1、房屋租赁管理对策问题现状影响及法律效应论文共7篇房屋租赁管理对策问题现状影响及法律效应论文（共7篇）第1篇：基于互联网房屋租赁信息的住房租金微观影响因素研究一、引言近年來我国房价一直持续增长，使得购房价格、租房价格成为人们经常谈论的话题。对于作为房价最高的城市之一北京，还承载着全国各地移民，因此，租房也成为了大部分人解决住房问题的主要途径。而租房价格，通常会收到很多因素的影响，如地理位置、配套设施甚至楼层，因此在研究住房价格时，需要更多考虑与生活相关的因素。当前，许多学者已经开始了对房地产价格的研究。对于住房租金，大多数学 者只是从宏观的角度，研究宏观经济与租赁价格的关系。而对于微观影响因素的
2、研究大多集中在写字楼的租赁价格当中。这主要是因为，写字楼是公共场所，其特征容易通过研究者现场观察获得，但对于私人住宅，研究者很难获取大量的住宅特征数据。本文的研究恰好弥补了住房租金微观影响因素的空白。随着互联网的发展，许多房东以及租房者纷纷选择在网上发布、获取信息的方式交流租房信息，因此，许多租房网站包含了丰富的租房信息。本文利用计算机网络爬虫技术，获取北京市租房信息，并利用这些信息建立价格特征模型，分析北京市住房租金的微观影响因素。二、模型理论本文将利用特征价格模型对北京市住房租赁价格微观影响因素进行分析。特征价格模型来源于特征价格理论。A.T.Court（1939）首次对汽车价格进行了研究
3、，构建了汽车价格指数。随后，Lancaster（1966）提出消费者偏好理论，认为消费者购买一个产品，是由于产品的特征符合消费者的需求。Rosen（1974）则完善了Lancaster偏好理论，理论上构建了特征价格供需特征模型，为特征价格模型奠定了基础。随后，特征价格模型开始广泛的应用于住房、写字楼价格研究领域，学者们主要研究住房微观特征，例如住房属性、结构、地理位置、房龄等对房屋价格的影响。特征价格模型的构建主要通过回归模型实现。对于如何正确选择特征价格模型中的函数形式，从而使得模型能够正确表达自变量和因变量之间的关系，理论上还没有一种明确的检验方法，因此，大多数研究者都是凭经验初步设定函数
4、形式，然后不断地尝试和修正，直到认为函数形式能够解释样本数据的差异，并使得模型对样本数据的拟合满足要求。在过去的研究中，特征价格模型主要有线形函数、对数函数、半对数函数和对数线形函数四种基本函数形式，其模型结构如下：线性形式：对数形式：对数线性形式：半对数形式：过去，学者大多选用一般线性回归模型，应选用最小二乘法作为估计方法。在本文中，作者拟采用广义线性回归模型进行特征价格模型的构建。广义线性模型（generalizedlinearmodel）由Nelder&Wedderburn（1972）首先提出，是一般线性模型的直接推广，它使因变量的总体均值通过一个非线性连接函数（linkfunction
5、）而依赖于线性预测值，同时还允许响应概率分布為指数分布族中的任何一员。连接函数解释了线性预测子与分布期望值的关系，函数形式的选择可视情形而定，通常只要符合链接函数的值域有包含分布期望值的条件即可。本文在进行多次尝试后，根据模型拟合优度，最终使用伽马分布，并以倒数形式作为连接函数。三、实证分析1.数据来源及数据预处理本文所使用的数据来源于56同城网站。58同城（http：/）是国内第一中文分类信息网站与免费信息发布网站，内含海量的房产信息，包括全国各主要城市的房屋出租信息。对于每一条租房信息，其主要项目有发布日期（时间）、所在城市、房源名称、租金、面积、户型、类型、楼层、配置以及所在的小区与地址
6、等。在分析该网站及相关网页结构的基础上，基于.Net框架，采用C#语言，自行设计了一个颇具通用性与灵活性的租房信息采集程序，并通过Windows系统中的“任务计划程序”，每天按指定的时间与间隔启动之，依据所设定的采集方案与规则，成功地实现了各有关城市一定数量的租房信息的自动采集，同时将所采集到租房数据持续地添加到SQLServer数据库中。本文主要选取了2015年11月4日-2015年12月6日期间发布的北京市住房信息，并将租金、面积、楼层、装修程度、配置以及所在城区作为模型变量。在缺失值删除、异常值删除之后，得到1459个样本。其中，由于网站租房信息发布的特殊性，对个别变量作如下处理：（1）
7、在租房信息中，出租者通常只给出楼层范围，为将其转换为数值型变量，本文对楼层范围计算出平均数，作为实际楼层；（2）装修程度通常分为简单装修、中等装修、精装修与豪华装修，本文将这四类装修用分数表示，分值为1-4分。2.价格影响因素选择结合以往文献 对住宅价格模型的研究，并基于数据可得性，笔者构建了北京市房屋租金的特征价格模型：租金=f（区位、楼层、配套设施、装修程度）笔者认为，住在租赁价格主要收到区位特征、楼层、配套设施、装修程度四个因素的影响。其中区位特征以所在城区表示，北京现辖16市辖区。其中地处北京二环路以内的东城、西城两个区是传统上的中心城区。规划中北京市城区的范围由大约北京四环路以内的中
8、心城区和十个四环外围城区组成。不同城区的区位功能以及距离中心城区、CBD的距离远近等因素，决定了该城区居住适宜程度，也进而决定了该区域租金价格范围。本研究中数据样本涵盖北京市除延庆区之外的15个城区。其次，房屋楼层也是人们在选择住宅是重点考虑的因素。不同楼层均存在不同的优势和缺陷，将楼层纳入到特征价格模型中，可以观察租房者对不同楼层的喜好。此外，配套设施及装修程度影响了租房者的居住环境、住房感受，也决定了租房者在入住之后是否需要二次消费，因此将该因素纳入特征价格模型中。3.北京租房价格特征其每平方米单位价格如下图所示：其余定量变量描述统计结果如下表所示：通过观察原始数据可以看出，随着出租房屋配
9、套设施数量的增加，单位面积价格升高；此外，单位面积价格还会随着楼层的增加、装修程度的提升而提高。根据地段不同，单位房租价格也有很大差异，其中占据北京市中心的东城区、西城区价格最高，其次是朝阳区、崇文区、海淀区以及宣武区。4.特征价格模型分析如前文描述，特征价格模型的形式有多重，而如何正确选择特征价格模型函数形式的问题，过去的文献并未提出统一的标准。通过对不同模型的多次尝试，笔者设定如下模型：RENT=f（DIST，FL，AC，DEC）其中RENT为单位面积租金（元/平方米），DIST为城区，FL为楼层，AC为配套设施个数，DEC为装修程度。由于区位为定性变量，因此将其转换为哑变量，则共有14个
10、哑变量。根据模型效果，本研究最终采用Gamma分布并以倒数作为链接函数的广义线性回归模型，模型表示如下：在模型建立过程中，原装修程度分为1-4级，分别代表简单装修、中等装修、精装修与豪华装修，而模型结果显示前三个装修水平，即简单装修、中等装修与精装修不显著，因此将这三个水平合并为普通装修，最后一个等级保留为豪华装修，最终装修程度分为两个级别。对变量做出调整后，最终模型结果如下：由模型结果可以看出，其中楼层、装修程度以及配套设施均为显著变量，而区位中除朝阳区、崇文区及海淀区外，其他水平均显著。由于该广义线性回归模型采用了倒数函数作为链接函数，因此系数越小表示随着该变量的增加，单位价格也会增加。由
11、上表可知，随着楼层的增加，单位价格也随之增加。同理，装修风格上，豪华装修比普通装修价格更高。而在配套设置的个数上，随着个数的增加，单位价格会有所降低，这与平时感知不符。这可能是由于配套设置的价格差异导致的，有的房屋只有少数配套设施，但价格较为昂贵，这也是租金价格较高的原因。对于不同城区的价格差别，其结果也和感知相符。其中，朝阳区、崇文区、东城区、海淀区和西城区高于平均价格，且东城西城区居首，宣武区单位价格为平均水平，而其余城区房租价格则低于平均水平。四、结语近年来房地产市场持续升温，越来越多闲置住房投入租赁市场，同时也有越来越多人选择租房作为居住方式。本文研究了房屋租赁价格的微观影响因素，解释
12、了租金变化规律，研究结论极具应用价值，有助于房东和租客合理评估房屋租金，便于定价。第2篇：浅析房产税对房屋租赁市场的影响一、前言根据国家的相关政策可知，2011年上海和重庆两地开始实行房产税，不动产登记暂行条例于2015年在全国范围内开始实行。该条例要求国土资源部分和相关部门建立健全统一的不动产登记信息管理基础平台，这有利于为相关部门对不动产进行管理，同时有利于确保各级单位对不动产登记信息进行实时共享。以便提高信息的使用效率。2015年实行的不动产登记暂行条例有助于政府完善不动产管理制度，优化不动产管理工作机制，有助于了解我国居民的资产构成情况和社会 财富聚集状况，同时有助于为房产税在全国范围
13、内的征收工作提供基础条件和保障。房地产市场是我国国民经济的重要组成部分，对经济的发展和社会民生工作有着重要作用，随着近几年来我国强化了对房地产市场的管理力度，房地产市场正在向规范化和健康化的方向发展，促进我国城市化进行的顺利推进。二、房产税的相关内容的简要介绍房地产税是以房屋作为课税对象并按照房屋的计税余值或者租金收入向房屋产权所有人征收的一种税。根据房产税征收过程来看，房产税试点主要于2012年开始推行，但是推行过程中遭遇了较多的阻碍。房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象主要是房屋，征收范围主要是城镇的经营性房屋，房产税的征收办法并不是固定不变的，对于自用的房屋，房产税的征收办法规定按
14、照房产计税余值征收，但是对于出租房屋的房产需要按照出租房屋的实际租金收入征收，因此在分析房产税对房屋租赁市场影响时要注意区别这两种不同的征收办法。根据上文的阐述可知，房产税的征收标准主要有从价和从租两种方式，从价计征时其计税依据为房产原值减去10%至30%后的余值，具体的幅度需要根据当地政府的实际规定和相关政策决定。从租计征时其计税依据是房产的租金收入，应纳税额为房产租金收入乘以12%的房产税率。开征房产税有助于完善我国现有的税制结构，同时也是我国特色的产权制度结构的要求，房产税的计征可以在一定程度上稳定房地产市场的价格，但是对社会总体福利水平有消极作用，降低了总体的社会福利水平。房产税的计征
15、工作是一项系统性的工程 。需要明确房产税的征收范围，并做好房产实际价值评估工作，充分考虑房地产地处的位置、物业管理质量、周边基础设施建设环境等要素，以便对房产的实际价值进行评估，为房产税的计征工作提供必要的信息依据。三、房产税对我国房屋租赁市场的影响分析房产税对我国房屋租赁市场的影响主要可以从税收效应、供给效应、判定条件的分析等方面进行分析。（一）税收效应根据相关的基础经济学知识可知，开征一项税收时其税收成本并不一定完全由某一利益相关者来承担，税收带来的成本需要根据交易产品的价格需求弹性来分配。对于需求弹性较大的产品而言，计征税收提高了其税收成本，但是由于是买方市场，因此供给者不能通过提高价格
16、来转移税收成本，只能自己消化計征税收带来的税收成本。对于需求弹性较小的产品而言。计征税收提高了其税收成本，但是此时是卖方市场，因此供给者可以通过提高价格来转移税收成本，将税收成本转嫁给了需求者。针对房地产市场而言，房地产属于需求价格弹性较小的产品，房子属于刚性产品，因此房主可以在较大程度上将计征房地产带来的税收成本转嫁给消费者，房主可以完全不承担或者只承担较少部分的新增税收。由此可见，房屋租赁市场的整体租金将依据税收金额上涨。（二）供给效应首先假设闲置房屋都将进入房地产市场，由于房产税实质上市增加了这些住房的持有成本，因此房主为了转化或者说转移这部分成本往往将住房出租或者是选择现期卖出住房，因
17、此这些空置的房产将增加房屋租赁市场的房屋供给数量，房地产市场的供给曲线将会向右上方移动，供给的增加将会与需求曲线形成新的市场均衡点，房屋的出租价格将会降低。如果闲置房屋并没有直接进入房地产市场，而是有房屋产权所有人借住给其他租客，并没有收取租金，那么即使新增房产税，这部分税收将会直接由房产所有人全额承担或者由现有的暂住人承担，这部分房源不太可能会直接进入房屋租赁市场，也不会对市场租金有任何影响。（三）判定条件的分析房产税的征收工作需要对房地产的来源进行判定，首先需要进行贪腐考察，如果该类房源是属于贪腐得来，那么全面信息化系统的建立将使得这部分房源转为出售。如果该类房产属于正当来源，那么将对其进
18、行市场考察，由于税收主要可能由租客和房主共同承担或者完全由租客承担，因此持有住房的总收益主要取决于房价上涨的速度和租金年化收益率之和。由于房地产属于价格需求弹性较小的产品，因此房地产的价格上涨不会引起较大需求的减少，甚至可以说房地产属于生活的，必需品，由于房地产征税提高了租金，因此租客需要付出更大的成本和更多的资金去选购房源，这样虽然可以增加国家的税收收入，但是却降低了社会总体社会福利水平。降低了租客的生活水平。（四）房地产税对不同的城市有不同的影响房地产税对房屋租赁市场的影响需要根据不同城市的房屋租赁市场的供给和需求状况进行具体的分析，不能一概而论。不同的城市类型受到房产税的影响是不同的，房
19、屋租赁市场的供需状况也是不同的。针对一个人口聚集型市场而言。房屋租赁市场的买卖双方的地位有较大的差异，往往属于卖方市场，空置房较少，比如经济较为发达的一线和二线城市，对这类城市征收房产税时，房主间会通过提高房屋租赁价格将房产税转稼给租客，租客将会承担较多的税收成本，因此该类城市的房屋租赁租金将会出现整体上涨趋势。本来应该起到调节作用的房产税实际降低了低收入人群的收入，虽然税收征收对象主要是高资产人群，但是实际承担税收的人群却是低收入人群，这部分人群的储蓄将会减少。针对一个人口外流城市而言，房屋租赁市场主要是买方市场。该城市由于人口外流，因此常住人口较少，对房屋租赁的需求较少，因此该类城市的房屋
20、空置率较高，房屋产权所有人不能通过提高租金将税收成本进行转嫁，因此整体的房地产市场的价格不会出现大幅度上涨。四、相关的政策建议我国房地产具有收入、调控和分配三大主要的功能，这三个主要的功能有主次之分。房产税具有受益税的特点，作为地方主要税源有助于为地方政府筹集公共资金作用，符合公共财政的要求，因此要重视房地产税功能的提升。首先，应该提高房地产税功能的实现条件，着眼于长远、广税基支撑和受益税定位。同时要重视提升房地产税功能的模式转型，要根据不同城市的房地产市场的实际情况选择不同的征税方式，改变房地产税对经济的调控方式，实现房地产税收由平抑需求向激励供给、由开发转让向购后持有模式转变，税收宏观调控
21、可以分别从需求和供给着手，针对当地的实际经济情况进行需求侧管理。其次，要重视房地产税功能的制度变革工作质量的提升，在房地产税征收工作过程中要重视征税的公平性，要考虑到我国目前较多居民购买商品房和经济适用房的实际情况，同时对低收入者自用居住房采取免税办法，降低并减少房地产税对中低收入者的损害。同时，不动产登记的全面展开标志着我国不动产信息的完备是一种长期趋势，是顺应经济发展趋势的具体表现。在征收房地产税收时要根据不同城市的实际经济状况和房屋租赁市场状况来开展税收征收工作，可以降低人口聚集型城市的房地产税收的征收率，要以优化房地产市场发展为目标和基本要求，要明确政府调控工作的边界，不能过分干预经济
22、发展，否则将只会对房地产市场进行恶性扰乱。第3篇：无效房屋租赁合同问题探究一、无效房屋租赁合同的认定（一）影响房屋租赁合同效力的因素确认合同有效与无效，是正确处理房屋租赁合同纠纷的前提。笔者认为影响房屋租赁合同效力的因素主要有以下几个方面：（1）订立合同目的的合法性。如若订立合同的目的是违法的，则该合同无效。如租赁房屋从事开赌场，提供卖淫场所，或从事非法经营活动等；（2）合同标的物的合法性。如若合同标的物是违法的，则该合同无效。如在没有取得建设工程规划许可证情况下建造的房屋或者没有按照建设工程规划许可证的要求建造的房屋进行出租；（3）合同是否违反法律 强制性规定。如若违反，则该合同无效。如建筑
23、物在未经竣工验收或未经消防安全验收的不得出租；（4）当事人是否规避法律，损害国家、社会公共利益或他人利益。如若有此情形，则该合同无效。如以合法形式掩盖非法目的而签订的合同；（5）房屋出租人是否有处分权。如若没有处分权，则该合同无效。如承租人未经出租人同意私自将租赁房屋转租给第三人。（二）法律规定的无效房屋租赁合同1.以违法建筑物为标的房屋租赁合同关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释、商品房屋租赁管理办法、中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法等相关法律均有该类似规定，根据这些法律规定，建筑物在建造之前，建设单位或个人必须取得土地使用权以及建设工程规划许证，还应取得施工许可证，然
24、后才能建造房屋，否则建造的房屋即为违法建筑物。以违法建筑物为标的房屋租赁合同无效。此规定主要是为了保障城镇房屋的建造符合城镇发展的整体规划，防止房屋乱建乱造，影响城镇的长远发展。2.以未经竣工验收的房屋为标的房屋租赁合同根据中华人民共和国建筑法和中华人民共和国城市房地产管理法相关规定，房屋经竣工验收后方可投入使用，租赁房屋也必须是经竣工验收后的房屋。这主要是出于人身安全考虑，房屋己完工但未验收之前，可能存在一些安全隐患，如建筑物质量不合格、配套设施不齐全等，这都可能给当事人造成人身伤害或财产损失，甚至危机当事人生命安全。因此，法律强制性规定未经竣工验收的房屋不可投入使用。3.以未经消防验收或者
25、验收不合格的建筑物为标的物的房屋租赁合同根据中华人民共和国消防法和建设工程消防监督管理规定的相关规定，未经消防验收的房屋同样不可投入使用，这也是出于對当事人生命和财产安全的考虑。尤其是对一些大型的用于商业经营的大厦，消防安全显现的尤为重要。因此，法律强制性规定，未经消防验收的房屋不得投入使用。一旦违反此规定，势必导致合同无效。二、无效房屋租赁合同的法律效果对于房屋租赁合同被认定无效的法律效果，笔者从两个值得商榷的问题进行阐析，对于其他问题暂且不议。一个涉及房屋使用费的支付问题；另一个涉及承租人在使用房屋期间对租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题。（一）房屋使用费的支付问题对于合同无效时房屋使用费
26、的支付标准，应依导致合同无效的不同因素分别进行处理，不能一概而论。1.以未经竣工验收或未经消防验收的房屋为标的房屋租赁合同对于此种情形，在承租人不知情的情况下，不应支付房屋使用费；如果承租人明知该房屋未经竣工验收或未经消防验收仍愿意租赁，则表明承租人愿意接受租赁房屋存在的安全隐患，此时承租人应该参照约定租金支付房屋使用费给出租人，因为双方都有错误才导致合同无效；由于此使用费对出租人而言属于非法收入，应予以收缴。2.以违法建筑物为标的房屋租赁合同此种情形下，在承租人不知情的情况下，其支付的房屋使用费应为房屋在使用期间的损耗与折旧，一般情况下低于约定租金；如果承租人明知租赁房屋为非法建筑物仍愿意租
27、赁，则表明承租人愿意为此非法建筑物的使用支付以约定租金为标准使用费，那么，承租人当然应该支付以约定租金数额为标准的房屋使用费。3.因合同当事人为无权处分人引起的无效合同对于因合同当事人为无权处分人造成合同无效时，房屋使用费应该按照约定的租金数额支付，因为此种情况下租赁合同被认定无效只引起合同双方当事人之间利益关系，不牵扯合同之外的第三人。（二）租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题我国法律关于添附制度的规定虽有所涉及，但还是不尽完善，都没有明确规定附和后添附物的所有权归属问题，没有真正实现添附制度确定物权归属的目的。笔者认为宜在我国构建动产和不动产附合的规则。该规则包含两个内容：第一，动产和不动产
28、构成附合的构成要件是动产成为不动产的重要成分。第二，动产和不动产附合后，不动产所有权人取得动产的所有权。这样的规制有诸多益处：首先，装饰装修物的所有权归属得到清晰地界定。根据物权特定的原则，作为所有权客体的物必须具有特定性，一个物只能被一个人拥有。法律作出这样规定的目的在于明确物权的归属，为物权的流转提供便利。如果无此规定，则会造成装饰装修物与房屋构成附合时其所有权与房屋的所有权归属不一致的情况。房屋的一部分上存在另一所有权，这将导致同一物上既有不动产所有权又有动产所有权的情况发生。其次，房屋的所有权能顺利地流转。如果装饰装修物的所有权没有明确的界定，则房屋的流转也存在障碍。当房屋出租人转移房
29、屋所有权或者将房屋进行抵押时，装饰装修物的所有权不能从外观上看出，从而使得房屋所有权的受让人要承受不必要的风险，这不利于房屋所有权的流转。对于房屋租赁合同无效时因装饰装修物引起的损失赔偿问题。笔者认为，未与房屋形成附和的装饰装修物，所有权归属于承租人所有；己与房屋形成附和的装饰装修物，其所有权归出租人所有。对于未与房屋形成附和的装饰装修物，因其所有权仍归承租人所有，因此承租人可将其拆除取走，对于造成的损失，应由导致合同无效的过错方赔偿。第4篇：探究新政下的房屋租赁管理思路房地产市场包含买卖、抵押、租赁，买卖和抵押的管理相对成熟，主要原因是基于当事人的需求度高和相关法律法规制度的配套，以及健全的
30、管理机构。而房屋租赁管理作为整个房地产市场管理的重要组成部分，由于租赁税负、备案登记的效力以及作用不高、管理机构不健全等原因形成了现在管理不到位的局面。2015年1月6日，住建部印发关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，财政部、国家发展改革委联合发布关于取消和暂停征收一批行政事业性收费有关问题的通知（财税2015102号）明确自2015年11月1日起取消收取房屋租赁手续费。2016年5月4日李克强总理主持召开国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的相关具体措施。2016年5月17日，国务院办公厅发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，各省、市也在加快出台具体措施，深层次的透露出国家
31、对房屋租赁管理的重视程度。就此，现将连云港市房屋租赁管理中分析、探究、实践了的些许管理思路分享给大家。一、机构建设目前，房屋租赁管理机构主要有独立机构和内设机构，独立机构又有参公管理和自收自支事业单位，但是独立机构建设在各个城市又是严重不完善，而内设机构基本上淡化了租赁管理，对整个房地产市场管理而言是一种缺位管理，不能对房地产市场走势进行全面的研判。根据国务院办公厅发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见文件精神，对于房屋租赁管理业界是一种机遇，应积极建立起房屋租赁管理独立机构，地方财政给予人员经费和工作经费保证，与发达国家完善的住房租赁理念接轨，在房地产市场下行阶段更能凸显租赁管理的存在价值。二、住房租赁信息政府服务平台建设长时间以来，房屋租赁市场信息主要是通过社会性网站、媒体、中介门店等方式发布和寻租，当事人难以对房源的真实性和有效性进行甄别，由此引发的骗租、非法转租、二房东等行为也屡见不鲜，给承租人带来相当的经济损失，直接影响了城市的良好形象，不利于社会综合治理。因此，充分利用房管部门完整的产权信息资源，建立住房租赁信息政府服务平台，通过对平台上房源信息的真实性进行验证发布，定期在平台公布分区域、分时段的房屋租金指导价，减少住房需求人群的后顾之忧，引导当事人主动在该平台上发布、寻租房源信息，将平台打造成为城市住房租赁市场信息主要集散地，规范房屋租
