1、第四章 房地产开发用的 第四章 房地产开发用地（9600）第一节 建设用地与房地产开发用地1、简述建设用地的分类？答：建设用地分为：（1）商服用地。（2）工矿仓储用地。（3）共用设施用地。（4）公共建筑用地。（5）住宅用地。（6）交通搞运输用地。（7）水利设施用地。（8）特殊用地。芝军事设施、使领馆、宗教、监教、墓地等用地。2、简述房地产开发用地的概念？答：房地产开发用地，是指出让或者划拨取得建设用地使用权的，用于经营性房地产开发的城镇国有土地。3、简述房地产开发用地和建设用地的关系？答：房地产开发用地是建设用地的重要组成部分，但与建设用地相比，存在着下面的区别：（1）房地产开发用地只能是城镇
2、国有土地；而建设用地既可以是城镇土地，又可以是农村和城市郊区土地；既可以是国有土地，又可以是农民集体所有土地。（2）房地产开发用地用于经营性的房地产开发。而建设用地的用途则不限于房地产开发，其使用主体也不限于房地产开发企业。第二节 国有土地上的建设用地使用权1、简述建设用地使用权的概念和性质？答：建设用地使用权是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利；建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。但新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。2、简述国有土地上的建设用地使用权的特征？答：国有土地上的建设用地使
3、用权有以下特征：（1）国有建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的权利；（2)国有建设用地使用权是以建造并保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的的权利；（3）建设用地使用权是用益物权的一种。3、简述建设用地使用权的设立？答：国有土地上的建设用地使用权由国家以土地所有权人的身份为建设用地使用权人设立。国家可以通过与建设用地使用权人的合同设立建设用地使用权，也可以行政划拨的方式设立建设用地使用权。（一）建设用地使用权的合同设立建设用地使用权的合同设立，即国家通过与用地者签订合同的方式设立建设用地使用权。建设用地使用权的合同设立一般都是有偿的。包括：（1）国有建设用地使用权的出让。（2）国有土地租赁。
4、（3）国有土地使用权作价出资或入股。（二）建设用地使用权的行政划拨4、简述建设用地使用权的期限和续期？答：（一）期限划拨取得的建设用地使用权原则上没有使用期限的限定。出让取得的建设用地使用权，其最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业。旅游、娱乐用地50年；（5）综合或者其他用地50年。国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。短期租赁年限一般不超过5年；长期租赁的具体租赁期限由租赁合同预定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。（二）续期住宅建设用地使用权期间届满时，自动续期。非
5、住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。非住宅建设用地使用权续期的一般规定土地使用权出让合同约定年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同。依照该规定支付土地使用权出让金。从该条文的规定中可以看出，出让取得的非住宅建设用地使用权的续期是一种依申请、有偿、有期限的续期。5、简述建设用地使用权人的权利和义务？答：（一）权利（1）占有和使用土地并取得土地上建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权。（2）处分建设用地使用权并获取收益的权利。物权法规定：“建设用地
6、使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。（二）义务（1）按照法律规定以及合同约定支付出让金等费用的义务。（2）合理利用土地的义务根据物权法的规定，这一义务包含积极和消极的两层含义：建设用地使用权人应当合理利用土地，这时积极意义上的义务。建设用地使用权人在使用土地过程中不得改变用途，这时消极意义上的义务。6、简述建设用地使用权消灭的原因？答：（1）有期限的建设用地使用权使用期限届满未申请续期或申请续期未获批准。（2）建设用地使用权被依法收回。建设用地使用权被依法收回的情形有以下几种类型：为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用
7、土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者为申请续期或者申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因、停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，闲置土地两年以上的，国家收回土地使用者的土地使用权。依第项收回国有土地使用权的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。（3）作为建设用地使用权载体的土地灭失。7、简述建设用地使用权消灭后地上建筑物的处理？答：（一）有期限的建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准时地上建筑物的处理依物权法的规定，在这种情况下，”该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定
8、不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。从目前的建设用地使用权出让实践看，当事人主要约定以下两种处理方式：（1）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；（2）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。（二）依物权法提前收回时地上建筑物的处理？依物权法的规定，国家因公共利益需要提前收回建设用地使用权的，应当依照按规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。第三节 国有土地上房屋征收补偿制度1、简述国有土地上房屋征收补偿的主体？答：国有土地上房屋征收与补偿条例明确了政府是征收补偿的责任主体，房屋征收是政府行为，
9、并禁止建设单位参与拆迁。依国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。2、简述国有土地上房屋征收的前提？答：公共利益是国有土地上房屋征收的前提。公共利益是指：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地
10、段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。3、简述征收决定的前置条件和程序？答：（1）计划和规划的要求（2）征收补偿方案的确定按国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，征收补偿方案的确立应该经过以下程序：房屋征收部门应拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市县人民政府根据公众意见对征收补偿方案进行修改，并及时公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参
11、加的听证会，并根据听证会情况修改方案。（3）社会稳定风险评估（4）征收补偿费用的足额到位4、简述不服征收决定的救济？答：根据国有土地上房屋征收与补偿条例规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。5、简述征收决定的效力？答：（1）被征收房屋的所有权和其他物权消灭依物权法规定，人民政府的征收决定一旦生效，房屋所有人的所有权消灭。房屋所有权消灭，以该房屋所有权为基础的房屋上的他物权也随之消灭。（2)房屋征收部门开展征收调查依国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登
12、记，被征收人应当给予配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。（3）房屋征收范围内各项建设活动的冻结依国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款事项所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。6、简述国有土地房屋征收补偿的范围？答：依国有土地上房屋征收与补偿条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房价的补偿。（2）因征收房屋造成的搬迁、临
13、时安置的补偿。（3）因征收造成的停产停业损失的补偿。7、简述国有土地上房屋征收的补偿标准与价格评估？答：（一）补偿标准【以市场价格作为补偿标准】依国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（二）价格评估国有土地上房屋征收与补偿条例对价格评估的问题作了规定：（1）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。（2）房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。（3）房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干
14、预。（4）对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。8、简述国有土地上房屋征收补偿的方式？答：依国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，房屋征收的补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指政府被征收房屋的价值，以货币结算方式补偿给被征收房屋的所有人；房屋产权调换是指政府用自己建造或购买的产权房与被征收房屋进行调换产权。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。9、简述国有土地上房屋征收补偿协议和补偿决定？答：（一）补偿协议依国有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收部门与被征收人就补偿方式，
15、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项达成一致的，应订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。（二）补偿决定依国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括补偿协议的所有事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法
16、提起行政诉讼。10、简述实施房屋搬迁的规定？答：国有土地上房屋征收与补偿条例对房屋搬迁规定了以下几点：（1）实施房屋征收应当先补偿，后搬迁；（2）作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁；（3）任何单位和个人不得采取暴力威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。11、简述强制搬迁的程序？答： 根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，被征收人在法定期限内对补偿决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人
17、民政府申请法院强制执行。强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期间届满之日起3个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。申请人民法院强制执行征收补偿决定案件由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。第四节 建设用地使用权的划拨和出让1.简述建设用地使用权的划拨范围？答：根据城市房地产管理法相关规定，下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒
18、所、看守所、治安拘留所、收容所。2.简述土地划拨的审批程序？答：以划拨方式取得建设用地使用权，一般按照以下程序办理：（1）申请核发选址意见书；（2）申报可行性研究报告或设计任务书；（3）申请建设用地规划许可证；（4）申请审查批准；（5）核发划拨决定书。3.简述建设用地使用权出让的概念？答：建设用地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。4.简述建设用地使用权出让适用的范围？答：国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。目前，除依法可继续采取划拨方式供应的土
19、地外，其他新增建设用地，尤其是商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程建设用地，均采用土地使用权有偿有限期出让的办法。5.简述建设用地的出让方式？答：建设用地有以下四种出让方式：（1）协议出让；（2）招标出让；（3）拍卖出让；（4）挂牌出让。6.简述土地使用权协议出让的概念？答：协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使权出让金的行为。7.简述土地使用权招标出让的概念？答：招标出让国有建设土地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，
20、根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。8.简述土地使用权拍卖出让的概念？答：拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。9.简述土地使用权挂牌出让的概念？答：挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增加幅度。第五节 建设用地使用权转让1.简述土地使用权转让的的概念？答：土
21、地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。2.简述出让建设用地使用权的转让条件？答：只有城镇国有土地上的建设用地使用权才能转让。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3.简述以划拨建设用地使用权的转让条件？答：划拨土地使用权必须经批准才能转让，有批准权的人民政府准予转让的
22、，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据相关规定，符合下列条件的，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。除上述情况外，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。4.简述以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时可以不办理土地使用权出让手续的条件？答：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时
23、，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地项目的；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（4）同一宗土地部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上人民政府规
24、定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。5.简述禁止转让建设用地使用权的情况？答：下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的不符合下列条件的不得转让；（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的
25、；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、法规规定了禁止转让的其他情形。6.简述房地产项目转让的概念和性质？答：房地产项目的转让，是指开发商在开发过程中将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。关于项目转让的性质，目前有两种的理解：一种认为房地产项目转让是建设用地使用权及开发完成的地上物的转让；另一种认为项目转让是营业转让；从学理上说，将项目转让理解成营业转让更为准确。7.简述项目转让的条件和程序？答：（一）项目转让应具备条件：（1）房地产项目转让交易活动中，转让方应具备房地产开发经营资格；（2）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权权出让金，并取得土地使用权证书；（3）转让交易的房
26、地产项目，必须按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（4）转让房地产项目时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（二）项目转让的程序：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。8.简述项目公司股权转让的概念？答：严格地说，房地产项目公司股权转让在法律上不会导致建设用地使用权转移的后果。但是实践中许多投资者往往通过收购项目的股权而达到控制整个房地产开发项目的目的，从而简捷地实现了取得建设用地使用权开发房地
27、产的目标。项目转让在实务中可分为项目公司股权收购和项目公司兼并两种形式。9.简述项目公司股权收购的概念？答：项目公司股权收购指收购者以现金、股票或者其他有价证券作为对价，向目标公司（及房地产项目公司）的股东购买股份，获得对项目公司的全部或部分股份，进而取得项目公司的股权。在股权收购中，交易的主体是收购公司与目标公司的股东，交易对象是目标公司的股权，收购方最终取得的是对目标公司的控制权。股权收购完成后，项目公司本身并不发生变化，只是项目公司的股东发生变化，或者股东持股比例发生变化。10.简述项目公司股权收购的优点和存在风险？答：项目公司股权收购具有下面的优点：第一，转让手续简单；第二，转让费用节
28、省；第三，项目开发速度加快。项目公司股权收购中存在的风险有：第一，收购方承担的风险因素增加；第二，前期谈判调查时间比较长。11.简述项目公司兼并的概念？答：狭义的兼并是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业的产权，使这些企业的法人资格丧失，并获得他们控制权的经济行为。广义的兼并是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权，并企图获得控制权的经济行为。12.简述下移的兼并与股权收购的主要区别？答：第一，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新开发，受让公司本身必须有房地产开发相应资质；而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身可以不具备房地产开发资质。
29、第二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任；而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。第三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除兼并被兼并双方协商一致外，必须办理项目变更手续并通知债务人；而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要办理项目主体变更手续，也无需通知债务人
30、。第四，在程序方面，兼并比收购多了一个主体变更的手续。在兼并状态下，项目公司作为一个法人，将由另一个公司取代，因此，需要办理相应的项目变更手续并通知债务人。第四章 房地产开发用地第一节 建设用地与房地产开发用地1、简述建设用地的分类？2、简述房地产开发用地的概念？3、简述房地产开发用地和建设用地的关系？第二节 国有土地上的建设用地使用权1、简述建设用地使用权的概念和性质？2、简述国有土地上的建设用地使用权的特征？3、简述建设用地使用权的设立？4、简述建设用地使用权的期限和续期？5、简述建设用地使用权人的权利和义务？6、简述建设用地使用权消灭的原因？7、简述建设用地使用权消灭后地上建筑物的处理？
31、第三节 国有土地上房屋征收补偿制度1、简述国有土地上房屋征收补偿的主体？2、简述国有土地上房屋征收的前提？3、简述征收决定的前置条件和程序？4、简述不服征收决定的救济？5、简述征收决定的效力？6、简述国有土地房屋征收补偿的范围？7、简述国有土地上房屋征收的补偿标准与价格评估？8、简述国有土地上房屋征收补偿的方式？9、简述国有土地上房屋征收补偿协议和补偿决定？10、简述实施房屋搬迁的规定？11、简述强制搬迁的程序？第四节 建设用地使用权的划拨和出让1.简述建设用地使用权的划拨范围？2.简述土地划拨的审批程序？3.简述建设用地使用权出让的概念？4.简述建设用地使用权出让适用的范围？5.简述建设用地的出让方式？6.简述土地使用权协议出让的概念？7.简述土地使用权招标出让的概念？8.简述
