1、图解房地产施工技术及基本流程建 筑 基 础 知 识一、 民用建筑的分类（一）按用途分1、居住建筑是供人们生活起居用的建筑，如住宅、公寓、宿舍等住宅建设的发展也是反映人们生活水平的重要方面：单位集资房-家属院-安居房-商品房小区-花园住宅-康居住宅-节能住宅；几号院-小区-花园-诗意和品位的名字（水岸春晓、美景天城、四月天）-创意的名字（啊卡迪亚、卡布其诺；天下城、金色港湾、第一大街、东一时区）听这些名字也能反映房地产的发展历程2公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，如生活服务性建筑：浴室、菜场文教：学校、图书馆医疗：医院、疗养院商业：商场、商店交通：车站、航空港公共建筑往往是城市中心的组成
2、部分，公建的设计在满足使用功能的同时，建筑物的形象要丰富城市面貌，标志性。（二）、按承重结构分1、砖木结构旧式住房2、砖混结构多层住宅，也包括部分钢筋混凝土也称混合结构，混合一等：屋顶、楼面、部分柱梁采用钢筋混凝土；混合二等：采用钢筋混凝土小梁薄板作为楼面材料3、钢筋混凝土结构高层建筑常用现浇钢筋混凝土（较多采用）预制装配式混凝土构件（越来越少）4、钢结构超高层建筑或大跨度现代建筑常用，体育场（鸟巢）可容10万人的体育场编织成的一个温馨鸟巢！用来孕育与呵护生命的“巢”，寄托着人类对未来的希望整个体育场结构的组件相互支撑，形成网格状的构架，外观看上去就仿若树枝织成的鸟巢，其灰色矿质般的钢网以透明
3、的膜材料覆盖，其中包含着一个土红色的碗状体育场看台。在这里，中国传统文化中镂空的手法、陶瓷的纹路、红色的灿烂与热烈，与现代最先进的钢结构设计完美地相融在一起。 整个建筑通过巨型网状结构联系，内部没有一根立柱，看台是一个完整的没有任何遮挡的碗状造型，如同一个巨大的容器，赋予体育场以不可思议的戏剧性和无与伦比的震撼力。这种均匀而连续的环形也将使观众获得最佳的视野，带动他们的兴奋情绪，并激励运动员向更快、更高、更强冲刺。在这里，人，真正被赋予中心的地位。5、膜结构膜结构建筑是21世纪最具代表性的一种全新的建筑形式，至今已成为大跨度空间建筑的主要形式之一。它集建筑学、结构力学、精细化工、材料科学与计算
4、机技术等为一体，建造出具有标志性的空间结构形式，它不仅体现出结构的力量美，还充分表现出建筑师的设想，享受大自然浪漫空间。 “水立方”是世界上最大的膜结构工程，除了地面之外，外表都采用了膜结构ETFE材料，蓝色的表面出乎意料的柔软但又很充实。国家体育馆工程承包总经理谭晓春透露，这种材料的寿命为20多年，但实际会比这个长，人可以踩在上面行走，感觉特别棒。（三）按承重方式分墙承重框架结构柱梁承重半框架结构部分墙承重空间结构体育馆（四）按建筑层数分1、非高层，低于24M2、高层，高于24M3、超高层，高于100M低层（13层）、多层（47层）、小高层（812层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度
5、超过100M）高层建筑的国际分类：低高层建筑：层数为916层，建筑总高度2550M 中高层建筑：层数为1725层，建筑总高度5075M 高层建筑：层数为2640层， 建筑总高度75100M 超高层建筑：层数在40层以上， 建筑总高度在100M以上 世界第三、中国第一的88层金茂大厦（Jinmao Tower），占地2.3公顷，塔楼高420.5M，总建筑面积29万平方M。上海金茂大厦阿兰罗伯特在攀爬金茂大厦88层观光厅高度时，向楼顶张望。（五）按耐火等级分一级，最好的二级三级四级（六）按耐久等级分一级，大于100年二级，50100年三级，2550年四级，小于15年砖混结构70年，框架结构90年（
6、七）按房屋的完损等级分类：根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度来划分： 完好房屋 基本完好房屋 一般损坏房屋 严重损坏房屋 危险房屋房屋新旧程度（成新率）的判定标准是： 完好房屋：十、九、八成 基本完好房屋：七、六成 一般损坏房屋：五、四成 严重损坏房屋及危险房屋：三成以下（八）建筑结构的承重形式1、叠砌式 墙承重，主要是六层以下建筑2、框架式柱梁承重，主要用于办公楼等平面空间较大的建筑3、框剪力某些部位采用钢筋混凝土剪力墙，主要用于高层建筑4、剪力墙5、筒体式大跨度，大空间，超高层二、房屋建筑构造（一）基础1、基础与地基的关系基础：建筑物与土壤直接接触的部分，是建筑物的组成
7、部分地基：支撑建筑物重量的土层，不是建筑物的组成部分地基分为天然地基和人工地基天然地基：能直接承受建筑物荷载的地基人工地基：天然土层本身承载能力弱，或建筑物荷载大，必须对土壤层进行人工加固。人工加固的方法：压实法、换土法、打桩法、化学加固法2、基础埋深从室外地面至基础底面的垂直距离大于4M的称深基础，小于4M的为浅基础3、基础类型 按使用材料及受力特点分刚性基础：用刚性材料做基础，抗压强度高，抗拉、抗剪强度低的材料，如砖、石、混凝土等非刚性基础：也叫柔性基础，能承受较大的弯矩，如钢筋混凝土基础 按基础的构造形式分条形基础：建筑物上部结构采用砖墙和石墙承重，基础沿墙身设置，多做成条形柱下条形基础
8、独立基础：建筑物上部采用框架结构或单层排架结构承重，基础采用方形或矩形的单独基础井格式基础：地基条件较差，为提高建筑物的整体性，以免 各柱子间产生不均匀沉降，常将柱下基础沿纵横方向连接成十字。筏型基础：当建筑物上部荷载较大，地基较弱，常将柱下基础连成一片，使整个建筑物的荷载承受在一块整板上。箱形基础：由钢筋混凝土的底板、顶板和若干纵横墙组成，形成空心箱体的整体结构。基础的空心部分可做地下室。（二）墙体1、墙体分类 按所处位置不同：内强、外墙 按方向位置不同：横墙、纵墙沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙，横向外墙为山墙；沿建筑物长轴方向的墙是纵墙窗与窗，窗与门间的墙是窗间墙窗洞下的墙是窗下墙 按结构
9、受力情况不同：承重墙：直接承受上部屋顶、楼板所传来荷载的墙非承重墙：不承受上部荷载隔墙，分隔内部空间填充墙幕墙 按所用材料不同分砖墙、石墙、土墙、混凝土墙 按施工方式分叠砌式，实砌砖墙、空斗墙、砌块墙版筑式，模板混凝土墙装配式，预制构件2、墙体设计要求 足够的强度和稳定性 必要的保温隔热性能 满足防火要求 满足隔声要求3、砖墙 按材料分：粘土砖、炉渣砖、灰沙砖 按生产形状分：实心砖、多孔砖、空心砖 标准砖的规格为53115240（厚宽长）砖厚灰缝：砖宽+灰缝：砖长1：2：4砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、一砖半墙、2砖墙。其相应的厚度：115mm（称12墙）、178m
10、m（称18墙）、240mm（称24墙）、365mm（称37墙）、490mm（称50 组砌方式。全顺式、一顶一顺式（三）墙体细部构造1、门窗过梁：当墙体上开门窗洞孔时，为支撑洞孔上部砌体传来的荷载，并将这些荷载传给窗间墙，在门窗洞孔上设横梁，称过梁。过梁上墙体的重量并不是全部压在过梁上，仅有三角形荷载压在过梁上，过梁的形式较多，常见的有砖拱（平拱、弧拱、半圆拱）、钢筋砖过梁、钢筋混凝土过梁。2、窗台为雨水沿窗扇下淌，避免雨水聚积窗下或向室内渗透，于窗外下设窗台。向外形成一定坡度，以利于排水3、勒脚墙身接近室外地面的部分，高度一般为室内外地平高差部分。保护墙身、防潮、增加建筑物立面美观，有石砌、抹
11、灰、水泥砂浆等。4、明沟位于外墙四周，将雨水有组织的导向地下排水井，起到保护墙基的作用。5、散水为保护墙基不受雨水侵蚀，常在外墙四周将地面做成向外倾斜的坡面，以便将屋面雨水排至远处，称散水或护坡。混凝土现浇，外抹水泥砂浆，坡度约5，宽一般60010006、墙身的加固 增设壁柱和门垛 设置圈梁：沿外墙四周及部分内横墙设置的连续闭合的梁。圈梁配合楼板的作用可提高建筑空间刚度和整体性，增强墙身的稳定性，减少由于地基不均匀沉降引起的墙身开裂。一般为钢筋混凝土，高度一般不小于120。7、构造柱：为加强砌块建筑的整体刚度，常于外墙转角和必要的内外墙交接处设置构造柱。利用空心砌块上下对齐，于孔中配置直径10
12、12钢筋分层插入，并用200号细石混凝土分层填实。构造柱与圈梁、基础需有较好的连接。（四）楼地层构造1、楼板层的作用及设计要求多层建筑中沿水平方向分隔上下空间的结构构件。要求：足够强度刚度，以保证结构安全 隔声，避免上下层间干扰 防火，防水、防潮 2、基本组成 面层：又称楼面、地面，起着保护楼板层、分布荷载和各种绝缘的作用附加层：又称功能层，设置隔声、防水、隔热、保温等作用结构层：是楼板层的承重部分，包括板和梁楼板顶棚层：楼板层下面部分，保护楼板、安装灯具、遮掩管线3、类型 现浇钢筋混凝土楼板：在施工现场支模、扎筋、浇灌混凝土等施工程序而成的楼板结构，适合整体性要求较高、房间不规则或尺度不符合
13、模数的建筑物湿作业、工序繁多、工期长整体性、耐久性好民用建筑的楼板厚80100 预制钢筋混凝土楼板：预先制作，再运到工地现场安装，实心平板：跨度一般在2.5M以内，板厚为5080，板宽600900槽形板空心板：厚一般90120（五）阳台与雨棚1、阳台房屋与室外接触的平台，分为挑阳台、凹阳台、半挑阳台阳台悬挑不宜过大，一般1.5M左右阳台栏杆净高不小于1M阳台地面标高低于室内地面30以上，并在一侧设排水孔2、雨篷建筑物入口处、单元口位于外门上部用以遮挡雨水。保护外门免受雨水侵害（六）楼梯1、建筑物上下的交通设施有楼梯、电梯、自动楼梯、爬梯及坡道。通常在建筑物入口处因室内外高差设踏步叫台阶，为方便
14、行车设坡道，人性化设残疾人通道。2、楼梯组成 梯段：设有踏步供上下行走的通道段落踏步高h，160180，150是最舒服；踏步宽b，240280。2h+b600620，是一般人的步距踏步面层要防滑 平台：梯段踏步较多时，为调节疲劳设休息平台。踏步不宜超过18级，但也不宜少于3级，2.80M层高的住宅每跑9个台阶。平台间净空高一般为2M，公建2.2M 栏杆：安全设施，要经受必要的冲击力 扶手：一般为90，儿童用60 楼梯的宽度一般在1.21.3M左右。 住宅楼梯的倾斜度一般在1520o3、楼梯的形式单跑、双梯段直跑、折角、剪刀式、弧形、螺旋式4、电梯设置要求： 七层以上（含七层）或高度超过16M以
15、上的住宅，必须设置电梯； 12层（含12层）以上的住宅，设置电梯不少于两台； 高层住宅电梯每层设站，不设站的层数不应超过两层； 塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置，单元式高层住宅每单元设一部电梯时，应设连通廊。 一般一部电梯服务人数在400人以上，服务面积为450500组成： 电梯井道防火、隔声、通风、检修 电梯门套，电梯装修 电梯机房，一般设在井道顶部（七）屋顶1、设计要求：防水、隔热、隔声、保温、防火2、屋面类型平屋面：15找坡，利于排水坡屋面：双坡面、四坡面球面、曲面、折面（八）门窗1、 窗开启方式：固定窗、平开窗、推拉窗、立式转窗一般高8001500窗的材料：木窗、铁窗、钢窗、铝合
16、金窗、塑钢窗、彩铝窗 单层、双层、中空双层，档次作用不同2、 门开启方式：平开门、弹簧门、推拉门、折叠门、转门、升降门门高一般19002100，宽一般8001000（九）变形缝预先在建筑物变形敏感的部位将结构断开、预留缝隙，以保证建筑物在这些缝隙中有足够的变形宽度而不造成建筑物的破损，这种将建筑物垂直分隔开来的预留缝隙叫变形缝。1、伸缩缝：当建筑物长度超过一定限度、建筑平面和结构类型变化较大时，建筑物因热胀冷缩变形较大而产生开裂。将建筑物隔一定距离或结构变化较大处断开。伸缩缝要求把建筑物的墙体、楼板层、屋顶等地面以上部分断开，基础部分因受温度变化小不需断开。2、沉降缝：避免不均匀沉降在垂直方向
17、的自由沉降变形，将建筑物从基础到屋顶全部断开。3、 防震缝（十）常用的建筑材料1、结构材料构成基础、柱、梁、框架、板等承重材料水泥沙砖：空心砖、实心砖； 石材、石子钢材：螺纹钢钢筋混凝土木材2、墙体材料构成建筑物内、外承重墙体及内分隔墙体材料砖：炉渣砖、粘土砖、加气混凝土砖（分隔）外墙砖防水涂料外墙保温材料复合墙板3、功能材料不承受荷载且具有某种特殊功能的材料绝热材料：膨胀珍珠岩、加气混凝土吸声材料：毛毡、泡沫塑料采光材料：玻璃防水材料：沥青、树脂防水装饰材料：石材、陶瓷、玻璃、涂料4、门窗材料入户门：防盗门、防盗防火门、字母门（1.11.2M宽）内门：实木门、复合木门、夹板门窗户：铝合金、塑
18、钢、彩色铝合金单层窗、双层窗、双玻窗、中空双玻窗5、楼梯装饰材料水泥地面铁艺栏杆木扶手防滑地砖地面铁艺栏杆木扶手花岗岩地面不锈钢栏杆扶手高层门厅大理石地面三、建筑识图（一）内容工程语言，一套完整的施工图包括图纸目录、设计总说明、建筑总平面图、建筑施工图（平面图、立面图、剖面图）、结构施工图、设备施工图（给排水、暖通、电气施工图）（二）施工中常见的表格和符号标题栏：工程名称、工程名称（具体几号楼）、设计号（设计部门对该工程的编号）会签栏：专业负责人签字（三）比例尺：图上距离/实际距离如1：50 1：100（四）定位轴线：（中线对中线）确定各主要承重构件相对位置的基准线，并进行编号，便于定位放线和
19、查阅图纸。细点划线绘制，在端部用细实线画圆圈，圈内数字或字母为轴线编号。横向编号用阿拉伯数字从左至右，竖向编号用大写拉丁字母从下至上（I、O、Z不用）（五）尺寸：包括尺寸界线、尺寸线、尺寸起止符号、尺寸数字图样上的尺寸均以尺寸数字为准，不得从图上直接量取。尺寸单位除标高和总平面以M为单位外，其他均以为单位。为了图纸清晰，一般不写单位。（六）标高：用标高符号表示建筑物的某一高度。用等腰直角三角形表示，尖端指示高度位置（总平图室外地平标高用涂黑三角形）。一M为单位，保留小数点后第三位（总平图第二位）。除总平面图外一般采用相对标高，把首层室内地面的绝对标高定位相对标高的零点，以正负零零表示，高于它的
20、为正数，低于它的为负数（数字前注）。我国青岛附近的黄海平均海平面为绝对标高的零点，也叫海拔标高。（七）指北针：表示正北方向（八）建筑施工图1、建筑总平面图：用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置的平面图。从建筑总平面图中可以看出以下内容： 该建筑场地的位置、大小、及形状 新建建筑物在场地内的位置及临近建筑物的相对关系 场地内道路布置与绿化安排 新建建筑物的方位，通常用指北针表明，有时用风玫瑰图表示常年的风向频率与方位 新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高 扩建建筑物的预留地2、建筑平面图：水平剖切面的水平投影图。反映建筑物的平面形状、大小和布置；墙、柱的位置和材料；门窗
21、的类型和位置等。一般每层有一个单独的平面图，但中间几层布置完全相同的，通常只用一个平面图表示： 底层平面图 标准层平面图 顶层平面图 屋顶平面图从建筑平面图中可看出： 建筑物的平面形状。出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系 建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚 走廊、楼梯的位置及尺寸 门窗的位置、尺寸及编号 台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸 室内地面的高度3、建筑立面图：平行于建筑物各方向外墙的正投影图，简称立面图，用来表示建筑物的体型和外貌，并表明外墙面装饰要求等的图样。建筑物有多个立面，通常把建筑物的主要出入口或反映建筑物外貌主要特征的立面称为正立面图，从而确定
22、背立面图和左右侧立面图。有时也按建筑物的朝向来定，如南立面、北立面、东立面、西立面。从立面图中可看到： 建筑物的外观特征及凹凸变化 各主要部分的标高及高度关系，如室内外地面、窗台、门窗顶、阳台、雨篷、檐口等完成面的标高，门窗等洞口的高度尺寸 建筑立面所选用的材料、色彩和施工要求等4、建筑剖面图：用以表示建筑物内部的结构或构造形式、分层情况、和各部位的联系、材料及其高度等，是与平面、立面图相互配合不可缺少的重要图样之一。 主要内容： 剖切到的各部位的位置、形状及图例。其中有室内外地面、楼板层及屋顶层、内外墙、门窗、梁、女儿墙、楼梯、平台、雨蓬等。 未剖切到的可见部分，如墙面的凹凸轮廓线、台阶等。
23、 外墙的定位轴线及其间距。 施工说明。5、建筑详图：建筑细部的施工图，是建筑平、立、剖面图的补充。因平、立、剖面图的比例较小，许多细部构造无法表示清楚，须绘制比例较大的图样。 如：外墙详图、楼梯详图、卫生间、厨房等的位置及构造。（九）结构施工图包括：基础平面图、基础剖面图、楼层结构布置图、柱梁板配筋图等。（十）设备施工图包括：给排水施工图、采暖施工图、通风施工图、电气施工图等。四、建筑形态 建筑风格（一）住宅建筑形态高层 小高层多层花园洋房花园洋房主要特征： 低容积率、低楼层，目前花园洋房的容积率大多在1-1.5左右，楼层通常为36层； 以退台设计形成私有露台，结合花园景观建立建筑与外部空间、
24、环境的联系； 建筑风格多变，且通过丰富的立面变化营造趣致的小区空间界面； 由建筑围合成尺度的宜人院落空间，营造良好的空间氛围及邻里沟通平台； 距离市区距离适度，又不完全脱离城市的繁华和便利，是住宅郊区化的产物； 建筑单元以一梯两户板式为主，户型面宽较大，前后通透、面景。电梯洋房纯复式叠加别墅联排别墅双拼别墅独栋别墅(二)世界主流建筑风格欧式风格集1、巴洛克建筑巴洛克一词的原意是奇异古怪，古典主义者用它来称呼这种被认为是离经叛道的建筑风格。这种风格在反对僵化的古典形式，追求自由奔放的格调和表达世俗情趣等方面起了重要作用，对城市广场、园林艺术以至文学艺术部门都发生影响，一度在欧洲广泛流行。第一座巴
25、洛克建筑罗马耶稣会教堂。2、法国古典主义建筑法国在十七世纪到十八世纪初的路易十三和路易十四专制王权极盛时期，开始竭力崇尚古典主义建筑风格，建造了很多古典主义风格的建筑。古典主义建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。法国古典主义建筑的代表作品有巴黎卢浮宫的东立面、凡尔赛宫和巴黎伤兵院新教堂等。凡尔赛宫不仅创立了宫殿的新形制，而且在规划设计和造园艺术上都为当时欧洲各国所效法。卢浮宫五、房地产相关名词地主与房子以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着.一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远
26、住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来， 地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个riben名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主 说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。又过了几年，地主的村子发展成大
27、城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢-于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌
28、价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！（一） 土地类1、用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。2、环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。3、建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。4、用地性质：指规划用地的使用功能，如住宅用地、商业用地、城市绿化用地5、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。6、用地面积：指规划地块划定的面积，如工程红线届内面积7、基地面积：建筑物地基在用地范围内
29、的占用面积（二）规划术语及相关规定1、容积率：工程总建筑面积与工程总用地面积的比值。多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。总建筑面积容积率建设用地面积容积率4 高层2、建筑密度在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。基底面积建筑密度（覆盖率）（%）用地面积3、绿化率：工程规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率自然越高越好，一般在35%左右，规范是不低于30。所有绿地面积绿化率（%）用地面积4、道路红线：城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。5、日照间距系数： 指根据日照标
