1、金融学对我国房地产市场发展的思考题号一二三四五六七八九十总分得分-“中国新闻网 2011-11-07 国务院总理温家宝当地时间6日下午在俄罗斯圣彼得堡表示，房价这一个月已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。”期末论文要求：自拟题目，围绕下列五个问题展开论述，形成一篇文章。1、商品住宅投机与地产泡沫；2、当前我国城镇住宅用地供给制度；3、地方政府的“土地财政”与土地价格；4、近年我国抑制地产泡沫的调控措施效果评价； 5、从供求均衡角度分析我国房地产市场如何实现持续健康发展。（要求：运用经济学、金融学知识进行阐述。答题时，提倡独立思考，禁止照抄照搬其他同学、书本和网络上的
2、东西。字数3000左右）对我国房地产市场发展的思考 -从房地产泡沫谈起以思考我国房地产市场持续健康发展的对策摘要 近几年来，我国以住宅为主的房地产业高速增长，成为扩大内需、推动经济增长的重要产业之一，但房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫的争论。下面就结合我国城镇住宅用地供给制度、地方政府“土地财政”等一些有关房地产业发展的情况对中国存在的房地产泡沫的成因进行深入分析，并回观近年来我国在抑制地产泡沫方面的调控措施，以期从供求均衡角度寻求我国房地产市场如何实现持续健康发展方面的对策或建议。关键词 房地产泡沫 土地财政 城镇住宅用地供给制度 对策建议 一、房地产泡沫概况1.1 房地产泡沫的简介房
3、地产泡沫是泡沫经济的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。它是指房地产价格在一定时期内偏离市场基础决定的资产基本价值, 高于基本价值、并持续上涨的价格运动和现象, 主要强调的是价格因素。也即房地产投机引起房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。其实，一般所说的房地产泡沫，其实质就是地产泡沫。房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平
4、常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。1.2我国房地产泡沫现状分析房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年有关中国房地产泡沫的争论有越演越烈的趋势。中国社会科学院发布的2007年中国服务行业发展报告在论及房地产行业时称，中国房地产市场的泡沫就已经浮现，无论在规模、结构、价格以及利润上都存在一定问题。该报告的理由有四：一是房价过高、上涨过快。按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.61左右，而如今中国城镇房价与家庭年收入比平均高度在7.61，有的地方甚至超过101。有的年份房价上涨速度飞快，超过
5、居民可支配收入，有的年份甚至以30%50%的速度上涨。二是总量过剩、结构失衡。当下，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。三是平均利润过高、经济房地产化 房地产的行业利润远高于其他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发，一些地区面临房地产化或产业空心化倾向。四是周期波动剧烈，经济大起大落。国土部于2010 年3 月29 日公布了“租价比”指标，该指标是衡量不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。如果租价比低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫；如果租价比高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。国土部目前以全国城市地价动态监测系统为基础，持续跟踪京
6、沪深等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示，近5 年来由于供需失衡导致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势，其中住宅物业自2008 年以来，重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向。据统计，从2005 年到2009 年，北京居住物业租价比从6.42%降到3.81%，另外5 个典型城市（上海、深圳、天津、杭州、青岛）租价比均呈下降趋势。如前所述，租价比如低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，而2009 年国土部选取的六个样本城市其租价比均显著低于4.5%，也就是说，北京、上海、深圳等一线城市的住宅市场已经出现了泡沫。参照表1。表1 近五年样本城市居住物业租价比（）北
7、京深圳上海杭州天津青岛2005年6.426.356.85.745.876.152006年6.116.026.925.965.946.312007年4.834.345.55.285.115.32008年4.594.174.715.574.584.132009年3.813.623.753.843.973.37数据来源：中国城市地价动态监测系统，引用国土资源部相关文章：我国城市房地产租价比跟踪分析以北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛为例。 其实，中国房地产泡沫之争，说到底其实质还是不同利益集团利益之间的博弈，成因复杂、利益庞杂。而且由于一些利益集团掌握着强势的话语权，他们更容易主导市场，真正有需求购
8、房的民众才是弱势群体。二、房地产泡沫的成因分析从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。从泡沫及房地产泡沫的定义中我们不难看出，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。而且，按照规范的泡沫经济理论的分析思路，对地产泡沫的形成原因，一般从投机、心理预期、非理性扩张、政策导向和结构性矛盾等几个方面进行解释。中国地产泡沫的形成原因在程度上也可以从这几个方面来解释，但由于中国房地产市场还未成熟，中国地产泡沫的原因的确有自己的特殊之处，也有自己的特点。本文主要是结合我国城镇住宅用地供给制度、地方政府“土地财政”等一些有关房地产业发展的情况
9、来对中国存在的房地产泡沫的成因进行分析，而不是单方面地从心理预期、非理性扩张、政策导向和结构性矛盾等各个角度去做出解释。21商品住宅投机与地产泡沫2.1.1商品住宅与商品房商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。而商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅,主要包括三种类型：住宅、办公用房、商业用房。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。从性质和用途来看，应该可以说商品住宅包含在商品房的范围内。2.1.2商品住宅投机与地产泡沫房地产业作为我国经济的支柱产业，对拉动国内消费需求和提高国民经
10、济增长速度具有重要作用。从1999年开始，我国房地产业，特别是商品住宅产业，摆脱了前几年的低迷状态，尤其在国家推出住房制度改革、经济适用房建设和加快住宅产业产业化三大举措后，呈现了明显的发展势头。然而在房地产业繁荣的背后，房地产投机活动膨胀，投机活动在哄抬房价后，并没有成为最终的消费者，它不但没有消化空置商品住宅量，而且待房价高到一定程度时投机者要“吐出”其投机性购买的住房，从而会导致商品住宅积压。商品房空置面积加速上升的空置率并没有反过来影响房价，反而高空置率和高房价并存，而房价过高、上涨过快恰是地产泡沫的特征之一。 中国房地产泡沫化的原因有流动性过剩，人民币升值的预期导致的投机资本涌入。国
11、家经济增长依靠的“三架马车”中，内需疲软，出口受阻，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动模式，而我国长时间以来都是国家和政府引导的公共基础投资拉动增长，历史积累下巨大的流动性过剩。这么多的资金，涌入中国这个金融创新还很缺乏的国家，大多数的热钱选择了有保值、增值作用的房地产行业。与此同时,房地产开发商们还在各种新闻媒体上发表文章,宣扬房价上升的种种好处,使大量社会游资投入到房地产业的浪潮中。而且我国经济高速发展，居民手中积累了大量的货币资金，住房消费成为了新的消费热点。住房价格呈现稳定的增长，住房消费兼具消费和投资双重功能，这进一步促进了房地产市场的繁荣。我国居民本就有购房置业的习惯，为了扩大内
12、需，鼓励先富起来的家庭购买第二或第二套住房，这就使得房地产消费迅速高涨。再者，我国近几年房地产需求的增长带动了房价的攀升，从而为房地产投机奠定了基础。我国投资渠道的狭窄和股票市场的长期低迷使得房地产市场几乎成了这部分资金的惟一投资渠道。房地产泡沫的形成与房地产投机者紧密联系在一起，投机者搞商品住宅投机说到底是一种房产投机，房产投机从根源上看又与土地相联系，这样地产泡沫也就与土地投机和房产投机联系在一起。而土地、房产投机又往往与预期、非理性预期等因素相互影响而发生作用。当各投机者对未来房地产价格走向的预期过度乐观，并且出现非理性的“集体无意识”行为时，土地投机者开始增加土地和房地产的购买和囤积，
13、投机需求增加造成市场“繁荣”假象，预期进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。而且我国的绝大部分房地产开发商自己并不建房,也不会建房。他们的任务主要是炒房,使得房地产市场具有投机的性质。在房地产产业链条上,规划由政府有关部门做,设计由设计单位负责,住房由建筑企业建造,开发商扮演的只是“中间人”或“皮包商”的角色。开发商会采用各种手段,例如“圈地”、“捂盘”、“囤房”等方式,进行土地和房屋储备，等到时机成熟，或将土地和房屋以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机或圈房投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快，造成供
14、小于求的假象,从而拉高房价。截至2011年11月底，我国有8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。其中，一线城市中北京、上海、广州增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约50%左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到335万平方米，同比增幅高达61.8%，继续占据典型东部二线城市增幅之首。这样的库存“囤房”，如果在消费需求旺盛或消费预期乐观或信息不对称等情况下，极有可能把房价推高或居高不下。当然，在国家宏观调控政策的促使压力下，库存量的不断增长，反而会反映出近期楼市的短暂低
15、迷，虽然部分城市房价有所松动，开发商也愿意跨出打折促销这一步，但是，观望气氛依旧浓厚。2.2我国城镇住宅用地供给制度背后的地方政府动机土地财政2.2.1我国城镇住宅用地供给制度（城镇住宅建设用地供给）概况分析中国房地产市场供给主要受到房地产开发商、地方政府和商业银行体系影响。显然, 只要能够保持一定的销售量, 房地产开发商毫无疑问将会积极推动价格上涨, 变成彻底的供给投机者, 以最大程度地牟取利润。地方政府掌握着土地供给,不仅直接通过土地转让获得收入,还可通过房地产业带动相关产业发展, 推动地方经济增长, 改进城市建设, 因此地方政府发展房地产业的积极性非常高, 并希望本地房地产市场更加繁荣,
16、 很大程度上也变成了供给投机者。拥有过多存款余额的商业银行体系一直在寻找风险小、收益高的贷款产业, 并普遍认为价格越来越高地房地产业正是这种目标产业, 在各银行的竞争中, 这种预期得到强化, 从而对房地产信贷的条件非常宽松, 一定程度上,商业银行体系的做法助长了市场供给投机行为。按照我国现行政策规定，城镇住房建设只能在国有土地上进行，禁止城镇居民在农村集体土地上建造或购置住房。城镇住房建设用地的供应有两种方式：一是供应现有的国有土地，二是将农村集体土地征为国有后再用于住房建设。前一种方式，地上没有建筑物的国有土地极少，通常情况是地上有着大量的建筑物，需要完成房屋所有权和土地使用权的转移后，才能
17、按照城市规划拆除旧建筑重新建造住房，因而难度较大，时间也比较长；后一种方式也存在同样的问题。再就是，一些地方还出现房地产开发商捂地、囤地行为，也在一定程度上影响了土地有效供给。在土地管理法中也有相关类似的内容，我国国有建设用地分为住宅用地、商业服务业用地和工业用地。统计显示，2008年我国出让土地中住宅用地的比重仅占到313，而工业用地却占到了475。而在城市的规划和建设过程中，景观类建设所使用土地占的面积过大，这固然有利于城市居住环境的提升，但却在客观上限制了住宅建设的土地供应，特别在我国快速城镇化的情况下，进一步加剧了住宅用地的供求矛盾。而为了国家粮食安全，我国实行严格的耕地保护制度，“1
18、8亿亩红线”以及“占补平衡”等政策客观上也限制了城市的土地供给。多年来，由于在指导思想上，土地偏重保证粮食安全，对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，对于城市化建设，特别是住宅用地的供给与城市化进程中城镇人口增长的需要不相适应，使住房价格存在由于土地供给过少而导致的上涨压力。中国在土地管理体制上，是对土地的供应基本上实行行政审批制，对住宅建设用地供应实行行政和计划控制。土地的供给市场，除了政府行政限制土地的供应量外，另一特征就是政府垄断。政府一家垄断性出让供应土地，许多个房地产商和其他用地商较为充分竞争性需求和购买土地。地价形成机制是需求竞争者出最高价者为中标，一般也即成交价，而对于政府定的
19、最高价没有其他的土地供应者与其竞争，没有使地价下降的其他土地供给者的竞争压力。从上面可以看出，我国大多数城市的土地供给可以说是“严格土地供给城市”，而且是政府垄断出让供应土地。在这种制度下继续发展下去，极易进一步催生因供给矛盾而造成的房地产泡沫。这样，虽然土地国有，或者集体所有，但被征用为国有的土地，在出让时，进入政府垄断的市场进行交易，政府垄断的土地供应市场就会使城市地价持续走高。上世纪90年代和21世纪初的多年里，由于地方政府追求GDP目标和地方财政收入税源，使大量的土地分配于开发区、工业园区，分配于大工业和矿山项目，使住宅能分配到的土地与人口城市化需要相比更显不足，导致住宅用地供给不足型
20、土地价格上涨。2.2.2我国地方政府的“土地财政”及其与地价、房价关系房地产市场是一个垄断性的暴利市场，驱使各类资金纷纷进入房地产行业，各开发商千方百计进入此扩张领域。加之，地方政府既可以通过卖地增加财政收入，又可以发展房地产业拉动当地整个GDP和税收的增长，如此来，地方政府就会想方设法乐此不彼地与各房产开发商接触，通过特殊项目实现双赢的合作。最近一些年来，在很多地方流行一种“经营城市”的思路，其操作模式为，先由政府“做地”，推出一个概念，例如科技园、工业园，然后整理出一块土地拍卖，卖地所得再用于搞当地建设。经建设后，土地升值，带动周边地区土地价格上涨，政府又可以通过卖地获得更多的财政收入，由
21、此形成了“良性循环”。通过这种方式，政府实现了“不花一分钱，万丈高楼平地起”，这也成为不少地方城市领导津津乐道的“经营城市”之经验。中国土地制度的特殊性，以及目前城市政府过度依赖土地出让收入的现状，导致地方政府在互相竞争的过程中，选择实施“饥饿供地政策”，而土地供应是房地产市场的源头，政府垄断性的土地供应市场上，地方政府的“土地财政”加剧了住宅用地供给总量短缺。地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，很大程度上造成房地产市场秩序极不规范。我国目前的建设用地多是强制征用的，在国家高度垄断土地的制度下，先将农业用地低价强制征收到政府手中，城镇原有国有土地的再出让也在政府手中，大部分土地再向用
22、地商招拍挂或者以其他形式出让50到70年不等的使用权。2007年全国土地出让收入近13000亿，其中招标拍卖挂牌出让土地收入超过9000亿元，占土地出让总收入的80%。2007年全部土地收入占到地方政府3项收入(税收和税收分成+卖地收入+收费和罚款)约35000亿的40%左右。需要注意的是，卖地收入和收费罚款收入基本上没有进入政府财政预算内管理，其实这就形成所谓的“土地财政“，属于预算外收入，主要就是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。在我国快速城镇化以及地方政府对“土地财政”依赖的背景下，当前我国城镇住宅用地供给制度以及城市土地出让制度就会成为推高土地价格的
23、重要原因。我国城镇住宅用地供给制度以及城市土地出让制度下，土地价格的上涨有推动住宅价格上涨的内在逻辑。一边政府行政审批等限制了土地的供应量，另一边又是政府垄断出让供应土地。这样，被推高土地价格进而推高住宅价格。房地产市场的“卖方市场”导致土地价格的任何变动都会立即反映到住宅价格中。在竞争性的土地出让方式下，“土地财政”的政府动机也使政府通过提高土地价格从而获得住宅价格上涨的好处。在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，
24、一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。房地产泡沫的出现，地方政府“土地财政”模式难辞其咎。预算内靠城市扩张带来的产业税收效应，预算外靠土地出让收入，在这种“地源-房源-税源-财源”的增长模式下，地方政府有足够的动力去推动地价上涨和房价飙升。在一边政府行政审批等限制了土地的供应量，另一边又是政府垄断出让供应土地的情况下，地方政府由于要完成地方政绩的指标，过度依赖“土地财政”，变相鼓励房地产商的开发投资，以体现自己优良的执政业绩。这样土地财政就会使地方政府的收入过分依赖房地产开发商。而在中国现实中，由于集体土地不能开发
25、房地产，现有的开发商其实就处于天然垄断地位，这样就会在政府与房地产开发商之间由于利益的交织而形成相互的依赖关系。尽管近年我国在抑制地产泡沫、调控房地产市场发展方面采取了相关政策措施，但效果不是很理想。想要化解我国地产泡沫，解决“土地财政“的困局，路还很艰难。三、回观近年来我国在抑制地产泡沫方面的调控措施及其效果我国房地产市场化起步较晚，行业诚信体系和市场监管秩序不完善，而城镇居民住房私有率又较低，住房总需求基数较大，而时下由于房地产业具有垄断性、信息不对称、准公共产品等特性，单靠市场公用容易产生供应不足、产品质量差、索取价格高和贫富差距扩大等市场失灵和房产泡沫的现象。同时，房地产又是国民经济的
26、重要支柱产业，联结着生产、分配、交换和消费等生产领域的诸多环节，其自身发展的不平衡也对国民经济整体发展产生数倍于自身变动的冲击。住房问题已经越来越成为经济、社会和政治的综合问题，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要，房地产业发展稳定与否直接关系到国民经济是否稳定发展，因此我国房地产业发展离不开政府的宏观调控。党中央、国务院历来高度重视房地产业发展与房地产市场调控，下面就回顾一下近几年来我国在抑制地产泡沫方面的调控措施及其效果。近年来，针对新时期我国房地产市场运行态势，突出解决房价上涨过快、结构失衡与畸形消费等主要问题，中央出台了一系列政策措施，并逐步完善调控运行机制，取得了明显的阶段
27、性成果。2005年出台“国八条”和2006年出台“国六条”，对2007年底至2008年初房价上涨趋势起到了有效的遏制作用，呈逐步趋稳态势。2008年第四季度，为应对国际金融危机，发挥房地产业扩大内需和改善民生的作用，中央将加强保障性安居工程建设作为一揽子刺激经济计划的一项重要内容，并相应实施了促进住房合理消费的一系列调控政策，刺激房地产市场逆势而进。但从2009年下半年起，部分城市再次出现房价上涨过快、投资投机性购房活跃等问题。为此，2010年中央出台“国十条”等调控措施，2011年又出台“新国八条”。从某种角度说，房地产业是近几年政府出台政策最多、支持力度最大的行业。作为政府宏观调控经济运行
28、主要工具的财税政策，在促进房地产市场健康发展中，发挥了重要作用。按照党中央、国务院的要求，财税部门积极完善政策体系，创新制度机制，把握政策要点，实施了一系列促进房地产市场健康发展的政策措施。（一）面对2004 年房地产市场火热的现象和房价持续上涨的趋势，2005 年“新、老国八条”、利率上调、税收抑制等政策出台，房价增长率和房地产市场发展出现了1999年以来的第一次大幅降低，说明行政等抑制政策对限制房地产发展起到了一定的作用，但房价仍有较大幅度提高。（二）2006 年出台了“国六条”、九部委“十五条”等政策，将调整住房供应结构作为调控着力点，同时在2005 年政策的影响下，房地产市场发展和房价
29、增长率进一步大幅降低，但房价仍有一定上涨。（三）2007 年，土地、信贷、税收等调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机、调整住房结构等多方面全面出击，然而这一年房价、房价增长率和房地产场发展均大幅提高，出现了“越调越涨”的现象。（四）针对2007 年房地产“调控”变“空调”的现象，2008 年年初出台了“从紧”的货币政策，再加上下半年世界金融危机的影响扩大，这一时期的房价增长率和房地产市场发展大幅降低，房价也略有下降，因此，下半年央行宣布“双率”齐降，并采取适度宽松的货币政策。（五）由于2008 年下半年宽松的货币政策等影响，使得2009 年的房价、房价增长率和房地产市场发展得到
30、了空前的提高，我国房地产市场由2008 年的萧条迅速转变为2009 年的繁荣，因此，2009 年底政府又出台了抑制投机、增加供给等政策。纵观这五年来我国房地产宏观调控历程，为了实现房地产市场健康、稳定发展以及房价稳定的目标，我国政府干预房地产市场的频率和力度都较大，由于政策频繁、政策反复、缺乏一致性等原因，政策效果并不理想。而最近几年来有关中国房地产泡沫的争论也有越演越烈的趋势。中国社会科学院发布的2007年中国服务行业发展报告在论及房地产行业时称，中国房地产市场的泡沫就已经浮现，无论在规模、结构、价格以及利润上都存在一定问题。近两年来，越来越多的闲散资金, 甚至包括一些违规资金也都进入了楼市
31、、房市, 地价、房价呈明显上涨之势,而且居高不下。投资向投机甚至向过度投机转移, 我国房地产业出现了过度投机的倾向。根据有关房地产泡沫化评价指标，已有大量数据说明在我国的一线和部分二线城市，中国房地产已经存在局部性、结构性泡沫现象。（六）2011年新“国八条”调控政策为遏制房价过快上涨，2010年中央政府先后出台“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”，受此影响，全国及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小。为了巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(简称“国八条”)，提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。该政策是对2010年调控政策的升级和深化。总体来看，本次调控政策要求各地方政府明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，政策力度更强。此次调控适逢其时，对于中国经济、对于抑制通胀预期至关重要，是极具勇气的举措。当然，中国房地产泡沫成因复杂、利益庞杂。但这是良好的开端，好的开始是成功的一半。四、从供求均衡角度寻求我国房地产市场实现持续健康发展的对策建议对促进中国房地产市场健康持续发展,我认为可以从疏导需求、调节供给、限制投机、引导预期、政策平稳、产业规
