1、前期物业服务住宅类统一合同文本附件2：前期物业服务（住宅类）合同统一文本山东鲁能集团有限公司（物业名称）前期物业服务合同合同编号（甲方）： 合同编号（乙方）： 甲 方： 乙 方： 签订日期： 签订地点： 根据物业管理条例等相关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。第一章 总 则第一条 物业基本情况:物业名称： 物业类型： 座落位置： 占地面积： 平方米建筑面积： 平方米物业服务区域四至：东至： ；南至： ；西至： ；北至： 。规划平面图和委托的物业构成明细、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细见附件1、2、3
2、、4。第二条 甲方为乙方提供 平方米的物业服务用房（必要时，甲方有权调整物业服务用房，但保证物业管理用房的面积符合有关规定）。第三条 本合同签订时，本物业的开发建设现状为：规划设计进入_阶段，工程施工进度及竣工状况_，是否已通过竣工验收_。第四条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业服务书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按建设工程质量管理条例、住宅质量保证书等规定承担。第二章 前期物业管理筹备期的服务事项第五条 前期物业管理筹备阶段乙方的服务内容：1、竣工验收前乙方受甲方委托，依据接管验收标准完成住宅分户验收及
3、复验，对不合格项提出整改意见。2、乙方要熟悉项目和设备情况，完成物业管理团队组建和培训，并根据实际需要安排工作人员到岗及试运行。3、当项目工程竣工验收完成后，乙方即派出专业物业管理和工程技术人员进行物业管理接管验收工作，包括资料的移交、设备设施的接管，具体内容参照第四章。同时，协助对验收合格的房屋及设备做好“成品保护”及相应的日常管理工作。4、项目接管验收后，为能达到入住的标准，乙方须进行相应的物业管理服务。内容包括进行彻底的清洁开荒、安全巡视与监控、设备的管理与维护等。5、协助甲方完成交房工作。内容包括前期准备的各项规约、手册、交房流程、装修流程及交房中物业公司需参与的工作。6、根据前期物业
4、管理筹备期的实际需要，按甲方的项目启动资金预算拟定前期物业管理服务所需购置物品明细，提供给甲方，由甲方进行审核、统一购置后交由乙方并由乙方管理。第三章 前期物业管理运行期的服务事项第六条 自甲方物业开始向业主交房开始，乙方提供服务事项：1、物业范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施，其中包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯井、设备管道井、走廊通道、门厅等该物业共用部分的清洁、维护、保养和管理。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、供配电系统、供暖系统、给排水系统、公共照明、安保管理系统、秩序管理系统、消防系统、楼内消防设备、电梯、地下层的排风系
5、统、临时应急供电系统、楼宇自动化系统等。3、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）、地上地下停车场等。 4、安全秩序与消防管理，其中包括：维持该物业区域内公共秩序（巡逻、门岗执勤、装修管理、访客登记），项目区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。5、道路交通与停车场管理，其中包括：负责本物业道路交通管理，停车及车辆疏导服务等。6、日常保洁与定期清洁，其中包括：该物业公共区域内的清洁卫生；每日生活垃圾的收集、分拣和
6、清运，化粪池定期清掏服务等；物业室外通道的地面道路清洗；委托专业公司对供水系统清洗。7、本物业绿化，其中包括为本物业的花木及绿地提供日常养护服务。8、管理本物业及本物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。9、建立、健全物业维修、更新、改造费用的账务，并接受甲方的监督。10、对于甲方房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求，在甲方提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并另行收取合理报酬。11、对业主和物业使用人违反有关法律法规规定、临时管理规约的行为，乙方应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。12、维护甲方CRM信息系统，录入业主信息、房屋数据和
7、业主报事、保修和投诉的数据及信息的录入和维护。第四章 物业的交接第七条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业本身及所有物业共用部位、共用设施设备进行查验。第八条 对于物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。第九条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4、物业产权人档案资料。第十条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照
8、国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，因工程质量产生的遗留问题由甲方负责处理并承担费用。本协议签订后，甲方应指派专人或成立专职部门与乙方建立沟通机制，就工程遗留问题妥善处理。第五章 服务期限第十一条 前期物业管理筹备期的服务期限：自本物业商品房买卖合同约定的交付之日前 个月起至向业主交房之日止。现暂定自 年 月 日起至 年 月 日止。第十二条 前期物业管理运行期的服务期限：自本物业向业主交房之日起 年，暂定自 年 月 日至 年 月 日，期限 年。合同期满后，未出现第十一章“合同的解除和终止”情形的，本合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物
9、业服务企业接管为止。第十三条 如本物业商品房买卖合同约定的交付日期有变，则物业筹备期服务的起止日期按照实际的交付日期计算，服务期限不变；具体服务时间及变更事宜双方可另行签订补充协议进行确认。第六章 双方权利和义务第十四条 甲方权利和义务1、甲方应在物业管理筹备期开始前的第3个月和开始前的1个月，分别以书面或双方确认的形式向乙方发出通知，以告知项目准确的交付时间。2、甲方在筹备期开始后第2个月内将甲方掌握的全部物业业主(或物业使用人)资料及甲方对物业业主(或物业使用人)所做相关承诺以书面形式通报乙方，其后甲方掌握的物业业主(或物业使用人)资料及对物业业主(或物业使用人)所做相关承诺在甲方销售过程
10、中随时以书面形式通报乙方。乙方承诺对此内容的相关文件保密。3、审定乙方前期物业管理方案和规章制度。4、审核乙方有关前期物业管理的财务预算，批准决算。5、检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出整改意见。6、监督乙方物业管理办公用房、经营用房使用情况。7、为乙方实施前期物业管理服务提供条件，协助乙方开展前期物业管理服务工作，协调好施工单位、监理等单位与乙方的关系。8、征求乙方对本物业规划设计、工程施工、竣工验收等方面的意见，并组织有关单位落实整改。9、执行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；负责落实保修责任。10、按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。11、按法律规定向乙方提供物业服务办公用房
11、，并于通过竣工验收后交付乙方使用。12、负责处理有关工程建设遗留问题。13、向乙方提供CRM系统的相关软件。14、甲方对乙方所聘用的项目负责人和主要管理人员拥有建议和要求调换得权利，乙方应在收到甲方书面通知后30工作日内调换并重新安排管理人员。15、法律法规或本合同规定的其他权利义务。第十五条 乙方的权利和义务1、根据有关法规和政策，结合实际情况，拟定本物业的物业管理制度。2、建立健全本物业的物业管理档案资料。3、对业主和物业使用人违反法规、规章、临时管理规约的行为，进行劝阻、制止，提请有关部门处理。4、依据本合同向业主收取物业服务费用及其他相关费用，对违反物业管理法规政策及临时管理规约的行为
12、进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不交纳相关费用或者拒不改正违章行为的责任人可采取公示、停止服务等正当的、合法的催缴、催改措施，但不能影响正常交费业主和物业使用人的合法权益。5、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与经本物业三分之二以上（包括三分之二）的业主同意并报有关部门批准方可实施。6、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。7、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，按临时管理规约规定的程序通过后
13、由乙方组织实施。8、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。9、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。10、在符合国家规定情况下，可在本物业的通道、楼梯、电梯等设施设备进行经营，收益优先用于提升小区整体的居住生活环境，剩余部分用于弥补乙方服务过程中可能发生的亏损。乙方应向甲方定期提报经营收入及支出情况，并在每年1月底前公布。11、对物业筹备期及前期物业管理服务期购置的相关物品负有合理使用和妥善保管的义务。12、按合同约定和标准提供筹备期服务和前期物业管理运行期服务。13、本合同终止时，乙方必须向甲方或业
14、主委员会移交管理用房及物业管理的全部档案资料，清点确认并向甲方移交筹备期购置的物品。14、按甲方要求在前期物业服务期内对甲方的CRM（客户关系管理）系统进行数据维护和信息录入。15、乙方应配合、协助甲方处理前期施工遗留问题，包括但不限于联系施工单位和供货单位维修、赔付，直接组织人员进行维修等，产生费用应由甲方在保修期内由甲方确认后承担；保修期届满后外由业主支付。16、法律法规或本合同规定的其他权利义务。第七章 前期物业管理服务标准第十六条 乙方提供的物业服务应达到当地主管部门规定的物业服务 级质量标准（见附件5）。甲方定期对乙方提供的物业服务进行考核（考核标准见附件6），并有权根据考核结果对乙
15、方进行奖罚。乙方应按照甲方要求提报工作报表（主要包括日报、周报、月报）、工作计划（主要包括周计划、月计划）和工作完成情况（主要周工作完成情况、月工作完成情况）。甲方有权根据工作计划的完成情况，在当月考核中提出考核意见。第八章 前期物业管理筹备期费用第十七条 物业管理筹备期内甲方据实结算乙方协助甲方检查、验收物业等工作产生的人工费。人工费的计费标准由甲方核定。第十八条 乙方就确需甲方提供的物品一次性据实提报明细，由甲方审核确认后购置并移交乙方使用和管理。第九章 运行期物业服务费及相关费用第十九条 本物业管理区域的前期物业服务收费按下列方式收取：物业服务收费按包干制- 5 -执行（包干使用，盈余或
16、亏损均由乙方享有或承担），物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以甲方提供的房屋面积实测报告中标明的建筑面积为准交纳）。物业服务费具体标准如下：多层住宅： 元/月.平方米；高层住宅： 元/月.平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）别墅： 元/月.平方米；办公楼： 元/月.平方米；商业物业： 元/月.平方米； 物业： 元/月.平方米。会所： 元/月.平方米。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管
17、理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用；（8）管理费分摊；（9）物业服务企业固定资产折旧；（10）法定税费；（11）物业服务企业的利润；（12）其它费用（如公共区域能源及水电费）。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照 等法律法规规定做如下约定： 。业主应根据商品房买卖合同约定的房屋交付时间办理房屋入住手续，并自即日起交纳物业服务费用，业主购买房屋已办理入住手续但未入住的，经物业服务公司确认后，其物业服
18、务费按物业服务收费标准的 %缴纳；如因业主原因未按时办理入住手续，相关物业服务费用由业主按全额向乙方交纳。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，由甲方按物业服务收费标准的 %缴纳物业服务费。甲方的交费时间与本合同约定的其他物业业主(或物业使用人)交费时间相同。甲方委托乙方经营管理会所的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取使用费用：1、 ；2、 ；3、 。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主和物业使用人未约定，物业服务费由业主与物业使用人
19、连带承担。物业服务费用每 个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务。第二十条 车库或者车位物业服务费用（1）外来机动车辆临时停车费：为人民币 元/车小时。（2）业主或物业使用人购买或租赁的车位、车库的物业服务费，标准为：地上车位：人民币 元 /月车位；地下车位:人民币 元/月车位。乙方应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第二十一条 乙方受业主的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，乙方另行收取合理报酬。第二十二条 乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、
20、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。业主在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可按商业物业标准收取相应的物业服务费。第二十三条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期内的维修、养护费用，由相关质量保修单位承担；在保修期内发生维修事项，乙方应及时通知甲方、施工单位及有关材料设备供应商履行保修义务。本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常维修、养护费用，在物业服务收费中列支，其中大修、中修、更新、改造费用，在业主缴纳的专项维修资金中列支。 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护费用，在物业
21、服务收费中列支，其中大中修费用，在本物业业主缴纳的专项维修资金中列支。公用绿地的日常养护费用，在物业服务收费中列支。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等发生维修、养护事项，乙方在接到业主的通知或者发现后应及时通知供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的有关单位履行维修、养护责任。第十章 物业的使用与维护第二十四条 业主大会成立前，甲方应配合乙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第二十五条 乙方可采取规劝、停止服务、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反有关法
22、律法规、临时管理规约的行为。第二十六条 乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第二十七条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，乙方应全力配合，协助甲方征求业主同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十八条 业主在装饰装修房屋前，应与乙方签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、
23、装修管理服务费用、国家装饰装修规定和消防等事项进行约定，乙方应事先告知甲方、业主装饰装修中的禁止行为和注意事项。第十一章 合同的解除和终止第二十九条 期满终止或延续本合同期满前，乙方在物业服务过程中出现重大投诉、达不到物业服务质量标准等影响甲方声誉及物业品质的，甲方均有权提前解除本合同，但应提前30日书面通知乙方，乙方应在甲方通知下达一个月内办理妥当相关物业移交工作，工作未移交前，不得中止任何服务。本合同期满，业主大会尚未成立，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的
24、物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。第三十条 期限未满终止本合同期限未满，而业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，乙方应在一个月内撤出本物业，并及时移交物业服务用房及与物业服务有关的全部资料。乙方撤出时限前所发生的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。第三十一条 不可抗力的终止因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。第十二章 违约责任 第三十二条 甲、乙双方任何一方有违反本合同的行为，违约方应就其违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿。第三十三条 乙方违反本合同的约定，未能达到约
25、定的服务质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定；甲方将在房屋交付后每年对乙方服务水平进行一次第三方客户满意度调查，业主对物业满意度低于 ，甲方将对乙方给出警示通知，并有权在三个月后再次进行客户满意度调查，如果结果低于 ，甲方有权解除合同或不再续签合同。对于客户满意度在 以下，甲方有权直接解除本合同。乙方对甲方提出的整改要求应积极整改，逾期未整改，如给甲方造成包括但不限于财产损失、商业声誉及物业品质降低等损失的，乙方除赔偿甲方实际损失外，还应按每次人民币壹万元的标准向甲方承担违约金。第三十四条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第十九、二十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应
26、付款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。第三十五条 乙方违反本合同第十九、二十条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的超额部分，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第三十六条 乙方违反合同第二十九条、第三十条规定不按时移交物业资料或退出物业服务区域的，每逾期一日，按每日人民币 万元的标准向甲方或全体业主承担违约责任。逾期超过十天仍不移交资料或退出的，甲方有权自行或通过诉讼强行要求乙方移交物业资料或退出，并有权要求乙方支付 万元人民币的违约金及赔偿其他损失。第三十七条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履
27、行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的； 3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第十三章 其他事项第三十八条 甲方与本物业的业主基于商品房买卖合同所产生的任何遗留问题，除本合同另有约定外，由甲方负责解决。第三十九条 本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会或新的物业服务企业。第四十条 甲乙双方签订的本合同，对业主和物业使用人均具有约束力，业主与
28、物业使用人承担连带责任。第四十一条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十二条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。第四十三条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，向 法院起诉。第四十四条 本合同经甲乙双方签字或加盖公章或合同专用章后生效，合同一式四份，甲、乙双方各执两份。附件：1、规划平面图2、物业构成明细3、物业共用部位明细4、物业公用设施及共用设施设备明细5、服务标准（本服务标准仅为参考标准，需根据项目当地政府规定的服务标准和项目实际情况，制定具体服务标准）6、前期物业服务考核办法（本办法仅为参考文本，需根据项目当地政府规定和
29、项目实际情况，制定具体服务考核办法）（以下无正文）签 署 页甲方：（盖章） 乙方： （盖章）法定代表人(负责人)或授权代表（签字）：法定代表人（负责人）或授权代表（签字）：签订日期：签订日期：地址：地址：邮编：邮编：联系人：联系人：电话：电话：传真：传真：开户银行：开户银行： 账号：账号：税号： 税号：开户行地址：开户行地址：资质等级：证书编号：附件1：规划平面图附件2：物业构成明细类型 幢数 建筑面积 （平方米）住宅储藏室 地下车位 (个)附件3：物业共用部位明细1、房屋承重结构：2、房屋主体结构：3、公共门厅：4、公共走廊：5、公共楼梯间：6、户外墙面：7、屋面：附件4：物业公用设施及共用
30、设施设备明细 一、绿地： 平米二、道路：三、换热站 处四、变电所 处五、中水处理站 处六、电梯 部七、信报箱八、消防设施九、公共照明设施十、监控设施十一、避雷设施十二、地下车库十三、排风机房十四、物业管理用房十五、 附件5：服务标准（说明：本服务标准仅为参考标准，需根据项目当地政府规定的服务标准和项目实际情况，制定具体服务标准）一、基本要求(一)有不少于小区住宅总建筑面积0.2%的物业管理用房。(二)绿化率35%(含水面)以上。(三)固定活动馆所300平方米以上。(四)专用固定停车泊位达到每三户1个。(五)具备楼宇可视对讲、电子巡更、监控系统或其他三项以上的安全防范措施。(六)固定体育活动场馆不少于二项设施。(七)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。(八)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。(九)物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。有一定的管理人员具备外语会话能力。(十)制定完备的内部管理制度(质量管理、财务管理、档案管理等);建有完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等);有完善的物业管理方案,对各管理和服务人员进行考核;运用
