，容积率指标越高，建筑面积总量越多。容积率指标意义在于它可以比较综合地反映对都市土地进行开发建设使用强度。容积率可制定上限和下限下限保证开发商利益上限防止基本设施超负荷运营及环境质量下降二、容积率拟定要考虑如下因素：(一)地块使用性质不同性质用地，开发强度不相似例如：商业、旅店和办公楼等容积率普通应高于住宅、学校、医院和剧院等。(二)地块区位土地区位效益(级差地租)理论支配着都市各项用地空间安排及土地运用效率与开发强度。土地使用强度，应依照其区位和级差地租区别拟定。例如：中心区、旧城区、商业区和沿街地块地价与居住区、工业区地价相差很大，对建设用地使用性质、地块
9、划分大小、容积率高低、投入产出实际效益等产生直接影响。例如：中央商务区(CBD)容积率比远离中央商务区地区要高得多。(三)地块基本设施条件普通来说，较高容积率需要较好基本设施条件和自然条件作为支撑。(四)人口容量较高容积率能容纳更多人口，则需要较好基本设施条件和自然条件以都市交通与基本设施容量指标来控制地块开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止运用不充分。例如：香港太古广场、东京涩谷、上海国际金融中心地区、英国道克兰地区高密度开发就配以高强度基本设施容量。(五)地块空间环境条件即与周边空间环境上制约关系，如建筑物高度、建筑间距、建筑形体、绿化控制和联系通道等。(六)地块土地出让价格条件容积率
10、与出让价格成正比(七)都市设计规定宏观都市设计构想，通过其详细控制原则、控制指标与控制规定等来详细体现(八)建造方式和形体规划设计不同建造方式和形体规划设计能得出各种开发强度方案例如：低层低密度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度和高层高密度，这些均对容积率拟定产生重大影响。例如：美国居住区按照建筑形式划分容积率，按高层公寓、多层公寓、别墅等类型划分。同种建筑类型地块容积率应当相似，是为了保证规划公平。三、容积率有关问题(一)容积率与都市开发关系1.前期投资费用2.开发利润总额开发利润总额总建筑面积商品房售价/m2商品房售价建筑工程成本+设计和管理费用成本+开发利润和税收+
11、前期投资费用好处：可以减少单方建筑面积上所分摊到前期投资费用额，进而减少总成本，提高开发利润。土地使用费、场地平整、基本设施建设费用3.开发资金循环速度增长容积率，减少开发项目，将开发资金相对集中，提高开发建设强度，可以减少前期准备工作对开发周期影响，加速资金周转，提高经济效益。(二)容积率与可持续发展关系1.容积率过高，环境恶化，诱发社会问题2.环境质量下降引起地租及房价下跌，使开发利润减少。(三)容积率奖励倡导在建筑综合体内统一规划公共服务设施，并对所在用地建筑容积率予以酌量递补。在国内现行民用建筑设计通则(JGJ3787)中已规定：“在既定建筑覆盖率和建筑容积率建筑基地内，如建设单位乐意
12、以某些空地或建筑一某些(如天井、低层屋顶平台、底层、廊道等)作为开放空间，无条件地、永久提供作为公众交通、休息和活动之用时，经本地规划主管部门确认，该用地内建筑覆盖率和建筑容积率可予提高”。上海市都市规划管理技术规定(10月)中规定：“市政设施用地选址确有困难，可在浦西内环线以内建筑基地内，设立为地区服务市政公用设施(如变电站、电话局等)。设立在拟建建筑物内，在计算容积率时，可不计该设施建筑面积；单独设立，在计算容积率时，可不计该设施建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必要计入该设施占地面积”。第二节建筑密度建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积比例：建筑密度=(规划地块内各
13、类建筑基底面积之和用地面积)100都市建筑应保持恰当密度，这一点是十分重要，它能保证都市每一种某些都能在一定条件下得到最多日照、空气和防火安全，以及最佳土地运用强度。第三节居住人口密度居住人口密度指单位建设用地上容纳居住人口数，单位为人公顷。详细体当前一块用地上时，就是用该块用地总人口除以用地面积得出数值：居住人口密度=(地块内总人口数地块面积)100拟定人口密度，应依照总体规划或者都市分区规划，合理拟定人口容量，再进一步拟定详细地块人口密度。也可理解为：在特定生活需要，配合上相应环境和设施承受力下，这一块土地可以容纳最适当人口数量。拟定人口密度办法：依照总体规划或者分区规划，合理拟定人口容量
14、，再进一步拟定详细地块人口密度。第四节绿地率一、绿地率概念(一)绿地率定义绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积比例：绿地率=(地块内绿化用地总面积地块面积)100规划控制其下限。这里绿地涉及公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(道路红线内绿地)，不涉及屋顶、晒台人工绿地，公共绿地内占地面积不不不大于1雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。(二)绿地率功能绿地率控制可以保证都市绿化和开放空间，为人们提供休憩和交流场合。绿地率为绿地面积(涉及公共绿地A3，不涉及住宅用地中绿化用地A2和树冠覆盖其她用地面积A41)占总用地面积比例，即（A1+A3)S100绿化率为绿化面
15、积(涉及公共绿地A3和住宅用地中绿化面积A2，不涉及树冠覆盖其她用地面积A4-1)占总用地面积比例，即(A1+A2+A3)/S100公共绿地率为公共绿地面积A3(仅涉及公共绿地，不涉及其她绿地、住宅中绿化用地和树冠覆盖其她用地面积)占总用地面积比例，即A3S100绿化覆盖率为所有绿化植物覆盖投影面积(涉及公共绿地A3、其她绿地A1、住宅中绿化用地A2和树冠覆盖其她用地面积A41)占总用地面积比例，即(Al+A2+A3+A4-1)S100思考题1拟定容积率因素有哪些?2容积率与建筑密度关系如何?3绿地率与绿化率、公共绿地率、绿化覆盖率如何区别?第五章建筑建造控制建筑建造控制是为了满足生产、生活良
16、好环境条件，对建设用地上建筑物布置和建筑物之间群体关系做出必要技术规定。其重要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段建筑规定等。应当注意，控制性详细规划对于建筑建造控制，并非是针对个别建筑详细控制，即不是针对详细某一建筑规定它有多高、与其她建筑问距多少等，而是对地块内建筑建造活动普通性规定。第一节建筑限高一、影响建筑高度因素(一)经济因素在一定层数之内，建筑层数越高，总建筑面积越大，就越有利可图。(二)社会环境因素需要从都市整体风貌和谐统一入手，考虑不同地段不同规定，考虑与周边建筑协调关系，保持良好都市天际线。例如：杭州西湖周边建筑高度控制20世纪90年代，西湖周边矗立
17、起了某些高层建筑，破坏了西湖原本优美天际轮廓线，许多专家学者涉及普通市民对此提出了尖锐批评。日后杭州市政府专门组织专家编制了西湖周边地区建筑高度控制规划，统一协调建筑高度与环境关系，获得了较好效果。普通来说建筑物高度H与旷地w(道路、广场、绿地、水面等)比例关系给人视觉心理感受如下：H0.3w宽阔，空旷0.3WH0.6W高耸，压迫(三)基本设施条件限制例如机场周边建筑，由于飞机起飞降落安全需要，有专门净空限制规定，其高度限制范畴半径可达2嘶以上。再如微波通道限制，在两个微波通讯点之间，建筑物不能有遮挡。二、建筑限高拟定以上海市都市规划管理技术规定为例（一）沿路建筑高度控制沿路普通建筑控制高度(
18、H)不得超过道路规划红线宽度(w)加建筑后退距离(s)之和1.5倍，即:H1.5(W+S)沿路高层组合建筑高度，按下式控制：AL(W+S)A沿路高层组合建筑以1：1.5(即56.3)高度角在地面上投影总面积L建筑基地沿道路规划红线长度W道路规划红线宽度S沿路建筑后退距离(二)建筑高度计算平屋面建筑：挑檐屋面白室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度)；有女儿墙屋面，自室外地面算至女儿墙顶。坡屋面建筑：屋面坡度不大于45(含45)，自室外地面算至檐口项加上檐口挑出宽度；坡度不不大于45，自室外地面算至屋脊项。(三)建筑高度控制视线分析办法依照先进历史建筑和文物保护单位周边环境，选取恰当视点拟定视线走
19、廊，进行视线分析视点距离3H第二节建筑后退一、建筑后退建筑后退指在都市建设中，建筑物相对于规划地块边界后退距离，普通后来退距离下限进行控制。涉及建筑后退用地红线、道路红线、建筑后退河道蓝线、绿线、黑线、紫线等二、保证必要建筑后退距离(一)避免都市建设过程中产生混乱保证建筑物之间日照采光和通风规定(二)保证必要安全距离沿都市道路、公路、河道、铁路、轨道交通两侧以及电力线路保护区范畴内建筑物，应保证必要建筑退让，以满足消防、环保、防汛和交通安全等方面规定。此外，对于道路两侧建筑物，还应考虑防灾规划等方面规定，例如地震发生时，考虑到房屋崩塌也许对作为救援疏散通道道路导致堵塞。(三)保证必要都市公共空
20、间和良好都市景观建筑建造贴近景观区域，会对公共景观产生较大负面影响。公共绿地周边建筑退让规定：建筑基底轮廓退让不同高度范畴内建筑退让三、建筑后退距离拟定考虑消防、防汛、交通安全都市景观、都市公共活动空间规定。以黑龙江省地方原则控制性详细规划编制规范为例。建筑退让管理技术规定1.建筑退让用地界线最小距离为5m。在临近用地界线布置建筑物时，与界外建筑物建筑间距规定应按两者之间最大间距规定拟定建筑间距。建筑间距规定小一方以用地界线为基准，后退其自身间距一半距离，其剩余距离由建筑间距规定大一方退让。其他方面有建筑退让规定应按其规定执行。2.用地界线外为文、教、卫建筑时，其退让用地界线距离在第1条基本上
21、应加退23m。3.地下建筑物离界距离不不大于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部距离）0.7倍，且最小值为3m。若地下建筑物附属物露出地面应按第1条规定执行。4.当道路红线2060m宽时，建筑应后退道路红线距离48m，同步应满足下列规定：要满足本地建筑日照间距规定；当干道达不到单向三条车道时在交叉口5080m处应满足增长一条右转车道规定5.退让出用地宜与道路绿化用地构成宽度不不大于8m带状绿地6.经依法批准都市特色风貌区、特色街道可另行规定；都市中心区、商业区因详细状况按本规范第5条规定退让确有困难，可减少退让，但退让距离不得不大于3m；新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等
22、有大量人流、车流集散多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临都市道路重要出入口后退道路红线距离不得不大于6m，并应留出暂时停车或回车场地。7.高层建筑由所在地都市规划行政主管部门另行规定。各个都市对不同状况下建筑后退均有较为详细规定。普通涉及建筑后退用地红线、建筑后退道路红线、建筑后退河道蓝线、建筑后退绿线、黑线、紫线等。其退让距离拟定除必要考虑消防、防汛、交通安全等方面外，还应考虑都市景观、都市公共活动空间规定等。第三节建筑间距一、建筑间距建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间水平距离。18m。二、建筑间距拟定居住建筑间距采用日照间距来控制1.日照间距：指前、后两排房屋之间，为保证后排房屋在规
23、定期日获得所需日照量而保持一定间隔距离。2.日照量原则涉及日照时间和日照质量普通规定在冬至日中午先后至少要有2小时持续日照时间。日照时间是该建筑物在规定某一日内能收到日照时数为计算原则。普通以冬至日作规定。日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光投射面积合计大小及太阳中紫外线效用。黑龙江省地方原则控制性详细规划编制规范建筑间距技术规定建筑间距控制应当满足日照、通风、卫生、防火、防灾及建筑保护关于规定和规定，同步还应当遵守下列规定：1.住宅建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，宜争取较好朝向。其日照原则执行都市居住区规划设计规范中规定。2.医院病房大楼、休（疗）养院、老年公寓和中、小学教
24、学楼建筑间距必要保证冬至日有效日照时间带有持续2h日照；托儿所、幼儿园生活用房建筑间距必要保证冬至日有效日照时间带有持续3h日照。其他性质建筑之间距离除应符合建筑设计防火规范和高层民用建筑设计防火规范等相应专业设计规范规定外，不同性质建筑之间还必要以规定规定最大间距为准第六章控制性详细规划中都市设计引导控规控制指标包括规定性指标和指引性指标指引性指标：对建筑形式、体量、风格、色彩规定及其她环境规定控规从两个方面决定和影响着都市形态：其一是地块总体格局和整体形象其二是各种细则影响都市设计品质控规阶段，都市设计对都市空间形成指引作用，重要在于要比较精确地把握规划地区与都市整体空间关系和特色。控规中
25、都市设计引导内容拟定规划区域空间构造骨架、各地块用地功能风貌、道路绿化系统从都市设计角度考虑不同空间序列关系，形成都市设计总体概念与构造，以“都市设计概念图”加以表达将空间形态、建筑风貌规定以指标形式拟定下来，来指引修建性详细规划及建筑单体设计。控规中都市设计引导多用于都市中重要景观地带和历史文化保护地带第一节建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制一、建筑体量指建筑物在空间上体积，涉及建筑长度、宽度、高度。建筑体量普通从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导规定，普通规定上限。建筑体量大小对于都市空间有着很大影响，同样大小空间，被大体量建筑围合，和被小体量建筑围合，给人空间感受完全不
26、同。另一方面，建筑所处空间环境不同，其体量大小给人们感受也不同。大体量建筑在大空间中给人感觉不一定大，反之亦然。建筑体量控制还应考虑地块周边环境不同，例如临近老式商业街坊，规划若兴建大体量建筑，普通应运用恰当设计手法，将其“化解”为若干小体量建筑，使之与周边老式建筑体量相协调。以北京天安门广场上建筑为例。天安门城楼、人民大会堂、毛主席纪念堂等建筑体量都很巨大，但在开阔天安门广场上没有大而不当感觉，建筑体量与所处空间大小有了较好地呼应。与天安门广场相连东西长安街上建筑体量也很巨大，这一方面是由于大体量建筑可以较好体现北京作为国家政治中心庄严形象，另一方面也是由于建筑要与整个北京恢宏大气都市格局相
27、协调。二、建筑形式应依照详细都市特色、详细地段环境风貌规定，从整体上考虑都市风貌协调性，对建筑形式与风格进行引导与控制。建筑形式控制内容主体构造形式控制屋顶形式控制三、建筑色彩1.色彩影响色彩能引起人生理、心理反映色彩是人们对都市环境直观感受重要要素之一2.建筑色彩从色调、明度和彩度上提出控制引导规定建筑主体色谱如墙面、墙基、屋顶等重要颜色点缀色谱：指与建筑主调相配合建筑体其她因素如门、窗框、栏杆等组合色谱：指建筑主体色谱和点缀色谱相配合谱系。国内某些都市基本色规划控制。北京市规定对都市建筑物外立面定期清洗粉饰，建筑物外立面粉饰重要选取以灰色调为主复合色，以创造稳重、大气、素雅、和谐都市环境。
28、哈尔滨市对建筑物外立面实行色彩规划时，将把米黄色和白色作为推荐色。武汉市推荐都市建筑色谱为：冷灰、暖灰、中灰、重彩和淡彩等5类色系，同步推荐了300各种建筑外观用色。第三节建筑小品控制性详细规划中对绿化小品、商业广告、批示标牌等街道家具和建筑小品引导控制普通是规定其布置内容、位置、形式和净空限界。第七章配套设施控制第一节公共设施配套控制配套设施是生产、生活正常进行保证，配套设施控制即是对居住、商业、工业、仓储等用地上公共设施和市政设施建设提出定量配备规定。第一节公共设施配套控制一、都市层面上公共服务设施配套规定重要根据都市总体规划或分区规划所拟定公共服务设施配备规定，将上层次规划用文字规定公共
29、服务设施内容贯彻到用地和详细位置上。二、不同性质用地上公共服务设施配套规定(一)居住区公共服务设施居住区公共服务设施分为行政管理、文化、体育、教诲、医疗、商业、金融、社区服务、绿地、市政和其她等十一类。居住区公共服务设施建筑面积分为控制性和指引性指标。为保证公共服务设施用地贯彻，各类公共服务设施用地指标为控制性指标，公共服务设施用地(不计公共绿地)占居住区总用地比例不低于16。控制性指标一指居住区在规划、设计和建设时，必要设立项目指标。指引性指标一指居住区在规划、设计和建设时，可依照原则定位和市场需求实指标。1居住区公共服务设施内容(1)文化设施重要指由政府投资(含区文化局和总工会)，向社会开
30、放，组织和指引群众文化活动公益性文化机构，涉及文化科技站、图书馆、青少年活动设施等。(2)体育设施重要指向社会开放公共活动场合。(3)教诲设施涉及高中、初中、小学及幼儿园。在控规中高中、初中及小学要贯彻，幼儿园普通不贯彻用地但在图则上应用符号表达。中学用地面积普通为3.0ha，小学普通为0.8ha。容积率控制在0.2左右。(4)社区卫生服务中心重要涉及门诊所、卫生站、医院。门诊所在居住区一级必要设立，居住社区建议设立，医院设立，卫生站在居住组团级别必要设立。普通门诊所需要贯彻在用地上，卫生站在中用符号表达。(5)商业设施应将商业设施建筑面积指引性指标，通过市场行为进行配备和调节。商业设施分类宜粗不适当细。餐饮、菜场等对居民有影响设施不应与住宅结合设立。(6)行政管理设施居住区行政管理设施配套重要涉及街道办事处、派出所、居委会、工商管理事务等。这些设施不需贯彻用地，只需在图则中用符号表达。街道办事处多与派出所起布置，其占地及面积根据都市居住区规划规范规定。2居住区公共服务设施布局方式居住区公共服务设施可采用集中与分散相结合方式，统一规划，合理布置。5万人规模居住区，需要有一种汇集商业、服务、文化、娱乐等各种设施公共活动中心，该中心宜与公交站点结合。(二)其她用地公共服务设施配建工业区、仓储区等公共服务设施宜按生产、
