1、宁波住宅工程分户验收管理规定 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998宁波住宅工程分户验收管理规定第一条为了进一步提高公司开发项目的工程质量，确保项目顺利通过竣工验收，减少交付后的业主投诉，根据国家有关施工质量验收规范和宁波市关于住宅工程质量分户验收的有关规定，结合本公司历年来工程验收方面的经验和教训，特制定本办法。同时本办法在宁波市建委关于住宅工程质量分户验收有关规定的基础上，验收内容做了适当的增加，部分检验标准做了适当提高。第二条本公司开发的所有住宅工程（毛坯房交付），均适用于本办法。本办法所称住宅工程质量分户验收（下称“分户验收”），是指住
2、宅工程竣工验收前，由施工、监理、本公司项目部及本公司其它部门依据国家有关施工质量验收规范和本办法，对住宅工程的每一户（套）住宅及公共部位进行的专门质量检查验收活动。第三条分户验收以检查观感质量和影响使用功能的质量为主，主要包括以下验收项目：楼地面、墙面和顶棚质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内外空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；公共部位、共用设施质量；智能化工程安装质量及其它规定检查内容。详细内容及检验标准、方法、数量详见附表一。第四条分户验收应在单位工程质量验收完成之后进行。分户验收分两个层面：第一个为本公司项目部层面，第二个层面为公司层面（本公司各有关部门
3、，包括项目部）。第五条本公司项目部层面的分户验收工作由公司项目经理负责按宁波市关于住宅工程质量分户验收的有关规定组织施工单位及监理单位有关人员实施，分户验收比例为100%，检验表格使用宁波市建委统一发布的表格。宁波市以外的地区公司参照本办法并结合当地分户验收的有关规范执行。第六条公司层面的分户验收工作由公司总部产品管理部工程中心牵头组织，以本公司项目部层面分户验收完成资料为基础进行复查验收，验收比例为10%，检查表格使用本办法附表二住宅工程质量分户验收综合表。（注：根据实际情况，公司层面的分户验收工作可以与总部投资营销部客户中心组织的交房前返检工作进行融合，统一组织，共同参与）。第七条总部工程
4、中心组织公司有关人员根据项目单体数量分小组对其验收并记录，验收后及时进行问题汇总。验收人员包括总部产品管理部、地区公司营销客服部、项目部及物业公司有关人员，验收前由总部工程中心通知。被通知参加验收的人员应尽力安排好手上工作并事先做好准备（如图纸、规范等的熟悉），准时参加验收。确有困难不能参加验收的，应提前向总部工程中心负责人请假并说明原因，否则公司将视情节严重程度和缺到次数予以相应处罚。第八条验收人员在验收结束时，应将附表二住宅工程质量分户验收综合表及时复印一份交给本公司项目部，由项目部负责督促施工单位、监理单位进行及时整改，整改结果分别由施工单位负责人、监理总监和公司项目经理签字确认后上报公
5、司总部工程中心，工程中心派人抽验或重新组织验收，直至验收通过为止，公司验收合格后才能申请质检部门验收。第九条各单位各人员验收及整改工作必须实事求是，切忌走过场，必须做到检查有记录，整改有结果，如发现弄虚作假、降低标准、将不合格按照合格验收的行为，一经发现，对相关责任单位进行经济处罚，并作为不良行为记入公司信用档案。第十条为统计反馈工程质量敏感点，由地区公司营销客服部在项目交房三个月后，将附表三住宅工程质量缺陷投诉反馈表填好后交给总部工程中心分析处理。第十一条本管理办法未约定内容仍按当地关于住宅工程质量分户验收的有关规定执行。第十二条本管理办法自发布之日起施行。第十三条本管理办法由公司总部产品管
6、理部工程中心负责修订和解释。附表一：住宅工程质量分户验收项目内容及检验方法（毛坯房部分）附表二:竣工分户验收汇总表附表三：住宅工程质量缺陷投诉反馈表附件四：宁波市区住宅工程质量分户验收实施细则附表一分户验收项目内容及检验方法（毛坯房部分）检验项目及内容检验标准检验方法一、楼地面、墙面和顶棚面层质量楼地面设计高差阳台、露台、厨房、卫生间与其他房间之间高差按照设计要求，不得有负偏差钢尺检查，每处两端各测1点排水地面找坡、防水层隔离层坡度符合实际要求，无倒泛水和积水现象；浴厕间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层观察、泼水或坡度尺检查楼地面平整度不超过6mm用激光水平仪或2米靠尺和楔形塞尺检查，
7、每间测5点楼地面空鼓结合牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400c可不计）用小锤轻击检查楼地面裂缝结合牢固，无裂缝观察检查楼地面表面质量表面平整，颜色一致，清洁干净，无污染，表面无麻面，不起砂。地面、踢脚线、裂缝、空鼓处，经修补后应保持与原色泽基本一致，无明显修补痕迹观察检查墙面平整度偏差不超过6mm用激光水平仪或2米靠尺和楔形塞尺检查，每间测2-3点墙面、顶棚空鼓粘结牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400c，且每自然间不多于2处者可不计）小锤轻击检查墙面、顶棚裂缝面层无爆灰和裂缝（采用免抹灰工艺的顶棚不应有明显可见裂缝）观察检查墙面、顶棚表面质量表面光滑、洁净、接槎平整，分格缝清晰；护角、孔洞、槽、盒
8、周围的抹灰表面应整齐、光滑，管道后面的抹灰表面应平整；涂料涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉观察检查梁柱表面质量阳角垂直，阴角顺直，表面洁净，无明显色差观察检查踢脚线踢脚线部位无外撇、内斜现象，与墙面整体顺直平整，踢脚线高度一致，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚观察检查二、门窗安装质量门洞最小宽度、高度最小宽度：公用外门，户门起居室卧室门，厨房门，卫生间门阳台门（单扇）。最小高度：。对照设计尺寸，净尺寸=洞口-粉刷厚，允许偏差5mm。钢尺检查外窗台高度外窗台净高或其防护栏高度，不得有负偏差，高度均应从可踏面起算（可踏面是底部宽度，且高度的可踏部位）钢尺检查，每窗台测2处窗台泛
9、水、滴水应内高外低，窗台泛水排水坡度不得小于20mm，滴水线（槽）应整齐顺直，滴水线（槽）的宽度和深度不应小于10mm。观察尺量检查外窗渗漏无渗漏淋水6小时后观察检查推拉窗防脱落装置必须有防脱落装置观察检查检验项目及内容检验标准检验方法玻璃品种、厚度、标识应使用安全玻璃的部位：室内隔断，7层开窗，门窗玻璃，距地落地窗，幕墙（全玻璃墙除外），门、天窗、屋面、吊顶、栏板、出入口，易造成伤害的其它部位；安全玻璃应有3C认证标志观察检查；厚度测量采用精度以上游标卡尺测量，每部位测1点；标识观察检查门窗竖框垂直度铝合金允许偏差，塑料允许偏差3mm用1米垂直检测尺检查，每竖框1点门窗衡框的水平度铝合金允许
10、偏差2mm，塑料允许偏差3mm用1米水平尺和塞尺检查，每框1点门窗竖向偏离中心铝合金及塑料允许偏差5mm用钢尺检查，每侧上下各测1点门窗启闭门窗开启方向符合设计要求；门窗扇开启灵活，无碰擦、自开、自关、回弹现象观察检查五金件安装数量齐全，位置正确，活动灵活，安装牢固观察、手板检查框四周嵌填与密封采用硅酮密封胶填缝饱满，粘结牢固，密封胶表面应光滑、顺直、无裂缝观察及轻敲门窗框检查压条、密封胶条或毛毡安装应安装完好，不得脱槽，压条接缝不大于观察检查通风面积自然通风卧室、起居室、明卫生间的通风口面积地板面积的1/20，厨房底板面积1/10且计算风口面积与地板面积，进行比对三、栏杆安装质量栏杆高度、竖
11、杆净距及防攀登措施阳台、屋面等临空处：临空高度24m以下时，栏杆高度；临空高度24m时，栏杆高度钢尺检查，每处扶手及栏杆各测2点，栏杆型式观察检查垂直杆件净距，不得有负偏差栏杆设计应防止儿童攀登护栏玻璃不承受水平荷载的：厚度5mm钢化玻璃或的夹层玻璃；承受水平荷载的：厚度12mm钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时必须使用钢化夹层玻璃：栏杆应牢固可靠精度以上工具测量，每部位测1点；观察检查栏杆扶手表面外观质量栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差；栏杆整齐一致，位置正确；栏杆焊疤处理平整；木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣、毛刺等观察检
12、查四、防水工程质量屋面渗漏无渗漏雨淋或潜水2小时后，观察检查，可做蓄水检验时，其蓄水时间不应小于24小时屋面及檐沟排水坡度、积水坡度符合设计要求，无积水、泛水现象观察、坡度尺测量检查刚性防水分格缝、交接缝纵横间距不宜大于3m，分格缝内应嵌填柔性密封材料观察检查立面卷材收头端部裁齐，塞入预留凹槽内或用金属压条钉压固定，最大钉距900mm，并用密封材料嵌填封严观察、钢尺检查检验项目及内容检验标准检验方法卷材粘结、接缝粘结牢固，密封严密，不得有皱折、翘边和鼓泡等现象观察检查屋面防水层表面质量、构造要求刚性防水层表面应平整、压光、不起砂、不起皮、不开裂；分格缝应平直，位置正确；卷材铺贴接缝严密，不得有
13、褶皱、鼓泡和翘边现象；嵌缝密封应与两侧基层粘牢，密封部位光滑、平直，不得有开裂、鼓泡、下榻现象；平瓦屋面的基层应平整、牢固，瓦片排列整齐、平直、搭接合理，接封严密，不得有残缺瓦片观察检查防水地面渗漏无渗漏，坡向正确、排水顺畅、无积水最小蓄水深度不得小于20mm，蓄水24小时后，观察检查外墙渗漏墙面无渗漏，滴水线应内高外低，整齐顺直无爬水淋水6小时或下雨后，观察检查五、室内外空间尺寸偏差室内净高（楼地板设泛水坡度的房间除外）净高允许负偏差不超过15mm，极差不超过20mm（以每间为单位）激光测距仪检测，每房间（除厨房、卫生间、阳台、露台外）测5点（距墙、柱四角300-500mm各测一点，中间一点
14、）净开间、净进深净开间、进深及极差不超过20mm激光测距仪检测，每房间（除厨房、卫生间、阳台、露台外）测2点（距墙、柱四角300-500mm各测一点）地面水平度开间（进深）5m以内时不超过20mm，开间（进深）超过5m时每延米不超过5mm激光水平仪检测，每房间（除厨房、卫生间、阳台、露台外）测5点（距墙、柱四角300-500mm各测一点，中间一点）厨房、卫生间、阳台、露台尺寸（无墙体除外）长度、宽度极差不超过10mm激光测距仪或钢尺检测，测四个角部边长六、给排水工程质量管道渗漏无渗漏，给水管道，水嘴、阀门、排水管均无渗漏给水管水压试验：排水管灌水，卫生洁具满水和通水试验管道坡度、垂直度坡度应符
15、合设计要求，排水通畅。立管垂直度允许偏差3mm/m，全长5m以上的立管累积偏差不大于15mm水平尺、拉线尺量检查排水管连接应采用45三通或45四通和90斜三通、斜四通观察检查排水立管布置不得穿过沉降缝、伸缩缝、变形缝、烟道和风道。不得穿过卧室。观察检查排水塑料管伸缩节、检查口或清扫口、阻火圈或防火套管设置伸缩节应每层设置，间距不得大于4m，并靠近汇水点设置；阻火圈或防火套管要求每层设置；检查口或清扫口应在立管上每隔一层设置一个，转角小于135污水横管上必须设置，最底层和有卫生器具的最高层必须设置。观察检查检验项目及内容检验标准检验方法管道支架支架位置正确，埋设应平整牢固、间距符合规定；给水管关
16、卡牢固，与管子接触紧密；25塑料管及复合管冷水水平管支架间距；75以立管上的支架间距2m观察及钢尺检查地漏水封、存水湾地漏低于排水表面，盖结合严密无翘起，周边无渗漏；地漏水封高度50mm；存水湾的水封深度50mm观察及尺量检查管道、地漏排水畅通排水畅通，无堵塞现象排水主立管及水平干管做通球试验检查套管设置管道穿墙和楼板，应设套管；楼板内的套管顶部应高出结构地面20mm，卫生间及厨房套管顶部的应高出结构地面50mm；安装在墙壁内的套管其两端与饰面齐平；穿墙套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料填实，穿楼板套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实。观察检查伸顶通气管高度非上人屋面300mm；上
17、人屋面2m；4m以内有门窗：门窗顶600mm，不得有负偏差，并应根据防雷要求设置防雷装置钢尺检查七、电气工程安装质量配电箱电气元件规格、型号、数量符合设计要求；标识清楚、开关灵活；接地连接正确观察检查开关插座安装位置、外观位置正确，紧贴墙面，四面无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁，无碎裂、划伤、装饰帽齐全；公共部位采用节能自熄或声控开关；开关、插座面板并列安装高差允许偏差；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直允许偏差；插座高度离地面一般为30cm，不应低于20cm，开关一般距地，应考虑使用方便。观察检查插座数量电源插座的数量应符合设计规范要求观察检查插座相位、接地相位正确、接地可靠；线材色标合
18、理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为蓝线，接地线为黄绿双色线；接线紧密，插座与插件之间的导线不得采用接线柱用插座监测仪监测电线线径、标识线径符合设计，标识齐全。观察检查电气回路测试导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于兆欧。电路保护和避雷接地电阻必须小于1欧测试检查接地等电位焊接可靠，点位不遗漏，必须有3C标志观察检查八、通风空调工程质量烟道、排气道留孔留孔高度应不低于窗顶以上50mm，烟道档烟装置牢固，倒吸不得脱落观察检查燃气管道表面洁净，油漆到位，交接面修补密实、无明显色差，首层穿墙符合要求观察检查检验项目及内容检验标准检验方法烟道表面无裂缝，止回阀安装牢固，无缝隙观察检查出屋面高度
19、：平屋面且比女儿墙高；坡屋面：中心距屋脊时，屋脊；中心距屋脊时；屋面且屋脊；中心距屋脊3m时；屋面且其顶部与屋脊连线同水平线之间夹角10，不得有负偏差钢尺检查空调孔、板设置位置、大小正确，排水坡向正确，无渗漏和反坡观察检查空调冷凝水采用有组织排放形式，符合设计要求观察检查九、公共部位、共用设施设置楼梯梯段净宽不应小于，六层及六层以下的住宅，不应小于（扶手中心与墙面的水平距离），不得有负偏差钢尺检查，每梯段上下各测1点楼梯平台净宽梯段净宽，且（扶手中心与墙面（含突出物）的水平距离），不得有负偏差钢尺检查，每梯段目测选择偏差较大处，每梯段各测1处楼梯栏杆高度、竖杆净距及防攀登措施1、栏杆高度（从踏
20、步可踏面算起），楼梯水平段长度大于时，栏杆高度钢尺检查，每处扶手及栏杆各测2点2、垂直杆件净距，不得有负偏差3、栏杆设计应防止儿童攀爬楼梯踏步高宽差踏步宽度，踏步高度，相邻踏步高度差10mm，每踏步两端宽度差10mm钢尺检查，每梯段目测选择偏差较大处，每梯段不少于3处楼梯顶层平台混泥土翻边不低于100m钢尺检查楼梯走道外观检查质量墙面平整，阴阳角方正顺直，斜坡表面平整，梁表面平整，梁底宽度一致，涂料均匀，无色差。地砖铺贴平整，色泽一致，不起壳，无裂缝，无掉角、缺棱，砖缝均匀顺直，楼梯挡水线、挂落线宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角方正观察检查防火门高度宽度符合要求，油漆涂刷均匀无漏刷，开启
21、灵活，五金齐全观察检查电梯门净宽钢尺检查高层首层疏散外门净宽钢尺检查附表二住宅工程质量分户验收综合表验收位置:幢层号时间：年月日验收项目验收内容质量要求检查情况描述一、楼地面、墙面和顶棚面层质量楼地面面层地面面层粘结牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400c可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；地面颜色一致，无明显修补痕迹；有排水坡度要求的面层不得有倒泛水和积水现象。墙面面层墙面面层粘接牢固，无空鼓（空鼓面积不大于200c，且每自然间不多于2处者者可不计）；抹灰面层应无爆灰和裂缝；墙面面层表面光滑、洁净、接槎平整；护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整
22、，涂料涂饰均匀。顶棚面层抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝。二、门窗安装质量门窗尺寸门洞最小宽度：公用外门，户门起居室卧室门，厨房门，卫生间门阳台门（单扇）；门洞最小高度：；外窗台净高或其防护栏高度，不得有负偏差。门窗启闭性能门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘、自开、自关、回弹现象；进户门开启方向符合设计要求。五金件安装数量齐全，位置正确，活动灵活，安装牢固框四周嵌填与密封采用硅酮密封胶填缝饱满，粘结牢固，密封胶表面应光滑、顺直、无裂缝；采用压条、密封胶条或毛毡安装，不得脱槽三、栏杆安装质量栏杆高度临空高度24m以下时：栏杆
23、高度，临空高度24m时，栏杆高度；垂直杆件净距，不得有负偏差栏杆扶手表面外观质量栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差；栏杆整齐一致，位置正确；栏杆焊疤处理平整；木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣、毛刺等四、防水质量房间和阳台防水无渗漏，排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛水和积水现象五、给排水工程安装质量管道渗漏无渗漏，给水管道，水嘴、阀门、排水管均无渗漏排水管连接应采用45三通或45四通和90斜三通、斜四通排水塑料管伸缩节、检查口或清扫口、阻火圈或防火套管伸缩节应每层设置，间距不得大于4m，并靠近汇水点设置；阻火圈或防火套管要求每层设置；检查口或清扫口应在立
24、管上每隔一层设置一个，转角小于135污水横管上必须设置，最底层和有卫生器具的最高层必须设置。地漏水封、存水湾地漏低于排水表面，盖结合严密无翘起，周边无渗漏；地漏水封高度50mm；存水湾的水封深度50mm六、电气工程安装质量配电箱安装电气元件规格、型号、数量符合设计要求；标识清楚、开关灵活；接地连接正确开关插座安装位置、外观位置正确，紧贴墙面，四面无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁，无碎裂、划伤、装饰帽齐全；公共部位采用节能自熄或声控开关；开关、插座面板并列安装高差允许偏差；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直允许偏差；插座高度离地面一般为30cm，不应低于20cm，开关一般距地，应考虑使用方便
25、。七、通风空调工程质量烟道表面无裂缝，止回阀安装牢固，无缝隙空调孔、板设置、空调冷凝水位置、大小正确，排水坡向正确，无渗漏和反坡；空调冷凝水采用有组织排放形式，符合设计要求八、室内空间尺寸偏差（40分）内容偏差数值（mm）合格率%层高+20mm-10mm墙间距20mm（极差）墙体平整度5mm垂直度8mm九、其它问题检查人签名：检查日期：年月日附件三住宅工程质量缺陷投诉反馈表编号：项目名称竣工及交房时间建设单位物业单位施工单位总套数实际交房套数质量缺陷及部位交房后1个月内总计(套)占总套数的百分比(%)交房后3个月内总计(套)占总套数的百分比(%)裂缝墙面地面渗漏外墙屋面厨卫楼地面门窗地下室装饰工程墙面抹灰墙面涂料墙地砖阳台栏杆门窗工程配件、玻璃等水电安装通风空调公共部位其他项目备注注：1、此表由地区公司营销客服部在交房三个月后，填好后交给总部工程中心。2、此表作为工程质量后评估的一个数据统计反馈，请如实填写。填表人：日期：审核：日期：附件四宁波市区住宅分户验收实施细则
