1、房地产评估课程设计方案任务书房地产评估课程设计任务书与指导书附：房地产估价规范课程设计的内容与要求：一.设计题目：XXXX房地产估价报告二.设计内容：1、明确估价基本事项主要明确估价对象的估价目的，估价对象的基本状况及估价时点等内容。通过估价对象状况描述资料及现场初步察看等途径获取。2、拟定估价作业方案根据估价对象估价目的及估价对象的个别及区域因素等选择拟采用的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定调查表，同时拟定估价的步骤与进度安排。作业方案内容：1 致委托方函2估价师声明 3估价的假设和限制条件4 估价结果报告4.1委托方4.2估价方4.3估价对象4.
2、4估价目的4.5估价时点4.6价值定义4.7估价依据4.8估价原则4.9估价方法4.10估价结果4.11估价人员4.12估价作业日期4.13估价报告应用的有效期5估价技术报告5.1个别因素分析5.2区域因素分析5.3市场背景分析5.4最高最佳使用分析5.5估价方法选用设计中至少运用三种估价方法。5.6估价测算过程5.7估价结果确定6 附件3、收集资料，实地勘察估价对象收集反映估价对象状况的资料；对房地产价格有普遍影响的资料以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；收集相关地产的交易、成本、收益等实例资料；实地查勘估价对象。4、选定估价方法并进行计算，确定估价结果对所收集资料进行整理与分析
3、，并根据方法需要，将资料进行量化处理；常用的估价方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价修正法，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行，不得随意取舍。有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要方法；设计中至少运用三种方法进行价格测算，依据估价方法进行各项内容的计算，最终综合几种方法的测算结果确定估价结果。其中：市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 1）类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用
4、途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。2）原理：3）公式：估价对象价格可比实例价格交易情况调整系数交易日期调整系数房地产状况调整系数 4）适用对象：适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行房地产状况修正；7求取比准价格。 另：成本法、假设开发法和基准地价修正法原理、公式、适用条件、步骤等参考相关书籍。见文献检索与应用要求）5、撰写估价报告估价报告根据个人需要，可写成规范格式或自由格式中的一种。具体见中华人民共和国国家标准房地产估价规范及参考书中
5、房地产估价报告内容与格式及相关内容。注意：格式要求：规范格式报告书包括封面；目录；致委托方函；估价师声明，主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件，只要说明本次估价的假设条件，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中为考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响，本报告使用的限制条件等；估价结果报告，主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附
6、件，主要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，工程有关批准文件，产权证明，估价人员及估价机构的人员证明等。自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。文献检索与应用要求房地产估价毕业设计的参阅资料可从如下途径获得：1.浏览房地产估价的相关网站，获得有价值素材与信息资源服务。比较权威的网站有中国房地产估价师学会）、北京房地产估价师和土地估价师协会）、广东省房地产估价师与房地产经纪人学会网），中国土地估价师协会），中国住宅与房地产信息网，中国房地产估价师学会编著北京：中国建筑出版社，2003房地
7、产估价报告精选(2002，中国房地产估价师学会编著北京：中国建筑出版社，2002三、基本要求：1、调研要求：针对不同的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定相应的调查表。A.收集反映估价对象状况的资料，包括产权、房产证明、房地产图、房地产区位描述等资料；收集对房地产价格有普遍影响的资料，以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；B.估价方法至少采用三种不同的方法。利用市场比较法和收益法进行估价时，收集与待估房地产相关的房地产比较案例的交易实例资料；利用成本法与假设开发法进行估价时，收集估价时点类似房地产的成本资料， 以及房地产销售资料。C.实地查勘估
8、价对象主要是证明资料的可靠性及估价资料的补调，主要查看内容有估价对象的位置、周围环境和景观的优劣，估价对象的外观、建筑结构、装修和设备等状况，估价对象的临路状况以及估价所需的其它资料。2、进行房地产市场调查，保留原始调查表，并进行数据的整理、分析、计算；3、计算依据：其采用的技术参数按所选工程所在城市的相关规定进行；4、设计成果要求：设计成果以房地产估价报告的形式体现，具体内容安排可根据个人需要，可写成规范格式或自由格式中的一种。要求资料充实、数据准确、论证充分，结论准确。建议写规范格式，即成果包括房地产估价结果报告1份和房地产估价技术报告1份。规范格式报告书包括封面；目录；致委托方函；估价师
9、声明，主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件，只要说明本次估价的假设条件，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中为考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响，本报告使用的限制条件等；估价结果报告，主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件，主要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，工程有关批准文
10、件，产权证明，估价人员及估价机构的人员证明等。自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。四、设计纪律要求：在课程设计的二周时间内，要认真查阅资料实地勘察估价对象状况；在设计进行过程中，要定期和不定期与指导教师沟通，汇报进展情况。3、字数要求：至少10000字。4、格式整齐美观。学院负责人： 签字）附：中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999一九九九年六月一日起执行）1总则 101为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据 中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土
11、地管理法等法律、法规的有关规定， 制定本规范。102本规范适用于房地产估价活动。103房地产估价应独立、客观、公正。104房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 2术语 201房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。202房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动
12、。203估价对象subject property 一个具体估价工程中需要估价的房地产。20. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。205估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。206客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。207公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。208公开市场价值open market value 在公开市场上最可
13、能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。209类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。2010同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。2011最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。2012市场比较法 market comparison approach,sales comparison
14、approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2014成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。20 15假设开发法hypothetical development me
15、thod， residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2016基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。2017潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。2018有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。2019运营费用operat
16、ing expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。2020净收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。2021建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。2. 022建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对
17、象相同的全新状态的建筑物的正常价格。2023物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。2024功能上的折旧functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。2025经济上的折旧economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。2026估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合
18、理价格或价值的最终结论。2027估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。 3估价原则 30.1房地产估价应遵循下列原则： 1 合法原则； 2最高最佳使用原则； 3替代原则； 4估价时点原则。302遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。303遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： l保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有
19、利时，应以保持现状继续使用为前提估价； 2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5上述情形的某种组合。304遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。305遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 4估价程序 401自接受估价委托至完成估价报告期间， 房地产估价应按下列程序进行：
20、l明确估价基本项； 2拟定估价作业方案。 3搜集估价所需资料； 4实地查勘估价对象； 5选定估价方法计算； 6确定估价结果； 7撰写估价报告； 8估价资料归档。402明确估价基本事项主要应包括下列内 l 明确估价目的； 2明确估价对象； 3明确估价时点。注：1 估价目的应由委托方提出； 2明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况； 3估价时点应根据估价目的确定， 采用公历表示，精确到日。 4在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。403在明确估价基本事项的基础上，应对估价工程进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容： 1拟采用的估价技术
21、路线和估价方法； 2拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3预计所需的时间、人力、经费。 4拟定作业步骤和作业进度。404估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面： 1对房地产价格有普遍影响的资料； 2对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3相关房地产交易、成本、收益实例资料； 4反映估价对象状况的资料。40.5估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估
22、价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。406完成并出具估价报告后，应对有关该估价工程的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。 5估价方法 51 估价方法选用511估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。512对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。513根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。514有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。515收益性房地产的估价，应选用收益法作
23、为其中的一种估价方法。516具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。517在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 52市场比较法52l运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行区域因素修正 7进行个别因素修正；8求出比准价格。522运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：1交易双方情况及交易目的；2交易实例房地产状况；3成交价格；4
24、成交日期；5付款方式。523根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：l是估价对象的类似房地产；2成交日期与估价时点相近，不直超过一年；3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。524选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：1统一付款方式；2统一采用单价；3统一币种和货币单位；4统一面积内涵和面积单位。注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。2不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。525进行交易情况修正，应排除交
25、易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l 有利害关系人之间的交易；2急于出售或购买情况下的交易；3受债权债务关系影响的交易；4交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易。5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6相邻房地产的合并交易；7特殊方式的交易；8交易税费非正常负担的交易； 9其他非正常的交易。注：1 当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正； 2对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。526进行交易日
26、期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。52. 7进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。
27、528进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。529交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额
28、法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。5210选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。 5211市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。 53收益法531运用收益法估价应按下列步骤进行：1搜集有关收入和费用的资料；2估算潜在毛收入；3估算有效毛收入；4估算运营费用；5估算净收益；6选用适当的资本比率；7选用适宜的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。532净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：l出租型房地产，应根据租赁资料
29、计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分工程作相应调整。2商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用
30、、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4尚未使用或自用的房地产，可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。533估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。534在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流
