1、杭州市物业管理条例,随着社会发展，2002年2月1日起实施的杭州市物业管理条例显然已经无法应对在物业行业发展中越来越突出得物业、业主、业委会之间的各种矛盾和各类新问题，2013年8月杭州市房管局对杭州市物业管理条例(修订草案)举行网上公开听证。随后，杭州市法制办对修订草案送审稿进行修改完善后，新的杭州市物业管理条例应运而生，2014年5月1日实施。,一、业主自行管理形式,新条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。而且对自行管理形式也明确规定第四十条 经专有部分面积占建筑
2、物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请
3、领用发票并自行开具。,业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。旧条例物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。物业管理含义更广泛，新条例中新增业主自行管理形式，而不是单纯的物业管理企业接受业主或者业主委员会的委托。,二、物业管理联席会议制度,新条例第五条各区、县（市）人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府
4、及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。相比旧条例，新条例增加物业管理联席会议制度；同时明文要求人民调解委员会调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。,三：诚信档案,新条例第六条物业服务行业组织应当建立诚信档案，制定物业服务规范，加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理。相比旧条例，新条例要求物业服务企业诚信经营，规范操作。提高物业服务企业和物业服务人员的服务意识和服务
5、水平。,四、业主大会成立条件降低,新条例第八条 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，建设单位应当在两个月内向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府报送下列筹备首次业主大会。会议所需的资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业管理用房配置确认资料；（七）其他有关的文件资料。老版本的物业管理条例规定，入住率达到60%以上的，或者入住率达到30%以上且物业交付使用已满2
6、年的小区，才可以召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。,五、投票权,新条例第十二条 业主人数和总人数按照下列方法确定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。旧条例第八条物业管理区域内的全体业主组成业主大会；业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会须持投票权数过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。业主代表的任期一般不超过3年，可以连选连任。业主的投票权，住宅物业实行一
7、套一票；非住宅物业按每100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位根据旧条例的规定，业主的投票权，住宅物业是实行一套一票。也就是说，如果你在这个小区买了多套房，你的投票权数也就有多张。新条例将“一套一票”的规定进行了修改。业主投票权数，按照专有产权的数量计算，一个专有部分按一人计算，但同一买受人拥有一个以上专有部分的，也按一人计算。通俗地说，就是不管你住的房子有多大，或拥有多少套房，业主权利一律平等，开业主大会时每户业主只有一个投票权。,六、筹备经费建设单位提前上交,新条例第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将
8、首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。旧条例，虽然规定第一次业主(代表)大会的费用开支由物业建设单位承担，但如何支付这笔费用，却未作规定。新条例明确规定筹备经费由建设单位提前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。而且在经费的管理方面，也有要求。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组
9、应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。,七、新增物业区域合并和分割方式,新条例中相比旧条例新增物业区域合并和分割方式。第二十八条 具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在区、县（市）房产主管部门提出调整物业管理区域的要求：（一）经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的；（二）两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。要求调整物业管理区
10、域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县（市）房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。,八、业主可请物业相关部门召开业主大会,新条例第十七条街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处，乡（镇）人民政府协调、确定召开时间；逾期仍未召开的，由
11、物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处，乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。根据旧条例的规定，逾期不组织召开的，由区、县(市)物业管理部门帮助组织召开。而在新条例中，将区、县(市)物业管理部门，改为了与业主接触更直接的区、县（市）房产主管部门，街道办事处，乡（镇）人民政府。,九、候补委员制度,新条例第十九条业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额
12、人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。此次新条例，首次提出了“候补委员”的概念。业委会可以设立候补委员制度。业委会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%的，可以从候补委员中自动递补。但如果缺额人数超过正式委员总人数50%的，就要重新选举业委会。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的50%。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职
13、务终止规则等应当与正式委员相同。,十、业委会 任期延长,新条例第二十四条业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定开展换届选举工作。旧条例规定业主委员会每届任期不超过3年，其成员可以连选连任。而新条例中任期时间延长到5年。更利于物业服务企业和业主委员会工作开展。,十一、出租经营 方案应经业委会同意,新条例第二十九条中规定：业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。而旧条例则规定规定公共活动用房和商业用房的所有权属于该物业管
14、理区域的全体业主，其所有权不得分割、转让、抵押。未要求使用和经营方案需业委会同意。也并未规定收益权归全体业主。,十二、物业服务企业退出 应提前3个月书面告知,新条例第三十五条物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止。合同终止的不影响当事人承担相应的违约责任。物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提前终止合同的，自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。旧条
15、例第二十四条中规定物业管理企业因经营不善或其他原因要求提前解除物业管理合同，经物业管理部门调解无效的，应提前2个月告知业主委员会，并承担相应责任。业主委员会应在被告知之日起2个月内，组织招聘新的物业管理企业。,十三、物业公司退出 社居负责6个月基本保洁、保安服务,新条例第三十六条 物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府应当进行应急管理。社区居民委员会可以在街道办事处、乡（镇）人民政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务，
16、相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。此前旧条例对物业服务企业退出物业区域，后续相关的应急管理未做明确规定,十四、物业管理区域内停车制度由业主大会决定,新条例第四十四条 业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。,十五、物业保修金,新条例第四十八条 用于销售的物业，建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造
17、价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准；在房屋产权初始登记时无法提供工程决算报告的，可以以市建设主管部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交物业保修金的基数，并根据工程决算报告提请结算最终金额。物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）房产主管部门指定的机构（以下称保修金管理机构）统一管理。第四十九条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支：（一）经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑
18、安装工程存在质量问题的；（二）经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。,需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。第五十条 物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。物业保修金存储期间，建设单位因注销、清算等原因，无法继续履行保修责任的，可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任
19、，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。物业保修金存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形致使单位不存在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。物业保修金，跟大家比较熟悉的物业维修资金不同。物业专项维修资金，是由业主缴存的，用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。而物业保修金是建设单位出的，作为物业保修期内维修费用的保证。建设单位在办理房屋产权初始登记之前，按物业建筑安装总造价2%的比例，向保修金管理
20、机构缴纳物业保修金。如何使用、结算、续筹都在新条例中作出明确规定。,十六、业主自主管理物业专项维修基金,新条例第五十七条规定业主可以自主管理物业专项维修基金第五十七条 经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意，可以采用业主自主管理物业专项维修资金的方式，由业主大会授权业主委员会负责物业专项维修资金的日常管理。实行物业专项维修资金自主管理的，应当按照下列程序办理：（一）由业主委员会草拟自主管理物业专项维修资金的实施方案，方案应当明确物业专项维修资金的存储银行、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额查询及公布方案等内容；（二）召开业主
21、大会会议对实施方案进行表决。业主大会会议应当邀请街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代表列席。实施方案应当征得物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意；（三）业主委员会将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定等相关资料报维修资金管理机构；（四）维修资金管理机构对申请资料进行核实，将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定在相关物业管理区域内公示，公示期不少于三十日。发现申请资料有任何虚假情形的，维修资金管理机构不予办理资金移交手续。第五十八条 任何机构和个人不得将物业保修金和物业专项维修资金用于出借、担保及任何经营性活动。,十七
22、、明确卫生间扩大和挖掘房屋地下空间等物业禁止行为,新条例四十二条物业使用中禁止下列行为：（一）违法拆改、变动房屋承重结构；（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物；违法挖掘房屋地下空间；（四）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；（五）擅自改变房屋外立面；（六）擅自将雨污水混接或者在排水管上接管；损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；（七）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；（八）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地；（九）违反国家和地方规定，向
23、环境超标排放污染物；（十）占用共用部位、共用设施设备；（十一）法律、法规禁止的其他行为。,对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。对比旧条例物业禁止行为，新条例禁止项更加清晰明确。,十八、空置房物业服务费未要求打折,旧条例第四十六条建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。而
24、新条例中未规定空置房物业服务费按应收标准的70%收取。,十九、法律责任加强,第六十条 建设单位未按照本条例第十六条第一款规定交纳首次业主大会会议筹备经费的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元罚款。第六十一条 物业服务企业违反本条例第三十四条第三款规定，未按照要求将物业服务合同备案的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二千元以上五千元以下罚款。第六十二条 物业服务企业违反本条例第三十六条第一款规定，退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。第六十三条 物业
25、服务企业违反本条例第三十九条第三款规定，未按照要求公布经营性收益收支情况，由区、县（市）房产主管部门责令改正，可以处五千元以上一万元以下罚款。第六十四条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第一项、第二项规定的，由区、县（市）房产主管部门责令改正，恢复原状，可以处五万元以上十万元以下罚款；情节较轻的，可以处一万元以上五万元以下罚款。,第六十五条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第三项、第四项、第五项规定的，由城乡规划主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第六项规定的，由市政设施和公用事业主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第七项规定的，由绿化主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第八项规定的，由公安机关消防机构或者公安派出所依法查处；违反本条例第四十二条第一款第九项规定的，由环境保护主管部门依法查处。新条例相比旧条例，其中法律责任更清晰。对建设单位、物业服务企业、业主违反新条例行为都明确处罚方式方法，更便于物业行业持续发展。,
