1、2002 年 2 月 26 日，乙公司对承租房屋 进行了装修，在装修过程中乙公司擅自改变房屋结构，毁坏 房屋设施，致使租赁物部分受损。 2003 年 1 月 11 日，甲公 司作为出租人向承租人发出了收费通知单，明确告知乙 公司应在 2003 年 1 月 15 日之前预交 2003 年度租金，逾期 将终止租赁合同。乙公司收到收费通知单后，于 2003 年 1 月 21 日，向甲公司作出缴费说明，明确表示，甲 公司发出的收费通知单于 2003年 1月 20日收到，但拒 绝预交 2003 年度租金，并提出了续交房租的条件，即“我 公司继续履行原合同，三楼由我公司出租或继续使用，你公 司不予干涉，
2、我公司续交第二年房租。 ”2002 年 6 月 12 日， 乙公司与 B 市丙公司签订了销售维修部（以下简称维修部） 签署联营协议一份，联营协议约定：乙公司与丙公司双 方以联营合作的方式，由乙公司提供经营场地，本着照章纳 税，合法经营的原则。丙公司提供年租柒万元（ 70000 元） 的，作为丙公司联营投入的股金。双方联营中，无论盈亏， 丙公司付给乙公司年股金 70000 元，不得以任何理由拖欠， 否则乙公司有权停业， 停业期间造成的一切损失均由丙公司 承担。丙公司承担经营的所有费用 （税金， 管理费， 水、电、 暖费）必须每月 30 日前付清所有费用。丙公司负责经营场 地的所有维修费用。甲公司
3、与乙公司由此引发争议，甲公司 起诉要求解除租赁合同，并申请法院先予执行，致三楼出于 空置状态；诉讼中，乙公司提出反诉，要求甲公司赔偿装修 费、可得利益、办公用品等各项损失共计 518000.00 元。案件焦点 1、甲公司是否具备合同解除权的问题； 2、乙公司的反诉请求是否能够成立的问题；争议与分歧意见第一种观点认为： 同乙公司作为承租人与维修部签署的 联营协议虽名为联营，实为转租，且乙公司有拒绝支付租金 和擅自改变房屋结构、毁坏房屋设施、致使租赁物受损的违 约、违法行为，甲公司得行法定解除权，所以甲公司有权行 使行法定解除权解除双方的租赁合同， 对承租人乙公司的损 失不承担赔偿责任。第二种观点
4、认为：乙公司与维修部签署联营协议是 乙公司自主的经营行为， 甲公司作为出租方无权干涉乙公司 正常的经营行为。 甲公司因干涉乙公司的正常经营行为并错 误的申请先予执行，应当对乙公司的损失承担赔偿责任，乙 公司的反诉请求依法有据，应当得到支持。结论笔者认为， 本案争议的两个焦点实际上是一个问题的两 个方面， 其核心是甲公司作为承租人是否具备了法定的合同 解除权。结合本案案情，笔者认为甲公司有权行使法定的合 同解除权。第一、关于乙公司与维修部签署的联营协议的法律 性质的认定问题。2002 年 6 月 12 日，乙公司作为甲方与维修部（乙方） 签署了一份联营协议，细究联营协议的核心条款和 实质内容，笔
5、者认为，联营协议虽名为“联营”，实为“出租”，即乙公司的该行为实际上是一种违法的转租行 为。首先，衡量一个合同的性质，应从合同内容、特征及主 要条款等加以理解和识别，而不能拘泥于合同“名称”。这 是一个为民事司法实践所认可的基本的民事原则， 也是符合 民事立法的基本目的和基本精神的。 最高人民法院关于经济 合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复 （法 复【 1996】16 号）第 1 条明确规定：当事人签订的经济合同 虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名 称不一致的， 应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的 性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权。 法复【 199
6、6】 16 号实际上确立了“合同约定的权利义务内容与名称不一 致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质” 这一基本的民事司法原则。 虽然法复 【 1996】16 号是针对经 济合同作出的规定，但作为一种民事法律的基本原则，其在 今天，仍然具有广泛的普适性。所以，对合同性质的认定不 能仅凭合同名称而定， 而应根据合同内容所涉法律关系来确 定。就本案而言，乙公司与维修部签署的联营协议虽名 为“联营”，实为“出租”。我们只要看看联营协议约 定的内容就可以得出这一结论。联营协议约定：乙公司 与丙公司双方以联营合作的方式，由乙公司提供经营场地， 本着照章纳税，合法经营的原则。丙公司提供年租柒万
7、元（70000 元）的，作为丙公司联营投入的股金。 双方联营中， 无论盈亏，丙公司付给乙公司年股金 70000 元，不得以任何 理由拖欠，否则乙公司有权停业，停业期间造成的一切损失 均由丙公司承担。丙公司承担经营的所有费用（税金，管理 费，水、电、暖费）必须每月 30 日前付清所有费用。丙公 司负责经营场地的所有维修费用。民法通则第 51 53条，规定了三种联营的方式，即法人型联营、合伙型联营、 协作型联营，但不论哪种联营，以各自所有的或者经营管理 的财产承担民事责任即共担风险是联营的一个基本特征。 而 通过联营协议的上述约定，我们可以清楚的看到，乙公 司作为联营的一方，既不参与经营，也不负担
8、任何经营的费 用，且不论盈亏均坐享利益，乙公司联营的唯一资本是三楼 的场地使用权， 其实质是将三楼以年租金 70000 元租给乙方， 所以，该联营协议虽有“联营”之名，并无“联营”之 实，是一个典型的出租行为。其次，中华人民共和国合同法第 124 条规定：本法 分则或者其他法律没有明文规定的合同， 适用本法总则的规 定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。本 条是对无名合同（又称为非典型合同，是指法律上没有特别 规定的合同，是相对于有名合同而言的）如何适用法律的规 定。依据该条规定，如果无名合同的权利义务类似于合同法 分则及其他法律规定的有名合同， 可参照该有名合同的有关法律规定适用
9、。这实际上是关于无名合同类推适用的规定, 亦即我国合同法釆信了类推适用主义。现在的问题是，判定 无名合同与有名合同最相类似的标准是什么。按民法学界的 通说，一般是以主给付义务为标准。如无名合同的主给付义 务为转移所有权的，则其与买卖合同最相类似；若其给付义 务是提供劳务，则其与委托合同最相类似。乙公司与维修部 签署的联营协议是一个典型的无名合同，从整体内容分 析，联营协议中，乙公司的主给付义务是提供场地使用 权，维修部的主给付义务是按年支付70000元的租金。中 华人民共和国合同法第212条规定：租赁合同是出租人将 租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第213条规定：租赁合同的内
10、容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条 款。从上述联营协议的约定可以看出，联营协议完 全具有租赁合同法律关系的基本特征，且对租赁标的物、用 途、租赁期限、租金及其支付、租赁物的维修等租赁合同的 本质内容均有明确约定。是一个典型的租赁合同，应参照该 有名合同的有关法律规定适用O再次，从乙公司签订联营协议的初衷和目的来看,其主观认识和目的均是为了 “出租”而非“联营”。众所周 知，当事人签订合同总是具有一定目的的，合同中的各条款 都是为达到合同目的而制定并且符合当事人订立合同时所 追求的最终经济目的。可以说，合同目的包含了整个合同的 真实意图。联营协议实则
11、传达了两个信息：第一，乙公司主 观上也认为这是一个出租行为而非联营；第二，作为联营的 另一方其主观认识和初衷也是为了租房而非联营。从乙公司 签订诉争联营协议的初衷和目的来看，联营协议实 质是一个出租行为，应参照租赁合同的有关法律规定适用。综上，笔者认为，乙公司与维修部签署的联营协议 的性质界定为转租较为准确，依据中华人民共和国合同法 第224条第二款的规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以 解除合同。乙公司作为承租人未经甲公司同意擅自转租，甲 公司作为承租人依法获得了法定的合同解除权。第二、关于甲公司装修时改变房屋结构、破坏房屋设施 的法律后果问题。诉争租赁合同约定：“乙方在承租期间不得
12、毁坏房 屋门等基本结构设施，否则，甲方有权采取必要措施，要求 赔偿，恢复原貌。”合同履行过程中，乙公司（即乙方） 作为承租人在装修过程中擅自改变房屋结构，毁坏房屋设 施，致使租赁物受损。依据中华人民共和国合同法第291 条的规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用 租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要 求赔偿损失。乙公司的上述违约行为同时违反了法律的禁止性规定，甲公司（即甲方）作为出租人依法获得了法定 的合同解除权。第三、关于乙公司延付租金的法律后果问题。 诉争租赁合同约定：“乙方一次性付清 1 年房租66000元，并预交2003年房租10000元乙方应在合同到 期前一
13、个月，预交下一年房租，合同到期后与甲方签订续租 合同， 否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方” 依据上述约定，乙公司作为承租人应在 2002 年 10 月 21 日 至 2002 年 11 月 21 日期间预交 2003 年度租金， 但乙公司未 能依约预交 2003 年度租金。 2003 年 1 月 11 日，甲公司作为 出租人向承租人发出了收费通知单，明确告知乙公司应 在 2003 年 1 月 15 日之前预交 2003 年度租金，逾期将终止 租赁合同。乙公司收到收费通知单后，于 2003 年 1 月 21 日，向甲公司作出缴费说明，明确表示，天龙公司发 出的收费通知单于 2003 年
14、1 月 20 日收到，但拒绝预交 2003 年度租金， 并提出了续交房租的条件， 即“我公司继续 履行原合同，三楼由我公司出租或继续使用，你公司不予干 涉，我公司续交第二年房租。”在乙公司的转租条件未得甲 公司应允后，直到 2003 年 3 月，甲公司起诉要求与乙公司 解除租赁合同之时，乙公司一直未能预交 2003 年度房 租。依据中华人民共和国合同法第 227 条的规定：承租 人无正当理由未支付或者迟延支付租金的， 出租人可以要求 承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可 以解除合同。乙公司作为承租人未能在甲公司要求的合理期 限支付租金，违反了法律的禁止性规定，甲公司作为出租人 依法获得了法定的合同解除权。综合以上三点，乙公司的先期根本违约、违法行为使得 甲公司获得了诉争租赁合同的法定解除权，甲公司起诉 要求解除诉争租赁合同属于依法行使自己的法定解除权， 不存在违约的问题，乙公司因租赁合同解除遭受的损失 应当由乙公司自己承担，与甲公司无涉。
