1、资产评估 习题【例1、单选题】(208年考题)标的物是否具有( ),是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。 A、历史成本 、历史收益 。预期成本 、投资收益 答疑编号6001 【答案】D【例2、单选题】(00年考题)资产评估中的市场价值,其合理性是相关于()而言的。 A、市场整体B、市场中每一个市场主体 C、某一市场主体D、某一类市场主体 答疑编号615100【答案】A【例3、单选题】(2011年)资产评估价值类型中的投资价值,最有估计适用的评估特定目的是( )。 A。资产变现 B、并购重组 C、资产处置 。资产抵押 答疑编号65002 【答案】B【例、单选题】(01年)评估对象是报
2、废机器设备本身,其拆零后的某些部件尚可使用且存在变现价值,该报废设备评估结果的价值类型应当选择( )、 A。清算价值 B、在用价值 C、市场价值 D、残余价值 答疑编号65010303 【答案】 例、多选题(0年考题)资产评估特定目的在资产评估中的主要作用表现在( )。 A、影响资产评估对象的具体用途 B、影响资产评估结果的具体用途C。影响资产评估的基础条件 D、影响资产的运作条件 E、影响评估对象的功能 答疑编号15104 答案 【例2-】评估某拟快速变现资产,在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元,经注册资产评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40,因此,该拟快速变现资产的价值
3、接近于6万元、 答疑编号6150020【答案】资产评估值=1(1-0)6(万元) 【例2-2】被评估资产年生产能力为0吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估基准日参照资产的市场价格为1万元,由此确定被评估资产价值接近于7、5万元。 答疑编号600210 【答案】资产评估价值1090/120 =7、5(万元)【例22】被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为20吨,评估基准日参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值接近于7、5万元。 答疑编号150021 【答案】资产评估价值1912 7、5(万元) 【例2】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为1万元,半年间
4、该类资产的价格上升了5,运用公式(26)则评估对象的评估价值接近于: 答疑编号15002201 【答案】资产评估价值=0(1+5%)=0。5(万元)【例5】被评估房地产于2006年月3日进行评估,该类房地产006年上半年各月月末的价格同5年底相比,分别上涨了、7%、6、8、7、%、9、和1。、其中参照房地产在2006年月底的价格为30元/平方米,运用公式(261)则评估对象于206年6月30日的价值接近于: 答疑编号61500022 【答案】 【例6】已知某资产在00年1月的交易价格为0万元,该种资产已不再生产,但该类资产的价格变化情况如下:200年5月的环比价格指数分别为103、8、3、10
5、3、5%和04。7、依照公式(7-2)评估对象于006年5月的评估价值最接近于:答疑编号61002 【答案】00103。6%98、%03、4。=331、1(万元)【例题】某人每年12月日存入保险公司00元,连续1年,其中第三年的年末多存款5000元,设保险公司回报率为,每年复利计息一次,问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少? 答疑编号650020401 【例题】李某在成了知名的民营企业家以后,为了感谢学校的培养,决定在母校设立以其名字命名的奖学基金,在设立之初就发放奖金总额20万元,该基金将长期持续下去,当前的市场利率 【请问】需要在基金设立之初,为基金投资多少钱? 答疑编号610020
6、42 【例题3】某人每年年初存入银行2 元,连续10年,第1年的年末存款00元,设银行存款利率为8,问这些钱的现值总和为多少? 答疑编号6502003 【例题4】某系列现金流量如下表所示,贴现率为9%,求这一系列现金流量的现值。 答疑编号61500040期数 12 3 5 67 8 9 现金流量 10 10 100 00020002000 2000 00 00 0 解法2: 【例题5】某公司准备购买一套办公用房,有两个付款方案可供选择:甲方案,从现在起每年年初付款200万元,连续支付10年,共计00万元;乙方案,从第五年起每年年初付款250万元,连续支付10年,共计250万元。假定该公司的资金
7、成本率1%,通过计算说明应选择哪个方案。 答疑编号6040 【例6、计算题 】某公司发行15年期的长期债券,面值1 000万元,规定票面利率%,单利计息,每5年支付一次利息,到期还本、假设市场利率是1、 问:投资者购买该债券后,所收到的该债券的本息和的现值是多少？ 答疑编号150006 本利和的现值 =0(P,10,)20(P/F,0%,1)0(P/F,10,15)100(/F,0%,) =500、0920。38551500、29=550、8(万元) 【例。单选题】(05年考题)某收益性资产,效益一直良好,经专业评估人员预测,评估基准日后第一年预期收益为10万元,以后每年递增10万元,假设折现
8、率为10%,收益期为20年,该资产的评估价值最接近于()万元。 。1400 B、170 C。100 D。197 答疑编号615002501 【正确答案】A 【答案解析】本题应该使用收益法下,纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下的计算公式:,本题中=10万元,B=万元,r=,n=0【例。单选题】某收益性资产,经专业评估人员预测,评估基准日后第一年预期收益为10万元,以后每年递减1万元,假设折现率为5%,该资产的评估价值最接近于( )万元。 A。71 B、 C。51 D。44 答疑编号150002 【正确答案】D 【答案解析】本题应该使用收益法下,纯收益按等差级数递减,收益年期应该是10年(
9、特别注意这种题目,收益年限需要自己计算,即使题目告诉了您收益年限,也要自己计算,检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限,比如本题中收益年限最大只能够是10年,假如题目告诉收益年限是8年,则计算应该使用8年,假如题目告诉收益年限超过10年,则计算应该使用10年),使用的计算公式: 本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元,B应该是等差级数递增额万元,r=,n10 因此P=(10/0、0100、05)(1+5)1010/、0510(1+)10=(0-40)0、3851127。8=45、65 【例9、单选题】(209年度单选)采纳收益法评估资产时,收益法中的各个经济参数之间存在的关系
10、是( )。 。资本化率越高,收益现值越低 B。资本化率越高,收益现值越高。资产预期收益期不影响收益现值 D、无风险酬劳率不影响收益现值 答疑编号00253 【正确答案】 【答案解析】考核关于收益法计算公式各个参数与评估价值之间的关系分析。 【例10。单选题】(201年度考题)已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为0万元,其后各年的收益将以2的比例递减,收益期为年,期满后无残余价值,折现率为10。据此,该资产的评估价值为()。 A、649万元 B、5万元 、94万元 、12万元 【正确答案】B 【例21】某企业的尚能接着经营,3年的营业收益全部用于抵充负债,现评估其年经营收益的折现额,有关
11、数据如表2 表2-3 某企业未来3年的预期收益收益额(万元) 折现率 折现系数收益折现值(万元) 第一年 006 0、94 28第二年0 % 0。800 3 第三年0 % 0、369 6、9 由此能够确定其折现额为:资产评估价值=3356+167、9=8、9(万元) 【例211】某收益性资产估计未来5年收益额分别是12万元、15万元、1万元、11万元和14万元。假定从第6年开始,以后各年收益均为14万元,确定的折现率和资本化率均为1%。 【要求】确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。 【注意】这个题目告诉的折现率和本金化率相等,假如不相等在应该分别选用。 ()永续经营条件下的评估过
12、程 ()50年的收益价值评估过程 【例212】重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费10元,直截了当安装成本0元,其中原材料30元,人工成本50元。依照统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每人成本、8元。该机器设备重置成本为: 答疑编号65020701直截了当成本=50 01008051 0(元)其中:买价,000 元运杂费,100元 安装费用,80元 其中,原材料,300元人工,500元 间接成本(安装成本),0(000、)元 重置成本合计52 00元。【例216】某资产于95年2月购进,195年月评估时,名义已使用年限是10年。依照该资产技术指标,在正常使用情况下,每天应工作
13、小时,该资产实际每天工作7。5小时。由此能够计算该资产利用率、 【举例】某机器设备购建于14年10月30日,依照其技术经济指标,规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时,由于其生产的产品自99年初至8年末期间在市场上供不应求,企业主在此期间一直超负荷使用该设备,每天实际运转时间为10小时,自1年初恢复正常使用,现以200年10月30日为评估基准日,则该设备的名义已使用年限为年、 【要求】计算资产利用率 4、应用举例 某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员,而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同,操作人员的人均年工资福利费为1 000元
14、,待评估资产还能够使用3年,所得税税率为3%,适用折现率为。依照上述调查资料,待评估资产相关于同类新装置的功能性贬值测算过程如下、 答疑编号610208 正确答案 【例、单选题】(206考题)运用综合估价法评估某企业自制设备,其中该设备的主材为不锈钢,共消耗5吨,评估基准日该种不锈钢的市场含税价格为2。8万元/吨,在制造过程中该钢材的利用率约为5,该设备的主材费率为0,适用的增值税税率为17%,则该设备的主材费用最接近于( )万元。 A、35。90 B。、79 、9、 D。42。O0答疑编号6150011 【正确答案】 【答案解析】主材费用2。8(1+17%)1=35、97万元【例2、单选题】
15、(2006考题)被评估对象为一台自制大型模具,该模具净重2吨,评估基准日该模具的材料价格为l5元/公斤,材料利用率为75%,模具的冷加工费为30 00元,热加工费按模具净重每公斤元,其他费用100元,行业平均成本利润率为%,不考虑其他因素,则该模具的重置成本最接近于( )元。 A、 0 B、 0 、1000 。2000【正确答案】D【答案解析】( 075+30 0002 0015+0 000)(11%)=1 000元、由于题目没有税率方面的信息,因此题目没有考虑销售税金 【例40】计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值。 (1)分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素:经分析比较,被评估的电
16、焊机与新型电焊机相比,引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析,按每天8小时工作,每年300个工作日,每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。 ()确定被评估设备的尚可使用寿命,计算每年的超额运营成本:依照设备的现状,评估人员估计该电焊机尚可使用10年,如每度电按0、元计算。 ()计算净超额运营成本:所得税按2计算。 ()折现率为1【要求】计算功能性贬值 【正确答案】 000、5超额运营成本 000。5(125%) 净超额运营成本 可用1年,运营性功能贬值=60、(125%)(PA,0,0) 【例4-11】某汽车已使用10年,按目前的技术状态还能够正常使用1年。汽车重置
17、成本是20万元、 但由于环保、能源的要求,国家新出台的汽车报废政策规定该类汽车的最长年限为 5年,因此该汽车5年后必需强制报废。【要求】计算该汽车的经济性贬值【正确答案】 【例412】某台车式电阻炉,政府规定的可比单耗指标为65千瓦小时/吨,该炉的实际可比单耗为730千瓦小时/吨。全年产量1500吨、正常用电单价是1、2元/千瓦小时,然而政府规定超限额100(含20%)的加价倍、 【要求】试计算因政府对超限额耗能加价收费而导致的经济性贬值。 答疑编号15040 【正确答案】 超限百分比 确定 Y(75)5001。2 (15%)(P/A,0%,5)经济性贬值 无税率:t0【例、单选题】(2010
18、年度考题)评估对象为已购置尚未正式投产使用的生产线,经专业评估人员估测,由于受产品市场结构调整的影响,该生产线投产后将在相当长的时间里难以达到满负荷工作状态,评估基准日时尚未出现同类型新型生产线。据此,评估人员在评估该条生产线价值时()。 A、应当考虑生产线的实体性贬值 、应当考虑生产线的功能性贬值 C、应当考虑生产线的经济性贬值 D。不用考虑贬值因素 【正确答案】 【例、单选题】(2011年考题)导致被评估机器设备功能性贬值的因素是()。 、原材料、能源提价,造成生产成本提高,而售价没有相应提高 B、市场竞争加剧,产品需求降低,设备开工不足,生产能力相对过剩 C、国家环境保护法规强制设备报废
19、,缩短了被评估设备的正常使用寿命 D。新技术的发展,使得被评估设备的运营费用相对提高 答疑编号5043【正确答案】D【例、综合题】(2年度考题)甲评估机构对进口成套设备A进行评估,评估基准日为28年12月3日。A设备由美国生产,于199年进口,并于当年12月31日正式投入使用、A设备账面原值为80万元人民币,其中%以外汇支付,6以人民币支付、支付的外汇部分由设备离岸价、国外运费、国外运输保险费构成,其中国外运费(按体积及重量标准计算)为0万美元、国外运输保险费为5万美元。支付的人民币部分由关税、增值税、外贸及银行手续费、国内运输费、国内保险费、设备安装调试费等组成,其中运输费为16万元,保险费
20、为10万元,设备安装调试费用89万元。在运输费用中由于企业人员失误,错填运输单致运输费用比正常运输费用多支出50万元,进口设备时美元对人民币的汇率为:、 经评估人员调查,在评估基准日时,美国已停止生产A设备,但获知美国同类设备的价格指数比进口时上升了10,国外运费仍为0万美元,国外运输保险费为27、5万美元,关税税率为%,增值税税率为%,外贸及银行手续费为设备到岸价的2,国内运输费用价格指数上升了2%,国内保险费上升了,同类设备安装调试费用价格上涨了5,美元对人民币的汇率1:6、。 评估人员进一步调查得知,设备自投入使用时起至评估基准日一直依照设计标准满负荷运转。由于设备生产的产品受市场替代产
21、品的影响,要保证在价格不变的前提下不造成产品积压,自评估基准日后每年的产量只能保持在设计生产能力的80%的水平上,并一直保持下去。经现场鉴定,设备假如依照设计生产能力生产尚可使用8年。 假设设备的价格与生产能力成线性关系,设备的实体性贬值在重置成本扣除功能性贬值或经济性贬值后的基础上计算。 【要求】评估进口成套设备A的价值。 答疑编号610040308 【正确答案】 1、账面支付外汇部分= 8 506=0(万美元) 、原设备的离岸价(F)=80302565(万美元)3。基准日离岸价(FB)=62(+10)=67、5(万美元) 、到岸价()=(68。0+2、5)=74(万美元) 5。合人民币75
22、6、85 06(万元) 、关税=506618=91。88(万元人民币)7。增值税=(5 6+11、8)%=1 016、24(万元人民币) 8。外贸及银行手续费= 0662=11、2(万元人民币)9、国内运输费用=115(12)=17、3(万元人民币) 、国内保险费=10(11%)=10、(万元人民币) 1、安装调试费28(1)=303、45(万元人民币) 12、重置全价 066+9。8+1 016。239101、17、+10、1+33、4 752。29(万元人民币) 13、经济性贬值率=10%=20 1、扣除经济性贬值后的价值=7 2、29(10)6 021、3 5、成新率=/(+4)=3、3
23、16。评估值 01。03、36= 189、2(万元) 注:允许在小数点前一位有误差、 【例。单选题】(20年度考题)某宗土地,单价为 000元/平方米,规划容积率为,土地资本化率为0,则其楼面地价为()元平方米。 A。1 600 、 000 C、4 0000 D。000 【正确答案】A【例、单选题】(0年度考题)一般情况下,基于土地规划用途的角度,关于同一宗土地而言,地价递减的顺序为()、 A、商业用地、工业用地、居住用地 、居住用地、工业用地、商业用地 。商业用地、居住用地、工业用地 、工业用地、商业用地、居住用地 【正确答案】C【例4、单选题】(21年考题)运用收益法评估房地产,在求取房地
24、产净收益过程中,需要从房地产的客观收入中扣除客观费用,通常需要扣除的客观费用包括()。、管理费用折旧费+保险费+税金 、管理费用折旧费+保险费税金空房损失费 、管理费用+维修费折旧费+保险费+税金空房损失费 D、管理费+维修费保险费+税金 答疑编号505023 【正确答案】D 【答案解析】不能够包含折旧费【教材例题-】有一宗土地,出让年期为5年,资本化率为10%,估计未来前年的净收益分别为15万元、万元、1万元、15万元、20万元,第6年开始净收益大约能够稳定在5万元左右、 【要求】评估该宗土地的收益价值、答疑编号615001【正确答案】 【教材例题3】有一宗房地产,2006年的净收益为0万元
25、,资本化率为5%,若:(1)未来各年的净收益将在上一年的基础上增加万元;()未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1。 【要求】分别评估两情况下2006年初的房地产价值。 【正确答案】 ()P50/+1/(5)2 400(万元) (2)P=/(5)=120(万元) 【教材例题5】某房地产开发公司于202年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于004年月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平米2 0元,经济耐用年限为5年,残值率为2。目前,该类建筑重置价格为每平方米 0元。该建筑物占地面积0平方米,建筑面积为0平方米,现用于出租,每月平均实收租金为3万元。 另据调查,当地同
26、类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米0元,空置率为1,每年需要支付的管理费为年租金的3、,维修费为建筑重置价格的1、,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米2元,保险费为重置价的0。2,土地资本化率7%,建筑物资本化率。假设土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。 【要求】依照以上资料评估该宗地28年3月的土地使用权价值、 土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回 答疑编号10503 【正确答案】 1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益,适宜采纳收益法。 。计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益
27、=502900(110%)=48 000(元) 3、计算总费用、 (1)年管理费=486 00。5%=7 010(元)(2)年维修费=2 5009001、5%=3370(元) ()年税金0900=18 00(元) (4)年保险费2500900、200(元) 年总费用=(1)(2)()+(4) =1 0103 7501 000+4500=73 20(元) 4。计算房地产净收益。年房地产净收益年总收益年总费用 =460007260=12 74(元) 5、计算房屋净收益、 (1)计算年贬值额年贬值额本来是应该依照房屋的耐用年限而确定,然而,在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,依照城市房地产管理法第二十一条规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国
