1、就不动产发生的纠纷，依物之所在地法解决，且发生不动产所在地的专属管辖。（2）种类物与特定物依物是否具有独特的特征或是否被特定化为标准将物区分为特定物与种类物。所谓特定物是指具有独特特征或者由权利人指定不能以其他无代替的物。种类物是指一类具有共同特征的物，也称可替代物。种类物与特定的区分意义在于：物权的客体为特定之物，债权的客体可以是种类物，也可以是特定物；根据债权的标的物的性质区分种类之债与特定之债；以种类物或特定物为标的的合同，标的物因意外毁损灭失引起的法律效果不同。特定物在为交付之前毁损灭失的，免除义务人实际交付原物的义务，如果义务人有过失的应承担损害赔偿责任；种类物在未交付之前灭失的，不
2、免除义务人交付同等种类物的义务；当事人可以约定特定物所有权转移的时间，而不能约定种类物所有权转移的时间。（3）主物与从物两种以上的物互相配合、按一定的经济目的组合在一起时，其主要作用的物为主物；配合主物使用起辅助作用的物是从物，从物是独立的物，而非主物的组成部分。区分主物与从物的意义在于：若没有特别约定，对主物的处分效力及于从物，以贯彻物尽其用的原则。（4）原物与孳息孳息是由原物所产生的收益。孳息可分为天然孳息和法定孳息，天然孳息是指依物的自然规律或其他依物的使用方法而产生之物；法定孳息是根据法律的规定，如因利息、租金等法律关系而所得收益。天然孳息由所有人取得；如果既有所有人又有用益物权人的，
3、归用益物权人取得；法定孳息归属有约定从约定，无约定依交易习惯。2、货币货币是物的一种，是可以用票面金额来表现其价值的一种特殊的物。货物的特征有：货币属动产；货币是种类物，而且通常充当可替代物；货币是可消耗物。货币的所有权与对货币的占有是合一的。3、有价证券有价证券是设立并证明某种财产权的书面凭证，是物的一种。有价证券持有人享有两种不同性质的权利，即对有价证券的所有权与有价证券所记载的权利。有价证券的种类有票据、股票、债权、仓单、提单等。第十二章 物权概述1、物权物权，是指权利人依法对特定的物享有的支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的特征有：（1）物权不仅是人对物的关系，也是
4、人与人的关系；（2）物权是支配权，物权的权利人享有对物直接支配，并排斥他人干涉的权利；（3）物权是排他性的权利。其他任何人负有不得侵害和妨害的义务，同一物之上不得同时成立两个不相容的物权。2、物权的效力关于物权的效力，学理上争议较大。一般认为，物权的效力有支配与排他的效力（体现在一物一权）、优先效力、追及效力与物上请求权。重点讨论物权的优先性。物权的优先性表现为对外的优先性和对内的优先性。对外的优先性表现为同一标的物至上同时存在物权和债权时，物权优于债权；对内的优先性表现为：同一物上多项物权并存时，应当根据法律规定和物权设立的时间先后确定优先的效力。如新设立的建设用地使用权不得损害已经设立的用
5、益物权。物权的优先性对应着债权的平等性与相容性。3、物权与债权的区别物权，是指权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。债权，是指债权人请求债务人为一定给付的权利。二者的区别表现在：（1）物权是支配权，而债权是请求权；（2）物权是绝对权和排他性的权利，而债权是相对权，不具有排他性；（3）物权具有优先性，债权是平等性的权利；（4）物权具有追及效力，而债权只能在特定的当事人之间发生效力；（5）物权的设立采法定主义，而债权的设立采契约自由的原则；（6）物权的客体主要是有体物，债权的客体是行为（给付）；（7）物权具有永久性和长期性，债权具有暂时性。4、物权的分类（
6、1）所有权与他物权所有权是指所有人依法对物享有的占有、使用、收益和处分的权利。他物权是所有权以外的物权，是在所有权权能与所有权人发生分离的基础上产生的，由他物权人对物享有一定程度的直接支配权。所有权与他物权的区别在于：权利主体不同；权利内容不同；权利存在的期限不同。（2）用益物权与担保物权的区别用益物权，是指非所有人对他人之物享有的占有、使用、收益的排他性权利。担保物权是担保物权人于债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形，而就担保物享有的优先受偿的权利。二者的区别在于：权利性质不同。用益物权是独立物权，而担保物权是从属物权，随着主债权的变动而变动。支配的价值不同。用益物权以追求物的使用价
7、值为内容，担保物权支配的对象是物的交换价值。存续期间不同。用益物权往往有明确的存续期间，通常是根据合同确定；担保物权以债权的存在为前提，债权实现时，担保物权归于消灭。客体变动对权利人的影响不同。用益物权的客体价值形态若发生变化，会对用益物权人的使用收益权产生直接影响；而担保物权的客体价值形态发生变化并不影响担保物权的存在，因此担保物权具有物上代位性。目的和社会功能不同。用益物权以物尽其用为原则，追求物的使用价值，因此要求权利人必须占有该物；担保物权的目的是为了追求主债权的实现。5、物权法的基本原则（2005综；2000专）（1）物权法定（2006综）原则（2007专：物权法定的意义）物权法定是
8、指物权的种类、内容由法律直接规定，当事人不得任意创设物权，也不得任意变更物权的内容。其内涵包括：种类法定。非经法律准许当事人不得创设新的物权类型；内容法定。物权制度的内容（权能）都是由法律直接规定。物权法定的意义：物权制度关系到基本经济制度，物权法定有利于确认和巩固社会经济关系并维护正常的社会秩序；由于物权是绝对权，具有排他性，关系到第三人利益和交易安全，物权法定有利于维护交易安全，保护契约自由。为物权的公示制度奠定基础。【拓展思考】：物权法定原则的评析物权法定原则起源于欧洲，在当时的社会背景下对巩固资产阶级政权以及经济的发展起到了重要作用。但随着社会的发展，物权法定原则开始受到怀疑和批判。有
9、的学者完全否定物权法定原则，如日本学者我妻荣；而我国学者梁慧星先生则肯定物权法定原则的价值，认为“中国物权法若否定物权法定而代之以物权自由原则，必将导致中国物权之需乃至整个法律秩序的极大混乱”1。物权法定原则有存在的必要，因为物权是绝对权，具有支配力和排他的效力，只有权利的明晰化才能保证交易的便捷与安全，保护善意第三人的安全。如果允许当事人自由创设物权的种类和内容，则不利于交易秩序的稳定与安全。但是，社会生活不是一成不变的，“在法律被制定出来的时候，它已经落后社会生活一大步了”。随着社会的发展需要，总是会有新的类型的物权被创设出来（如应收帐款的质权），如果绝对坚持物权法定原则，则会扼杀人民群众
10、的创造性，阻碍社会进步。因此，违反物权法定原则的物权，不应该一律地认定为无效。（2）公示、公信原则（2003专）公示原则是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。我国物权法规定不动产物权的变动应当办理登记，动产物权变动应当交付。公示原则属于法律的强制性规则，当事人不得通过约定排除适用。公示原则能明确物权的归属，维护交易安全，提高物的利用效率。公信原则，是指一旦当事人变更物权时按照法律的规定进行了公示，即使该公示所表征的物权不存在或有瑕疵，但对于信赖该权利变动外观事实并从事了物权交易的第三人，法律也承认
11、其行为与真实的物权存在相同的法律效果，以维护交易安全。典型体现是善意取得。公信原则与公示原则紧密联系。6、物权的保护（1）确认物权请求权 确认物权请求权是指利害关系人在物权归属和内容发生争议时，有权请求有关国家机关确认物权的归属、明确物权的内容。对物权归属的确认包括对所有权和他物权的确认；对物权内容的确认是指当物权的内容记载有瑕疵时，当事人请求有关机关予以确认或更正的权利。（2）物权请求权物权请求权是指权利人为恢复物权的圆满状态或者防止侵害的发生，请求义务人为一定作为或不作为的权利。物权请求权包括：返还原物请求权。即权利人对于无权占有或侵夺其物的人，有权请求返还其占有物。排除妨害请求权，即物权
12、的圆满状态受到占有以外的方式妨害时，物权人有权请求排除其妨害；消除危险请求权，即物权人对与尚未发生但可能发生的妨害和危险，请求有关当事人加以消除。第十三章 物权变动1、登记要件模式与登记对抗模式的区别登记要件模式是指登记作为物权变动的生效要件，未经登记，不发生物权变动的效力。登记对抗模式是指未经登记，尽管可以发生物权变动的效力，但该物权的变动不得对抗善意第三人。（1）登记是否为物权变动的生效要件。前者是，后者不是。（2）登记是否为强制性要件。（3）登记的效力不同。在登记对抗模式下，登记可以作为确权的依据，但不是唯一的确权依据，因为即使办理了登记，也可能不是善意的；但在登记要件模式下物权变动以登
13、记为准。（4）是否考虑善意第三人不同。登记要件模式下，登记记载的权利可以对抗任何第三人，无论其是否善意；而在登记对抗模式下，未经登记不能对抗善意第三人。【我国物权法中登记对抗模式的适用范围】（1） 船舶、航空器和机动车等特殊的动产物权的设立、变更和转让，未经登记，不得对抗善意第三人；（2） 动产抵押、动产浮动抵押，抵押权未经登记，不得对抗善意第三人；（3） 土地承包经营权互换、转让，未经登记，不得对抗善意第三人；（4） 地役权自地役权合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。2、异议登记异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记载的事项有异议，而权利人不同意更正登记的情况下所申请的登记；异议登
14、记的作用主要在于避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得；申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效；异议登记不当给权利人造成损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。3、预告登记预告登记是指当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，向登记机构申请登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。【评析】：预告登记登记的实际上是债权请求权而非物权，但法律承认这种债权登记具有物权的效力，是物权优于债权原则的又一例外。主要作用在于限制一物二卖，在我国具有非常重要的现实意义。
15、4、简易交付（2008综）简易交付是指动产物权设立和转让前，如果权利人已经依法占有了该动产，则无需再行实际交付，从法律行为发生效力时起发生物权变动的效力。5、指示交付指示交付是指当事人在动产物权设立和转让时，如果该动产已经由第三人占有，则负有交付义务的人可以将对第三人的返还请求权让与给新的权利人，以代替物的实际交付。6、占有改定占有改定是指在动产物权转让时，如果转让人希望继续占有该动产，双方当事人可以约定由转让人继续占有改动产，受让人取得对物的间接占有，物权自约定生效时发生效力。占有改定不适用于动产质权的设立。第十四章 所有权1、所有权所有权是指所有人对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的
16、权利。其法律特征有：内容上的完整性，是所有人在法律规定范围内对物全面支配的权利；权利主体的特定性和义务主体的不特定性；所有权是独占的支配权，具有强烈的排他性；所有权而对客体仅限于有体物、特定物和独立物；弹力性。所有权的权能可以通过法定或约定的方式同整体的所有权相分离。2、所有权的取得（1）原始取得原始取得是指根据法律规定最初取得财产的所有权或不依赖于原权利人的权利而取得财产的所有权。包括劳动生产、收益、征收、善意取得、先占、添附等。征收是指国家基于公共利益的需要，在依法给予补偿的前提下，将单位或个人的财产转移给国家所有。善意取得又称即时取得，是指无处分权人将其动产、不动产或其他权利转让给受让人
17、，受让人取得该财产时为善意，则受让人依法取得所有权或他物权。其构成要件：无处分权人处分他人财产；受让人为善意；以合理的价格支付；已经按照法定的方式进行了公示。法律效果：受让人依法取得所有权或他物权。原所有权人有损失的，向无权处分人追偿。添附是指民事主体把不同所有人的财产或劳动成果合并在一起，从而形成另一种新形态的财产的法律事实。添附主要有加工、混合、附合三种方式。加工是指一方使用他人财产加工改造为具有更加价值的新的财产。混合是指不同所有人的财产互相掺和，难以分开并形成新财产。附合是指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成新财产，虽未达到混合的程度，但非经拆毁不能达到原来的状态。对于添附的财产的所
18、有权归属，应由当事人协商处理，协商不成达成一致的，应归给新财产添附价值量大的一方所有，并给予对方适当的经济补偿。如果一方恶意添附，则不能取得财产所有权，给他人造成损失的还要给予对方赔偿。（2）继受取得（1997综）继受取得又称传来取得，是指基于原权利人的权利或意志而取得财产所有权，主要是通过继承、合同等方式取得。第十五章 业主的建筑物区分所有权1、建筑物区分所有权（2002专）建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理的权利集合。其特征有：主体的特定性，主体只能是业主；权利的复合性；权利客体的多样性，其客体不仅限于建筑物，而且延及小
19、区的道路、绿地等；专有权的主导性2，专有权是拥有其他权利的前提。2、建筑物的专有部分建筑物的专有部分，是指具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用并能够登记成为特定业主所有权的客体；符合这一条件的房屋、车位、摊位等均属专有部分。其特征：专有部分所有权具有所有权的效力，当然行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；专有部分的所有权居于主导地位，它决定了共有权的收益和使用范围以及共同管理权的大小。3、建筑物的共有部分（2011综）建筑物的共有部分，是指专有部分以外的供业主共同所有的部分。法定的共有部分包括建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房、维修资金以及
20、其他公共场所、公用设施3；业主对共有部分行使共有权和共同管理的权利，不得以放弃权利不履行义务。4、管理规约管理规约是由全体业主通过业主大会制定的有关如何使用、维护和管理共有财产及规范相互之间关系的协议。管理规约对全体业主产生拘束力；主要包括两方面的内容：一是针对物的管理；而是针对业主行为作出的规范。制定和修改管理规约，应当经过专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。5、业主大会（2008专）业主大会是全体业主成立的、管理其共有部分和共同生活事务的自治组织。其特点在于：业主大会是业主的意思形成机构；业主大会是业主依法定的程序行使共同管理权的组织；业主大会是一个资质组织。业主大
21、会的职权主要是代表业主管理共同财产和共同事务，并就业主共同生活事项制订共同规则。业主大会的职权是由法律、法规以及管理规约的规定来决定的。6、业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托管理全体业主的共有财产和共同生活事务。它是业主大会的执行机构，其职权主要来自业主大会的授权；由业主经法定程序组成；业主委员会要维护全体业主的共同利益，如受业主大会的委托签订物业服务合同、报告有关物业管理情况等。业主委员会的决定对业主有约束力。业主如果认为业主委员会的决定损害其合法权益的，可以向人民法院起诉请求撤销。第十六章 相邻关系1、相邻关系（1993综） 相邻关系（相邻权）是指不动产权利人在行使权
22、利时，应当给予相邻的不动产权利人以行使必要的便利而产生的权利义务关系。其主要特征有：相邻关系是根据法律的规定而产生；相邻关系的主体是两个以上相邻不动产的权利人；相邻关系客体是行使不动产权利所体现的利益；相邻关系因种类不同而具有不同的内容，但基本上是相邻一方给对方提供必要的便利。2、相邻关系与地役权的区分相邻关系（相邻权）是指不动产权利人在行使权利时，应当给予相邻的不动产权利人以行使必要的便利而产生的权利义务关系。地役权是指不动产权利人为特定不动产的便利而使用他人的不动产，使其负一定负担的物权。二者的相同之处有：（1）权利的客体主要体现为使用不动产而体现的利益；（2）权利内容方面有重合之处，都体
23、现为提供一定的便利；（3）法律救济途径相似。二者的区别体现在：（1）权利性质不同。地役权是一种独立的用益物权形态；相邻关系不是一种独立的物权类型，只是不动产所有权内容的扩张或限制。（2）发生根据不同。地役权根据合同产生；相邻关系基于法律直接规定而产生。（3）调整范围和方法不同。地役权的主体可以是相邻的，也可以不相邻，相邻关系的主体须是相邻的；地役权注重当事人自治性，相邻关系注重习惯的运用。（4）调整的限度不同。相邻关系是法律基于自身的强制性对邻近不动产适用给予的最低限度的便利，而地役权赋予了当事人在相邻权之外的自治空间，调节利用的限度更大。（5）有无对价不同。相邻关系是无偿的，地役权的设立一般
24、为有偿。（6）存续期间上不同。地役权的存续期限由当事人约定，一般有期限；相邻关系具有永久性和一时性相结合的特性。（7）制度价值不同。相邻关系的价值取向在于社会利益，地役权的价值取向在于提高个别不动产权利人的不动产的效益。 共有1、按份共有按份共有又称分别共有，是指两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。 按份共有人有权依其份额对共有财产享有权利，承担义务。 按份共有人有权按照约定管理其共有财产，未约定的均享有管理的权利。 按份共有人有物权请求权。 按份共有人有权处分其份额。（5） 按份共有人享有优先购买权。（6） 处分共有的财产或者重大修缮时，应当经占份额
25、三分之二以上的按份共有人同意。2、共同共有共同共有是指两个以上的共有人根据某种共同关系（如夫妻关系、家庭关系）而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。（1）共同共有人对共有财产平等地享有权利和承担义务。（2）处分共同共有的财产应当经过全体共有人的同意，否则为无权处分。（3）共有关系存续期间，各共有人无权请求分割共有财产，除非有重大理由。3、按份共有与共同共有之区别（1）成立的原因不同。共同共有的成立，以共有人之间存在某种共同关系（家庭关系、夫妻关系）为前提；而按份共有不要求有此种共同关系；（2）权利享有和义务承担上的不同。在共有人内部，按份共有人按照份额对共有物享有权利，共同共有人对共有
26、物共同享有权利；在对外关系上，按份共有人和共同共有人对第三人承担连带责任，但如果第三人知道共有人之间不具有连带债权债务关系的，按份共有人只按照份额承担责任。（3）分割的限制上不同。对按份共有，除另有约定外，共有人得随时请求分割；而对于共同共有，只有在共有的基础丧失或有重大理由时才可以请求分割；（4）共有物的处分不同。除另有约定外，按份共有人可以自由处分其份额；而共同共有人不享有此权利，否则构成无权处分；（5）对共有物的管理不同。对共有物进行重大修缮等改良行为，应经过占份额三分之二以上按份共有人同意或全体共同共有人同意。第十八章 用益物权1、用益物权（2001综）用益物权是指对他人享有的不动产或
27、动产，依法享有的占有、使用和收益的权利。用益物权的客体是含不动产与动产；用益物权的主要权能是占有、使用和收益的权利；用益物权是一种他物权；用益物权是一种定限物权。我国物权法规定的用益物权类型有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。2、准物权准物权是指自然人、法人或其他组织对土地以外的其他特定空间内的自然资源进行开发和利用的权利，包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等。（1）海域使用权海域使用权是指依法经批准取得的对国家所有的某一特定海域在一定时期内排他性持续使用并享受其利益的权利。（2）矿业权（2012年推免试题）矿业权包括探矿权和采矿权。探矿权是指享有合法探
28、矿资质的自然人、法人或其他组织在勘察许可证规定的范围内勘察并优先取得作业区矿产资源开采的权利。采矿权是指在依法取得的采矿许可证规定的范围和期限内，开采矿产资源并取得所开采的矿产品及其伴生矿的权利。采矿权须经法定方式取得，包括依申请取得，以招标拍卖方式取得和以转让的方式取得；采矿权人享有开采矿产资源，取得矿产资源的所有权以及转让采矿权的权利。（3）取水权取水权是指依照法律的规定开采、利用地下水和地上水以满足生产、生活需要的权利。（4）渔业权渔业权是指自然人、法人或其他组织依法在一定水域从事养殖或捕捞水生动植物的权利，包括养殖权和捕捞权。3、土地承包经营权（2011年推免试题：土地承包经营责任制）
29、土地承包经营责任制，即以家庭联产承包经营为基础，统分结合的双层经营体制；农民集体所有和国家所有由农民集体使用的土地，实行土地承包经营制度。土地承包经营权是指农业生产经营者以从事农业生产为目的（种植业、林业、畜牧业），对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。家庭承包的土地承包经营权自承包合同生效时设立；而四荒用地可以通过招标、拍卖、公开协商等方式取得承包经营权；权利人有权依法将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。4、建设用地使用权建设用地使用权是指民事主体依法对国有土地享有的占有、使用、收益的权利，并有权在国有土地及其上下建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权；建设用地使用权通过出让和划拨两种方式取得；出让是有偿取得，划拨为无偿或低偿取得。设立建设用地使用权应当办理登记，建设用地使用权自登记时设立；5、宅基地使用权（2008综）宅基地使用权是农
