1、中老年健康养生会馆投资估测中老年健康养生会馆投资估测一、 项目描述基于绵世股份对健康养生行业的初步判断，战略规划部认为投资健康养生行业，其项目的商业模式应从以下几个方面加以定位：1、 项目的档次定位：以投资中老年健康养生会馆为例，其针对的消费者群体应为有消费能力、有追求健康的诉求并易于接受新的健康理念与模式的离、退休职工。通过初步调研可知，北京市的目标消费群体多集中在部委、机关、军队职工宿舍区、大院，企业的职工家属楼、以及高校的教职工家属区这样的社区中，因此，中老年健康养生会馆的店址选择应集中在包括以上社区在内的，配套设施较为成熟的中老年社区周边，就近提供服务，方便消费者。通过采取对中老年消费
2、群体问卷调研的形式可知，中老年消费者对生理需求、安全与保健需求、社会形象需求和信息需求成为对健康养生需求的主要组成部分。其中，问卷样本数量：20份；调研区域：海淀区育新花园小区，育新花园是国务院、北京市为解决中央部、委在京高校教师住房建设的高校教师住宅小区，集中北京各大高校的退休老教授；调研口径：粗测； 生理需求：即身体不适感的消除，有关于减压、调节睡眠、抗衰老、减轻肠胃、关节炎、风湿等的疼痛率、降低血糖、提高免疫力的字眼多次被提及。 安全与保健需求：即维持或提高精神状态，更强调心理状态和精神状态的调节，希望通过健康养生会馆的服务，使身心得到充足的放松。 社会形象需求：即树立自身形象，通常中老
3、年的社交群体具有稳定性、多样性的特点，树立自身形象，增强自身年富力强、精力充沛的社交形象也是中老年消费者的外在诉求。 信息需求：即对健康、养生知识、理念的需求，以及对特定的保健品、保健器材的需求。希望通过健康养生馆这个平台，接触到更多的健康讲座或养生信息。结论：通过调研可知，中老年消费者对健康养生会馆大多充满期待和需求，他们希望有这样一个有品牌、信誉好，并集养生、健康交流的平台，但同时对价格、服务质量等因素比较敏感。因此中老年健康养生馆项目应符合【中老年 + 社区 + 中高端的服务品质 + 中低端的价格定位】这样的商业模式。2、 项目概念、内容和经营理念：健康养生行业分析及投资建议中对城市居民
4、的一项统计数据表明，对于健康养生项目关注比例最高的三项，第一为食疗，其次是养生、保健、体育运动等活动，第三是服用保健品。因此，中老年健康养生馆的项目概念应囊括健康养生的所有诉求，即中老年健康养生馆 = 【饮食 + 养生保健 + 保健品】。通过养生馆项目的概念描述，暂定项目的涵盖内容为：概念内容涵盖特色饮食饮果蔬汁、茶饮、药饮（季节性）、豆汁等包括冷饮和热饮，强调天然、营养和药用。食1.提供中老年健康菜式，包括特色菜如养生菜、道家菜等；2提供中老年食疗文化，如定期分季节提供养生食谱、养生食疗文化讲座等；菜品以清淡调养为主，兼具健康食疗的文化特性。养生保健1养生系列：如与各大高校、医疗机构权威专家
5、合作，定期进行心理辅导和健康讲座培训等；2保健系列：提供包括洗浴、按摩（经络、SPA等）、足疗等适合中老年的保健模式；3运动系列：与社区服务机构合作，定期举办各种类型的中老年活动，如太极拳、门球等培训，或定期旅游等；以保健系列为主要经营模式，打造出独有的兼具保健、养生、运动为一体的中老年健康养生服务品牌。保健品1代理中高端真实有效的保健药品；2代理消费群体需要或定制的保健器材；提供消费者真实的疗效体验，免去广告误导等带来的消费者盲目选择。 中老年健康养生馆项目将以“提供优质的健康养生服务、打造综合性的中老年养生服务品牌”为主旨，通过不断进行的内部管控能力提升、服务质量升级、产品系列研发以及对消
6、费者养生需求的不断提炼，力争通过单店 连锁 特许经营的模式将绵世股份对于中老年健康养生市场的理解与服务产业化，品牌化。二、 项目投资估测通过战略规划部对北京中老年健康养生的市场调研发现，目前以中老年为目标消费客户的养生会馆寥寥无几，有限的几家所谓中老年会馆均以专门代理售卖保健药品为主（如【中健行-松珍】中老年养生会馆，主要销售“嵩珍牌”松珍胶囊，葡萄籽胶囊，螺旋藻咀嚼片等），并未提供其他健康养生服务，更有甚者是一些商家以养生馆、保健堂、康复会等名义，到小区进行各种以康复疾病、消除老年孤独抑郁等为名目的宣传，套取老人的高额费用。因此，真正为中老年提供专业的健康养生服务的机构目前还没有。中老年健康
7、养生市场作为现代服务业的一个分支，一直存在巨大的商业价值和想象空间。目前北京市场中老年健康养生会馆的稀缺，可以认为是行业介入的绝佳阶段，行业目前正值萌芽期，进入壁垒较低，品牌价值容易培育，市场前景广阔。战略规划部的市场调研过程，主要侧重点分为以下三个方面： 鉴于中老年健康养生市场上并没有可参考的运营机构和商业模式，市场调研采取以区域为主的模式，通过对各区域内类似的养生会馆的比对，估测本项目的投资价值； 以神秘客户的方式，实地进行访谈，对有限的商业数据进行尽可能的深入挖掘，对各运营机构的运营效能进行初步的判断与分析； 通过调研结论的综合性研判，提出本项目的商业模式和投资估测。基于以上两个工作思路
8、，战略规划部具体进行了以下三组数据的比对：1、伊淑颜女子美容美体spa馆北京伊淑颜女子美容美体spa馆，在北京拥有天通苑馆、天通苑西苑馆、望京星源国际馆、国美第一城馆，是专业的直营spa连锁经营机构。调研区域：五环以外，普通居民社区为主；调研地点：天通苑西苑馆调研内容： 伊淑颜女子美容spa天通苑西苑馆营业场为天通苑西苑某独栋门市楼盘内，分上下两层，营业面积360余平米，经营场所为业主一次性买断，约投资200万；以往专做女性美容美体，2009年下半年起开始与中国中医药大学的特聘教授合作，开发男性美容美体业务。 馆内装修以中高端为主，初步估计每平米的装修造价约为15002000元； 馆内设施较为
9、先进，每层均设有水疗区、香薰室、VIP室、普护室、休闲区等五个部分，其中：水疗区以水疗淋浴区为主，每层均设有两个水疗区，每个面积约为12平米，共约24平米；香薰室主要包括一个足底按摩区和一个砭石房，其中足底按摩区约为20平米，砭石房约为5平米，共约25平米；VIP室主要包括每层的两个独享VIP按摩区，每个独立房间约为15平米左右，共约30平米；普护室主要包括每层两个多功能按摩房，各为25平米左右，共约50平米；休闲区是整层入口处的宽敞正厅，面积约为30平米； 馆内服务人员15名； 馆内的服务内容及报价：项目市场参考价格（RMB）VIP卡价格（RMB）荻菲尔基础面部护理8038.4上半身香薰80
10、38.4爱人葡萄籽抗氧化面部基础护理16076.8侬芳依翠面部护理16076.8法国海之韵腿部舒缓18086.4钻石微雕仪（深层清洁）18086.4减肥（腰腹部）20096减肥（腿部）20096法国海之韵健胸 220105.6法国海之韵面部护理220105.6水疗（依诗泰莱精油+基础油）220105.6法国花瓣雨健胸220105.6圣海伦明眸活研眼部护理240115.2圣海伦凝眸紧致眼部护理 280134.4法国海之韵面部特殊护理 320153.6爱人葡萄籽28天变脸特殊面部护理320153.6水疗（澳洲茱丽自制油）320153.6圣海伦美眸新生眼部护理 320153.6水疗（澳洲茱丽薰衣草按
11、摩油）400192水疗（澳洲茱丽玫瑰按摩油）480230.4法国海之韵塑形敷体 580278.4通过调研可知，伊淑颜在女宾消费项目基础之上，目前主打男、女宾的项目综合类体验服务，体验价格均为200元。其内容和报价如下：男宾项目：序号项目次数单次价格（RMB）总价格（RMB）1新肌肤神采228562面部护理21803603太极经络按摩13603604三姝砭石经络养生调理13803805魔蝎经络导引21803606砭石房2316632女宾项目：序号项目次数单次价格（RMB）总价格（RMB）1新肌肤神采228562面部护理21803603女性胸部保养提升护理13803804三姝砭石经络养生调理138
12、03805法国圣海伦眼护12802806上半身香薰18080对于伊淑颜女子美容美体spa馆的投资数据分析（粗估）： 项目名称北京伊淑颜女子美容美体SPA馆服务项目以上列举地理位置北京北五环外居民社区占地面积360m2基本配置24m2/人员工人数15人前期投入（万）280300房屋购买200房屋装修0.18360 = 64.8设备购置无大型理疗设备，物品采购45流动资金预留510单月利润（万）13.318.3基本费用（万/月）11.7房屋投资（5年摊销）3.3水电费0.81.2员工吃住0.60.8装修折旧（24个月）2.42.7宣传费0.81公关费0.81物品消耗0.30.4员工工资22.5盈亏
13、平衡（约数，取中值）11.7营业额（万/月）2530定价标准服务于中高端客户，项目价位在180240元之间回报率200256%投资回收期1.21.6年，考虑到税收情况，回收期预计为2年左右2、莎莎沐足阁莎莎沐足阁位于北三环牡丹园附近，是一家以足疗为主，兼具保健、按摩、养生为一体的综合类健康养生机构。选取莎莎沐足阁作为调研对象，基于两点：一是莎莎沐足阁档次较高，服务内容健康，二是沐足阁紧邻北太平庄北极寺军区老干部大院。 调研区域：北三环，老干部院附近；调研地点：莎莎沐足阁调研内容： 莎莎沐足阁营业面积400余平米，经营场所为单层商铺，以北三环的商铺价格预估，每年租金约在3040万之间。 阁内装修
14、以中高端为主，初步估计每平米的装修造价约为18002200元； 阁内设施以按摩区和休闲区为主，其中按摩区分为20间按摩房，每间约为15平，其中两间为VIP室，其余18间为普通按摩房。VIP室设有电视、影音设备、独立按摩床等；普通按摩房内设有电视、两张按摩床；休闲区包括前台，休息区等，面积约为30平米。 阁内服务人员：大约30名； 阁内的服务内容及报价：序号项目单次价格（RMB）1精油足疗382精油按摩583莎莎足疗984莎莎按摩128 其中，免费提供果蔬汁、茶饮等饮料，以及花生、开心果等干果。通过调研发现，军队大院的离退休老干部在这里办月卡和年卡的人非常多，莎莎的员工也表示，这里的老干部均感觉
15、莎莎足疗阁专业、服务贴心、价格公道，服务人员有亲和力等，喜欢来这里消费。对于莎莎沐足阁的投资数据分析（粗估）：项目名称莎莎沐足阁服务项目以上列举地理位置北京北三环外北极寺军队大院附近占地面积400m2基本配置14m2/人员工人数30人前期投入（万）140145房屋租赁（第一年）3040房屋装修0.2400 = 80设备购置10物品采购57流动资金预留510单月利润（万）3.1基本费用（万/月）16.9房屋租赁2.53.3水电费1.62员工吃住1.21.6装修折旧（24个月）3.33.5宣传费0.51公关费0.51物品消耗0.60.8员工工资4.55.5盈亏平衡（约数，取中值）16.9营业额（万
16、/月）20定价标准中低端的消费价格，项目价位在38128元之间年利润（万）（考虑到房屋租赁摊销）36回报率120%投资回收期0.60.8年，考虑到税收影响，回收期大概在1年以上3、悦君阁男子养生馆悦君阁男子养生馆位于东二环广渠门桥东北角远洋德邑。选取该男子养生馆的主要目的在于通过对高端市场业务模式和盈利模式的研究，提炼出适合中老年项目的某些商务元素。（由于悦君阁纯定位于男子养生，其业务模式在某种程度上不适合模仿）调研区域：东二环调研地点：悦君阁男子养生馆调研内容：项目名称悦君阁养生会馆服务项目中式足疗、中医养生、泰式按摩、SPA疗程、中式修脚、美甲护理、美容护理和营养餐（共8套）地理位置北京东
17、二环繁华地段占地面积1400m2基本配置8m2/人员工人数178人基本费用（万/月）79.3租金27.3水电费3.2员工吃住3.5装修折旧（24个月）4.5宣传费1.8公关费1.5物品消耗2.5员工工资35营业额（万/月）860定价标准服务于高端客户，项目价位在3603800元之间回报率560%从以上案例可知，投资中老年健康养生会馆符合绵世股份的投资要求，即单体投资额较小、核心竞争力比较清晰、消费群体针对性强以及具有可持续发展能力等。投资中老年健康养生会馆项目，即在养生馆项目中养生保健系列加入目前各养生机构中适合中老年养生的商业模式和内容，如提供包括洗浴、按摩（经络、SPA等）、足疗等适合中老
18、年的保健模式，并增加文化内容较强的养生系列，和对身体锻炼有益的运动系列；同时增加本项目独有的饮食系列和保健品系列。因此，绵世股份关于中老年健康养生会馆的投资模型大体可设计为：项目名称中老年健康养生会馆服务项目饮食饮食养生保健养生系列保健系列运动系列保健品药品器材地理位置以具有消费能力的中老年社区附近为主占地面积400平以上基本配置1824平米/人员工人数1618人前期投入（万）160房屋租赁（第一年）3040房屋装修100设备购置10流动资金预留510单月利润（万）-1.3、3.7基本费用（万/月） 21.3房屋租赁2.53.3水电费1.22员工吃住1.21.6装修折旧（24个月）4.2宣传费1.52公关费1.52物品消耗0.81.2员工工资3.65盈亏平衡（约数，取高值）21.3营业额（万/月）2025定价标准中低端的消费价格，项目价位在50150元之间年利润（万）（考虑到房屋租赁摊销）28.8投资回收期0.60.9年，考虑到税收影响，回收期大概在1年半左右。
