1、常州市住宅物业公共服务工时定额指导标准常州住宅物业公共服务工时定额指导标准常州市物业管理协会编 制 说 明物业管理行业的健康发展的关键在于建立物业管理市场化竞争机制，建立统一、开放、健康、有序的物业管理市场。为此，我们协会组织对物业管理公共服务中各项服务劳动工时定额进行了调查、测算和量化，根据行业的实际用工水平在多层次、多角度反复进行计算的基础上制订出常州市住宅物业服务工时定额指导标准（以下简称“标准”），为形成完全市场化的用工成本测算机制提供依据，使广大的物管企业有一个比较规范的市场竞争环境、从而为推动物业管理行业的市场化进程和前期物业管理招投标公开、公平、公正的进行创造了条件。1、本“标准
2、”是通过对部分物业管理公共服务项目中各主要分项的劳动工时定额进行逐项测算，后经市、区房管局、市物价局、协会企工委、业工委、部分企业和业主代表反复讨论，形成了物业管理单项服务劳动工时定额指导标准，它比较具体地明确了物业管理中各单项服务的有效劳动工时定额，成为前期物业管理招投标中成本测算的指导标准，对体现“质价相符”的服务和“明明白白”的消费，规范物业管理行为，保护企业、业主双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展有着明显积极的作用。2、本“标准”共分九类四十三个分项，测算范围和内容主要包含了住宅物业管理中的客户服务、公共设施设备维保、保洁、绿化、保安、办公费用等六大类公共服务的分项成本和固定资
3、产折旧、保险费用、法定税费等三大类间接成本，它的劳动工时定额指导标准，主要适用于常州市行政区域范围内住宅类物业前期物业管理招投标中的成本测算的量化依据和物业管理招投标中的参考依据。物业管理单项服务工时费是由工时定额乘工时单价来作简略计算，各企业工时单价可根据的自身规模、技术水平以及社会物价情况和国家有关政策来核定。3、本“标准”为有效劳动工时，是以每人每天8小时的工作时间为测算依据，但不包括节假日等其他用工在内；该“指导标准”中还提供了各分项服务中最基本的“用材耗能”分析参考数据，具有一定时段内的参考性（合同另有约定的除外），但具体方案应根据客户的具体要求来对应。4、本“标准”中被测算的物管小
4、区平均管理面积为十五万平方米，但不包括小区内营业性公建配套房的管理工时成本的测算（如：公共车库、会所等）。5、推行本“标准” 有利于促进物业服务定价模式的改革；有利于提高物管企业的经营管理水平；有利于企业公平竞争，避免暗箱操作；有利于招投标双方风险合理分担。6、我们将根据市场的实际变化 同时听取社会各界的合理化意见和建议，对部分物业服务分项中不适应市场发展需求的部分，及时地进行完善补充和扬弃。常州市物业管理协会2006年5月一、客户服务工时定额内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注管理人员成本（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果
5、制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）建立规章制度与服务标准；（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。（1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；（2）每年一次；（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4
6、）按有关部门及政策、法规要求执行；（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（6）内容合法，手续完备；（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施按2万平方米配备一名管理人员。 1.（每天按8小时计算2.每月合计：240工时3.所测算的小区平均建筑面积为15万平方米）工作服二、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1.供配电系统（1）保持配电房清洁卫生；（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；4工
7、时/月工作服工具等根据项目不同，按合同约定结算（1）-（10）项中不包括高低配电房的24小时值班监控工时）（2）检查变压器电压、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的状况，用电负荷高峰时增加检查的次数，并抄表做好记录，出现异常及时处理；（2）每日检查一次；用电负荷高峰时每日检查不少于二次；15工时/月按每天0.5小时计算（3）委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；（3）每2年测试、试验1次；（10kV变电所每三年一次，35kV变电所每两年一次）1工时/月按3人，每人8小时计算，每2年一次，合计24工时/2年（4）对变压器外部、高、低压配电柜进
8、行清洁、保养；（5）保证正常电力供应，内线计划限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；（4）每年进行2次；（5）计划限电、停电至少提前三日通知业主（使用人）；（6）每年检测1次；4工时/月按3人，每人8小时计算，每年2次，合计48工时/年（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具；（7）每月检测1次配电房内消防器材；高压操作工具每年按规定送供电部门检测；2工时/月按每年3人8小时计算内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1.供配电系统（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥
9、；高温天气开启降温设备及采取必要的降温措施（房间及变压器）（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；保证设备在正常的温度范围内工作4工时/月按1人每天8小时计算，6天合计48工时（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。（9）每月检测1次；（10）每日填写运行记录新式归档备查。8工时/月按1人每天8小时计算2.道路系统（1）车行道路路况检查与维护；（2）道板路面与人行通道检查与维护；（1）每日巡检路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，侧石无明显破损；如有，进行维护；（2）每日巡检路面无明显坑洼、破损、道板缺失；如有，进行维护；18工时/月*万平方
10、米（按合同约定结算）（3）交通标志的检查与维护。（3）每日巡检交通标志、标线与交通设施齐全、完好。如有，进行维护；15.工时/月按15万平方米管理面积测算3.给水系统（1）检查与维护水池（箱）及部件；（1）每日检查1次水池（箱）入水孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；34工时/月（指每一个水池、箱）（按合同约定结算）（按每天1人1小时计算；零星修补按每月4小时计算。）二、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注3.给水系统（2）检查与维护压力容器及部件；（2）每日检查容器密封及
11、压力表，无渗漏等30工时/月按每天1人1小时计算（3）饮用水水质检验；（3）饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用，消杀。3工时/月（指每一个水池、箱）按市防疫部门规范要求送检。按每年2人16小时计算（4）水泵维护及检查；（4）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每三个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落
12、或零件残损等及时修复；30工时/月（指每一个泵房、站）（按合同约定范围结算）（5）给水管网维护。（按15万平方米测算）（5）每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。6.6工时/月（主要包括：除锈工具、除锈材料等按实结算或按合同约定结算）按每天2人8小时，共计5天计算4.建筑本体公共部位检查保养及维修（包括：共用楼道、门厅、屋盖、外墙面、基础及其它共用部位）每三个月全面检查一次，发现公共部位有渗漏、损坏等及时修复，保证房屋的完好率30工时/月（按15万平方米管理面积测算）（用
13、材耗能按合同约定结算）主要指：达不到使用“两金”的修理项目二、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注5.排水系统（按15万平方米测算）雨污水管网检查与维护,(雨水管指室外落水管，污水管网指房屋本体部位)楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；每周清扫1次排水明沟内的泥沙 纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；25工时/月：（耗材用能按合同约定结算或按实结算）不包括：开挖更换堵塞雨水管道等6.智能化系统（1）对监控系统定期进行检查与维护每月一次，保持系统状态良好，工作正常。8工时
14、/月主要包括：（1）-（7）的劳动工具、检查设备、更换另配件等按合同约定结算按1人8小时计算）2.（按15万平方米管理面积测算（2）对周界报警系统定期进行检查与维护每月一次，保持系统状态良好，工作正常。8工时/月（3）巡更系统定期进行检查与维护每月一次，保持系统状态良好，工作正常。8工时/月（4）单元对讲系统定期进行检查与维护每月一次，保持系统状态良好，工作正常。10工时/月（5）家居安防系统定期进行检查与维护每月一次，保持系统状态良好，工作正常。60工时/月（6）综合布线系统定期进行检查与维护每月一次，保持系统状态良好，工作正常。8工时/月（7）停车场管理系统定期进行检查与维护每月一次，保持
15、系统状态良好，工作正常。8工时/月7.消防系统（按15万平方米管理面积测算）（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志、防排烟系统等消防设备；（1）每月1次检查与维护，保证设备24小时正常运转；8工时/月（耗材用能按合同约定结算或按实结算）按每次1人8小时计算（2）检测消防管网水压；（2）每月检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障；1工时/月（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；（3）每年演习1次；4工时/月（4）消防监控室保持清洁；（4）每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；15工时/月按每天1人0.5小时计算（5）填写巡查工作记录，建档备查。
16、（5）每日填写工作记录。15工时/月按每天1人0.5小时计算二、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注8.照明系统注：（按15万平方米管理面积测算）（1）人行道旁灯检查与维护；（1）每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；5.3工时/月主要包括：劳动工具、更换配件、检查设备等按合同约定结算主要指业主承担的公共照明。按2人每次8小时计算（2）楼道灯检查与维护。（2）楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。5.3工时/月（3）景观灯检查与维护。景观灯每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。5.3工时/月9.避雷系统（1）房屋避雷接地系
17、统检查维护；（2）避雷系统专项检测。（1）每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固；（2）避雷系统每年由避雷所进行检测发防雷合格证。2.6工时/月10.油漆粉饰注：（按15万平方米管理面积测算）（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；（1）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次；20工时/月（按合同约定结算）（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；（2）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次；20工时/月（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。（3）每年作局部清洗、粉饰一次。15工时/月1
18、1.建筑小品养护服务假山、亭、廊、雕塑、等建筑小品及健身器材的检查与维护。每日保洁1次，每周检查一次。每年油漆更新一次。20工时/月12.游泳池游泳池夏季正常运行。清理污泥、注入新鲜水、硫酸铜、生矾，检查循环泵，清理纳离子、滤网过滤器7.5工时/月二、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注13.1.电梯（梯速为1.5米/秒以下）（1）电梯例行保养（2）综合检查与全面保养（3）电梯年检及限速器检验（4）机房与井道除尘。（1）每2周进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；（2）每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；（3）配
19、合质检站做好电梯年检、限速器检验工作；（4）每2周检查电梯井底、机房，清除垃圾杂物。外包（指每一台电梯）（按合同约定结算，但不包括电梯的中修、大修、更新费用）有电梯保养资质的物业企业结算时原则上不超过外包费用13.2.电梯（梯速为1.5米/秒以上，含1.5米）（1）电梯例行保养（2）综合检查与全面保养（1）每2周进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；（2）每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；（指每一台电梯）（3）电梯年检及限速器检验（4）机房与井道除尘。（3）配合质检站做好电梯年检、限速器检验工作；（4）每2周检查电梯井底、机房，清除垃圾杂物。（指每一台电梯）
20、14.喷泉喷泉系统运行与维护每周检查水泵、喷嘴，水压、阀门，保持完好。8工时/月（指每一组喷泉）1.（按合同约定结算）2. （按15万平方米管理面积测算）按每周1人2小时计算 15.电子广告牌电子广告牌运行与维护每日目检电子显示屏有无漏点，散热情况是否良好；每周检查显示屏控制主机、接口、散热器运行正常。8工时/月（指每一块电子广告牌）16.公共音响公共音响的运行与维护每周检测公共音响外壳完好，无失真，功放、CD机、卡座运行正常，保持系统正常运作。8工时/月（指每一套音响设备）按每周1人2小时计算17.草坪喷淋系统草坪喷淋系统运行与维护每周对喷淋头调节，总阀门维护。16工时/月9000按每周1人
21、4小时计算18.道闸、伸缩门（1）道闸的维护（1）每日检测道闸1次；每月对道闸润滑保养1次；9.5工时/月（指每一个道闸）按每天1人0.25小时计算（2）伸缩门的维护（2）每日检测伸缩门控制系统1次；每月对伸缩门润紧固、调整1次。9.5工时/月(指每一扇伸缩门)三、物业管理区域清洁卫生费用内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1.保洁混凝土、沥青路面，外山墙等小区道路，清扫一次，包括：主干道、人行道、宅前后道路、停车位、露天健身场地、休闲场地、甬道、廊道、雨水井入水口、建筑小品、外山墙面等。制定保洁制度。小区道路清扫标准：无纸屑、无果壳、无烟头、无其它垃圾，及时反映道路、侧石、道板等缺损
22、破坏情况，外山墙无乱涂乱画，将清扫垃圾运到指定地点。850.12平方米/工时*人1107.02元/月主要包括1-12项的劳动工具、劳动设备等费用按15万平方米管理面积测算 2.巡查混凝土、沥青路面等小区道路，巡查范围（同上） 制定保洁巡回制度。巡回检查维持保洁小区道路，无纸屑、无果壳、无烟头、无其它垃圾，及时反映道路、侧石、道板等缺损破坏情况，外山墙无乱涂乱画，将清扫垃圾运到指定地点。3000平方米/小时*人3.保洁楼道混凝土、面砖地面及墙住宅楼道，保洁一次，包括：门厅、楼梯踏步、休息平台、电梯、消防箱、栏杆、扶手墙等。制定保洁制度。楼道、电梯轿厢、门站、楼梯踏步、休息平台、栏杆、扶手等保洁后
23、，无瓜果纸屑、无乱堆杂务、无其它垃圾，并将清扫垃圾运到指定地点。130平方米/小时*人（指楼道面积）4.巡查楼道混凝土、面砖地面住宅楼道，巡查范围：同上 制定保洁制度。服务标准：同上1339.8平方米/小时*人（指楼道面积）5.保洁草坪小区草坪，保洁一次，包括：草坪、花台等制定保洁制度。小区草坪清扫后，无纸屑、无果壳、无烟头、无其它垃圾，将清扫垃圾运到指定地点。1330.66平方米/小时*人6.巡查保洁草坪小区草坪，巡查保洁，包括：草坪、花台等制定保洁制度。小区绿化巡查保洁后，无纸屑、无果壳、无烟头、无其它垃圾，将清扫垃圾运到指定地点。3506.88平方米/小时*人三、物业管理区域清洁卫生费用
24、内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注7.拖、擦混凝土、面砖楼道住宅楼道，拖、擦一次，包括：门厅、楼梯踏步、休息平台、擦扶手、等。制定保洁制度。楼道清扫后，无瓜果纸屑、无乱堆杂务、无其它垃圾，并将清扫垃圾运到指定地点。65平方米/小时*人按15万平方米管理面积测算8.保洁楼道门、窗玻璃服务范围：住宅楼道、非盈利性公间配套房的门、窗保洁一次，包括：门玻璃、窗玻璃、等。制定保洁制度。楼道门、窗玻璃保洁后，整洁明亮、无乱贴广告、无蜘蛛网，并将清扫垃圾运到指定地点。13.55平方米/小时*人9.保洁车库、公共用房保洁车库、非营业性公间配套房；车库指公共车库包括自行车、摩托车库、汽车库。制定保洁制
25、度。车库配套房保洁后，清洁干净、无其它垃圾。650.22平方米/小时*人10.保洁垃圾桶清除垃圾，清洗垃圾桶内外，更换垃圾袋，负责运送到指定地点。日产日清，垃圾桶干净、整洁，无异味，消杀等。24.7平方米/小时*人或11.65个桶/小时*人11.保洁垃圾站、房保洁垃圾站、房，并运到指定地点日产日清，垃圾桶干净整洁，无异味，喷洒药水。50平方米/小时/人12.水资源保洁管理对小区内溪、潭、池、喷泉等打捞漂浮物、清洗河床、鹅卵石、消杀、换水等。保洁后，水面清洁，可见河底卵石，无孑孓，无漂浮物，河底灯光能射出水面，鱼生存完好。25平方米/小时*人按河床实际面积测算四、物业管理区域绿化养护费用内容项目
26、服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1.乔灌木养护树木、绿篱的修剪和病虫害防治。 （1）树木发生病虫害及时治理；根据病虫害发生规律实施综合治理；预防为主，防治及时，用药准确；施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；（2）冬季至少一次对树木涂白防冻、消灭过冬害虫；（3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人；（4）绿篱及时修剪，保持原有形态。48工时/月*万平方米1万平方米耗用118.75元/月包括1-4项费用，但不包括绿化养护用水2.暖季型草坪养护负责暖季型草坪的修剪、施肥、除草,喷药。根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、除杂草、修剪和灭虫；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草
27、打孔，每年修剪4次；发生病虫害及时喷药。48工时/月*万平方米3.冷季型草坪养护负责冷季型草坪的修剪、施肥、除草,喷药。根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、除杂草、修剪和灭虫；每年至少进行1次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；发生病虫害及时喷药。72工时/月*万平方米4、色块养护 色块的养护服务。色块修剪平整，高差不超过3公分；外形饱满，具有缓形坡度；发生病虫害及人为损害后能及时防治，不出现缺水、干枯、杂草现象。72工时/月*万平方米5.水面养护服务全面负责水面、喷水池的养护服务。每日打捞1次水面的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞1次；每3个月
28、对喷水池清洁1次,（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底垃圾；清洗水池周围地面等）。每日巡视周围安全设施状况，发现损坏及时修复24工时/月*千平方米按实结算，自来水：2.95 元/每立方米或按合同约定结算五、物业管理区域内公共秩序维护工时定额内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1.主出入口安全护卫人员主出入口24小时值班制定值班制度，主出入口24小时有人值班看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部
29、门处理。1920工时/月，（每天合计64工时/天） （按早班3人，中班3人，晚班2人测算；每月按30天计算）（主要包括：对讲机、远射灯、警棍、防水手电、电池、警示牌、对讲机频占费等按合同约定结算）， 指一个出入口单门岗按早班2人，中班2人，晚班2人计算2.次出入口值班安全护卫人员16小时值班。(每日6：0020：00)制定值班制度；次出入口16小时有人值班看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。480工时/月（每天合计16工时）（按早班1人，中班1人）指一个出入口3.区域巡逻安全护卫人员在小区范围内24小时巡视（1）制定巡视制度；按时定期巡逻。（2）对小区主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已经违章车辆发告示，处理小区交通堵塞事项，定期巡视消防状况。按5万 建筑面积设置720工时计算(按每天早、中、晚班各一人)巡逻次数按招标文件中规定的巡逻次数来累计4.小区中央监控安全护
