1、上海 控制性详细规划上海市控制性详细规划技术准则上海市规划和国土资源管理局二一一年六月1.总则 (1) 1.1.目的和依据 (1) 1.2.适用范围 (1) 1.3.基本要求 (1) 1.4.编制范围 (1) 1.5.规划原则 (2) 1.6.编制深度 (2) 1.7.控制性详细规划强制性内容 (2) 2.术语 (4) 3.土地使用 (7) 3.1.规划导向 (7) 3.2.用地分类 (7) 3.3.混合用地 (12) 4.开发强度 (15) 4.1.规划导向 (15) 4.2.控制方法 (15) 4.3.中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等的开发强度控制 (15) 4.4.其它城镇的开发
2、强度控制 (16) 4.5.地块容积率的确定 (17) 4.6.其它用地开发强度控制 (17) 5.空间管制 (18) 5.1.规划导向 (18) 5.2.空间景观构架 (18) 5.3.建筑高度 (21) 5.4.建筑界面 (22) 5.5.公共空间 (23) 5.6.风貌保护 (23) 5.7.地下空间 (24) 5.8.其它 (25) 6.住宅 (26) 6.1.规划导向 (26) 6.2.基本要求 (26) 6.3.具体标准 (26) 7.公共服务设施 (28) 7.1.规划导向 (28) 7.2.基本要求 (28) 7.3.区级公共服务设施 (28) 7.4.社区级公共服务设施 (3
3、0) 7.5.基础教育设施 (32) 8.生态环境 (34) 8.1.规划导向 (34) 8.2.基本要求 (34) 8.3.生态建设 (34) 8.4.防护距离 (35) 9.综合交通 (37) 9.1.规划导向 (37) 9.2.基本要求 (37) 9.3.道路系统 (38) 9.4.轨道交通系统 (41) 9.5.交通枢纽 (42) 9.6.常规公交 (43) 9.7.出租车 (44) 9.8.加油（气）站 (44) 9.9.静态交通 (45) 9.10.慢行系统 (46) 9.11.地块机动车出入口控制 (47) 10.市政设施 (48) 10.1.规划导向 (48) 10.2.基本要
4、求 (48) 10.3.给水 (48) 10.4.雨水 (50) 10.5.污水 (51) 10.6.供电 (52) 10.7.燃气 (54) 10.8.通信 (55) 10.9.邮政 (55) 10.10.环卫 (56) 10.11.水系 (57) 10.12.市政设施的设置方式 (58) 11.防灾避难 (60) 11.1.规划导向 (60) 11.2.基本要求 (60) 11.3.防洪除涝 (60) 11.4.消防 (60) 11.5.应急避难场所 (61) 12.地名 (63) 12.1.规划导向 (63) 12.2.基本要求 (63) 12.3.道路命名 (63) 12.4.河流和湖
5、泊命名 (64) 12.5.公共绿地命名 (64) 12.6.公共广场命名 (65) 13.规划执行 (66) 13.1.控制性详细规划执行适用规定 (66) 13.2.地块边界/用地面积的适用 (66) 13.3.土地使用性质的适用 (66) 13.4.容积率的适用 (67) 13.5.建筑高度的适用 (67) 13.6.贴线率的适用 (68) 13.7.住宅套数的适用 (68) 13.8.保留用地的适用 (68) 13.9.现状用地的适用 (69) 13.10.特定建（构）筑物的适用 (69) 13.11.建筑面积、绿地率、建筑密度、建筑退界线的适用 (69) 14.附则 (70) 14.
6、1.动态更新 (70) 14.2.用词说明 (70) 14.3.生效日期 (70) 附录 (71) 附录一中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等强度区划分方法 (71) 附录二轨道交通站点300米服务范围示意 (72) 附录三容积率修正规则 (73) 附录四建筑控制线和贴线率的计算规则 (74) 附录五准则用词说明 (77) 温馨推荐您可前往XX文库小程序享受更优阅读体验 不去了立即体验1.总则 1.1.目的和依据 为适应城市建设和管理的需要，规范本市控制性详细规划的编制，提高规划成果的科学性和操作性，保障规划有效实施，根据中华人民共和国城乡规划法、上海市城乡规划条例、城市规划编制办法、城市
7、、镇控制性详细规划编制审批办法等法律、法规和规章，参考相关技术标准和规范，结合本市的实际情况，制定本准则。 1.2.适用范围 1.2.1.本准则适用于本市中心城、新城、新市镇镇区等集中城市化地区控制性详细规划的编制和应用。 1.2.2.本准则未涉及的内容，应当按照国家、本市现行的相关技术标准和规范执行。 1.3.基本要求 控制性详细规划的编制应按照国家和本市相关法律、法规和规章的要求，以批准的城市总体规划、分区规划、区县总体规划、单元规划、新城新市镇总体规划为依据，应当与风貌保护、交通、市政、防灾等各专项规划相衔接。 1.4.编制范围 1.4.1.控制性详细规划编制范围应为上位规划确定的一个或
8、多个完整编制单元。如有特殊要求，应按规定程序，经研究后合理确定控制性详细规划的编制范围。 1.4. 2.控制性详细规划局部调整和增补图则的规划编制范围，应为一个或多个完整街坊。 1.5.规划原则 1.5.1.坚持统筹发展原则。科学统筹城市发展的各项要素，推动经济、社会、环境协调发展。 1.5. 2.坚持可持续发展原则。保护生态环境，落实节能减排，建设可持续发展的城市。 1.5.3.坚持以人为本原则。满足人的工作、生活需求，塑造舒适便捷、生态宜居、文脉传承的城市空间环境。 1.5.4.坚持集约节约原则。合理利用土地、设施等各类资源，提高资源的综合利用效率。 1.6.编制深度 1.6.1.根据总体
9、规划，结合地区发展实际情况，规划集中城市化地区可分为一般地区、重点地区和发展预留区三种编制地区类型，分别适用不同的规划编制深度。上述地区的规划编制深度应符合上海市控制性详细规划成果规范的要求。 1.6. 2.重点地区包括城市各级公共活动中心区、历史风貌地区、重要滨水区和风景区、交通枢纽地区以及其它对城市空间影响较大的区域。对于规划编制时发展用途不明确的用地，可划定为发展预留区。重点地区、发展预留区以外的地区为一般地区。 1.6.3.一般地区提出普适性的规划控制要求，形成普适图则。 1.6.4.重点地区除提出普适性的规划控制要求，形成普适图则外，需要通过城市设计或专项研究提出附加的规划控制要求，
10、形成附加图则。 1.6.5.发展预留区以街坊为单位提出主导功能、强度分区、公共服务设施、交通和市政基础设施等的总体要求。根据发展需要，适时增补普适图则。 1.7.控制性详细规划强制性内容 1.7.1.经法定程序批准纳入法定文件的规划控制要求均为规划实施的强制要求，法定文件包括文本和图则。 1.7. 2.控制性详细规划普适图则应确定各编制地区类型范围，划定用地界 线，明确用地面积、用地性质、容积率、混合用地建筑量比例、建筑高度、住宅套数、配套设施、建筑控制线和贴线率、各类控制线等。其中，容积率为上限控制(工业用地可同时控制上下限)、住宅套数为下限控制、建筑高度为上限控制(特殊要求地块可同时控制上
11、下限)。 1.7.3.根据普适图则确定的重点地区范围，通过城市设计、专项研究等，形成附加图则，明确其它特定的规划控制要素和指标。 2.术语 2.1.1.中心城：指本市政治、经济、文化中心，其范围由城市总体规划确定。 2.1.2.郊区：指中心城以外的区域。 2.1. 3.新城：指郊区一定区域范围内的重要集中城市化地区，一般是郊区各区、县人民政府所在地，郊区、县政治、经济和文化中心，其范围由郊区区县总体规划确定。 2.1.4.新市镇：指郊区除新城以外，依托郊区各乡、镇历史基础和发展优势，在郊区一定区域范围内承载公共配套、社会服务等各项功能的集中城市化地区，其范围由郊区区县总体规划确定。 2.1.5
12、.居住社区：指由城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(3-5万人)相对应，配建有较完善的、能满足该社区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地，所配建的设施为社区级公共服务设施。 2.1.6.产业区块：指由上位规划确定的工业用地集中区域。现指上海市工业用地布局规划(2009-2020年)确定的产业区块。 2.1.7.公共活动中心区：指以商业、商务、文化等公共活动功能为主的、公共设施集中布局的区域，包括市级中心、市级副中心、专业中心、地区中心、社区中心、新城中心、新市镇中心等区域。 2.1.8.历史文化风貌区：指历史建筑集中成片，建筑样式、空间格局和街区景观较完整地体现上海某
13、一历史时期地域文化特点的，经市政府批准的历史文化风貌区。 2.1.9.公共空间：指可供公众自由进入并开展休憩、娱乐、运动、购物等活动的空间，主要包括街道、广场、公共绿地等城市公共空间，也包括地块内向公众开放的空间。 2.1.10.开发强度：指地区开发总量与建设基地总面积的比值，以容积率为控制指标。容积率指建筑物地面以上计容建筑面积总和与地块面积的比值。 2.1.11.建筑高度：指建筑物设计室外地面至外墙顶部的总高度。当为坡屋面时，应为建筑物设计室外地面到坡顶屋脊的高度；当为平屋面时，应为建筑物 设计室外地面到其女儿墙墙顶的高度；当同一座建筑物有多种屋面形式时，建筑高度应按上述方法分别计算后取其
14、中最大值。航空港、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑物或构筑物，当其处在各种技术作业控制区范围内时，应按建筑物或构筑物的最高点计算。 2.1.12.基准高度：指地区内所占比例最大的建筑高度。 2.1.1 3.建筑控制线：指控制建筑轮廓外包线位置的控制线。 2.1.14.贴线率：指建筑物贴建筑控制线的界面长度与建筑控制线长度的比值。 2.1.15.连廊: 指连接两幢或几幢建筑，以满足建筑造型及使用功能要求的连接体。 2.1.16.骑楼: 指沿街建筑的二层以上部分出挑，其下部用立柱支撑，形成半室内人行空间的建筑形态。 2.1.17.生态廊道：指具有生态服务功能，将分
15、散的生态空间联系起来的带状空间，主要由植被、水体、湿地、农田等自然生态要素构成。 2.1.18.防护距离：指产生有害因素的用地或建筑的边界至其它用地或建筑边界的最小距离。 2.1.19.路网密度：指规划范围内平均每平方公里用地上的道路中心线总长度，与规划范围边界重合的道路中心线计入一半长度。 2.1.20.轨道交通：指快速、大、中运量，用电力牵引，采用钢轮钢轨的公共客运系统，是地铁与轻轨的通俗总称。线路可在地下、地面或高架上敷设。 2.1.21.配建停车场(库)：指居住社区、公共建筑物等为满足自身(确定对象)停车需求，在所属地块内设置的停车场(库)。 2.1.22.公共停车场(库)：指为社会公
16、众(不确定对象)停放车辆而设置的、免费或收费的停车场(库)，也称社会停车场(库)。不包括配建停车场(库)。 2.1.2 3.P+R停车场：指为出行者提供停车服务，并能快速便捷换乘轨道交通等其它公共交通方式的机动车停车场。 2.1.24.通名：用来指明地方的类型，为地定类。 2.1.25.专名：用来指明同类中的个体，和通名合起来为地定位。 2.1.26.规划执行：指在建设项目规划管理阶段，对控制性详细规划的有关控制要求的实施应用。 2.1.27.社区公益性设施：指社区行政管理服务、社区文化、社区体育、社区医疗卫生、社区福利设施、社区商业和基础教育设施。 2.1.28.非经营性设施：指不以营利为目
17、的的各类设施，包括行政办公设施、医疗卫生设施、教育设施、宗教设施、社会福利设施、殡葬设施、消防设施、军事设施、保安设施等。 3.土地使用 3.1.规划导向 3.1.1.应根据地区功能定位，合理配置各类用地，形成布局合理的城市空间结构。 3.1.2.合理提升土地使用效率，集约利用土地，保护生态空间。 3.1.3.促进土地使用功能的有效混合，提高城市活力。推进居住与就业相对均衡布局，减少远距离通勤交通。注重城市商业、商务、居住等功能与交通设施的衔接，形成功能复合化的公共活动中心区。 3.2.用地分类 3.2.1.按土地的使用性质，城乡用地包括城乡建设用地、农用地、水域和未利用土地，见表3-1。其中
18、城乡建设用地分为11个大类、50个中类、54个小类，见表3-2。 表3-1 城乡用地分类及代码表 表3-2 城乡建设用地(H)分类及代码表 注：六类住宅组团用地(Rr6)、其它绿地(G9)、控制用地(K)不计入建设用地指标。 3.2.2.用地性质应按地上土地使用性质确定。控制性详细规划用地分类除以下情况外一般分至中类。 (1)居住用地必须分至小类。 (2)城市发展备建用地、控制用地可分至大类。 (3)在建设意向相对明确的情况下，公共设施、市政设施和绿地可分至小类。 3.2.3.应依据城市道路、河流等自然边界和地籍边界，结合控制要求和实施可行性等划定地块边界。平原、山脉、丘陵、斜坡等各类地形上的
19、地块用地面积应按照地块边界的水平投影进行量算。 3.3.混合用地 3.3.1.当一个地块中某类使用性质的地上建筑面积占地上总建筑面积的比例超过90%时，该地块被视为单一性质的用地。混合用地是指一个地块中有两类或两类以上使用性质的建筑，且每类性质的地上建筑面积占地上总建筑面积的比例均超过10%的用地。 3.3.2.混合用地中的用地比例一般按照建筑面积的比例进行拆分计算。 (1)当涉及无建筑的用地之间混合时，按用地面积的比例进行拆分计算。 (2)当涉及交通、市政等设施与绿地、广场等用地混合时，其中设施用地面积按设施的地上建筑物、构筑物的占地面积计算，但设施的地下用地指标可计入相应专项系统规划的指标
20、。 3.3.3.功能用途互利、环境要求相似且相互间没有不利影响的用地，宜混合设置。鼓励公共活动中心区、历史风貌地区、客运交通枢纽地区、重要滨水区内的用地混合。 3.3. 4.环境要求相斥的用地之间禁止混合，包括以下情况: (1)严禁三类工业用地、危险品仓储用地、卫生防疫用地与其它任何用地混合。 (2)严禁特殊用地与其它任何用地混合。 (3)严禁二类工业用地与居住用地、公共设施用地混合。 3.3.5.用地之间混合引导参见表3-3。 3.3.6.除独立设置的地下空间系统(如民防)外，地下空间的使用性质与地上土地使用性质之间宜保持关联，或符合用地混合引导表3-3的要求。 表3-3 用地混合引导表 注
21、:“”表示宜混合,“”表示有条件可混合,“”表示不宜混合。表中未列用地一般不宜混合 14 4.开发强度 4.1.规划导向 4.1.1.合理高效地利用土地资源，满足一定时期内经济、社会和环境发展的空间需求，建设宜居环境。 4.1.2.倡导以公共交通为导向的城市空间发展模式，适度提高大容量公交站点周边的土地开发强度。 4.1.3.依据各个区域的特定条件，形成中心城、郊区开发强度逐次递减的格局，注重塑造郊区的空间形态特色，引导人口向郊区疏解。 4.2.控制方法 4.2.1.以上位规划确定的建设总量为依据，对全市各个区域的开发强度进行控制。 4.2.2.本准则的开发强度控制主要针对住宅组团用地、商业服
22、务业用地和商务办公用地(以下简称“商办用地”)。按照功能布局特点，综合考虑交通条件、环境影响等因素，对中心城、郊区等不同区域分别控制。 4.2.3.开发强度控制 (1)开发强度通过强度区、街坊强度和地块容积率结合进行控制。 (2)依据上位规划，确定不同强度区界线。 (3)依据强度区，确定各街坊适用的基本强度或特定强度；在适用基本强度的街坊内，确定适用容积率修正的地块，明确地块容积率指标。 (4)重点地区在单元开发总量不变、满足环境和基础设施负荷要求的前提下，可通过城市设计和交通影响分析，优化部分地块容积率指标。 4.2.4.商办和住宅组团混合用地，按地块中商办、住宅建筑量比例控制地块平均容积率
23、指标。 4.3.中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等的开发强度控制 4.3.1.依据上位规划，按轨道交通服务水平、公共设施服务水平以及其它发展条件等确定强度区，强度区分为五个等级(确定方法见附录一)。 4.3.2.在各级强度区内，某一街坊50%以上(含50%)的用地位于轨道交通站点300米服务范围内(见附录二)，该街坊采用此级强度区的特定强度。此强度区的其它街坊采用相应的基本强度。 4.3.3.住宅组团用地和商办用地各级基本强度和特定强度容积率指标见表4-1。 表4-1 中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等地区容积率指标表 注：位于I级强度区的住宅组团用地，容积率原则上不小于1.0。
24、4.4.其它城镇的开发强度控制 4.4.1.依据上位规划，按城镇内部各地区与城镇中心的区位关系确定强度区，强度区分为三个等级。城镇中心区域为III级强度区、与城镇中心相邻区域为II级强度区、其它地区为I级强度区。 4.4.2.各级强度区内的商办用地、住宅组团用地面积占该城镇商办用地、住宅组团用地总面积宜满足以下要求:III级强度区20-40%,II级强度区50-70%, I级强度区10-20%。 4.4.3.基本强度和特定强度的确定方法参照4.3.2条。住宅组团用地和商办用地各级基本强度和特定强度的容积率指标见表4-2。 表4-2 其它城镇容积率指标表 注：位于I级强度区的住宅组团用地，容积率
25、原则上不小于1.0。 4.5.地块容积率的确定 4.5.1.地块容积率指标依据基本强度、特定强度、容积率修正，以及重点地区的城市设计和交通影响分析综合确定。 4.5.2.采用基本强度的街坊，依据周边道路及轨道交通条件，其内部地块容积率允许在其所在强度区基本强度容积率指标上限的基础上有一定量的上浮，即可进行容积率修正(修正规则见附录三)。采用特定强度的街坊，其内部地块容积率指标不得进行容积率修正。 4.6.其它用地开发强度控制 4.6.1.为提高土地使用效率，工业用地的容积率指标不宜低于0.8。具有特殊工艺的产业用地，可根据实际情况具体确定。 4.6.2.产业区块的科研设计用地(C65)、工业研
26、发用地(M4)，地块开发强度可参照就近城镇的规划商办地块的基本强度进行控制。 4.6.3.未列入表4-1、表4-2中的建设用地及其它特定用途的建设用地，其开发强度另行规定。 5.空间管制 5.1.规划导向 5.1.1.按照上位规划确定的城市空间构架和布局，合理组织各类功能空间，形成人工环境与自然环境有机融合、层次丰富的城市空间体系。 5.1.2.按照以人为本的原则，塑造舒适宜人的城市公共空间。 5.1.3.彰显地区特色，传承历史文脉，体现时代精神，协调建筑与周边环境的关系，构建富有地域特征和文化内涵的城市风貌。 5.1.4.塑造空间背景整齐有序、景观标志特征突出的城市整体形象。 5.2.空间景
27、观构架 5.2.1.空间景观构架是指城市空间结构、景观形象和环境特色的整体构架。应通过城市设计研究，明确空间景观构架，包括建筑高度、建筑界面以及公共空间布局等空间管制要素的总体要求。 5.2.2.应根据地区主导功能、开发强度、空间结构及历史文脉等，明确地区建筑高度的总体布局，提出高度分区，确定地区基准高度，提出地标建筑设置的建议。 5.2.3.应对地区公共空间界面进行分析，提出建筑界面控制的总体要求。明确应保持连续界面的步行街、公共活动功能较强的支路和次干路、公共通道及以休闲活动为主的广场。 5.2.4.城镇一般地区宜保持基本一致的建筑高度和整齐连续的街道界面，塑造同质化的城市空间背景。 5.
28、2.5.空间景观构架研究应根据上位规划和地区特征确定重点地区的分类和范围，并提出城市设计深化研究和附加图则编制的具体要求。 5.2. 6.重点地区分为五类，分别是公共活动中心区、历史风貌地区、重要滨水区与风景区、交通枢纽地区、其它重点地区。根据地区的重要性及其空间形态对城市空间的影响程度，重点地区分为三级，分别适用不同的城市设计研究内容。重点地区的分类分级见表5-1。 表5-1 重点地区分类分级表 5.2.7.重点地区的分级依据上位规划或专项规划确定。一级重点地区的范围由上位规划或专项规划划定；二级、三级重点地区的范围参照上位规划或专项规划，在控制性详细规划普适图则中划定。 5.2.8.重点地
29、区附加图则的控制指标参见表5-2。根据各地区的具体情况可增加附加图则的控制指标。若某重点地区兼具两类或以上地区的特征，则控制指标应取其并集。其它重点地区应根据地区特征选取控制指标。 表5-2 附加图则控制指标一览表 设计区域出现该种空间要素时进行控制。 5.3.建筑高度 5.3.1.建筑高度采取分区控制方式，五级分区见表5-3。地块建筑高度的上限，应控制在相应高度分区的指标范围内。 表5-3 建筑高度分区表 5.3.2.建筑高度分区应符合地区空间景观构架的要求；应突出地区风貌特征，强调城市的整体肌理；应控制视线通廊，突出标志性景观；应与地区强度分区相衔接，体现功能发展要求。 5.3.3.应严格
30、控制高层建筑的无序布局。一般地区应形成基准高度，重点地区经城市设计研究可布局标志性建筑。 5.3.4.郊区城镇的一般地区应以二级、三级高度分区为主，形成以多层和小高层为主(24-50米)的基准高度；城市公共活动中心区、交通枢纽地区等重点地区局部可采用四级高度分区，布局100米以下的标志性建筑；不宜采用五级高度分区。 5.3.5.建筑高度必须满足消防、安全、通风、日照等要求。同一路段沿街地块建筑高度应相互协调。 5.3. 6.航空港、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑物、构筑物，当其处在各种技术作业控制区范围内时，必须按有关净空要求控制建筑高度。 5.3.7.步行
31、街和公共活动功能较强的支路、次干路，应保持适宜的街道空间尺度，沿街建筑高度与道路红线宽度的比值不宜超过2:1。 5.3.8.建成区主要河道两侧建筑高度与建筑至临近蓝线距离之比值(高退比)不宜大于1:1，新建地区不宜大于1:1.5(城市设计有特殊要求的除外)。河段两侧建筑高退比宜统一。 5.4.建筑界面 5.4.1.通过建筑控制线和贴线率进行建筑界面控制，加强街道、广场等公共空间的整体性和沿街界面的连续性。 5.4.2.应根据不同城市公共空间的尺度要求，确定建筑控制线。一般情况下，建筑控制线应平行于道路红线，或公共空间的边界线。建筑物(除雨篷等附属构筑物外)不得逾越建筑控制线。 5.4.3.建筑控制线退让道路红线的距离应考虑消防、地下管线、生态环境、安全卫生等因素，退让主干路不应小于10米，退让次干路与支路不得小于3米。道路交叉口四周的建筑控制线退让红线的距离不得小于3米(自道路交叉口圆曲线终点的连线
