1、经营性物业管理经营性物业管理经营性物业管理的特点有以下几点:(1)经营性物企业管理是一种创造性的活动。在经营性物业管理中，建筑物成了商品，随着其外界环境的变化以及内部管理的优势，其使用期限会有较大的差异，市场价格也会有很大变动。(2)经营性物业管理属于服务性行业，要寓管理于服务之中。(3)经营性物业管理中所提供的房屋产品没有储存性。经营性物业管理中最重要的服务在于房屋的出租和其他附属性的商业服务。(4)经营性物业管理是综合性的统一管理。经营性物业管理的内容相当广泛，既有房屋出租、商业服务等经营型内容，又有结构装修、设备维修等技术内容，还存在着清洁、保安、绿化、交通等日常服务。(5)经营性物业管
2、理具有极大的社会作用。随着社会主义市场经济的发展，经营性物业的投资主体呈日益多元化的趋势，因而经营性物业管理对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可低估的作用。经营性物业管理重点经营性物业管理的重点是租用建筑物的承租人对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，收益性物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前承租人的需要并吸引未来的新承租人为中心。经营性物业管理工作分解为了使经营性管理工作做好，首先将工作分成若干方面，再找出相互联系，确立工作目标。经营性物业管理内容经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面:(l)制定管理计划;(2)加强市场宣传以提升物业的租金;(
3、3)制定租金收取方法(4)物业的维修养护;(5)安全保卫;(6)协调业主和承租人关系;(7)组织与控制等。制定管理计划在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。计划应详细说明物业管理所提供服务内容及所采用方法。计划制定一般有五个步骤:(l)确立目标。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。(2)检查物业质量状况。物业质量状况的检查是物业管理工作的重要内容。(3)形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限(月或年)的物业使用权;只有在业主和承租人均满意情况下租约才会得以维持。租金方案十分重要，从理论上来讲，租金的确定要以物业出租的经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确
4、定，但市场条件下，物业的租金高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。(4)提出预算(包括管理费)。预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算，允许的空置水平和经营费用、且这些数字构成了物业管理的量化指标。(5)签订物业管理委托合同。经营性物业管理的收入经营性物业的收入既是房地产投资者收回投资、获取投资收益的来源，也是物业管理公司进行经营管理的费用来源，该收入包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收人主要是指出租建筑物楼面和其他附属配套设施的租金收入；其他收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心等项服务所得。影响物业收益的主要因素一般说来影响物业收益的主要因素除了宏观社
5、会经济状况和供求关系外，还有物业所处的位置，物业的类型及临街状况，租客的类型、租期、楼层、朝向等诸因素。租金的确定租金确定过程中，首先要对同类物业市场进行分析，了解市场上同类物业出租的租金水平和出租率情况，结合物业本身的特点和优势进行市场定位，确定本物业租的市场租金水平。租金收取方式租金一般按月于月初收取。对于常租客户，有时也按优惠价格一次收取一年或数年的租金，以尽快缓解投资者的资金压力。经营性物业管理中的运营成本经营性物业管理中的支出一般包括以下三个方面:(l)建筑物的维修费用;(2)服务及其设备的费用;(3)有关税费。对开展经营性物业管理企业的选择对于开展经营性物业管理企业的选择有一系列的
6、标准可以考核，这些标准通常包括:(l)能否令业主满意;(2)专业服务水平;(3)向业主提供信息的能力;(4)管理计划。对开展经营性物业管理工作的评价对物业管理工作进行评价的主要目的是令物业管理企业为业主和承租人提供更好的服务。物业管理工作评价应考虑以下几个方面:(l)与承租人有良好的沟通;(2)及时处理承租人的抱怨;(3)及时地收取租金；(4)以较好地达到出租率为目标;(5)物业维修良好;(6)及时提供有关物业报告;(7)为业主的利益能主动地提出建议；(8)对业主的批评或建议反应迅速。高层楼宇高层楼宇是指层数多且高的建筑物。根据l972年国家高层会议对高层建筑物的定义，把高层建筑分为四类:第一
7、类高层建筑为916层(最高到50m)第二类高层建筑为1725层(最高到75m)第三类高层建筑为2640层(最高到100m);第四类高层建筑40层以上(高度为l00m以上)。高层楼宇包括商住楼宇、综合楼宇、宾馆饭店、办公大楼，以及文化、娱乐等各行各业各种类型的建筑。写字楼写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。写字楼可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，收取租金。商务楼商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。商住楼商住楼是指既能办公又兼能住宿的楼宇。在现代，不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起
8、，又称为综合性多功能写字楼。按建筑面积大小来进行写字楼分类按建筑面积大小可以分为以下三类:(1)小型写字楼，一般为1万平方米以下;(2)中型写字楼，一般为1万3万平方米;(3)大型写字楼，一般为3万平方米以上。按写字楼的功能来进行写字楼分类按写字楼的功能一般可以分为三种:(1)单纯写字楼，就是写字楼基本上只有办公一种功能没有其他功能;(2)商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿;(3)综合写字楼，就是以办公为主，同时又有其他功能(例如公寓、餐饮、商场展示厅等)。写字楼的管理方式根据写字楼特点开展的管理形式有三种:(1)委托专业公司管理和发展商自己管理;(2)经营性管理和非经营性管理;(3)社会
9、化分包管理和一家管理。委托专业公司管理和发展商自己管理委托管理就是大楼造好后委托给专业物业管理公司，在发达国家，这是最常见的一种形式。而在我国比较常见的是发展商(业主)自己组建物业管理公司进行管理。经营性管理和非经营性管理经营性管理就是管理者不仅要负责管理而且还要负责楼宇的出租、销售等业务;非经营管理不负责楼宇的出租、销售等业务;管理者只负责设备、保安、清洁等管理和服务工作。社会化分包管理和一家管理社会化管理就是物业管理公司接管写字楼后，将有些管理内容再委托给其他专业公司去做。一家管理是指受委托物业管理公司自己完成所有的管理内容。写字楼管理目标写字楼管理目标围绕安全、舒适、快捷六个字，指用户在
10、写字楼内工作有安全感，具体体现在:人身安全、财产安全、消防安全三个方面;舒适是指创造优美的环境，让用户在大楼内生活工作起来感到舒服、方便;快捷是指用户在大楼内随时与世界各地联系、交换信息、抓住商机。写字楼物业管理的组织工作通常写字楼物业管理的组织工作有以下四个部分:(1)制定写字楼物业管理计划;(2)大楼开展管理前的准备工作;(3)物业管理服务范畴;(4)物业管理财务、组织及人事制度。写字楼开展物业管理前的准备工作写字楼开展物业管理前应做好各种准备，具体体现在:(l)根据大楼特点及周边环境，编写物业管理维修公约;(2)草拟一切有关物业管理的文件，包括大楼的各项制度、装修规定等;(3)从物业管理
11、角度，向发展商提供合理化意见，为日后管理和物业升值服务川的做好大楼交接各项准备工作。物业管理装修服务范畴物业管理装修服务是指所有业主和用户进行装修，装修图纸都需要物业管理公司事先批准。写字楼物业管理服务范畴写字楼物业管理服务范畴很多，主要包括:(l)装修图的审批，(2)维修服务;(3)保安服务川的清洁服务;(5)咨询服务;(6)公关服务;(7)向业主和用户定期报告。写字楼的市场销售市场需求是写字楼经营的主要依据，只有在了解市场的基础上，才能制定好写字楼产品计划，通常市场销售有以下三个环节:(1)市场调研;(2)销售合同的签订;(3)销售合同执行。写字楼市场调研的内容写字楼市场调研的主要内容:(
12、1)宏观环境;(2)市场需求;(3)写字楼营销状况;(4)竞争对手等。宏观环境宏观环境包括政治、经济、社会三大因素，具体有:(1)国家有关法令政策;(2)国际政治、经济形势变化;(3)写字楼承租人的政治倾向;(4)写字楼承租人所在地区的国民生产总值、国民收人、物价水平、物价指标等。市场需求写字楼市场变化发展趋势是市场调研的关键内容，它包括:(l)房地产发展商的投资意向;(2)现有租购写字楼市场对写字楼的需求量;(3)同档写字楼需求情况;(4)潜在市场调查。写字楼营销状况写字楼营销状况是指本企业销售状况，它包括:(1)写字楼经营管理状况;(2)价格定位及价格构成;(3)促销情况。销售合同的执行销
13、售合同的执行是通过客户迁入写字楼，客户使用写字楼，客户迁出写字楼的整个过程。客户迁入程序客户迁入程序通常是:(1)营业部的工作;(2)财务部的工作;(3)工程部的工作;(4)保卫部的工作;(5)公关部的工作。营业部工作营业部的工作程序是:(1)向客户发合同第一期房租及保证金收费单，及时将客户签字确认的收费单转送财务部作为收款凭单;(2)根据客户要求，向工程部发工作单，安排办公室装修，通讯安装;(3)发工作单，安排为办公室配置所需办公家具;更换客户房间门锁以及清扫等工作;(4)在客户正式迁人前，向各部门发出商社迁人通知单并通知各有关部门。财务部工作财务部接到营业部转送收费单，及时确认领款到账情况
14、并通知营业部。工程部工作工程部接到营业部工作单后，及时与客户联系并洽谈有关办公室装修事宜，为客户推荐12家装修队伍进行报价，客户办公室装修竣工后，与客户一道进行工程验收。保卫部工作保卫部按营业部签发的工作单，为业主提供所需的外门锁，并收回旧锁以及其他保安工作。公关部工作公关部在客户正式迁入日，代表总经理向客户送花篮表示欢迎，并收集客户主要人员的资料。写字楼商务中心的管理商务中心是写字楼为了方便业主(使用人)，满足客人需要而设立的商务服务机构。写字楼商务中心管理包含以下三个方面工作;(1)商务中心设备管理;(2)商务中心的工作要求;(3)商务中心的服务项目。商务中心设备管理商务中心应配备的主要设
15、备有:中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他办公设备。为了保证设备的正常使用，必须制定一套严密的规章制度，严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要保养，设备一旦发生故障、应由专业人员进行维修。商务中心工作要求商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价，是以服务的周到与快捷为出发点的，所以对商务中心工作人员要求应具备以下几点:(1)流利的外语听、说、读、写能力;(2)熟练的中英文打字能力:(3)熟练操作各种设备能力川的商务信息知识;(5)秘书工作知识;(6)一定的设备清洁保养知
16、识。商务中心的服务项目根据商务活动的特点，物业管理部门应积极开展配套服务项目，内容概括如下:(1)翻译服务，包括文件、合同等;(2)秘书服务，包括各类文件处理;(3)办公系统自动化服务刊的整套办公设备和人员配备服务;(5)临时办公室租用服务;(6)长话、传真、电讯服务川7)商务会议、会议安排服务川的商务咨询、商务信息服务;(9)邮件、邮包快递等邮政服务;(10)客户外出期间保管、代发传真、信件等;(11)电脑、电视录像、幻灯、BP机、手机租赁服务;(12)报纸、杂志订阅服务;(13)印刷文件、名片等印刷服务等等。写字楼客户服务项目为提供更方便舒适的办公环境，争取更多的客户，必须开展以下服务项目
17、:(1)问讯服务和留言服务;(2)信件、报刊收发、递送服务;(3)出租汽车预约服务;(4)提供旅游活动安排服务;(5)航空机票的定购、确认服务川的代订餐饮、文化体育节目票;(7)外币兑换服务;(8)花卉代购、递送服务;(9)洗衣、送衣服务;(10)代购清洁物品服务;(11)提供公司阿姨服务;(12)其他各种委托代办服务。写字楼工程维修服务项目写字楼工程维修服务项目，通常有以下各项：(1)电梯24小时维护、保相(2)中央空调系统维护、保养;(3)消防统及其设备维护、保养刊的公共照明在的维护、保养、更换;(5)给排水系统维护、保养;(6)蓄水池、水箱、泵房的维护;(7)充电室、楼层配电间监控、维护
18、;(8)锅炉房的监控与保养;(9)写宇间内部各项设施的维修服务;(10)写宇间酬电器安装服务;(11)办理电视卫星天线安装;(12)办理电脑终端人网安装;(13)办理金融信息接入网安装;(14)装修期间的保安、清洁服务;(15)其他客户所需要的工程服务。写字楼承租人选择物业管理企业选择什么样的承租人并长久与之保持友好关系十分重要，它将为写字楼信誉及开发商的利润带来好处。承租人的选择考虑主要是:(1)潜在承租人所经营业务的类型及其声誉;(2)财务稳定性和长期盈利的能力;(3)所需的面积大小;(4)需要提供的物业管理服务情况。公共商业楼宇公共商业楼宇是因商业发展而建立起来的一种新型商业化的房地产，
19、主要是个消费者购物场所。公共商业楼宇是一种出租房产供商人零售商品房地产。公共商业楼宇与零售商店的区别公共商业楼与零售商店区别主要有两点:(1)一个零售商店即使规模很大，它仍然只是一个经营实体，而公共商业楼宇内有很多家商店在经营，它们都是互相独立的经营;(2)公共商业楼宇内各行各业的经营服务内容远远超过零售商店的经营范围，要不仅有零售商店，而且还有各种服务性企业、各种娱乐场所、银行等等。公共商业楼字的类型公共商业楼宇的类型可以从不同角度来划分，通常从建筑结构上来分:敞开型，封闭型。从建筑功能上来分:综合性专用购物中心，商住两用型。公共商业楼字的特点公共商业楼宇的特点一般有两点:(l)建筑结构新颖
20、、别致。现代人希望在舒适、高雅、方便、布置富丽堂皇的气氛中无拘无束地购物，追求购物的享受和乐趣。因此，公共商业楼宇设计方面力求新、奇、特。外形突出商业楼宇的个性，内部设计注意以人为本。(2)人员流动数量大、结构复杂。公共商业楼宇是面向社会的经营场所，数以万计人员自由进出，有的购物，有的闲逛等等。树立公共商业楼宇良好形象的目的公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是设法把顾客引进来，因此物业管理公司的重要任务就是做好宣传推广活动，扩大公共商业楼宇知名度，树立良好的商业形象，吸引更多消费者前去购物。公共商业楼宇良好形象的作用公共商业楼宇良好形象是潜在的销售额，也是潜在的资产，其作用是巨大的。具体地
21、体现以下几个方面:(1)公共商业楼宇的良好形象可以产生特色，对顾客产生吸引力。(2)公共商业楼宇的良好形象是销售的先行指标。通常销售业绩与公共商业楼宇的知名度成正比。(3)公共商业楼宇的良好形象是一种无形资产，当商业市场进入印象时期后，消费者认为，过去买品牌，现在买店牌。在不同商店里，同样品牌的商品，具有不同的价值与形象。建立公共商业楼宇识别系统企业识别系统是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式，从理论上分析，完整的企业识别系统(简称CIS)由三个子系统构成:即理念识别系统(MIS)，视觉识别系统(VIS)，行为识别系统(BIS)。三者只有相互推进、共同作用，才能产生最好效果。企业识别系统是一种
22、借以改变形象、注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高业绩的一种经营手法。商人协会商人协会是公共商业楼宇特有的一种类似于行业协会的民间组织，它是由公共商业楼宇管理者倡导，由公共商业楼宇的关键承租商牵头组织起来的。根据租赁合同规定，公共商业楼宇的所有承租商都必须参加商人协会，参加者每人一票选举一个管理委员会协会。日常工作由一位专职的执行秘书负责。公共商业楼宇商人协会工作内容公共商业楼宇商人协会工作内容主要有四个方面:(1)开展公共商业楼宇整体性的促销活动，如举办节假日展销会，组织顾客联谊活动等;(2)协调公共商业楼宇各承租户的关系;(3)搞一些承租客商之间的互助工作，比如互通信息，提供
23、一些融资方便等等刊的协调承租客商与公共商业楼宇管理者之间的关系。公共商业楼字的日常管理根据公共商业楼宇的特点，其物业管理的日常工作主要有以下五个方面:(1)安全保卫工作;(2)消防工作;(3)设备管理工作;(4)清洁卫生工作;(5)车辆管理工作。公共商业楼宇的安全保卫工作公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易出现问题，因此安全保卫要求高。应做好下列工作：(1)制定完整的保卫制度和行之有效的安全措施;(2)坚持不间断地值班巡逻，安排便衣保卫人员场内巡逻;(3)安装电子安全监视系统;(4)所有固定设置、装饰品及设备均须达到安全标准，使顾客特别是儿童不致意外受伤。公共商业楼字的消防工作公共商业楼
24、宇商品多、人流量大、环境复杂，特别要加强消防工作。通常应做好以下工作z(1)管理好、维修保养好各类消防设备;(2)制定好严密的消防制度;(3)管理好自己的消防队伍刊的消防通道保持畅通，一旦发生火警能及时疏散人群。公共商业楼字的清洁卫生工作公共商业楼宇内的环境卫生非常重要，它是树立自身形象、吸引消费者的重要措施之一。通常公共商业楼宇的清洁卫生工作有如下三点要求:(1)专职人员负责场内的巡逻保洁;(2)垃圾杂物及时清理外运，随时保持商场的卫生环境;(3)商场招牌要经常保持整齐清洁的外观以及完整无缺损。工业厂房和仓库管理的职能物业管理公司在承担工业厂房和仓库管理时，它的职能应该是以下几个方面:(1)
25、负责建筑物的日常管理事务;(2)代表各企业统一对外联系;(3)监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业对公共部分的使用，维护绿化布局、落实卫生制度刊的负责厂房和仓库范围内公用部位，共同整体性设备及附属设施的管理、养护和维修;(5)负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设置专项账户，专款用于维修项目;(6)按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公布账目。工业厂房与仓库管理的内容工业厂房是生产车间，关系到产品质量;仓库是储存保管重点处，关系到产品的损坏等，因此必须要建立制度、加强管理。通常制定以下三个制度：(1)严格的管理制度;(2)安全保卫制度;(3)消防制度。工业厂房与仓库的管理制度为了保证生产正常秩
26、序和产品质量，必须建立严格管理制度。通常有以下内容:(1)工业厂房与仓库的管理规定;(2)各个岗位的工作职责及操作规程;(3)机器设备的安装、管理规定;(4)材料的领取、加工、检验规定:(5)成品出厂入库规定刊的成品发货出库制度。工业厂房与仓库的安全保卫制度根据厂房、仓库特点建立安全保卫制度，其内容是：(1)工业厂房和仓库都要建立值班守卫制度，对人员和产品的进出，都要进行认真检查登记;(2)无关人员不得进入厂房租仓库重地;(3)下班后厂房和仓库要有值班巡逻及其他安全措施;(4)的严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。工业厂房和仓库公用部位的管理为了保持厂区的环境优美和生产秩序井然，必须加强公用
27、部分的管理，其管理要求如下：(1)各企业不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部位;(2)为确保厂房和仓库及附近建筑物群体协调和美观、满足给排水要求、消防安全规定及生产和人员安全，各企业不得在红线范围内的基地上或屋面、外墙、技术层搭建装设备;(3)确保文明生产和绿化环境，均不可占用园林绿地;(4)厂房和仓库的公共场地不得随意堆放货物;(5)为确保公用场地清洁卫生，各企业要加强对员工的教育，对违反环卫、环保部门规定的，由责任者自负。物业租赁物业租赁是业主以租借的方式将商品(物业)在某段时间内的使用权交付承租用，按期收取租金的一种商品(物业)交易形式。物业本身所具备的价值量大，使用期长以及
28、不可移动性等特点，决定了租赁交换形式在物业经营中广泛应用，是物业管理公司的重要收入来源。物业租赁特点物业租赁交易具有如下特点:(1)物业租赁只是转移物业的暂时使用权，而不是所有权;(2)物业租赁的流通过程与消费过天程是同步进行的，即一边交换，一边使用;(3)物业租赁是流通手段，承租人和出租人之间是完全平等的等价交换关系，出租人获得物业的价值补偿，承租人获得物业的使用权。物业租金物业租金是房屋的出租价格，是房屋价格的特殊形式，也是对房屋使用期分期出售形式。物业租金的构成物业租金构成是:(1)建造房屋的投资及相应的利润。(2)经营房屋的费用及相应的利润。(3)地租。由于出租房屋不是当即全部收回投资
29、及实现利润，上述(1) 、(2)具体表现为:折旧费，并对在若干年内才能逐渐回收的投资及相应的利润再加利润;维修费、管理费以及相应的经营利润。所以，出租房屋的租金包括折旧费、维修费、管理费、经营利润、利息、地租六项。保险费包含在管理费之中，税金因税种不同，有的进入成本，有的包含在经营利润之中。物业租赁价格的构成物业租赁价格可分为成本租金、理论租金、实际租金。成本租金成本租金是房屋租赁交换时要维持简单再生产所确定的最低租金标准，是房屋租赁经营盈利和亏损的临界点。成本租金是以折旧费、维修费、管理费、利息、地租等五项构成。理论租金理论租金通常是在成本租金的基础上，再加上国家规定的保险、税金和一定利润而
30、构成。通常包括八项z折旧费、维修费、管理费、地租、利息、税金、保险费和利润。实际租金物业的实际租金除了以上八项因素之外，还受到市场供求关系的影响。当市场供给超出市场需求时，租金下降;当市场需求超出供给时，租金上升。统一租金国家或各城市有关主管部门规定的房屋租金系列标准。各种不同类型房屋，各种不同所有者房屋，出租时按这个标准收取房租。协议租金房屋出租一方与承租一方相互商定的租金额。其前提条件是双方自愿，关键在于承租一方的实际支付能力。浮动租金(1)房屋交易市场租金，必须是浮动租金，会随着市场供求关系的相应上升或下降。(2)统一租金也可以是浮动租金，定期根据物价指数上升或下降相应调整。租金基数制定物业的租金基数是以价值为基础确定的。计算租金基数的方法主要有三种:(1)等级计算法;(2)项目基分计算法;(3)结合计算法。租金标准的核定租金标准是向承租人计收房租的具体实施准则，与租金的关系如下:租金标准=租金基数调剂因素租金基数不能够全面和具体地反映出租房屋的内在和外在的定价依据。内在定价依据包括房屋的位置、朝向、层高等;外在定价依据包括地段、基础设施、环境的差异和市场供求的情况。租金的调剂因素已经形成的房屋其位置、结构、物理性能、使用特点都难以改变人们的消费水平。随着社会的发展和生活方式的改变会相应发生变化。因此，租金的调剂因素有以下两个:(1)反映住宅自身在定价方面的客观存
