1、画溪花园保障性住房工程建设项目可行性研究报告画溪花园保障性住房工程建设项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目背景1、项目名称画溪花园保障性住房工程2、项目承办单位概况长兴建设房屋开发有限公司位于长兴县雉城镇金陵中路257号建设大厦五楼，公司成立于2007年8月，注册资本3.3亿元。公司性质为有限责任公司，法定代表人陈水毛，该房地产开发企业资质等级为二级，由长兴县交通建设投资公司、长兴县规划设计院出资组建而成。其中长兴县规划设计院出资3900万，占注册资金的11.82%；长兴县交通建设投资公司出资29100万元，占注册资金的88.18%。公司主要经营房地产开发项目。目前，有4个保障性住房项目在
2、建，总建筑面积为488330平方米，总投资达20多亿。长兴建设房屋开发有限公司自成立以来，以市场为导向，转机制、抓管理，依托杰出的人才、技术力量，专业的房地产开发投资理念，科学的经营管理模式，在追求规划和环境完美结合的同时，踏踏实实作好质量与品牌，不断提高服务标准，并致力于创造美好的家居生活。公司以其诚信的经营，精湛的设计、完备的配套设施和优质的物业管理，得到了广大业主的好评。3、报告编制依据和研究范围（1）编制依据a、长兴县城市总体规划20032020；b、长兴县人民政府常政发200712号关于市城市规划区征地房屋拆迁实行公寓楼安置的意见c、投资项目可行性研究指南（试用版）（原国家计委计办投
3、资200215号审定）；d、工业与民用建筑可行性研究深度要求；e、其他有关专业设计规范；f、建设方提供的其它相关资料。（2）研究范围本可研报告的研究范围如下：项目建设的必要性分析、项目选址和建设条件分析、建设规模和建设方案论证、环境保护、节能节水措施研究、招标方案、投资估算和资金筹措方案、社会效益分析等。4、项目背景为有效实施城市总体规划，实现城市可持续发展，根据中华人民共和国城市规划法及国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发(2007)24号)、关于坚决遏制部分城市
4、房价过快上涨的通知(国发(2010)10号)以及住房城乡建设部等七部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见(建保(2010)87号)的精神文件精神，结合长兴县实际，县政府决定启动画溪花园建设项目，主要解决部分对城区改造的房屋拆迁公寓式安置和对城区无自有住房住房或小于15平方米的困难群众。随着城市化步伐的加快，城市建设的不断深化，越来越多的中低收入人群及城区无住房的困难群众对住房的需求不断增加。此项目可有效缓解本市青年职工、引进人才和来长务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难，进一步扩大住房保障政策覆盖面，改善村（居）民居住环境，实现可持续发展。二、项目概况1、拟建地点该项目位于画溪大道东南侧，南
5、面临规划道路，东北面是城市湿地公园，地块轮廓呈不规则形。规划用地退线按项目任务书上的要求及湖州市城市规划管理技术规定等相关规定执行。该区域地段优越、环境优美、交通便利。2、建设规模本项目住宅总面积为135788.6平方米，用于公租房16788平方米、经济适用房15453.6平方米、限价房103547平方米，尽可能全面地囊括了中低收入人群的不同需求，总投资为58103万元，自有资金18103万元，商请银行贷款40000万元。项目规划用地面积59816.3平方米（合89.7亩），建筑占地面积7898.0平方米,总建筑面积170287.2平方米，由3栋24层住宅楼、6栋22层住宅楼、5栋18层商住楼
6、、4栋15层住宅楼及1栋小区服务用房（含配电站）组成。3、对应人群经济适用房：家庭成员至少有一人具有本县常住城镇居民户口5周年以上且实际居住的（含外来人员）；已婚的（含离异或丧偶带未成年子女且拥有抚养权），或者年龄在35周岁及以上的单身无房户；申请家庭现有人均住房建筑面积低于18平方米；家庭成员上年度人均年收入低于14000元。限价房：是城镇中低收入家庭。必须同时符合两个条件：一是家庭成员中至少有一人取得当地非农业常住户口满5年；二是上年度家庭人均收入在我县统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80%以下；大学本科及以上毕业生和具有技师职业资格或中级及以上专业技术资格的人员。必须同时
7、符合三方面条件：一是具有国民教育序列大学本科及以上学历或劳动部门颁发的技师职业资格证书或人事部门颁发的中级及以上专业技术资格证书；二是申请前上年度家庭人均收入在当地统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80%以下；优秀外来务工人员。应符合下列两个条件之一：获得国家、本省、本县或市级有关单位授予的“优秀外来务工人员”、“劳动模范”、“首席工人”等荣誉称号的外来务工人员；具有国家高级技师职业资格证书的外来务工人员；长兴县引进的高级人才。应符合下列条件之一：引进落户的具有博士学位或高级专业技术职务任职资格的人才；引进落户的具有硕士研究生学历学位、在本县工作满3年且在企业工作的人才；城中村改
8、造家庭，县危房改造家庭；烈士遗属、退伍残疾军人、立功人员；具有20年以上教龄无住房或住房面积小于60平方米的优秀教师；对长兴税收贡献前10位的企业给予适当比例，再由其分配给困难职工。公租房：供应对象为中低收入困难家庭，没有能力购房的人群，包括已通过经济适用房、限价房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。公租房面对的人群主要是“夹心层“，包括刚毕业的大学生和外来务工人员。申请家庭中有60岁（含）以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或重点工程拆迁的优先配租。三、主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-1。表1-1 长兴画溪花园主要技术经济指标表项目单位数量规划用地面积平方米5
9、9816.30 总建筑面积（含架空层和地下室面积）平方米170287.20 其中地上总建筑面积（不含架空层面积）平方米137792.10 地下总建筑面积（不计入容积率和建筑密度）平方米31482.60 地上部分住宅总建筑面积平方米135788.60 配套及公共建筑面积平方米2003.50 其中小区服务用房平方米548.00 物业管理平方米575.00 物业经营平方米596.00 其它（消控室，开闭所等）平方米284.50 地下部分汽车库面积24360.00 自行车库面积7122.60 架空层建筑面积（停放自行车，不计入容积率）平方米1012.50 容积率2.30 建筑占地面积平方米7898.0
10、0 建筑密度%13.20 绿地面积平方米18543.00 绿地率%31.00 总户数户1161 机动车停车数辆762 其中地面停车辆60 地下停车辆702 停车率%65.63 非机动车停车数辆2322 人防地下室面积平方米3750.00 四、研究结论与建议本项目的开发与国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发(2007)24号)、关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发(2010)10号)以及住房城乡建设部等七部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见(建保(2010)87号)的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。通过对项目用地规划、工程技术方案、环境保护以及社会效益等方面的
11、分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：1、重视建筑细节与建筑品质。尽管一个住宅项目的成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档住宅楼并存的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节与品质上的差异。规划设计应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个环境优雅、居住舒适、内涵丰富、具有显著经济效益和鲜明个性的人性化生活康居空间。2、本项目建设规模大、投资大，项目单位要做好资金安排，力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。3、建设工程不可预见因素很多，工期质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施
12、工管理，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。第二章 项目建设的必要性一、本项目建设能够提高住房保障政策覆盖面，是实现城市可持续发展的有效措施为提高住房保障政策覆盖面，真正实现城市可持续性发展，根据中华人民共和国城市规划法及国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）文件精神，县政府决定启动画溪花园建设项目，该项目包括限价房、公租房，经济适用房，尽可能全面地囊括了中低收入人群的需求 。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。面对就业的无住房人员或中等偏下收入家庭，由政府提供政策支持
13、，限定套型面积和提供优惠租赁价格，向他们提供公租房、经济适用房以及限价房。家庭稳定，社会才能稳定，才能实现可持续性发展，真正做到经济“利好”。二、本项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。随着社会水平的逐步提高，居民对生活质量的要求也越来越高。长兴县是全国国际花园城市之一，区域内居民的生活水平和生活质量也在逐年提高。本项目按规划要求实施后，不仅可以提高当地居民的居住水平、丰富城区建筑景观，而且还可以节约大量的土地供城市建设的进一步发展，从而增加当地居民的就业机会和收入，更进一步
14、提高他们的生活水平和生活质量，产生良性循环的效果。本项目轮廓是一个不规则形，南侧是山景，北侧是湿地，西侧是画溪大道，鉴于优越的自然环境和地块特征，南北向形成一条空间轴线，利用点楼的渗透性，有利于外部景观的渗透，对内围合形成大花园，整个规划结构相对古典正气该项目充分结合地势，通过不规则性和自然形相融合营造通透灵秀的人文景观，与湿地公园景观浑然一体，成为长兴县又一道亮丽的风景线。本项目建筑形态简洁明快，将生动的建筑符号与现代形体以及周围景观有机结合，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，为城市低收入人群，住房困难人群营造强烈的期盼已久的温馨家园感觉。三、本项目建设是保护当地弱势群体利益的需要
15、所谓弱势群体是指妇女、儿童、残疾人员或老弱病残家庭及双职工同时下岗的特殊家庭等，收入水平低下，住房困难是他们的普遍特征之一。该项目建设地点周围区域有部分村民、居民居住水平低下，有的一家三代挤住在低矮的平房内，生存环境艰苦。本项目实施，将秉着公开、公平的原则，凡属安置区域内符合条件的居民，均可同条件入住本小区。这样有效的解决了部分弱势群体住房难的问题。“关心弱势群体，保障公民利益”是本项目实施的初衷，“倡导以人为本，构筑和谐社会”是本项目实施的主题。同时节约大量的土地供城市建设的进一步发展，从而增加当地居民尤其是弱势群体的就业机会和收入，授之以渔，从根本上提高他们的生活水平和生活质量，产生良性循
16、环的效果。本项目的实施是保护当地弱势群体利益，维护社会稳定，构筑和谐社会的具体体现。四、本项目建设能够促进城市建设，提升城市形象。随着城市建设步伐的加快和旧城改造力度加快，长兴发展日新月异。近几年来，长兴县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、国家园林县城、全国生态县、国际花园城市等称号，现正在深入开展全国文明县城创建，加快建设“县强、民富、景美、人和”的山水园林型现代化新兴城市。长兴的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升，人民生活幸福感和满足感的增加。在这大环境之下，保障收入水平低下，住房困难人群利益成为刻不容缓的事情。站在长兴长远发展的角度，本着对民众
17、负责的态度，加快保障性住房建设，使低收入家庭居住环境得以改善，提升城市亲和力和环境吸引力，从而赢得新一轮的发展机遇。第三章 项目选址及建设条件一、地理位置项目地址位于长兴县雉城镇党校东侧。二、建设条件1、交通项目地块西靠城市主干道画溪大路，南面临规划道路，东北面是城市湿地公园。区域内道路系统初步形成，交通十分便利。2、基础设施供水：从画溪大道自来水管网接入。供电：从城市供电网接入，并在小区内设配电室。通讯：直接由市话通信网接入。排水：区内污水可从沿画溪大道布置的排水管网排出。3、建设场地环境（1）地形地貌长兴位于浙江省北部，与本省的安吉县、湖州市吴兴区、和安徽的广德县、江苏的宜兴市接壤。它处于
18、北纬3043-3011，东经11933-12006之间，水陆交通便利，距湖州20公里，上海180公里，杭州市中心90公里，318国道、104国道、杭宁高速公路和正在兴建的申苏浙皖高速公路在境内汇合，省级重点宣杭复线、新长及杭牛三条铁路大动脉横穿东西；航道通航里程262km，船只可达湖州、杭州、上海、苏州等地。（2）气象资料历年平均气温 17.8历年最高气温 40.1历年最低气温 -13.2历年平均降雨量 1373mm历年最大降雨量 2020mm历年最小降雨量 927mm历年平均气压 1011.8毫巴历年最高气压 7032.6毫巴 历年最低气压 1032.6毫巴历年平均相对湿度 81%历年最大绝
19、对湿度 42.8%历年最小绝对湿度 1.9%历年平均蒸发量 1173.5mm历年月平均最大蒸发量 202.4mm历年月平均最小蒸发量 36.0mm历年平均风速 2.1m/s历年最大风速 22m/s历年主导风向 NNE历年最大积雪深度 200mm历年土壤最大冻结深度 20mm（3）水文地质拟建的工程项目场地内有赋存于杂填土中的滞水及赋存于圆砾-卵石层的孔隙潜水两种。滞水赋存于杂填土中，以地表水入渗为主要补给源，潜水赋存于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量大，为场地内主要地下水类型。但场地内地下水对混凝土及其中钢筋无腐蚀。（4）地震烈度：根据建设部建抗（1993）13号关于执行“中国地震烈度区划图（
20、1990）”有关规定的通知、省建抗（1993）44号关于抗震设施烈度有关规定的通知和国家地城局、建设部2001年版中国地震动参数区划图，本工程按长兴县地区标准，设防烈度要求为7度。（5）地基土工程地质评价：依据岩土工程勘察规范（GB50021-2001）、建设地基基础设施规范（2000年版）、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008年版）、土的分类标准（GBJ145-90）。根据邻近地质勘察报告，地基土主要由人工填土、耕填土和冲洪积、湖积（沼）相堆积层组成，地质物理力学性质较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为类建筑场地。三、土地所有权性质项目土地使用
21、权为出让土地，土地性质为居住用地。第四章 建设用地相关规划一、用地性质和用地范围 1、用地范围项目地址位于长兴县雉城镇（画溪大道东侧，和湿地公园西北侧），规项目规划用地面积59816.3平方米。 2、用地性质 该地块用地性质为居住用地。二、土地使用强度建筑密度容积率绿地率13.2%2.3031.0%三、总平面布局及建筑设计要求 1、要求总平面布局合理、交通组织顺畅，创造宜人的居住环境； 2、建筑后退道路红线距离：临城市道路不小于5m； 3、建筑间距按经日照分析相互之间满足大寒日8:00-16:00间三小时满窗日照要求； 5、机动车出入口与城市次干道交叉口应保持一定距离； 6、停车泊位按每户机动
22、车停车位0.15个；7、采用中式现代建筑风格，要求造型新颖、建筑色彩淡雅，采用全坡屋顶。四、公共服务设施及市政配套 1、该区域按要求须规划设置物业管理中心、10KV变电所及公厕； 2、排水采用雨污分流制，给排水接入城市地下管网，所有管线均入地敷设； 3、满足消防、人防、抗震等城市防灾要求。五、其它 1、组织三家以上符合承担本工程设计资质的单位进行规划设计方案竞选； 2、未尽事宜按国家地方现行法规、规范执行。 第五章 建设规模及功能标准一、建设内容及规模项目规划用地面积59816.3平方米，建筑占地面积7898.0平方米,总建筑面积170287.2平方米，由3栋24层住宅楼、6栋22层住宅楼、5
23、栋18层商住楼、4栋15层住宅楼及1栋小区服务用房（含配电站）组成。其中公租房16788平方米、经济适用房15453.6平方米、限价房103547平方米。二、功能设施标准1、建筑使用功能家庭向小型化发展，户规模以3口户为主。居住环境质量有较大的改善和提高，强调公共交通和私人汽车有一定发展；在项目区内公共服务设施完善，满足居民文化和购物等要求。室内各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。2、住宅户型规划本项目根据安置对象的实际需要设计大、中、小三种户型，总户数1161户。大户型单套建筑面积为116-
24、127平方米；中户型单套建筑面积为107-102平方米；小户型单套建筑面积69-87平方米。3、装修标准外墙：瓷砖、高级外墙漆；内墙：所有内墙水泥砂浆找平；地面：水泥砂浆找平；门窗：入户门为高级防盗门，户内留内洞，高级塑钢（或铝合金）窗；卫生间：蹲式大便器或预留坐式位置及下水管道；有线电视、宽带网、电话线户内预埋。4、小区配套标准小区设有景观花园、草地、休闲广场、地面停车场、垃圾站、室内外消防、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。第六章 工程技术方案一、指导思想及原则1、指导思想（1）突出建筑物的特色，体现住宅建筑时代感，为长兴县城区增添一处极具魅
25、力的建筑景观。（2）以人为本，满足居住者心理和行为特征的需求。（3）以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统。（4）力求创造富有特色的居住空间、景观与生态环境完美结合的住宅小区，塑造别具一格的社区形象。（5）充分利用土地，丰富建筑空间，营造一个具有归宿感和私密性的居住环境空间。（6）经济、实用、安全、美观。2、设计原则（1）根据国家有关规范和标准进行规划和设计。（2）合理布局、因地制宜，综合开发，配套建设的原则。小区的出入口合理的布置，小区的道路系统很好与城市道路结合。在交通上尽量的实行人车分流。在户型设计注重合理性，舒适性，经济性。规划充分体现景观资源最大化原
26、则，通过适当的组团划分及公建配套为居民提供良好的居住和生活服务条件。（3）可持续性发展原则。在规划的布局上，注重建筑与人、环境与人以及人与人之间的协调和谐。充分的考虑今后城市的发展对小区的影响，使之达到与周边的环境和谐共存。（4）建筑造型简洁流畅，色彩纯净清雅，充分体现现代建筑的独特韵味。（5）利用地块内的地势、地形，提供便捷的人车交通体系。二、总平面布置1、布局长兴画溪花园轮廓是一个不规则形，南侧是山景，北侧是湿地，西侧是画溪大道，鉴于优越的自然环境和地块特征，南北向形成一条空间轴线，利用点楼的渗透性，有利于外部景观的渗透，对内围合形成大花园，整个规划结构相对古典正气。2、交通组织长兴画溪花
27、园采用内部环道解决交通，南北向景观轴线作为步行系统，主入口设置在南面的规划道路上。步行道路系统主要由景观步行道以及宅间道路形成，步行道路系统联系着小区中心绿地、各居住院落绿地、景观节点及各住宅单元的入口，使得居民在小区内行走时，能充分的领略小区优美的环境，同时又置身于小区的环境当中。三、建筑设计1、平面设计小区将按“优质、价廉、安全、适用”的指导思想进行建设，整个小区建筑类型丰富，构成以高层住宅为主生活小区，力求达到适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能优良的国家康居示范工程住宅标准。小区内多层住宅均采用一梯两户形式。户型内平面方整，起居生活区与卧房分区明确，客厅与主卧室均有良好的朝向与景观。
28、各户内厨房、卫生间均有直接的通风、采光。户型设计充分考虑当地的气候条件，夏天较为炎热，要尽量避免非方正户型的出现，做到明厅、明厨、明卫。遵循“动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区”的原则，但也要考虑建筑的创新、变化，设计适量的个性化户型。2、立面设计单体住宅建筑设计具有鲜明的建筑风格和明显的识别性，力求在小区内营造出多样化的住宅类型和丰富的组合形式。立面以江南水乡建筑风格为主，设计注重各部分层次的变化，结合小区特色，在立面设计中着重对尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比进行重点刻画，以此加强小区的整体形象。四、结构设计1、执行规范 建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）；
29、混凝土结构设计规范GB50010-2002； 建筑地基基础设计规范GB50007-2002； 建筑抗震设计规范GB50011-2006（2008年版）。 2、抗震设防根据中国地震烈度划分图及建筑设防分类标准，本工程属丙类建筑，抗震设防烈度为6度。3、结构型式本工程为高层、小高层住宅：采用框架-剪力墙结构。地下室：采用框架-剪力墙结构。人防地下室结构做法：梁板式结构：防水等级：二级；人防地下室抗力等级：核6级。4、基础选型基础设计等级为乙级。五、电气设计1、设计依据（1）建设方的委托要求；（2）有关专业和有关职能部门提供的资料；（3）规范标准：建筑设计防火规范GB50016-2006；火灾自动报
30、警系统设计规范GB50116-98；10千伏以下变电所设计规范GB50053-94；供配电系统设计规范GB50052-95；民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）；电力工程电缆设计规范GB50217-94；国家其它有关电力设计规程、规范。2、供电电源及电压：本工程由小高层、高层住宅楼、地下车库和小区配套公建组成。拟要求当地供电局提供两路10KV供电电源，两路电源引自不同的区域电源。在小区服务用房一层中设一个10KV开闭所。3、负荷级别： 本小区消防负荷（消防水泵、防排烟机、疏散应急照明、消控系统、防火卷帘等）属一级负荷；二类建筑的保安型负荷（消防水泵、防排烟机、疏散应急照明、消控系统、防火卷帘等）属二级负荷；保障性负荷（主要工作区照明、生活水泵及客梯等）属二级负荷；一般负荷（一般电力、照明及住宅用电）为三级负荷4、负荷计算：住宅按60W/平方米计算 负荷为8400KW，地下车库按20W/平方米计算 负荷为600KW，公建、商业网点按按40W/平方米计算 负荷为103KW。最后得总负荷为9103KW，考虑到需用系数、功率因数本小区选用15台630KVA变压器，在小区内设置三个变配电房，其中位于服务
