1、报告房地产企业盈利能力分析范本模板课程名称：多元统计分析报告题目： 房地产企业盈利能力分析学院： 经济管理学院 专业： 物流管理与工程 会计 小组成员： 陆瑶 09120722 孙隽 09120723 于丽颖09120877 张雪09120878 任课教师： 李雪梅 房地产企业盈利能力分析摘要：本文依据沪深市A股上市公司中房地产企业中2005到2008年财务数据，选取26家公司,利用多元统计的分析方法，包括回归分析、聚类分析、因子分析，对企业的盈利能力进行评价，以供投资者择股之用。关键词：多元统计；回归分析；聚类分析；因子分析1基本模型的建立1.1数据的选取沪深市A股上市公司中共有122家房地
2、产公司，依据2009年中期报告选取总股本10亿元以上的房地产企业共26家进行分析。1.2指标的选取1每股净资产：是指股东权益与总股数的比率.其计算公式为: 每股净资产= 股东权益总股数。这一指标反映每股股票所拥有的资产现值。每股净资产越高， 股东拥有的资产现值越多；每股净资产越少， 股东拥有的资产现值越少.通常每股净资产越高越好.它是支撑股票市场价格的重要基础。每股净资产值越大，表明公司每股股票代表的财富越雄厚，通常创造利润的能力和抵御外来因素影响的能力越强。 2每股收益：即EPS,又称每股税后利润、每股盈余，指税后利润与股本总数的比率。它是测定股票投资价值的重要指标之一，是分析每股价值的一个
3、基础性指标，是综合反映公司获利能力的重要指标,它是公司某一时期净收益与股份数的比率。该比率反映了每股创造的税后利润， 比率越高, 表明所创造的利润越多.3每股现金含量：即经营活动产生的每股现金流量,它与每股净资产无关.经营活动产生的每股现金流量经营活动产生的现金流量净额总股本。4主营业务收入，指企业从事某种主要生产、经营活动所取得的营业收入。5净利润：是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成，一般也称为税后利润或净收入，是企业在某一会计期间缴纳所得税后的净经营成果。1.3任务目标 运用多元统计分析方法中的回归分析、聚类分析及因子分析这三种分析方法，对筛选出的26家房地产上市公司的20
4、04到2008年的财务数据进行分析，以便更经济快捷地进行综合分析与评价这些公司的盈利能力，可供投资者投资择股之用,对上市公司的经营决策具有明显的导向性.1.4具体数据分析根据2005年到2008年财务年报,选取上述26家企业的五个指标的数据进行分析，整理的下表表11 2005年度26家房地产上市公司财务状况2005年代码名称每股净资产（元)每股收益（元)每股经营活动产生的现金流量净额（元)主营业务收入净利润（亿元)000002万科A2.230。360.23105.7113.50600048保利地产-0。7623。564。07600208新湖中宝2。470。030.2111.130。076015
5、88北辰实业-0.11-29.180。00600383金地集团4。120.48-1。7525。783。20000402金融街3。280。590。0220。024.09000046泛海建设3。30。21-1.85.530.74600663陆家嘴3.40。310。4918。285。70000031中粮地产0.242。60.33。711.13000024招商地产6。10.68-1.8626.594。22000718苏宁环球0。990.040。320。020.16000897津滨发展1.150.02-0。0812.330。19000918嘉凯城0.140.940。1911。30-2.57002244滨
6、江集团-1.580.000。95000667名流置业2。20.360.555。770。88600823世茂股份2.280.220.86。850.78000511银基发展4.340.170.26.050。46600376首开股份4.310。15-4.94.580。26000036*ST华控3.770。010。4423.850。03600675中华企业2。790。510。5823.393.54600748上实发展2.170。220.2512.781.31000517ST成功-1。050.5-0。121。892.45600533栖霞建设3。320.710。0513.251。49600246万通地产4
7、。420。447.998.580。40000029深深房1.040。010.268。520。12600007中国国贸3.20.310。417。782.47表12 2006年度26家房地产上市公司财务状况2006年代码名称每股净资产(元）每股收益(元）每股经营活动产生的现金流量净额（元)主营业务收入净利润（元)000002万科A3.410.49-178。4822.98600048保利地产6。591。27.3140.276。71600208新湖中宝1.310。16-21。462.37601588北辰实业2.390。10.128。293。39600383金地集团4.640。672。2135。544。
8、75000402金融街3。550.490.1534.815.36000046泛海建设4。450。34-3。2513。382.59600663陆家嘴3.610。320.528.586.05000031中粮地产1。910.250.033。4611.27000024招商地产7.010。92-29。396.31000718苏宁环球1.180.18-10。680。77000897津滨发展1。80。040。4210.790。68000918嘉凯城0.350.030.613。380。07002244滨江集团-0。480.002.04000667名流置业-0。446.111.18600823世茂股份1.890
9、.250.2821。181。20000511银基发展3.70。240。838。680。80600376首开股份2。870.030.481.67000036ST华控1。680.17-53。611.95600675中华企业3.220.6219.784.85600748上实发展2。30。230。7711.821.39000517ST成功0.570。110。740。06600533栖霞建设3。520。560.5223.062.32600246万通地产6。150.2-2。342。510.29000029深深房1.080.02-9。910.20600007中国国贸3。820.240.448.172。42表
10、13 2007年度26家房地产上市公司财务状况2007年代码名称每股净资产（元)每股收益（元）每股经营活动产生的现金流量净额(元)主营业务收入(亿元）净利润（亿元）000002万 科A4.260.73-1。52355.27 48。44 600048保利地产9。731.3-7。6581.15 14.89 600208新湖中宝2.130.240。2529。92 4。15 601588北辰实业2.440.1-43。54 3。28 600383金地集团1。880.390。2512.87 2。96 000402金 融 街4。370.68-0.7542。14 7。30 000046泛海建设5。380。87
11、-41。63 6。53 600663陆家嘴4.40.41。0512.41 0。66 000031中粮地产3。80.610。398。24 4。66 000024招商地产9.354.741.6241.12 11.58 000718苏宁环球1.590。440.6612.78 2.13 000897津滨发展1。870.06-16.80 0.74 000918嘉凯城-0。330.690。2213.13 -1.87 002244滨江集团2。430.512.3226。31 4。56 000667名流置业1.880.390.2512。87 2。96 600823世茂股份2。550.141。0512.41 0。
12、66 000511银基发展2。130.230.949.74 1.42 600376首开股份4。460。391。9772.55 3.17 000036ST华控1.47-0。340。3981.99 3。85 600675中华企业3。20。671。5823.99 6。05 600748上实发展2.440.250。6416.20 1。49 000517ST成功0。470。110.270.14 0。26 600533栖霞建设4。021.790.8528.57 3.44 600246万通地产4.80.371。621.76 1。65 000029深深房1.150.04-0。058。45 0。39 60000
13、7中国国贸3.990。298.86 2。89 表14 2008年度26家房地产上市公司财务状况2008年代码名称每股净资产(元）每股收益(元）每股经营活动产生的现金流量净额(元）主营业务收入（亿元）净利润（亿元）000002万科A2。90 0.37 0.00 409.92 40.33 600048保利地产5。74 0.91 -3.10 155.20 22。39 600208新湖中宝1。59 0。30 -0.47 35.05 8。41 601588北辰实业3。48 0。24 0.83 10.30 3.15 600383金地集团5。54 0。50 -1。04 97。62 8.41 000402金
14、融 街5.87 0。43 -2.07 55.95 10.39 000046泛海建设3。62 0。09 -0.11 14.20 2。11 600663陆家嘴4.50 0。47 -0。58 17.00 8.80 000031中粮地产1。75 0。08 1.91 10.87 1.42 000024招商地产8.65 0。94 -2。28 35。73 12。28 000718苏宁环球1。37 0.40 0.32 22.86 5。20 000897津滨发展1。37 0。04 0。25 12.60 0.60 000918嘉凯城1.77 -1。44 0。11 9.91 -3.92 002244滨江集团2。78
15、 0.61 1.73 23。26 6。04 000667名流置业3。48 0.24 0.83 10.30 3。15 600823世茂股份2.44 0.13 1。39 4。77 0.61 000511银基发展1.21 0.11 -0.23 6.49 1。29 600376首开股份4。56 0。70 1.34 58.40 5。71 000036*ST华控0。36 1。04 0.09 1.28 3。97 600675中华企业2.98 0。43 0.32 36。12 4.64 600748上实发展2。40 0。34 -2。15 20.11 3。63 000517ST成功-0.07 0.29 0.36
16、0.02 -0。68 600533栖霞建设2。47 0。19 -0。87 15。92 1.88 600246万通地产5。69 1。04 1.26 48。41 5.27 000029深深房1.19 0.02 0。08 7。06 0。19 600007中国国贸4。19 0.35 0。43 8。97 3.54 但由于20042007年的数据缺失较多,不利于分析，故以下的三种分析方法中我们只选取2008年度的财务数据来进行分析。2具析方法2。1聚类分析 聚类分析指研究如何将研究对象(样品或指标)按照多个方面的特征进行综合分类的一种多元统计方法。 聚类与分类的不同在于，聚类所要求划分的类是未知的。 聚类
17、是将数据分类到不同的类或者簇这样的一个过程,所以同一个簇中的对象有很大的相似性，而不同簇间的对象有很大的相异性。 聚类分析实际就是根据许多样品的观测值，按照一定的数学公式具体的计算一些样品或一些参数（指标）的相似程度,把相似的样品或指标归为一类,把不相似的归为另一类。其基本思想:根据事物本身的特性研究个体分类的方法。其原则是同一类中的个体有较大的相似性不同中的个体差异很大。 2。1.1聚类分析的对象： 现有筛选出来的26家房地产公司20042008年度财务报表中的五个财务指标，运用多元统计分析方法中的聚类分析(即R型指标聚类），2.1.2 聚类分析的目标: 筛选代表性指标,以便更经济快捷地进行
18、综合分析与评价,可供投资者投资择股之用，对上市公司的经营决策具有明显的导向性。2.1.3 所选用的聚类分析的方法在SPSS中选择系统聚类法，聚类方法使用组间连接,在选择距离测量技术上选用Pearson相关系数，（是因为相关系数距离适用于R型聚类,即指标间的聚类）在类间聚类方法上采用的类平均法。2.1。4 结果输出及解释 在结果输出窗口中将看到如下统计数据： 共26例样本进入聚类分析，采用相关系数测量技术.先显示各变量间的相关系数，这对于后面选择典型变量是十分有用的。然后显示组间连接法的合并进程，即第一步，X4与X5被合并,它们之间的相关系数最大，为0。934；第二步，X1与X2合并，其间相关系
19、数为0.682；第三步,X1与第一步的合并项被合并,它们之间的相关系数为0.307；第四步，与最后一个变量X3合并，这个相关系数最小，为-0。270。 按组间连接法，变量合并过程的冰柱图如下。先是X4与X5合并，接着X1与X2合并，然后前两类再合并,最后加上X3，五个变量全部合并。 下面用更为直观的聚类树状关系图表示，即X1、X2、X4、X5先聚合后与X3再聚合。这表明，在评价房地产上市公司，可在每股净资产、每股收益、主营业务收入、净利润个指标中选择一个,再加上每股现金含量即可,其效果与五个指标都用是基本等价的，但更经济更迅速。2。2 回归分析回归分析是确定两种或两种以上变数间相互依赖的定量关
20、系的一种统计分析方法。运用十分广泛，回归分析按照涉及的自变量的多少，可分为一元回归分析和多元回归分析；按照自变量和因变量之间的关系类型,可分为线性回归分析和非线性回归分析。如果在回归分析中，只包括一个自变量和一个因变量，且二者的关系可用一条直线近似表示，这种回归分析称为一元线性回归分析。如果回归分析中包括两个或两个以上的自变量,且因变量和自变量之间是线性关系，则称为多元线性回归分析。线性回归分析:首先根据上述聚类分析我们可知，每股净资产,每股收益，主营业务收入，净利润是聚为一类的。下面我们现将一下四个变量进行回归分析.以主营业务收入为因变量，净利润,每股收益，每股净资产为自变量输入移去的变量模
21、型输入的变量移去的变量方法1净利润， 每股收益, 每股净资产a.输入a. 已输入所有请求的变量。模型汇总模型RR 方调整 R 方标准 估计的误差1。958a。918.90724。99190a。 预测变量: (常量), 净利润， 每股收益, 每股净资产.从上面得到的结果可以看出,模型的决定系数为0.907，大于0。8，说明回归模型可解释的数据变动，变动为90.7，说明模型对数据的拟合程度是较高的。Anovab模型平方和df均方FSig。1回归154634。909351544.97082.525.000a残差13741。09322624.595总计168376。00225a。 预测变量： (常量)
22、， 净利润， 每股收益, 每股净资产。b。 因变量: 主营业务收入通过上述的模型分析表，对回归模型整体的显著性进行的检验，用F检验.对应的原假设为：回归模型是不显著的。备择假设为:回归模型是显著的。可通过p值进行检验，由于F后的sig。为0.000，小于0。05，因而应拒绝原假设，可认定为该回归模型是显著的，及回归模型通过了F检验。系数a模型非标准化系数标准系数tSig。B标准 误差试用版1(常量)14.1128.5671.647.114每股净资产8。7423.223.2372。712。013每股收益1。27514.046-.008-.091.928净利润9。653。6331.04315.25
23、6。000a。 因变量: 主营业务收入模型系数部分给出了回归模型的参数估计及相关的t值检验内容，2对应的Sig.0.928大于0。05，所以不能通过t检验。下面对净利润,每股净资产，主营业务收入进行回归分析.输入移去的变量模型输入的变量移去的变量方法1净利润, 每股净资产a。输入a. 已输入所有请求的变量。模型汇总模型RR 方调整 R 方标准 估计的误差1.958a。918。91124.44714a. 预测变量： （常量), 净利润， 每股净资产.从上面得到的结果可以看出，模型的决定系数为0.911，大于0.8，说明回归模型可解释的数据变动，变动为91.1，说明模型对数据的拟合程度是较高的。A
24、novab模型平方和df均方FSig.1回归154629。763277314。881129.362.000a残差13746.23923597.663总计168376。00225a. 预测变量: （常量)， 净利润, 每股净资产。b. 因变量： 主营业务收入通过上述的模型分析表，对回归模型整体的显著性进行的检验,用F检验。对应的原假设为：回归模型是不显著的。备择假设为：回归模型是显著的.可通过p值进行检验，由于F后的sig.为0。000,小于0.05,因而应拒绝原假设,可认定为该回归模型是显著的，及回归模型通过了F检验。系数a模型非标准化系数标准系数tSig。B标准 误差试用版1（常量)14。2
25、838.1751。747。094每股净资产8.9252。459.2423.629.001净利润9。649。6171.04215。630.000a。 因变量： 主营业务收入在模型系数部分，可以看出该回归通过了t检验，得到回归系数。从而得到回归方程Y=14。2838.925X1+9。649X2从而验证上述聚类分析数据是基本准确的，各变量的拟合度很高，并得到其中三个变量的回归方程更加证实上述结论。下面进行2008年公司的聚类分析案例处理汇总a，b案例有效缺失总计N百分比N百分比N百分比2696。313.727100。0a. 平方 Euclidean 距离 已使用 b. 平均联结（组之间)组间平均联结聚类表阶群集组合系数首次出现阶群集下一阶群集 1群集 2群集 1群集 21415。000003217251。56
