1、乌鲁木齐市房地产业发展的现状问题及对策乌鲁木齐市房地产业发展的现状、问题及对策<决策咨询通讯)2011年?第3期乌鲁木齐市房地产业发展的现状,问题及对策庄坚刘维忠摘要:乌鲁木齐市房地产业在政府政策和市场需求的共同催动下,得到了迅速发展.在经过了萌发,兴起和高速发展后,目前进入了结构调整,平衡发展的阶段,一个门类齐全,基本配套,关联度高,拉动力强的产业势态已初步形成.多年来,乌鲁木齐市房地产业对促进社会经济发展,提升城市现代化形象和改善市民居住条件做出了显着贡献.十五期间,仅房地产开发就向财政上交各类税费25亿多元,土地出让金近2O亿元,为城市建设积累了大量资金.随着乌鲁木齐市城市骨架的拉
2、大,经济总量迅速增大,就业率和收入水平也不断提高,加上政府为发展经济制定了经济结构转型的相关政策,带动了房地产投资和消费,而经济结构的转型又必然推动房地产需求的多元化,促进房地产业的发展.当前,乌鲁木齐市房地产业的发展已成为加快城市发展,增强城市竞争力,构建和谐宜居城市的关键问题之一,希望通过对影响房地产业发展的各种因素进行研究分析,找出制约房地产业发展的症结所在,通过政府和市场的共同努力,推动房地产业健康有序发展.关键词:房地产业发展;城市化;经济繁荣;社会稳定;投资和消费乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府,近年来,随着经济和社会各项事业的发展,城市规模不断扩大,人口迅速增加,乌鲁木齐市房地产业
3、面临着一些新情况,新问题.如:房地产市场经营秩序不规范,住房价格涨幅过大,住房保障制度不够健全等,这些问题都是当前建设城市,管理城市,经营城市中迫切需要解决的.从发改部门抽样调查数据和房产管理部门权属登记数据可以看出,短期内乌鲁木齐市商品房价格涨幅较快,房价环比上涨幅度已高于全国平均水平,成为社会各界关注的热点问题.与国内众多城市一样,乌鲁木齐市房价的涨幅固然有国家西部大开发政策和优势资源转化战略实施,以及边境贸易大幅增长,新疆经济迅猛发展,这一经济原动力,也有土地供应政策调整和建设刚性成本上升等原因,同时也暴露出乌鲁木齐市房地产业自身发展的一些问题.因此,有必要找出影响乌鲁木齐市房地产业发展
4、的因素,认真加以分析和研究,并针对存在的问题制定出科学合理,切实可行的措施,进一步规范房地产市场秩序,落实住房保障目标,健全和完善住房保障体系,对于引导乌鲁木齐市房地产业健康有序发展,维护房地产市场繁荣稳定和构建和谐社会具有重要意义.一,乌鲁木齐市房地产业发展现状及存在的问题(一)房地产业的发展现状乌鲁木齐市房地产业的发展经历了起步,高速增长,快速收缩,恢复性增长四个时期.起步阶段一从1992年到1998年.1992年,乌鲁木齐市第一家具有企业性质的房地产公司正式成立,截止1998年底,乌鲁木齐市的房地产企业增加到150多家,员工发展到4000多人.这段时期,由于企业处于起步阶段,新增投资较少
5、,所以每年新开工面积和竣工面积大致持平,基本上没有囤积的土地.高速增长阶段一从1999年到2001年.乌鲁木齐市房地产业发展在1999年进入了高速增长阶段.到2001年,房地产投资总额占固定资产投资的47%,住宅施工面积和竣工面积分别达到计划的87%,79.3%.仅1999年一年,乌鲁木齐市房地产业就实现15亿元营业收入,并连续三年以每年45%以上的高速度增长.这一时期,相关的买房,租房政策进一步改善,个人购房,租房行为开始逐作者简介:庄坚(1977一),男,汉族,山东人,乌鲁木齐市人民政府办公厅秘书三处副主任科员,秘书.刘维忠(1961一),男,汉族,湖南人,新疆农业大学经济与贸易学院教授.
6、共同研究方向:农村区域发展与政策.45决策咨询通讯)2011年?第3期步增多,个人住宅销售额从1999年的8.7亿元快速增长到2001年的36.7亿元,房地产业取得了长足发展,实现了房地产业的高速增长,这也是当时国内房地产业迅速发展的一个缩影.这个阶段出现的突出问题是:许多开发商钻了国家政策的空子,囤积了大量的土地,闲置起来等待地价的上扬,以实现高额利润,这一个阶段主要是对土地的疯狂追求,开发商为下一步发展储备了条件,同时也给房地产业发展留下了隐患,房地产业开始出现泡沫.快速收缩阶段一从2002年到2005年.乌鲁木齐市房地产业在这三年的发展过程中放缓了速度,比起上一个阶段的发展慢了很多,各方
7、面统计数据都有明显下降.2002年房地产开发投资额为47.6亿元,比2001年减少16.43%,新开发面积为230.54万平方米,比2001年减少57.1%,处于十五期间房地产业发展的最低点.这个阶段最为明显的特征是:新开工的商品房面积虽然有所减少,但是完工的面积却不减反增,其主要原因是上一个发展阶段,很多的房地产开发商囤积了大量土地等待升值,从2002年起开发商们开展在原有的囤积土地上建设,这是中国房地产市场发展不成熟的一个表现,使得许多开发商有机可乘,囤积居奇,不用费力就可以得到巨大利润.恢复增长阶段一从2006年开始至今,由于市场竞争的加强和国家宏观调控力度的加大,这段时间房地产业的发展
8、逐步走上了正规的发展道路,2006年房地产业发展昆乱的局面得到了控制和改观.首先,乌鲁木齐市房地产业从起步阶段到快速增长阶段违背了市场经济发展的规律,自然会受到市场经济的制约和惩罚,随着市场经济体制的逐步健全和完善,市场经济的调控作用逐渐得到发挥,对房地产业影响日益加大,逐步挤出了房地产市场发展的泡沫.其次,政府宏观调控作用不断加大,房地产业的发展给社会发展带来一系列问题,特别是分配领域的问题和社会公平的问题,如果不解决好这些问题就会影响社会稳定.随着市场经济基础性作用和国家宏观调控力度的加强,乌鲁木齐市房地产业逐步走出低谷,开始进人恢复性增长时期,这在2009年以后乌鲁木齐市的房地产业发展中
9、得到了很好的体现.46(二)房地产业发展中存在的问题及原因分析回顾2001年至2006年,乌鲁木齐市住宅价格指数位于全国4O个大中城市中下水平,商品房平均价格弹性徘徊在1960m左右.从2007年1一l0月市场供应销售数据分析,乌鲁木齐市无论是土地供应,施工面积,商品房预售面积均创下历史新高,另一方面却表现出市场供应不足,需求旺盛.从市场销售价格数据分析,短期内价格涨幅较快,房价环比上涨幅度已高于全国平均水平.2007-2008年,在国家发改委等部门发布的全国70个大中城市房价增幅排名中,乌鲁木齐市房价增幅连续几个月排名前列.2009年,乌鲁木齐市商品房17地级多层住宅均价每平米5580276
10、5元不等,高层住宅均价每平米67503021元不等,平均成交价格与上年同期相比增长了23.31%,远高于全国70个大中城市平均6.5%的涨幅.其主要原因是:1.市场供应主体单一,引发房价上涨2005年国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知将增加普通商品住房,经济适用住房和廉租住房供给作为住房供应体系的主体.以经济适用房为例,2006年乌鲁木齐市房地产业进入恢复性增长阶段,在经济适用房的供应和价格干预下,有效稳定了房价,当年商品房价格稳定在2151元/m的合理水平,经济适用房起到了住宅价格制衡器的作用.由于前几年乌鲁木齐市经济适用住房销售体制不完善,导致中低收人家庭未能充分享受到经济适用住房的政
11、策,这样商品房成为了消费的主要对象,而广大的中低收入者购买能力又偏低,这就造成了大量商品房闲置和广大消费者购买力不足的矛盾.0.506070809图1乌鲁木齐市2oo5年一20o9年房屋批准预售面积(平方米)2.商品房套型供求不平衡,拉动房价上涨国务院关于稳定住房价格的措施出台后,乌鲁木齐市严格执行90m以下套型占商品房供应量70%的规定.从2009年乌鲁木齐市商品房套型销决策咨询通讯)2Ol1年?第3期售登记面积分析,90m以下套型占总销售登记的45%,90140m套型占总销售登记的55%,中套型已成为市场需求主力.另一方面,购置新建单身公寓等小套型以置业或过渡为目的,二手房市场又以小套型居
12、多,市场供应充足.新建商品房住宅套型供应不平衡,导致中套型市场紧缺,价格上涨,同时拉动整体房价上涨.图2乌鲁木齐市2008年购房套型分类图3乌鲁木齐市2009年购房套型分类3.土地政策的变化在一定程度上催生了房价的涨幅2002年7月,中国开始实行经营性项目用地必须采取招标拍卖挂牌出让的制度,通过拍卖,挂牌出让土地,引入市场竞争机制,乌鲁木齐市土地收益逐年增加.2003-2009年,全市完成土地面积开发1072.86万平方米,土地开发投资26.O7亿元,每亩最高拍卖成交价格约为320万元,土地出让价格的上涨,催生了房价的涨幅.4.区域性购房集中,激发整体房价上涨2009年,乌鲁木齐的天山区,沙依
13、巴克区是房地产销售比较好的两个区,这两个区的销售大概占了全市销售登记的34%,商品房的销售在这两个地区要比其他的区好很多,这与其他房价上涨幅度较高的地区出现的居不择屋不同,乌鲁木齐市出现的是择邻而居的柔性需求.主要是购房者居住习惯和其它城区生活设施不能满足生活需要,造成天山区,沙依巴克区商品房价格上涨,同时拉动整体价格上涨.另外,由于乌鲁木齐市城市规划的调整,今后不在中心控制区范围进行大面积房地产开发,使得住房需求对象纷纷集中在中心区进行购房.5.物价上涨激发潜在购房需求,拉动价格上扬近年乌鲁木齐市居住类价格指数逐年上涨,2009年居住类价格指数环比上涨0.3%,同比上涨8%.对居住类价格指数
14、中影响较大的是建房及装修材料类价格指数.建房及装修材料类价格指数环比上涨0.8%,同比上涨13%.居住类价格指数增长导致建设成本增加,住宅销售价格随之上扬,使潜在购房群体提前进入市场购置房产,购房需求在满足自住的同时,主动需求的增加扩大了乌鲁木齐市商品房住宅需求量,带动房价上涨.二,推动乌鲁木齐市房地产业健康持续发展的对策(一)编制住房发展中长期规划在城市总体规划,近期建设规划中确定房地产用地的布局和比例,优先落实普通商品房,解危解困房,危旧房改造和城市配套基础设施建设项目,合理配置市政配套设施,为大规模成片开发创造条件.在充分分析房地产市场需求的基础上,确定与经济社会发展,市场需求相适应的房
15、地产开发建设规模和各类商品房的供应比例,实现房地产市场供需基本平衡.2005年,乌鲁木齐市编制了近期建设规划,其中明确提出新建住房的结构比例,根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知精神,结合乌鲁木齐市实际,在日常审批工作中,应该严格执行自2oo6年6月1日起所规定的要求:对新审批和新动工的商品房开发项目,住房面积在90m以下的比重应达到所开发建设住房面积的70%以上.同时,积极引导和鼓励项目建设单位主动按要求调整套型结构,并在调整后及时要求建设单位申请变更规划等许可内容,采取多种措施,切实防止开发建设单位不按批准的规划设计条件委托设计;防止明示或暗示设计单位
16、违反设计规范中住宅层高等有关规定,规避套型结构要求;防止在建设过程中擅自变更设计,违反套型结构要求等行为的发生;防止设计单位接受开发建设单位明示或暗示,不严格按照国家法律法规,技术标准进行设计或采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求或向建设单位提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸,擅47决策咨询通讯)2011年?第3期自改变套型建筑面积的行为;防止施工单位不按审查合格的施工图设计文件进行施工,擅自更改设计,预留空间,改变套型建筑面积的行为,经各方努力,到目前为止尚未出现与上述规定不符的批件.(二)建立房地产市场预测机制,实行套型弹性供应国务院关于稳定住房价格的措施出台后,乌鲁木齐市严格执
17、行90m以下套型占商品房住宅供应量70%的规定,这为稳定乌鲁木齐市房地产价格起到了一定作用.近几年,随着乌鲁木齐市房地产市场套型需求从80m以下套型向90144m套型转变,应根据市场需求变化,建立套型弹性供应机制.在确保全市90m以下套型供应总量的前提下,根据时期,区域,地段对套型进行宏观调空,在天山区,沙依巴区集中建设90m以下套型,引导购房者在新开发城区购买90m以上套型商品房住宅,充分发挥区域结构平抑房价,稳定市场的积极作用.(三)加强宣传,做好三个引导一是加大新开发区城基础配套设施建设,引导消费者购房置业向新市区,水磨沟区,头屯河区,米东区转移.二是宣传引导购房者克服盲目攀比心理,树立
18、科学的住房消费观念,量力而行的购买与经济能力相适应的商品住宅,鼓励引导其购买小户型商品主宅.三是增加政策透明度,提高媒体信息发布的准确性,引导房地产业稳定市场心理预期,促进市场理性发展.(四)进一步发挥税收,土地等政策的调节作用一是依托税务部门实施契税税收管理的同时,以委托代征方式征收房地产交易环节中的各项税费,严格执行先税后证的原则,房地产交易环节中缴纳完各税方可办理产权证书,从源头上控管,改变房地产交易市场税收管理薄弱的状况.二是加强免税,差额征税扣除凭证的管理.税务部门代征个人住房交易环节税款时,根据个人提供的房产证,契税完税证明,确定住房购买年限及是否免税,符合免税条件的将相关资料存档
19、,不符合规定或提供资料不全的,个人转让住房不减免营业税.差额征税扣除凭证,由税务机关严格审核,对不符合差额征税规定或不能提供扣除凭证的,全额征收营业税,审核后开具证明传送代征单位,确48定营业税计税依据.三是加强政策落实和严格税收管理的同时.增强税务,房产,国土资源等各部门之间的联系,通过相互之间的信息交流,对税收政策调整后的政策执行效果进行对比分析,税务部门对营业税政策调整后对房地产市场的影响进行分析,从税收的角度做出评估和预测,充分发挥税收调节市场的杠杆作用.四是保证中低价位,中小套型普通商品住房土地供应,加大对闲置土地的处置.加强土地利用计划的管理,制定合理的土地利用年度计划,进一步完善
20、和规范乌鲁木齐市房地产市场土地供应.按照控制总量,合理布局,节约用地,保护耕地的原则,制定土地利用年度计划,并着重加强国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的年度计划管理.出让年度计划本着适度偏紧的原则,充分考虑土地市场的有效需求,做到定数量,定位置,定供应顺序,定用地性质,对商业,旅游,娱乐,商品住宅等经营性用地,有竞争性要求的工业用地,划拨和出让土地使用权改变用途或转让等六种情形的供地一律实行招拍挂,增强政府对土地市场的调控能力.同时,加大土地收购储备力度,提升储备用地价值,细化土地储备的政策,范围,方式和收购补偿标准,不断完善土地收购储备用地的资金运作模式,加大对存量土地和城郊闲置土地的储备力度
21、,逐步实现存量土地的收购储备.积极对政府收购储备用地周边及内部的基础设施进行建设,提高储备用地的价格,尽可能达到熟地出让,实现土地资源的科学合理,有序开发和可持续利用.五是采取有效措施,清理闲置土地,盘活存量土地.自2000年以来,乌鲁木齐市对闲置土地进行了全面的清查,共清理各类闲置土地130余公顷,其中清理以划拨方式取得的闲置土地13公顷,清理以出让方式取得的闲置土地75公顷.要在前期开展存量土地普查的基础上,摸清土地集约利用的潜力,对各类低效利用的土地制定盘活方案.对符合城市规划的闲置土地,责令限期开发建设,对不符合城市规划又无力开发的闲置土地,区别情况,统一纳人政府土地储备库,重新确定规
22、划条件,投放房地产市场.严格控制新增建设用地,对能利用存量土地的建设项目一律使用存量土地,不断提决策咨询通讯)2011年?第3期高土地的利用率.六是在城市总体规划和近期建设规划中确定房地产用地的布局和比例,优先落实普通商品房,经济适用住房,为大规模成片开发创造条件.以2005年为例,乌鲁木齐市中低价位,中小套型商品房土地供应为78公顷,经济适用住房土地供应为63.1公顷.七是在坚持原有的定期向社会公布划拨,招拍挂供地信息的基础上,进一步健全完善乌鲁木齐市土地供应信息发布制度,增强土地供应的透明度,以求全面,及时,准确地引导市场健康发展,确保正确的舆论导向.参考文献:1乌鲁木齐市人民政府.乌鲁木
23、齐市房地产业十一五发展规划.2006.2乌鲁木齐市人民政府.乌鲁木齐市建筑业十一五发展规划.2006.3乌鲁木齐市人民政府.乌鲁木齐统计年鉴.19952009.4乌尔娜.浅谈乌鲁木齐房地产市场的形势及特点.中共乌鲁木齐市委党校,2009(4).5柯年满.美国的公共住宅政策及启示.中外房地产导报,2000(11),P3436.6高晓路,浅见泰司(日).市场学方法与城市规划研究J.城市规划,2002(5):613.7李培林,苏国勋.和谐社会构建与西方社会学社会建设理论J.社会,2005(6):121.8马思新,李昂.基于Hedonic模型的北京市住房价格影响因素分析.土木工程,2003(9).9温
24、海珍,贾生华.特征价格模型及其在住房价格分析中的应用.中国房地产研究.2006(2).1O范作申.日本高速发展时期的城市问题与对策.日本学刊,2004(4):8298.11孟晓苏.住房政策的国际经验与启示.中国软科学,1998(7):102.12陈伯庚.城镇住房制度改革的理论与实践.上海人民出版社,20o3.13胡彬.制度变迁中的中国房地产业.上海财经大学出版社,2002.14姚玲珍.中国公共住房政策模式研究.上海财经大学出版社,200315郑捷奋,刘洪玉.城市轨道交通对房地产价值影响研究综述.铁道运输与经济,2003(1O).16胡家勇.政府干预理论研究.东北财经大学出版社,1996.17钱
25、瑛瑛.房地产经济学.同济大学出版社,2004.(上接第35页)和社会服务没有解决好.结语政府在掌舵(安排公共服务)上占有优势,而在划桨(生产公共服务)上却不占优势.社会组织在划桨(生产公共服务)上占优势,而在掌舵(安排公共服务)上却不占有优势.经济组织在利用市场机制,业务生产专业化,管理专业化上占优势,而在发现利用社区成员资源,发挥培育居民社区自治能力上不占优势.非营利性社会组织在发现利用社区成员资源,发挥培育居民社区自治能力上占优势,而在利用市场机制,业务生产专业化,管理专业化上不占优势.苏州工业园区通过创新社区管理体制,在政府,社会组织之间合理分权,在盈利性社会组织和非营利性社会组织之间合
26、理分工,促进了政府,市场与社会组织的合作.体制创新使园区政府从具体利益漩涡中解脱出来,更好的维护了公共利益和社会公正,解决政府包办服务的体制性问题;使市场经济组织快速健康发展,解决了市场和社区成员参与社区治理积极性不高,社区服务欠缺和专业化不足的问题;使社会自治性就好的整合社会资源,提高居民满意度,推动和培育居民的公民意识.如此,苏州工业园区发挥政府组织,社会组织的比较优势,充分整合一切资源,推动了社区和谐,园区和谐和园区各项事业的科学发展.最后,必须指出,园区开发建设16年来,在社区管理理念和体制上虽然进行了大胆的创新,总结出了一些经验,但也面临着一些新的挑战.特别是随着社区规模的明显扩大,外来人口的迅速增加,利益格局的不断调整,居民需求的日益变化,社区管理体制机制仍然需要继续创新.下一步,园区仍然必须坚持国家,市场和社会合作互动,协同共进的理念,朝着现代化社区,国际化生活的愿景加快推进中新合作区社区发展,围绕统筹城乡发展,消除二元结构,推进农村城市化,完成农民市民化的目标做好小城镇社区工作,力争为国家的社区建设作出新的贡献.49
