1、地产花式并购重组二股权收购之股权转让股权支付的交易方案设计财税分析及税务筹划建议教学文案地产“花式”并购重组（二）股权收购之股权转让、股权支付的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议 目录一、股权转让、股权支付模式及财税分析 （一）股权转让模式及所涉税费分析 （二）股权支付模式分析 二、股权转让、股权支付模式税务筹划 （一）所得税筹划 （二）土地增值税筹划 三、股权转让或有债务风险防范及股权收购协议注意事项 （一）事前防范及担保措施安排 （二）股权收购协议注意事项 本公众号2018年3月7日发布之地产“花式”并购重组（一）资产收购（含直接转让、出资后转股、资产划转等）的交易方案设计、财税分析及税
2、务筹划建议一文对资产收购方式做了简要的介绍，本篇将继续介绍股权收购方式的交易方案设计和税筹建议。通常来说，通过资产收购方式可以将潜在债务剥离，该方式相较于股权收购而言具有一定优势，但相对于资产收购而言，股权收购方式却可以更灵活地规避土地使用权转让涉及的投资总额未达到25%导致的合同无效问题（相关规定可参见最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同效力问题的答复法函200324号）。本文作为地产花式并购重组系列股权收购方式的上篇，侧重于介绍股权收购模式中的股权转让、股权支付模式，并对股权收购潜在债务处理以及股权收购相关协议安排作出梳理，以期为同业人士提供实操参考
3、。一、股权转让、股权支付模式及财税分析（一）股权转让模式及所涉税费分析1.直接股权转让对于地产公司而言，直接股权转让是指将项目公司的股权转让给收购方，收购方持有项目公司股权，并间接持有资产。由于股东主要分为企业和自然人，而转让价格分为平价转让、折价转让和溢价转让。基于此，在直接股权转让中，主要涉及转让方的所得税、印花税以及受让方的印花税。此外，目标公司仅有土地使用权（或房地产项目）的单一资产的情况下，股权转让方是否需缴纳土地增值税存在学术上的争议和各地征管实践的差异，笔者将一并进行说明。直接股权转让主要涉及的税费情况如下：（1）转让方的所得税股权转让所得纳税义务发生时点企业所得税股权转让方系法
4、人或企业的，其因转让股权可能存在企业所得税的问题，企业所得税税率为25%或适用10%的预提所得税（境外股东转让WOFE股权的情形）。国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函（2010）79号）第三条：“企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权可能分配的金额。”个人所得税股权转让方系自然人的，其个人所得税按照“财产转让所得”税目以20%的税率计算。但为避免纳税人以平价或不合理低价转让股权逃避缴纳税款，关
5、于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告（国家税务总局公告2011年第41号）、股权转让所得个人所得税管理办法(国家税务总局公告2014年第67号)明确了自然人转让股权计税依据明显偏低的税务处理的相关依据。值得注意的是，在不考虑目标公司名下资产的情况下，个人可先在税收优惠地设立个人独资企业，然后将个人持有的目标公司股权平价转让至个人独资企业名下，随后再由个人独资企业将目标公司股权溢价转让给受让方，由此最终享受6%-10%的综合税率优惠（已包括个人和个人独资企业所需缴纳的全部税费）。具体请参见本公众号“西政资本”2018年3月21日与3月26日之推文税收优惠地税筹运用系列（一）：合伙企
6、业的纳税分析、税收优惠政策分解暨常规的税筹应用场景（以个人股权转让为例）、税收优惠地税筹实务系列（二）个人转让房地产项目（含土地使用权、在建工程及房产）之税筹实操分析。（2）转让方的土地增值税（存在争议）对于转让股权而引起房地产转让是否需要交纳土地增值税问题目前在学术界及实务界均存在争议。西政资本团队搜集了目前仍旧有效的法规、国家及地方税务机关的函以及相关裁判案例，对转让股权而引起房地产转让是否缴纳土地增值税问题作出如下梳理：根据西政投资集团近些年做地产投融资项目所遇到的情况，对于股权转让导致的房地产转让是否需要交纳土地增值税一事，目前并无定论，各地税务机关对该问题的看法亦存在差别。国家税务总
7、局的函件主要针对个案发出的相关函复，从反避税角度，体现了个案一事一议以及实质重于形式的监管原则。从操作层面来看，一些地方税务部门（如重庆、福建），从税收法定角度以及区分股权转让及房地产转让不同法律性质角度出发，认为不需要征收土地增值税；而另一些地方税务机关（如湖南），则认为股权转让导致的房地产转让需缴纳土地增值税。此外，值得一提的是，对于上表提及的司法判例，不管最后判决征收或不征收土地增值税，本质上都是因交易双方之间的矛盾、纠纷等原因引起的诉讼。但实务中，至今未出现司法机关或税务机关出于避免税收损失的考量而要求相关方承担土增税或判决协议无效的情形，也即并未有一例判决系税局主动要求纳税人缴纳土增
8、税而纳税人不同意，并提起行政复议或诉讼的情形。2.资产入股或增资后股权转让该模式需考虑两部分的税费问题，其一系资产入股或增资过程中的税费，其二则为资产入股或增资后股权转让过程中的税费。其中，关于资产入股或增资过程中所涉及的税费，本公众号“西政资本”在2018年3月7日的推文地产“花式”并购重组（一）资产收购（含直接转让、出资后转股、资产划转等）的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议中已作出相关介绍，在此不再赘述。而资产入股或增资后股权转让过程中所涉及的税费则可参考上述内容。（二）股权支付模式分析1.股权支付的两种方案假设甲作为收购方拟收购A企业名下的资产，乙为A企业的股东。（1）方案一a）甲作
9、为收购方持有SPV的股权或份额，SPV向乙定向增发；b）乙以持有的A企业的股权/份额向SPV增资，SPV的投资人变更为甲、乙；c）A企业的股东变更为SPV，甲间接持有资产。注意：、本文仅为行文方便，SPV及A企业可能存在其他投资者；、SPV可以为在税收优惠地设立的载体，在完成收购后，乙可以将其持有的SPV的股权/份额转让给甲从而实现退出。（2）方案二a）甲作为收购方持有SPV的股权/份额，A企业向甲方定向增发；b）甲方以其持有的SPV的股权/份额向A企业增资，A企业的投资人变更为甲乙。2.股权支付模式所涉税费股权支付模式实际是股权转让模式的一种变通，因此，股权支付模式所涉税费亦主要是转让方的所
10、得税、印花税以及受让方的印花税。二、股权转让、股权支付模式税务筹划诚如上文所述，在股权转让、股权支付模式中最主要的税费即所得税（企业所得税、个人所得税），而通过股权转让导致不动产、土地使用权转让是否征收土地增值税，目前在不同地方的税务实践中存在争议。笔者通过本文简要总结目前实操中常见的所得税及土地增值税的税务筹划方式，后续本团队亦有更为专业的文章为各位读者剖析股权转让、股权支付所得税的相关细节问题及具体筹划方案，在此不做过多赘述。（一）所得税筹划1.个人利用“正当理由”实现低价转让股权税总2014年67号文第十三条对股权转让收入明显偏低，却视为有“正当理由”的情形做出了明确：（一）能出具有效文
11、件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；（二）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让；（四）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。根据上述，在有相关材料证明的情况下，可适用上述的“正当理由”进行个人所得税的筹划。2.利用税收优惠地的相关政策前文已有述及，因个人独资企业、合伙企业并非企业所得税的
12、纳税主体，转让方若为自然人的，该自然人可先在税收优惠地设立SPV，转让方将持有的项目公司的股权平价转让给SPV，SPV变更为项目公司股东后，再由SPV将持有的项目公司的股权溢价转让给收购方，对于股权转让溢价产生的所得适用税收优惠地的税收返还/税收奖励或核定征收等税收优惠政策，综合税率可控制在5%-10%左右。3.境外转股若转让方存在境外投资人的，可以根据项目实际情况设计境外转股的方案。即由境外股东将持有的股权转让给收购方，外方机构股东向境内企业或个人转让股权而取得的股权转让所得（指股权转让收入全额减除股权成本后的差额，其中股权成本的计算有时会涉及外币折算）；按照企业所得税法及其实施条例的规定，
13、缴纳10%的企业所得税（即预提所得税），当税收协定（安排）规定的优惠税率低于税收法规时，应以税收协定（安排）为准。但是，外方自然人股东股权转让所得，依据个人所得税法的规定，应缴纳20%的个人所得税。关于境外转股涉及的交易方案设计、对外投资与商务系统备案、工商变更、外汇及融资相关事宜可参考本公众号2017年9月18日的推文西政资本：地产跨境并购实操大全交易方案设计、税务分析、对外投资与商务系统备案、工商变更、外汇及融资事宜。4.合理筹划债务或不良债权，降低或拆分转让价款以地产项目的股权收购为例，目前行业的做法基本是将交易价款拆分为股权转让款和前期工作委托费用。以案例来说明，假设转让的总价款为30
14、500万元，其中500万元作为股权转让款（项目公司注册资本假设为500万元），剩下30000万元作为收购方/新股东以股东借款形式注入到目标公司后由目标公司委托原股东或其关联方办理前期工作、更新项目立项申报、拆迁补偿、清租等的全部费用（也即承债式并购的逻辑）。该交易方案的设置不仅解决了股权转让高溢价产生的所得税问题，还以补偿款和服务费用等形式解决了项目公司的土增税和所得税税前抵扣项的问题。值得注意的是，将交易价款拆分为股权转让款和前期工作委托费用，该前期工作委托费用并非为单纯的委托服务概念，不然将直接产生受托方（即原股东）的增值税和所得税的问题。在实务操作中，受让方一般都是将股权款以外的交易价款
15、以借款形式注入项目公司，项目公司再以物业补偿款、租赁补偿款、相邻权补偿款、拆迁款、其他工程款、咨询费用等名义支付至原股东的关联方或其他第三方（其中与取得土地有关的成本还可加计20%扣除）。在技术处理层面，该款项的处理路径不仅要解决交易价款的支付问题，还需要解决开发主体土增税和所得税的抵扣路径问题。根据上述，在转让之前适当增加公司债务或者不良债权拆分或降低交易价款，在一定程度上能达到税筹的目的，但需要提前规划合理的方案，设计承债式并购模式等。5.其他方式此外根据项目情况亦可设计转增股本后再转股、分红后股转、撤资后股转等模式。本团队亦将在后续的推文中介绍前述筹划模式。（二）土地增值税筹划诚如上文所
16、述，对于股权转让而引起房地产转让的，存在缴纳土地增值税的潜在风险，对此现在在实际操作中有些机构会通过增加股权转让的层级、异地转让或分次转让的方式以规避可能产生的被要求征收土增税的风险。1.增加股权转让层级或异地转让如在ABC（目标公司）的股权结构中，不由B直接转让持有的C的股权，而是通过转让A持有B的股权间接转让C名下土地使用权。2.分次转让国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函2000687号），因深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性转让持有的目标公司深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，并且目标公司名下主要资产系土地使用权等，根
17、据个案认定，要求深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司缴纳土地增值税。对此，如果通过先转让部分目标公司的股权，剩余部分股权通过协议控制的方式持有，并约定逐步转让，在一定程度上亦可以降低被认定为以转让股权名义转让房地产而被要求缴纳土地增值税的风险。对此，就股权转让间接转让房地产行为是否缴纳土地增值税问题，具体需与当地税务主管部门充分沟通。三、股权转让或有债务风险防范及股权收购协议注意事项股权转让最大的风险亦在于目标资产存在潜在的或有债务，若目标公司为地产企业，则潜在的债务主要包括应付政府相关地价及税费、金融机构贷款、应付工程款及供货商贷款、应付股东借款以及公司管理费用、营销费用等。对此
18、，出于保护受让方利益之目的，确保转让方各项承诺的真实性，并按期履行股权转让手续等义务，可从事前防范、并购协议安排、担保措施设置等方面进行相关风险防范。（一）事前防范及担保措施安排在并购洽谈阶段，对目标公司及相关资产进行法律、财务、商业等方面的充分尽职调查，发现潜在的风险，并为后续交易设计、风控手段设置、协议拟定等提供决策依据，做好事前风险防范。此外，为避免潜在或有债务导致收购方的损失或防止转让方出现违约行为，可约定转让方一定的担保责任：1.转让方以其拥有的其他财产提供抵押担保或享有的其他公司的股权提供质押担保；2.第三方提供增信担保：（1）关联方提供财产抵押或关联方、第三方担保机构提供连带责任
19、担保；（2）在被担保人资金充足，并且银行增信较高的情况下，股权转让方可申请银行保函，但需向银行提供保证金。3.股权回购：收购方与转让方约定转让方回购拟收购的股权，并约定回购前提、回购价格、计算方式。4.扣押尾款或保证金此外，还有一些股权转让方会将项目公司名下国有土地使用权或在建工程抵押给受让方作为担保，以防止转让方违背股权转让的相关约定。（二）股权收购协议注意事项1.设置陈述与保证条款：在收购协议中设置一系列的陈述与保证条款，由转让方及目标公司承诺不存在或有债务以及信息披露的真实完整性等。2.股权转让价款支付时点或分期收购股权的设置：如约定分阶段支付股权转让价款，在或有债务的责任期限后支付剩余
20、全部的股权转让价款。3.约定或有债务的责任期限，并设置追索上限：协议中约定或有债务的追索条款，在股权交割完成后若干期限内（如6个月-2年不等）出现未披露的债务的，收购方有权向转让方追索，并且追索额度不超过股权交易价款等。4.约定第三方担保责任及相关违约条款：为避免或有债务及确保履约，可约定由交易对手提供相关担保措施，如上文提及的银行出具的不可撤销的见索即付的保函、第三方信用保证、其他财产抵押或股权质押、股权回购等等。此外，亦可根据项目的实际情况，约定若存在或有债务或其他违约情形的相关违约责任。本文简要总结了股权收购模式中的股权转让模式以及股权支付模式，本公众号后续推文将继续为各位读者介绍股权收购模式中的承债式并购、债转股模式等，本文不足之处，望批评指正！
