1、一项目说明一、项目说明1、治安与保卫范围为：日照建设大厦办公大楼及档案楼内外，院落及四周相关区域。制定常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案，以确保安全。服务内容：保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全； 来访登记：对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼；负责办公大楼、档案馆及办公区院落的治安巡逻、消防、报警、防火、监控等服务和泵房、高低压配电室的卫生巡视及设备巡查；负责建设大厦每月对供电公司及水务集团水电费的支付及对驻楼单位分摊水电等费用的
2、收缴工作。负责大厦共用部分电器在规定时间的开关及中央空调风机盘管开关的关闭，防范和制止各类违反大厦管理制度行为。协助巡视物业共用部位、共用设施设备的日常运行及巡查，设备保养良好，运行正常，无重大管理责任事故；负责地下停车场的管理；四小时复命制受命或接到甲方的要求后，根据事情的进展情况，及时向任务的发布人通报事情的进展情况。负责24小时不间断执勤巡逻服务；及时发现问题、妥善处理；首问负责制：无论何种岗位的员工在接到客户的电话、当面要求时，都要积极认真接待，能解决的问题要及时处理，不属于自己岗位职责的应详细记录并把客户引导给相关岗位人员，必须询问并核实处理结果，承担责任。做好大楼进出人员的检查、登
3、记工作；负责大楼外围守护警卫工作；发现有到建设大厦院内外施工的单位或个人，保证第一时间通知到机关服务中心相关人员，待服务中心人员认可后方可施工，如发现他们已施工或他人通知，每发现一次，扣除当月物业管理费300元；负责停车场区域的巡查、管理，停车有序，道路畅通，确保大楼院内、外交通顺畅；发现无人值班或院内交通秩序混乱、拥堵、每发现一次，扣除当月物业管理费300元；负责大楼内各楼面巡查，做好防火、防盗安全防范工作，发现问题及时报告；负责及时处理大楼内各类突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；负责检查大楼内外设施设备是否完好，认真执行物品出入办公楼的规定；负责监控室消防室值班、安
4、全报警的巡查工作；配备专职或兼职消防管理人员。负责检查非办公时段进入大楼内人员登记工作；负责办公大楼院落的治安巡逻、消防、报警、监控等服务和泵房、配电室的设备卫生巡视，全面做好巡查记录； 负责甲方交办的其他工作。岗位要求：掌握突发事件处理程序及服务技能技巧。（1）大厅岗位职责1)大厅岗值班员要熟记驻楼各单位办公室电话在其出入大厅时值班员应当立正站姿；熟悉各楼层分布；2)值班员注意灵活、礼貌礼仪，有亲和力，但不能随意；3)值班员不要在人员出入高峰时间分发报纸，电话的接听一定是：“您好，*物业”，接听私人电话不可超过1分钟；4)大厅岗负责每周及重大节日的升国旗任务，重大节假日按照甲方的规定进行升降
5、；5)工作日之内每天早8:00负责把大屏幕打开，下午夏季6：30、冬季6:00关闭，周末及节假日正常开启；6)如有上访人员要首先告知服务中心，大型集体访或者重复访要同时告知城建派出所，然后把上访人员引导到接访室等待有关部门到指定地点处理，控制上访人员的情绪，防止进入楼上办公区域，确保正常的办公秩序，并有保安人员值守上访人员；7)严禁外来人员收购废品以及推销人员到各楼层进行推销活动；8)禁止外来办事人员携带孩子在大厅内玩耍，确需在此逗留的要引导到合适的地方；9)严禁在上下班高峰期通过电梯运送大宗货物，运送比较锋利的东西，保安要负责监督，以防损伤电梯壁；3#电梯禁运货物、清洁垃圾（任何时间），一旦
6、出现划伤，要及时上报服务中心分管领导并追究其责任甚至进行必要的经济赔偿；10)对于外来人员找主要领导的，要先电话联系办公室，要先电话联系办公室根据流程安排相关工作；并在十层相对固定保安人员1名；11)接访任务完成后，及时通知一楼保洁员对接访室进行及时清理，并关闭相关设施；如保洁员下班要在上班后最短的时间内通知到责任人进行清理；12)立岗值班员站有站相，坐有坐相，不得摇头晃脑，来回走动，不准与别人闲谈、交流；13)遇有特殊天气，帮助保洁部铺放垫子，摆放标识牌，提供雨伞服务；对于市里领导参加的会议，提供电梯引导；14）对于夜间出入的人员要进行登记，特别是从办公楼搬运东西的人要严格盘查、询问，对大件
7、物品搬出进行登记签名；15)进出大厦的人员需要出示工作证（临时出入证）无证件者必须进行询问后并做好出入登记；16)对带有危险品进入大厦的人员，护管员要严格检查并登记，或有保安员代为保管；17)每天负责报纸的分发，并将10楼包裹及报纸送到办公室；18)对于进入大楼在公共区域施工人员需请示服务中心领导，同意后方可进行施工，并有物业巡查人员全程跟随.并且要佩戴临时工作证，大厅岗值班人员收取10元/个的押金或者是有效证件，施工结束后完好无损将证件交到大厅岗，押金或者是有效证件退回；（2）大门岗位职责:1) 保安在岗时必须着装整洁，佩带工作牌、对讲机，上岗姿态端正，保持严谨的工作作风，文明执勤，认真做好
8、岗位记录，不在值班期间聊天、会客，不做私活；2）负责每天6：00开启大门并摆放门前锥形挡车墩和不准泊车牌，下午17：30收起（夏季18：00）锥形挡车墩和不准泊车牌（周六、周日及法定节假日不摆放）；23:30关闭东西两侧电动伸缩门，有车辆进出及时打开，要上前查看装载的物资器械并与大厅岗核实是否登记，需要进入地下车库的车辆联系消防中控岗进行确认后方可入车库；3) 负责对建设大厦大门口人、车通行秩序进行管理，确保门口畅通，负责外来人车的登记管理；大门小广场区域及道闸通道内禁止停放车辆；4）负责外出物资，特别是办公器材、家具等物资要严格与大厅岗保安核实是否登记；对带有危险品进入管理区域的人员，要严格
9、检查并登记，或有保安员代为保管；5）负责督促管理区内车辆按规定在临时停车位或固定车位上停放，对不听从指挥、压坏绿化带、撞坏路沿石或在大厦交通路口、非停车位停车的，严格按管理制度处理；6）对外来可疑人员及集体上访要高度警惕，并及时通知到相关岗位及主管人员进行应急处理；严禁外来人员收购废品以及推销人员到各楼层进行推销活动；7）负责上访人员的识别与引导工作，如有上访人员首先告知服务中心，并负责指引上访人员去接访室等待有关部门到指定地点处理，防止进入楼上办公区域，确保正常的办公秩序，大型集体访或者重复访要同时告知城建派出所，控制上访人员的情绪；8）对于进入大楼在公共区域施工人员必须请示服务中心领导，同
10、意后方可进入管理区域内施工，并负责向物业办公室上报安排巡查人员全程跟随；9）负责每天7：00摆放门前锥形度和不准泊车牌，并于下午17：30全部收起（夏季18：00）；周六、周日及法定节假日不摆放；值班方式:南大门东侧门岗实行24小时值班制,不得空岗。人员数量要求：大门岗(东门岗、)保安编制4名。（3）停车场岗位职责按有关要求每日及节假日正常开启院内亮化灯、高杆灯及射灯。亮化灯、高杆灯开启时间：因季节变化适时调整开关时间，冬季17：00次日早6：00；夏季19：30次日早4：30；射灯开启时间：按局亮化办公室安排开启时间开启关闭。1)在护管部主管、班长的直接领导下，对大厦外围交通安全、停车场秩序
11、进行管理；2)在岗时必须着装整洁，佩带工作牌，上岗姿态端正，对车主热情，保持严谨的工作作风，认真做好岗位记录，不在值班期间聊天、会客，不做私活；3)负责停车场区域的巡查、管理疏通，严禁出租车停放在台阶前，尽量往旗台处引导，禁止所有车辆轧不锈钢篦子，保证本通道电动设备及其它在停车场内的车辆的秩序管理； 4) 熟记单位车牌号和车位编号，熟悉大厦道路和停车场环境，每日在交接班时要严格查对车辆，并作好详细的记录备查；5)电动门以外不准停放车辆，院内停放车辆的界限为电动门边沿线；6) 对于上级组织的会议要预留停车位，规模较大的会议要摆放标识牌，同时车场指挥员引导车辆往银河公园停车场停放，会后负责全部收起
12、；7)加强停车管理，使车辆停放有序，不出现交通堵塞现象，引导办公区域的车辆行驶，保证建设大厦内交通秩序；8)指挥督促管理区内车主按规定在临时停车位或固定车位上停放车辆，对不听从指挥、压坏绿化带、撞坏路沿石或在大厦交通路口、非停车位停车的，严格按管理制度处理；9)对外来可疑人员及集体上访要高度警惕，并及时通知到相关岗位及主管人员进行应急处理；10)确保大厦院内车辆不乱停乱放，车辆停泊有序，尤其是楼前道路两侧车辆，要求停放方向一致，并且确保车道畅通。 （4）巡逻岗位职责1)按规定着装，巡视前检查和佩带好对讲机、手电筒和巡查记录表；2)巡视内容：走廊整洁、卫生间、电梯照明、灭火器、消防栓、消防设施、
13、强弱电间、空调机房、感烟探头、喷淋、送风排烟、各场所门（窗）、防火门、水管阀门、热水器卫生洁具、各种标牌完好、顶层防火门关闭，装修现场安全用电防火等，并做详细记录及时上报；3)按规定路线巡逻，详细记录发现情况的时间、地点，检查督促业主维护大厦内部各类其它公共设备、设施的安全运行；4)认真巡逻，提高警惕，对大厦内的可疑人员进行盘查，并迅速查明情况，严密监视及时报告；5)发现装修违规情况及时阻止，并报服务中心或办公室；6)一小时巡逻完所有管辖区域，巡逻时间为上午（8:309:30 10:3011:30，下午（1:302:30 3:304:30 5:30）白班人员要关闭走廊灯及卫生间灯，巡逻情况进行
14、详细记录，每天按规定时间上报到服务中心；7)夏季供凉及冬季供暖时，要根据设备运行时间到15楼电梯机房内对设施空调开关进行必要的开关，次日早7：00开启；8)在巡逻完毕后，配合大厅、车场值班，协助指挥车流、处理突发事件，并妥善处理好；9)巡逻岗在业主上班之前，到楼后停车场协助指挥车辆；10)热水器定时开关：每天夜班巡逻岗22：00关闭各楼层热水器电源，次日早6：30全部打开；11）夏季供凉及冬季供暖时，每日下班后1小时，关闭各层总空调开关，次日早7：00开启；12)如遇特殊天气要负责铺放垫子摆放标识牌，巡视各个楼层的窗户是否关闭，设施设备是否有异常或损坏现象，一旦发现要在第一时间进行上报处理；周
15、末保洁员不在时帮助收拾晾晒的电梯地垫；每年两季供暖、供凉结束后关闭大楼各层总空调开关；13)因调岗或者是休班无巡逻岗时，由大厅岗和消防岗进行轮流换电梯垫子及开关热水器，大厅岗执行该任务时，消防岗要到大厅进行顶岗；负责大楼及院灯开关时间（按时间季节适时调整开关时间），或听从甲方安排。保安人员的特殊要求：1)消防控制室要求保安负责人及6名保安队员要有消防安全培训证书。2)负责建设大厦及副楼的消防、喷淋设备日常的巡查报警等。（5）消防值班岗位职责消防管理是物业管理的重点，因此要根据消防法规的要求，定期检查消防系统，保证消防设备始终处于良好状态。发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门，配合公安、消
16、防、维保部门做好年检工作，结合实际切实做好消防安全工作，确保甲方的生命财产安全、设备安全。 1）建立消防规章制度，有管理处与大厦业主签订消防责任书，并实施相关的奖惩措施；做好消防监控中心管理，消防设施器材的管理。 2）挑选多名高素质的护管员，采取脱岗培训的方式，到消防大队举办的消防培训班进行上岗培训。坚持“不培训，不入职；不合格，不上岗”的原则，持证上岗，24小时值班。保证建设大厦的消防安全；制定并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，人员落实和检查落实。按消防相关要求做好每日、月、季年的巡查巡视记录并逐一保存完好。 3）建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的义务消防
17、队，定期组织消防演习，完善自救施救体系； 4）经常进行防火检查，及时清除消防通道违规堆放的物品，消除办公区域的火险隐患； 5）定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实施责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态；6）保证消防设施完好无损并能正常使用，定期宣传普及消防知识，爱护消防设备； 7)按规定着装，严禁脱岗、离岗，若脱岗被查实，首先写出书面检讨，然后按相关规定作出处理；8)未经批准不得私自调换班次，若私自调班视旷工处理，如有事要请假，应至少提前2个小时跟主管提出，严禁电话请假，请假时间不能超过30分钟，接班人未到，交班人不得离岗，如在规定时间内接班人员未及时上岗，需向领导及时汇报；
18、9)上班时间锁门视为脱岗（如有事需要处理，报服务中心请假批准），做好消防岗交接班记录及设备运行情况记录。10)接班人员要提前5分钟接班，交班人如发现接班人酒后上岗不得交班，接班人做脱岗处理，接班人如发现卫生不洁及未处理事务等不得接班，如发现交班人提前离岗，应立即汇报领导；发现情况，随时处理，熟记维保单位联系电话及时联系；11)消防值班人员，实行全天上岗，吃饭时间由管理处统一安排，实行替班制，以免脱岗；非值班人员谢绝入内；12)上班期间不得做与值班无关的事，如吸烟、娱乐（听音乐、看书报、聊天）、干私活等，严禁无关人员进入机房、在值班室会客，对外来人员进室要进行登记；13)消防岗下雨天气负责地下室
19、各个泵房、配电房等巡查和抽水及并且负责车库、车辆的登记，并把一天的登记情况与次日上报服务中心主任；14)每天早5：30将东大门打开，并将“不准泊车”标识牌放在指定位置，下午17：30将标识牌收回到消防值班室，19：00关闭东电动门；15)夏季22：00点关掉车库门，冬季20：00点关掉车库门，并按规定的时间不断巡视车库车辆及后车场车辆、副楼基本设施；16)保证消防设施完好无损和消防系统正常使用，定期宣传普及消防知识； 17)对从地下车库入口进入大厦的外来人员要严格登记，严禁外来人员收购废品以及推销人员进入；18）对车库进入办公楼的通道门进行管理，杜绝外来人员由此进入办公楼，外来人员及无工作证（
20、门禁卡）的人员一律从大厦大厅通行；物资出入一律从大厅通行；人员数量要求：办公区保卫及消防人员共计不少于23名。保安人员的基本要求：(1)年龄范围：1855周岁；(2)身高和仪表：1.70米以上，五官端正；(3)文化程度：60%的人员高中（含高中）以上文化；(4)成分构成：退伍军人或适龄青年（退伍优秀义务兵优先）；(5)个人历史：遵纪守法，品行端正，无不良历史记录；(6)家庭教育情况：受过良好的家庭教育。（6）监控岗职责1）监控室实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入监控室，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。2）熟练掌握监控仪器，严格执行操作规程，确保系统的正常运行，对所监
21、控的各个区域要非常熟悉，发现异常情况立即上报，并做好详细记录；保证监控、执勤记录详细完整，建立安全管理档案；3）值班监控员严密监视监控系统显示屏幕，预防不法人员伺机作案，工作时间不得离开岗位，不得打瞌睡；4）做好录像的准备工作，出现异常情况立即录像，将重要片段进行及时拷贝，以便有关部门进行调查取证；5）严格遵守值班室的管理制度；6）除了上级领导和监控人员外，禁止无关人员进入监控值班室；7）要爱护监控设备，监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；如出现故障，立即向主管报告，并做好运行和交接记录；赔偿责任：如因保卫人员失职造成财产损坏及失盗事件发生，由物业公司承担全部赔偿及相应的其他连带责任。
22、2、保洁与环境卫生服务范围：日照建设大厦办公楼、院落及所有绿化区域 。服务内容：公共走廊、电梯、楼梯间、洗手间、开水间、楼梯、扶手、大厅、会议室、接待室、屋面及大院、绿化场地的清洁卫生。保证地面无杂物，无烟头纸屑，保持地面光亮、清洁无水渍、污渍、尘土。墙面无灰尘，柱子柱面清洁干净。大厅、门玻璃光亮、洁净。保持天花板无赃物，保证各楼层洗手间、地面、洁具、热水器、洗手盆、门面、隔门板、瓷砖、厕纸框、天花板、出风口不留灰尘、污渍、无异味。及时清除电梯口、卫生间垃圾，时时保持清洁卫生，保证每日清理所产垃圾。绿地及分车带保持整洁，无枯枝、败叶，无垃圾污染。冬季院内积雪清扫。人员数量要求：办公区保洁主管1
23、名及保洁人员不少于9名。保洁员的基本要求：年龄范围：1855周岁；仪表方面：五官端正；健康方面：良好；服装方面：统一着装（冬、夏各两套），干净整洁，佩戴工作证；文化程度：初中以上文化。注意事项：各楼层办公垃圾不得在上班时间（8:30-12:00、2:00-18:00）使用电梯运送，物业公司安排非上班时间进行收集和外运倾倒垃圾。室外公共区域的质量标准道路：无明显泥沙、污垢，每100m2内烟头、纸屑平均不超过2个，无直径1cm以上的石子。绿化带：无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等物，地上无直径3cm以上石子。 垃圾箱：地面无散落垃圾、无污水、无污迹。 标识宣传牌、雕塑：表面无积尘、无污迹、无乱张贴。
24、室内公共区域的质量标准 地面的保洁：无垃圾杂物、无泥沙、污渍；大理石地面打蜡、抛光后光泽均匀。 墙面的保洁：大理石、瓷片、喷涂等墙面用纸巾擦拭100cm无灰尘；乳胶漆墙面无污渍、目视无灰尘。楼道梯间、走廊地面：目视无纸屑、杂物、污迹，每个单元梯级烟头不超过2个，走廊200m2烟头不超过1个，目视天花板无灰尘、蜘蛛网。墙面、窗、扶手、消防栓管、电表箱、楼道灯开关：无广告、蜘蛛网、无痰迹、积尘，用纸巾擦拭10m2，无污染。 电梯：电梯轿箱四壁干净无尘、无污迹、手印，电梯门轨槽、显示屏干净无尘、轿箱干净无杂物、污渍。 会议室、接待室：整洁、无杂物、墙面无灰尘、蜘蛛网、地面无污迹；桌椅、沙发、橱柜无灰
25、尘，空气清新。公用卫生间：地面干净无异味、无积水、无污渍、无杂物，大小便池、地漏无堵塞。墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘，便器无污渍，墙上无涂画。天花、灯具目视无明显灰尘；玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印。灯罩、烟感器、出风口、指示灯：无灰尘、无污迹。玻璃门窗、镜面：玻璃表面无污迹、手印、清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘。地下室、地下车库：车库、地下室地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油迹；车库、地下室墙面无污渍、无灰尘；车库的标识牌、消防栓、公用门等设施目视无污渍、无灰尘。3、会议服务负责各个会议室的会前、会中及会后服务，并确保人员的相对稳定，懂礼仪及会务接待，熟练掌握会议音响操作规程。做好物业
26、管理服务范围内的安全、保卫、消防工作。会议服务人员应不少于2名。具体要求如下：性别年龄范围：女性，20-25周岁；仪表方面：五官端正、形象气质佳，身高1.65米以上；健康方面：良好；服装方面：统一着装（冬、夏各两套），具有时代特色，宾馆式制服；文化程度：中专以上文化程度。4、工程维修（需持证上岗）负责办公大楼的公共设施日常维修工作，水电、空调设备、设施巡视及管理维修，维护熟悉水电空调设备及其他各种办公设施设备维修，保证设备正常运行.维修及时率达到100%，人员10分钟到位负责对办公楼中央空调机组冬夏两季操作运行。负责给排水设备运行，监控、维护、保养记录工作。熟悉掌握设备的操作规程和技术性能，优质高效地完成维修养护，及维修登记。建立检查制度（周检、月检）。办公区维修人员2名，保证配置的各类人员具备上岗资格、并有相关证件。人员基本要求：（1）年龄要求：男性，20-55周岁(2)身高和仪表：1.70米以上，五官端正；(3)文化程度：高中（含高中）以上文化；(4)成分构成：适龄青年；(5)个人历史：遵纪守法，品行端正，无不良历史记录；(6)家庭教育情况：受过良好的家庭教育。本项目招标人要求用工人员不得少于41名。按照招标人要求合理安排岗位。
