1、上半年陕西省房地产估价师经营与管理传统房地产周期理论试题2017年上半年陕西省房地产估价师经营与管理：传统房地产周期理论试题2017年上半年陕西省房地产估价师经营与管理:传统房地产周期理论试题 2017年上半年陕西省房地产估价师经营与管理:传统房地产周期 理论试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意) 1、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。 A(允许的最低经济效益指标 B(最大费用 C(利润为零 D(最大利润 2、不是导致某种房地
2、产需求量变化的主要因素是_。 A(相关房地产的价格水平 B(该种房地产的开发成本 C(消费者的收入水平 D(消费者对未来的预期 3、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于_。 A(土地费用 B(前期工程费 C(房屋开发费 D(管理费用 4、供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响的政策。 A:总供给 B:总需求 C:总保障 D:总内需 E:执行层的组织协调 5、将作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值。 A:原始价值 B:市场价值 C:账面价值 D:成交价格 E:工业用地的监测点评估价格 6、下列说法中错误的是。 A:在假设开发法中，估算未来开发完成后
3、的房地产价值不能采用成本法 B:在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法 C:假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 D:在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的 E:工业用地的监测点评估价格 7、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。 A(0.4月 B(2.5月 C(0.4年 D(2.5年 8、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及_。 A(相应配套的基础设施 B(土地的形状 C(组合完成的功能 D(立体空间 9、零售商业物业的租金是以每一个独立出
4、租单元的()为基础计算的。 A(建筑面积 B(总出租面积 C(可出租面积 D(营业面积 10、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于_阶段。 A(投资机会研究 B(初步可行性研究 C(详细可行性研究 D(项目的评估和决策 11、下图是一块三角形ABC的土地(如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116,，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63,，该块三角形土地ABC的总价为( A:2 046 240元 B:584 640元 C:
5、1461 600元 D:2 688 000元 E:工业用地的监测点评估价格 12、下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是。 A:房地产价值评估 B:房屋登记 C:房屋面积测算 D:房地产居间 E:执行层的组织协调 13、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为()万元。 A.9 B.1 C.14 D.6 14、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。 A:路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场
6、法相同，是房地产价格形成的替代原理 B:路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C:运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D:路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 E:工业用地的监测点评估价格 15、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是。 A:将现金存入银行 B:购进一批材料，货款暂欠 C:以银行存款购买设备 D:以银行存款偿还银行借款 E:执行层的组织协调 16、业主公约由_制定并修改。 A(业主大会 B(业主委员会 C(一半以上业主 D(全体业主和物业管理企业共同 17、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于
7、_。 A(国内外市场环境调查 B(技术发展调查 C(市场需求容量调查 D(竞争情况调查 18、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行_登记。 A(转移变更 B(新建 C(遗失 D(他项权利 19、会计的基本职能不包括_。 A(反映职能 B(监督职能 C(管理职能 D(控制职能 20、职工上年结转的住房公积金按计息。 A:结息日挂牌公告的活期存款利率 B:结息日挂牌公告的定期存款利率 C:结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率 D:结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率 E:执行层的组织协调 21、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。下列四个衡量指标，与其不同的是_。 A(利息保障倍数 B
8、(流动比率1 C(速动比率 D(流动比率2 22、REITs按其不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。 A:权益类型 B:抵押方式 C:投资业务 D:信托性质 E:借款合同 23、某类商品房2004,2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/m2。 A(7974.00 B(8023.00 C(8056.25 D(8078.00 24、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。(20
9、08年试题) A:城镇体系规划 B:土地利用总体规划 C:修建性详细规划 D:控制性详细规划 E:房地产估价机构必须加盖公章 25、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。 A(87 B(124 C(130 D(134 二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分) 1、关于诉讼时效的说法，正确的有。 A:诉讼时效消灭的是一种请求权 B:超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制 C:身体受到伤害
10、要求赔偿的诉讼时效期间为1年 D:因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2年 E:诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算 2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。 A(比较风险 B(通货膨胀风险 C(时间风险 D(资本价值风险 3、在商品房交易中，常见的最低价格有_。 A(商品房销售中的起价 B(拍卖活动中的保留价 C(拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D(招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E(采用收益法确定的参考价格 4、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有()。 A(理论上适用的估价方法，都必须选用 B(在适用的估价方法中，选用两种即可 C
11、(理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D(必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E(仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 5、股票和债券的相同之处表现在。(2004年试题) A:都是融资工具 B:都是流通证券 C:持有者享有相同权利 D:都具有偿还性 E:都可以为投资者带来收益 6、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为:6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2;16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2;20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m
12、2，则该居住区住宅平均层数为()层。 A(7.9 B(11.9 C(12.1 D(19.0 7、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。 A:单位比较法 B:市场提取法 C:分解法 D:工料测量法 E:分部分项法 8、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。 A(房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B(房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C(房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D(房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 9、_是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。 A(保证 B
13、(担保 C(保险 D(赔偿 10、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于_阶段。 A(投资机会研究 B(初步可行性研究 C(详细可行性研究 D(项目的评估和决策 11、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为_。 A(2.0% B(2.24% C(2.5% D(4.33% 12、关于商用房地产抵押贷
14、款，下列说法不正确的是。 A:贷款价值比率(抵借比)通常不超过50, B:贷款期限最长不超过10年 C:贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 D:仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 E:借款合同 13、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。 A:15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家 B:17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工 C:18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人 D:19周岁的间歇性精神病人 E:21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年 14、下列各种价格中肯定是事实的有_。 A(不能作为可比实例的交易实例价格 B(可比实例价格 C(非公平市价 D(评估价格 15、下列房地
15、产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。 A:建筑平面布置 B:朝向、楼层 C:环境景观 D:土地开发程度 E:房屋完损等级 16、房地产权属档案应当以_为单元建档。 A(街道 B(房号 C(幢 D(丘 17、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于_。 A(2.50% B(3.5% C(2.38% D(3.25% 18、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。 A:土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的 B:国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权 C:各级司法部门没收其所有财产
16、而收回土地使用权 D:不按批准用途使用土地 E:未经原批准机关同意，连续一年未使用土地 19、()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。 A(权益原理 B(收益递增递减原理 C(均衡原理 D(适合原理 20、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为_。 A(12% B(13.4% C(80% D(125% 21、下列贷款中，
17、不属于房地产开发贷款的是()。 A(土地购置贷款 B(土地储备贷款 C(土地开发贷款 D(建设贷款 22、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是_年。 A(37 B(40 C(60 D(63 23、下列估价公式中，错误的是_。 A(土地价格=房地价格-建筑物价格 B(房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C(建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 D(房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格 24、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业()的统计。 A(平均价格 B(加权价格 C(抽样价格 D(成交价格 25、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺 的投资回报率为_。 A(7.1% B(12.0% C(13.1% D(19.1%
