1、武汉万科金色家园2008年营销推广方案,我们面临的问题和挑战伟业解决问题的思路08年万科金色家园二期营销推广方案,目 录：,我们面临的问题和挑战,如何完成08年10万的去化量？如何实现08年15个亿的销售额？如何在完成去化量，实现销售额的基础上，树立金色品牌形象？,伟业解决问题的思路,2008年武汉万科金色家园（二期）营销推广提报,宏观市场 中观市场 微观市场,市 场 解 读,武汉市整体市场宏观解读,经济环境分析 政策环境分析 城市建设分析,武汉市整体市场宏观解读之经济环境,国民生产总值,2007年上半年的GDP总量为1424.72亿元，同比2006年同期增长15.1%。预计2007年全市GD
2、P增长幅度将在15%左右。,固定生产投资,19月我市固定资产投资持续、健康稳步增长，完成全社会固定资产投资1217.34亿元，比上年同期增长30.2%；完成城镇投资1180.41亿元，增长29.8%。房地产开发项目完成投资301.14亿元，增长26.1%。,人均可支配收入,19月人均可支配收入10952.13元，同比增长16.3%，剔除物价指数实际增长12.2%；人均消费支出8016.72元，同比增长16.7%。,武汉城市圈“试验区”的获批对武汉市得经济增长又打了一剂强心针；经济的稳健持续发展带动了居民收入的增加；人均年可支配收入大幅增长，房地产消费力持续增强。,武汉市整体市场宏观解读之政策环
3、境,9月，房贷新政出台，10月，国土资源部规定开发商拿地将不得“分期付款”。率上调至14。5%5次加息 10次上调准备金率，存款类金融机构人民币存款类准备金 国务院64号文规范地产开发，将限高档房建设。12月第二套住房执行标准的出台，银行认定第二套住房以“户”为单位。,进入2008年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素。910月份是楼市销售的黄金季节，也是政府调控频出的季节，为减小政策影响，降低销售风险，建议打“突击”战。,武汉市整体市场宏观解读之城市建设分析,武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称两型社会）建设综合配套改革试验区”。,10年内，武汉地铁全部建
4、成，比原计划提前3年。“试验区”获批后，“1+8”城市圈的交通设施也将一体化，武汉与8个城市之 间的距离也都将在1个小时车程左右。,城市建设的不断发展为武汉房地产高端物业创造了新的机遇，客群得到补充和放大。同时结合城市建设，B8地块在推广的过程中，轨道交通弊端会减小。,武汉市整体市场中观解读,区域市场整体销售情况分析 汉口区域市场销售情况分析,中观解读之区域市场整体销售情况分析,07年主城区商品住宅销售走势：(单位：”套数“套，“均价“元/平方米),截至07年11月份，虽然武汉区域市场每月销售套数受国家宏观调控的影响参差不齐，但销售均价呈现持续上扬趋势。,新华西板块,沿江景观线,建设大道沿线,
5、解放大道沿线,汉 口,时代广场,永清片,解放公园片,瑞安新天地,新华西美林公馆,三金鑫城国际,融科天城,晋合世家,本 案,融侨锦城,汉口区域楼盘图示：,中观解读之汉口区域市场销售情况分析,截至07年11月,武汉市整体市场微观解读,地块解析 市场切入点,微观解读之地块解析,金地江岸区义和巷地块：总建筑面积：71011容积率：4.8以内楼面地价：6789元/户型比例套型建筑面积90平方米以下户型住宅建筑面积占住宅建筑面积比例不低于52%。,“金地”再次将汉口中心城区的楼价点沸，随着明年“义和巷”地块的启动，周边楼盘项目不可避免的要受到影响。,微观解读之市场切入点,汉 口 区 域 在 售 楼 盘 摘
6、 选,和武汉市其它区域楼盘情况相似，汉口区域市场90左右户型成交量最大，90以下户型去化速度较快，汉口区域90 以下户型成交均价集中在900011000元/。,市场解读：随着武汉市国民经济持续走高，城市建设稳步发展，武汉楼市进入理性消费阶段，房地产市场刚性需求强劲，汉口中心城区扼守“地段”、“商圈”、“交通便利”三大要素，成为武汉楼市销量及成交均价的“双料冠军”，同时该区域楼面地价以接近7000元/。该区域90以下户型以自住与投资兼得受到市场的追捧，价格主要集中在900010000元/.,任 务 分 解,关于10万的分解 关于15个亿的分解,任务分解之关于10万的分解,（一期住宅）,1月份,2
7、月份,3月份,4月份,6月份,5月份,8月份,9月份,11月份,12月份,10月份,7月份,1809,（二期住宅）,（一期商业）,（二期商业）,2000,4000,4500,517,500,500,500,500,500,20000,10000,10000,20000,16562,8000,3000,1883,1500,1000,3000,3400,春节,1000,500,500,任务分解之关于15个亿的分解,（住宅）,1月份,2月份,3月份,4月份,6月份,5月份,8月份,9月份,11月份,12月份,10月份,7月份,（商业）,春节,2200,2400,1000,5100,950,5800,
8、950,600,1200,25000,1200,12800,13000,5000,25600,6000,21900,3100,10900,3000,4200,1600,？,1200,600,600,产 品 定 位,产品解读 项目SWOT分析 一期与二期的关系及应用 产品定位,区位解读城市价值：老城区/内环线/双商圈/临轻轨/配套齐全/成熟便利未来价值：城市中心/“动感激情”/过江隧道/无限生活/都市核心规划解读产品价值：现代时尚/90以下精致户型/较高品质/开放型商业未来价值：同城市和谐共生/都市无限生活建筑解读建筑价值：与时代共生/与客群共生/与商业共生/与发展共生未来价值：都市有机生活空间
9、附加价值：武汉万科品牌/个性产品/精装生活/高质物业服务,产品定位之产品解读,产品定位之项目SWOT分析,产品定位之一期与二期的关系及应用,产品定位,客 群 定 位,客群解读 一期与二期的关系及应用 客群定位,客群定位之客群解读,客群定位之一期与二期的关系及应用,城市新锐群体,推行以“互动及共振”为核心内容的客户定位模式，配合产品开发和类型，整体塑造可持续性发展的客户互动。,稳定收入崇尚中心超前意识,客群定位,专为盛放都市独立阶级的欲望！,城中央核心领地 锐智圈向上这是新锐和智慧崭新城堡！,城中央 锐智圈向上,形象定位,营 销 策 略,入市时间 关键节点 定价策略及价格建议 调价及销控策略,营
10、销策略关键词,走量：多次开盘：细化难点产品：突击性销售性价比：14月拔高一期品质，商业辅助凸显二期性价比：市场化比较：品牌、精装、精致户型低开高走 前期吸引人气 后期逐步调价热度：大众传播：小众配合,一期住宅净销,一期商业启动,营销策略之定价策略及价格建议,定价策略：低开高走拉大价差，用低价区吸引人气。高区价格一致价格建议：10000-11000元平米。低于一期销售价格1500元平米以上形成5个价格区域：低区，中低区，中区，中高区，高区。,营销策略之调价及销控策略,（住宅）,1月份,2月份,3月份,4月份,6月份,5月份,8月份,9月份,11月份,12月份,10月份,7月份,（商业）,春节,入市,B8西东楼加推（提价）,B8西东楼加推（提价）,B8东加推（提价）,一期剩余户型销控（提价）,推 广 策 略,整体推广原则 推广阶段划分 媒体运用策略 销售道具配合,推广策略之整体推广原则,深入准备，节奏推广；主攻拔升，共振保养；精细操作，价值互动。,一期商业启动,推广阶段划分,重点细化，强化销售,媒介配合：,重点细化，强化销售,推广策略之媒体运用策略,大众传播,报广（硬广+软文）：晚报、楚报、晨报,户外：二桥、时尚核心区,短信：区域覆盖及重点覆盖,杂志：大武汉、万事通,小活动,业主生日会,时尚路演,节假日主题活动,奢侈品展,商业启动仪式,产品沟通提升价值,THANKS！,
