1、凯阳建材城建设项目可行性研究报告一、附 件：1、#万通房地产开发有限责任公司前沿法人营业执照2、#万通房地产开发有限责任公司税务登记证3、#万通房地产开发有限责任公司组织机构代码证4、#万通房地产开发有限责任公司房地产开发资质证书5、建设用地批准书6、土地成交确认书7、建设用地规划许可证2、附 图：1、项目建设区位图2、建材城平面图、立面图、剖面图3、建材城鸟瞰图第一章 申报单位及项目概况一 项目申报单位概况（一）基本概况#万通房地产开发有限责任公司成立于2004年5月，属于私营性质的有限责任公司，法人代表吕根觅。原注册资本800万人民币，2007年7月经鄂尔多斯市#工商行政管理局批准，注册资
2、本由800万元增资为2000万元，由2000万元增资为现在的5000万元,其中：#万通路桥集团有限责任公司出资2583万元，占总资本金的51.66%，吕根觅出资2417万元,占总资本48.34%。公司经营范围是房地产开发，房地产开发资质为贰级，公司基本账户在#建行开立。公司现有固定员工36名，90%以上的管理人员具有大、中专及以上学历，员工自身素质较高，业务技能较好。各类初、中、高级技术职称的专业人员占总人数的75%。是房地产业一支年轻化、专业化、素质化、技能化的领头军。几年来公司在总经理的领导下严格遵守房地产开发业的各项规章制度，大力加强企业发展优势，强化企业内部管理机制，建立健全自我约束机
3、制，促进现代化企业制度的建立和完善，保障“一流的管理、一流的质量”。把“诚实守信、谦虚用心”作为公司发展壮大的宗旨 ，时刻在强化和完善自己。我公司连续3年被评为鄂尔多斯市“重合同、守信用”单位，今年8月末被建设银行#分行特别授予“住房按揭优质客户”荣誉称号，是唯一获此殊荣的单位。公司在发展的同时没有忘记回报社会，累计缴纳税款3600多万元，提供就业362人。目前，贰级开发资质正在审批过程中。（二）财务状况截止2010年10月末公司资产总额56324万元，负债总额23152万元，资产负债率41.11%。销售收入40625万元，利润总额12593万元。（三）经营情况历年累计竣工建筑面积：12746
4、47.93。分别是2004至2006年在#树林召镇为#教育局定向开发了“园丁小区”，该小区先后分两期建设，2006年全部竣工并交付使用。“园丁小区 ”地处树林召镇经济开发区景观大道路东，地理位置得天独厚交通异常便利。南端与#阳光学校和体育场隔街相对，东端与#达仁医院及政府正在兴建的银肯公园相邻，是适合各类群体居住的理想住所。“园丁小区”内部建有环境和设施一流的幼儿园、体育健身中心。“园丁小区”的建成把#开发住宅带入到一个全新的高端，被誉为#住宅业的一支旗杆。“园丁小区 ”共20栋楼，建筑面积6.8万，容纳住户476户，底商8800共计136间，车库5400共203间。同时为了丰富达旗人民及方便
5、小区住户的文化生活，在小区西门建成了达旗唯一的健身中心，同时也是达旗教育局指定的青少年体育锻炼及比赛场馆。截止2007年初，小区的一切附属设施全部完善，同年入住率达100%。2005至2006年在准旗薛家湾开发建设了“万通花园小区”；建筑面积12.6万，（住宅8.6万，公建4万）；2007年在准旗薛家湾开发建设“汇通小区”总建筑面积4.6万（住宅3.6万，公建1万）。2007年在准格尔旗大路新区承建“#工业大学薛家湾矿院分校”，此项目分3年建成；2008年在#树林召镇开发建设了“力华小区”；2008至2009年在银川市开发了“江南水乡小区”；在准旗薛家湾承建了政府投资的廉租房、保障房、经济适用
6、住房和准旗薛家湾国税、地税及工商局办公大楼；2009年又在准旗薛家湾承建旗政府占地32万的“湖西移民小区”和环保检测站。在开发建成的诸多小区中有高层电梯楼、步梯楼、迎街旺铺等。2010年3月底，开发建设的“湖西移民小区”67栋6层住宅楼已全部交付使用。“湖西移民小区”建筑面积22.3万，容纳2600户移民。此项目属于政府投资，项目之大工程回款政府按期拨付。位于树林召镇达拉特路东、新源街南、和平路西、交警支队北的“力华小区”。占地总面积8432.3，项目总投资5400万元，容积率1.54，绿地率30%。该小区共容纳住户144户。建筑面积为17785.93。属于当地中等偏低价格 。销售对象主要是达
7、旗境内各企事业单位职工。“力华小区”地理位置优越,交通方便，距离#第九中学、第十一中学、七完小、五完小等学校较近，距离达旗新落成的最大建材商业城仅一路之隔，距离#新建成的体检中心也很近。同时，在该小区旁边，正在规划建设一座树林召镇内规模最大的集中贸易市场即将开工，将原来一些零散的、不固定地点的个体小商贩由政府规划统一集中在此。2008年在银川市开发的“江南水乡小区”，地处银川市中心，地理位置及气候得天独厚在当地有“江南水乡”美称。因此小区被命名为“江南水乡小区”。江南水乡小区”共25栋楼， 5层有5栋全部为框架结构，6层有16栋也为框架结构，10层电梯楼有1栋，11层电梯楼有3栋，总计建筑面积
8、144989容纳住户1314户。底商5437，地理位置优越,交通方便。在小区南门有新建的银川最大的汽车站和一座大型的建材市场，与解放军第五医院，宁夏附属医院相邻，距离宁夏医学院、宁夏水利学院仅一路之隔。2010年4月在位于#树林召镇内黄金地段即新建人民医院对面规划开发建设“万通家和小区”和“万通家兴小区”。“万通家和小区”项目建设规模25万，总投资7亿元。“万通家兴小区” 建设规模8万，总投资3.5亿元。同年7月在树林召大华尖210国道路东投资13亿承建“万通汽车服务城”，与此同时，我公司和准格尔旗政府签订协议，承建镇政府“0-15岁失地移民搬迁”1200户建筑项目。该项目建设规模12万，20
9、10年10月1日全部交工。另外，还承担食品加工园区项目建设，该项目占地6.6万，建筑面积5.8万。（四）发展前景近年，随着鄂尔多斯经济的发展，#的经济也被带动起来。一些大型工业企业相继在达旗落户、发展（如：达拉特电厂、亿力资源集团、冀东水泥等），为我旗经济建设起到推波逐浪的作用。与此同时，达旗人民政府也在大力建设城市改造，加快经济建设的步伐，外来人口的不断增加，使#原有的住房条件和商业市场及办公场所不能满足现有的现状，为此，我公司抓住这一机遇，集中一切力量关注市场信息与动态。我公司本着为住户着想打造住户满意小区的经营理念，打造了良好的小区环境，一流的物业设施和一流的服务态度，赢得了广大住户的认
10、可。同时也得到了社会各界的赞誉，我们坚信 “万通家和小区”、“万通家兴小区”、“万通汽车服务城”一定会成为万通的下一个精品将展现给每一位住户、展现给社会。二 项目概况（一）项目名称#市凯阳建材城项目（二）项目性质本项目属于新建项目。（三）建设地址项目建设地址位于#市海勃湾青山路以东、林荫大街以北、新摩公路以南、青年路延伸以西。（四）建设内容与建设规模本项目总建筑面积142936.99，其中地上建筑面积133707.71，包括一栋5层框架结构的大卖场58426.01和19栋3层框架结构的普通商铺共75281.70；地下建筑面积9229.28。详见下表：#市凯阳建材城建设内容与规模一览表项目单位指
11、标备注总用地面积95666.91总建筑基底面积39921.34总建筑面积142936.99其中大卖场地上建筑面积58426.011栋5层大卖场地下室建筑面积4891.03普通商铺地上建筑面积75281.7019栋3层普通商铺地下建筑面积4338.25计入容积率建筑面积133707.71建筑密度41.73容积率1.40绿地率18.1汽车泊位总汽车泊位个808其中地上汽车泊位个636地下汽车泊位个172（五）项目提出的理由及过程 #市位于#自治区西部，是国家新兴能源、重化工基地，#与棋盘井、乌斯太构成经济发展的“小金三角”，在能源、化工、建材、冶金等为主的工业体系拉动下，具有经济高速发展的良好势头
12、，2010年，#市主要经济指标增速居自治区第三名。“十二五”时期，#市将加快推进经济转型、城市转型，全力保障和改善民生。改革开放以来特别是近年来，在自治区党委、政府的领导下，盟委、行署团结带领各族人民以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，不断丰富和完善推动科学发展的思路，按照“坚持科学发展、因地制宜、工业主导、生态优先原则，以解放思想、改革开放、加强领导为动力，努力实现矿产资源勘探、基础设施建设、生态保护建设突破，加快建设富裕、文明、和谐阿拉善”的总体思路，研究、谋划和推进工作，不断增强发展的协调性和可持续性，全力推动经济社会又好又快发展。经济的发展为城市建设提供了
13、一个良好的基础，在经济发展的基础上，城市建设迎来了其发展的新的曙光。近年来，#市的经济快速发展，现有的建材市场已经不能满足城市建设发展的需要，本项目的建设就是要立足于解决这一难题，为城市建设提供一个集约化、合理化、规模化的建材市场，与此同时，他的建设将会使得#市建材市场得到一个规范的发展。因此本项目的建设具有一定的必要性。项目建设地点位于海勃湾区青山路以东，林荫大街以北，新摩公路以南，青年路延伸以西。该区周边人口较为密集，交通便捷，地理位置优越，符合海勃湾区城市总体规划，适合建一个建材销售的综合性的大型建材城。#万通房地产开发有限责任公司根据当地的市场需求、#市城市发展规划现状以及建设地点的自
14、身条件，结合该公司的资金、人才、组织实力和企业的长期发展战略，经过细致的市场调研、前期策划和相关专家的研讨，对项目研究思路、项目发展方向、项目发展理念进行了定位、并对项目发展策略等方面进行了多个专题的研究。为了适应“十二五”时期经济快速发展的大环境，以及解决当地建材的供需不平衡和建材市场的不完善，抓住机遇，迎接挑战，提高企业的经济效益，经公司董事会研究决定，提出了在#市海勃湾区建设#市凯阳建材城项目。现在已完成了国有建设用地使用权的出让。（六）报告编制依据1.中华人民共和国土地管理法；2.中华人民共和国房地产管理法；3.国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知【发改投资20071169
15、号】；4.城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）；5.城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；6.民用建筑设计通则（GB50353-2005）；7.国家发展和改革委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；8.国家和#市政府相关政策及法律、法规。（七）建设条件1.公共设施条件1)供电本项目引入变电所电源电压为10KV，由林荫大道变电站引入至开闭站，由于本项目电源容量大于规划容量，故为保证电源容量满足本项目新增总负荷要求，林荫大道变电站需为本项目设置供电专线，以满足本项目新增用电负荷。2)供水本项目由青山路和新摩公路各从市政给水管网引入DN150接入小区并连成环网。低区生活给
16、水由市政自来水管网直接供给，高区生活用水由生活用水池供给，生活用水池由市政自来水管供水。本项目给水经水表计量后供给，能够充分满足本项目新增用水量。3)排水本项目污水由室内排入室外检查井流入化粪池，后进入西侧市政排水主管网。建筑地上部分单设排水立管，排水设升顶通气管。地下室各机房设集水坑、消防电梯井底及底板防渗水集水池排水等也皆由集水坑内的潜污泵提升排出，集水池内的水位自动控制。室内排水管采用PVC排水管，出屋面部分用铸铁管，管径增大一级。室外排水管材采用PE双壁玻纹排水管，排水主管选用DN300排水管，埋地敷设，排水坡度0.005，排水管总长度约为30米。本项目屋面雨水由雨水斗收集，由雨水管排
17、至室外地面。室外雨水由沿道路设置的雨水口收集后，排如小区西侧市政雨水管网，坡度为0.005，排水管总长度约为30米。2.消防本项目按一类建筑进行消防设计，耐火等级为一级，同一时间内火灾次数为一次，建筑物内需设置消火栓系统、自动喷水灭火系统，并按防火分区合理配置灭火器。1)消火栓系统室外消火栓用水量30L/S，火灾延续时间为2小时。室内消火栓用水量30L/S，火灾延续时间为2小时。自动喷水灭火用水量为30L/S，火灾延续时间为2小时。市政给水管网只能满足室外消防用水量要求，故本小区室内消防用水量由设在大卖场地下室的钢筋砼水池供给，有效容积约500m3,水池分两格，内设两根连通管，保证水的流通和清
18、洗时的安全供水。2)消防给水系统本项目设置室外消火栓系统和室内设消火栓系统、自动喷水灭火系统。室外消火栓不超过120米设一个室外地下消火栓。室外消防给水管管径为DN150，埋地敷设，埋深为地面下2.1米，且消防给水管网成环状布置。本项目安装2个水泵接合器，且应安装在便于消防车接近的人行道或非机动车行驶地段，距室外消火栓或消防水池的距离宜为1540m。室内消火栓系统本项目采用临时高压灭火系统，室内消火栓灭火系统由消防储水池、消火栓给水设备、高位水箱、稳压设备及室内消火栓组成。商业部分每层设置单栓单阀消火栓，消防初期十分钟用水量储存在大卖场屋顶消防水箱内，消防水箱的有效容积为36m3，可满足初期火
19、灾10分钟用水。每个消火栓处设直接启动专用消防泵的控制按钮，消防按钮可直接启动消防泵，并在消防值班室内指示火灾位置。消火栓消防给水系统给水采用从室外消防水池给水管接入消防管，入口设置防倒流阀。管材采用镀锌钢管，焊接连接。自动喷水灭火系统本项目自动喷水灭火系统按中危级设计，设计用水量为30L/s。自动喷淋水灭火系统由消防贮水池、自动喷水泵、湿式报警阀、高位水箱、稳压设备、水流指示器及闭式喷头组成。自动喷水灭火系统给水由室外消防水池和自动喷水给水设备供给，在地下室一层消防泵房内设2套自动喷水给水设备，并设气压罐和稳压泵等消防专用增压稳压设备。本项目自动喷水灭火系统高位水箱消防储水量为36m3与消火
20、栓高位水箱共用。本项目在楼内的门厅、走廊和地下室等均设置消防自动喷水闭式喷头，喷淋管网与消防水箱连接，喷头根据功能采用吊顶型喷头、直立和下垂型喷头，并设置湿式报警阀。火灾时由湿式报警阀处的压力开关启动自动喷水泵，水流指示器向消防值班室报警并显示失火区域。自动喷水灭火系统的闭式喷头采用动作温度为68oC的玻璃球喷头。自动喷水灭火系统采用热镀锌钢管。移动灭火器系统本项目根据建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）的要求，建筑单体合理划分火灾单元后，合理配置一定数量的手提式磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器配置场所的危险等级按严重危险级考虑，火灾种类按A类火灾考虑，A类火灾配置场所的灭火器的最大保
21、护距离为15m。（八）项目组织与实施计划1.组织管理机构拟建项目在建设期间由#万通房地产开发有限责任公司承办，公司成立工程项目筹建处，实行项目法人责任制，对工程建设进行日常管理，相关人员数量配置合计6人，全部为大专以上人员。管理人员2人，管理人员平均年龄48岁。事业发展部1人，工程部1人，办公室1人，财务1人。项目运营期间由开发公司负责组织管理，报告内不再考虑相关事宜。2.项目实施计划1)建设工期本项目建设时间为2011年8月2013年8月，建设工期为两年。2)项目实施进度安排该项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任
22、制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标，质量监督，工程监理手续。进度安排如下：2011年8月2011年9月，完成项目申请报告的批复、初步设计、落实项目建设资金；2011年9月2011年10月，成立项目建设领导小组及办事机构，审察初步设计、工程招标及工程监理；2011年10月2013年5月，主体工程施工；2013年5月2013年7月，内部装修及装饰；2013年7月2013年8月，工程收尾及项目验收。详见项目进度表项目实施计划进度表序号项目名称2011年(季)2012年(季)2013年(季)1234123412341前期工作(含可研报告)2资金筹措3工程设计招标(初步设计与施工图设
23、计)4土建施工5工程设备安装、装饰工程6竣工验收3.招投标根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，结合本项目的具体情况，本项目拟采用公开招标方式，择优选择施工和监理队伍。委托具有相应资质的招标代理机构具体组织招投标活动。 招 标 基 本 情 况 表建设项目名称：#市凯阳建材城项目。项目名称 招标范围组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察设计施工监理其他三 工程技术方案（一）建筑设计指导思想及原则1.规划设计原则1)贯彻适用、安全、卫生的原则，建筑的规划和设计应符合国家和自治区当地的相关法律、法规以及行业规范标准。2)充分利用地
24、形的特色，创造适宜的环境，布局和功能划分合理，设施使用方便、安全。内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。3)建筑物设计应符合国家现行的有关建筑设计规范和行业标准，并注意美观，与城市的建筑风格力求统一协调。建筑物的布置应满足消防要求，并符合结构变形和结构抗震的原则。4)以人为本、可持续发展的原则。建筑设备所采用的标准应满足为消费者的要求，并应与当地建筑标准相适应，根据需要和可能，合理采用新技术和新材料。2.建筑设计指导思想1)本着美观、舒适、绿色、生态、节能、现代的设计原则，贯彻功能完善与环境优美的建筑理念，力争创造一个人性化的智能入驻环境。2)在总体设计中，形成一个经典城市综合体。以提
25、高地区消费层次，提高城市形象，成为城市主要街道上的一个亮点。3)建筑材料、设备的选用上应首选环保、绿色产品，电气设备及机电设备选用节能型设施。空调冷却水等要循环利用，建筑内各系统电气设备运行及安全系统都处于随时监控状态，根据外界环境变化自主做出反应，调节设备状态。（二）总平面布置和功能要求1.总平面布置本项目由#万通房地产开发有限责任公司开发建设，总用地面积95666.91m2，总建筑面积142936.99m2。地上建筑面积133707.71m2，地下建筑面积为9229.28。本建设项目设五个主出入口，分别为临青山路2个、临新摩公路1个、临青年路延伸路2个，由于临林荫大道一侧是城市绿化带，故不
26、设主出入口。项目区内共有5条纵向路，11条横向路，使整个建材城内自由流通，道路总长3765.06米：建材城最外围由四条主路形成一个闭合的环形路，本设计符合消防安全要求；又于临新摩公路一侧的出入口延伸出来一条直接通到大卖场的干路，东西两侧的四个出口对应贯通的两条横向干路；内部又有三条纵向的和七条横向的支路连通起来。本项目实行分区建设法：靠青山路一侧和新摩公路一侧建设的是3栋A型商铺，总基底面积7224.77，总建筑面积26926.89，其余为16栋东西平行的商铺，其中B型商铺4栋，总基底面积5007.2，总建筑面积15021.6，C型商铺12栋，总基底面积15570.17，总建筑面积37671.
27、46，A、B、C三种商铺都是3层框架结构；最南端临林荫大道一侧的城市绿化带里侧建设1栋5层框架结构的大卖场，基底面积12119.20，总建筑面积63317.04。（详见总平面布置图）2.交通组织设置项目建设地点位于青山路以东、林荫大街以北、新摩公路以南、青年路延伸以西，交通便捷。区内道路采用直线与曲线相结合的形式，由5条纵向公路、11条横向公路是整个项目区内公路闭合、畅通，创造了良好的内部交通联系，同时与步行系统相辅相成，创造了宜人的景观流线。3.景观设计本项目的景观设计强调以人为本的原则，兼顾城市商业气息与居住人文环境，力求打造出舒适的环境效果。在整体考虑了项目周边的环境要素的前提之下，对商
28、铺的分布做了合理的布局分配。考虑到沿青山路一侧的商业性和对城市的开放性，将结构和功能更为突出的A型商铺放到了沿青山路一侧。同时，再考虑到林荫大道一侧有城市绿化地，所以这一侧不设主出入口。4.无障碍设计根据城市道路和建筑物无障碍设计规范，新建建筑物应进行无障碍设计，本项目无障碍设计内容如下：1)各建筑物入口大门采用平开门，门扇下方应有350高铝合金护门板，门上装横执把手以及关门拉手，设有残疾人坡道并且有雨篷遮挡。2)人行道交叉口、出入口处设单面缘石坡道（1：20）。3）电梯按钮高900mm-1100mm；电梯门洞净宽1000mm；安装现实轿箱上下运行方向和层数位置及电梯到达音响；每层电梯口安装楼
29、层表示；电梯口设提示盲道；电梯轿箱按无障碍要求制作及安装4)每层公共卫生间设有无障碍厕位男女各一个。（三）建筑设计方案1.建筑物与城市的协调本项目与周边环境从宏观与微观两个方面进行考虑，宏观上讲：一方面建筑自身景观与城市周边景观相互借势、相互烘托，另一方面本方案内部建筑间也互为对景和背景，形成相依共生的格局，进而完成大背景下整体景观的和谐与共生；从微观上讲：在不同的外街、内街、车道、回廊、坡道、外梯等方面结合绿化、小品、铺装、灯光等做不同尺度和性质的深化设计，使整体风格和谐统一、有条不紊。地域性、时代性得到完美体现。2.建筑形式及外观本项目的建筑外观追求简约大气的风格。几经比较和选择，最终确定了以现在城市风格作为设计基调，同时加以简化和增加一些金属性的设计元素，来体现出商业建筑的特点。3.主体工程1)工程概况本项目总用地面积95666.91，总建筑面积142936.99。地上建筑面积133707.71，地下建筑面积为9229.28。规划内容为商业。地上建筑耐火等级为二级，地下建筑耐火等级为一级。2)墙体工程墙体类别本项目墙体厚度：外墙300厚
