1、,物业公司设备前期介入、接管验收及 日常管理流程,前期介入一、物业管理前期介入的意义 1、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设 计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设 性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。2、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免 物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。3、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收 工作,确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供 良好的物业管理服务。,物业管理前期介入的内容（一）,一、规划、设计阶段的参与 该阶段建议中包含的内容：配套设施的完善
2、水电气等供应容量 消防设施 安全保卫系统,物业管理前期介入的内容（二）,二、施工过程阶段的参与 该阶段中包含的内容：设施设备安装是否规范 熟悉所安装的设备设施 建立设备台帐,物业管理前期介入的内容（三）,在介入过程中发现的问题应每周用书面形式 向开发商提出建议加以整改；在介入中应特别注意空调室外主机和空调排 水主管的定位，地面主排污管的安装是否存 在反坡现象；,物业管理接管验收的内容（一）,一、机电设备资料的收集 机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书（要求中文）；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议；设备台帐的建立。,物业管理接管验收的内容（二）,二、查验的内容1、室外电气控制柜:动
3、力和照明控制柜安装牢固，进出电缆电线走线规范，能防雨防潮，柜门安装有锁。高压进线电缆：电缆穿墙有防护管，能防雨水进入建筑物内。室外装饰灯、庭院路灯、照明灯、航空障碍灯等灯具：灯具、灯座、灯杆 的安装符合设计要求，没有损坏，没有安全隐患，电线电缆穿管敷设，接头 制作规范，控制开关分区合理，灯具通电使用正常。2、低压配电设施：配电房设施a、配电柜带负荷运行无不良噪音，仪器、开关、面板、导线无发热现象。b、母线螺丝紧固无松动，通电状态下无放电闪烙现象。c、接地线和零线安装牢固，与电缆线头的连接确保牢固。d、计量器具（包括电表、电流互感器、电流表、电压表）精确度选择合乎要 求并能准确读数，电表安装位置
4、方便读数。计量器具显示读数正常，三相电 流基本平衡，功率补偿在正常范围。e、各开关控制范围、进出线标识清晰，易长期保留。f、电缆的选择和敷设：电缆截面的选择符合负荷要求，不同环境和位置电缆 的敷设方式应合乎要求；电缆头的制作规范，安装牢固。母线槽和电缆敷设a、母线槽上方不能有任何水管通过，安装位置湿度不超过规定要求。,物业管理接管验收的内容（三）,如验收不合格，在验收单中说明实际情况及 原因，并提出整改建议，限期由发展商负责 整改,机电设备管理流程,物业机电培训资料,机电设备管理规程的标准格式,1、目的：通过对物业机电设备的管理，使所有设备在使用中保证完好状态 满足用户的服务要求。2、适用范围
5、：适用于公司物业管理范围内的机电设备（电力拖动设备、电气电 子设备、管道、风道、阀门及其他附属装置）。3、职责：3.1 建筑物配套主要设备由发展商负责订货安装，公司及管理处 的有关人员负责移交使用的验收。3.2 工程部负责编制各类设备的安全操作规程、运行管理规程、维护保养规程（检修规程），明确各种设备的检查保养周期、并 进行定期、不定期的抽查。3.3 管理处负责机电设备各种资料、记录的收集及保管，负责设 备运行记录分析。3.4 管理处维修人员负责零星设备、配件、材料的采购计划的编 制，对各自责任区的机电设备进行维修、保养及运行操作，并做 好标识及记录。4、程序,机电设备管理的主要内容,机电设备
6、类型的识别设备的接管验收设备的标识,设备的建帐,设备记录的归档设备资料的管理设备的编号设备的运行设备的维修设备的保养设备的报废维修保养质量的监督,机电设备类型的识别,配电设备（包括各种设备的控制柜、高低压配电柜、变 压器等）给排水设备（给水泵、排污泵、各类阀门、管线）消防设备（火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷淋 系统、防排烟系统、气体灭火系统、灭火器材等）电梯系统（客梯、货梯、自动扶梯等）空调系统（主机组、冷冻冷却泵、各种风柜、风机盘管 管线）安全自动化控制系统（闭路监控系统、红外防盗系统、电子巡更系统、电子对讲系统、门禁系统等）通讯系统（网络、服务器、配线架等）楼宇自控系统（所控设备各类
7、信号的接收、控制及三表 自动采集系统等）,设备的接管验收,1设备的接管与验证（收），由公司管理部组织 工程部及相关管理处与发展商办理设备交接验收 及资料移交手续。2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规 范、标准进行验收。如验收不合格，在验收单中说明实际情况及原因 并提出整改建议，限期由发展商负责整改。3工程部工程师根据接收的设备资料编制设备相 应规程，交管理处执行。4对新接管物业机电设备正常运作所需各种规程，工程部经理确保其及时到位和有效。,设备的标识,所有大型设备实现单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术参数、责任人等,设备的建帐,1）管理处维修人员负责建立机电设备台 账，台帐内容包括：设
8、备名称、规格型 号、生产厂家、设备编号、安装场所、保 养人等。2）维修人员对重大的、主要的设备以机组 为单位，统一编号，大型附件对应主机另 立档案，小型附件归入主机一体建档。3）重大设备原始资料由公司管理部统一通 过计算机备份建档保管，管理处持正本。,设备记录的归档,管理处指定专人集中保存各种设备记录、机电设备维修保养合同等。,设备资料的管理,1）所有的资料案卷，存放于管理处并标识清 楚。2）专人对所有设备的记录进行指导检查，保 证记录和使用的有效性。,设备的编号（一）,1 目的确保每一个机电设备都有唯一的编号，便于设备的识别、追溯和控制。2 适用范围适用于本公司机电设备的编号。3 职责3.1
9、 管理部按照本规定的要求确定设备编号。3.2 各部门按照本规定的要求在记录表格上填写设备编号。4 编号规定4.1总要求确保每一份的机电设备的标识都是唯一的，而且制定和填写的方法是直观的。设备编号由以下四部分组成：a)第一部分表示单位的名称：用大写英文字母表示；b)第二部分表示设备的类别：用数字0199表示；c)第三部分表示设备的管理等级：用小写英文字母表示；d)第四部分表示单位设备序号，用数字1，2，3表示。例：XD/41a1设备序号属于a类管理等级电梯现代之窗,设备的编号（二）,根据设备对业主服务的重要性将其分为三级：a级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、中央
10、报警控制柜、消防联动柜、交通道闸、冷水机组、中央空调、智能化系统；a级管 理设备应做到日检、半月（月）检（保养），维保责任 落实到人头或单位，做好相关记录，做到热备用；b级设备：正压风机、排烟风机、公用天线系统、灭火 设施（系统）；b级管理设备至少应做到经常性巡检、每月（季）检，设备发生故障时能及时赶到；c级设备：除a、b级以外的所有设备。如：防火卷帘门、区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机 办公室空调、风扇、维修机具、食堂、清洁设备、保安 通讯设备、消火栓、潜水泵、风机盘管、汽车等；c级 管理设备应做到计划保养，设备发生故障时能及时赶到,设备的运行,设备按不同的系统划分责任区域，
11、责任区 内确定责任人。对应不同的设备，工程部有关主管工程师统一制定“运行管理规程”，各管理处根据需要把有关规程张贴在设备房，设备责任人根据设备巡查的要求进行 检查，检查完毕后在设备现场巡查签到 表上签名，并在公共设备巡查记录表 上记录。,设备的维修,1）发现设备损坏或故障，设备责任人及时报告管 理处负责人，自行维修，对于重大维修工程，管理 处向工程环境部报告，工程环境部应派专业工程人 员进行指导。2）公司内部解决不了的故障需要外委维修的，设 备责任人应填写项目申报审批表，经管理处主 任审核，报请公司批准后执行。维修结束，设备责 任人需对设备进行检测，检测合格方予以验收。3）所有设备的维修记录在
12、 设备/设施维修记 录表内。,设备的保养,1）设备责任人按照设备维修保养规程所要 求的标准和周期，对设备进行检查和保养，并将结果记录于相关设备保养记录表。2）对委托专业公司维修保养的机电设备，设备责任人按照合同的要求进行检查、监 督和验收，并将结果记录于相应的表格中。,设备及零星部件的采购,由需求人填写物资请购单，按采购 控制程序进行,设备的报废,因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续 使用时，由设备责任人组织相关人员确认，填写设备报废申请单提交管理处主任审 核，报公司批准后，才能报废并除账。,维修保养质量的监督,1）管理处负责人根据设备巡查要求的频度对各设 备责任人进行抽查，并把抽查结果记录在设备房巡查签到表上。对要求日检的设备房要求每周 至少抽查一次，对周检或半月检，要求每月至少抽 查一次；工程部每月组织有关人员对维修保养的频 度和质量进行抽查，并就设备故障原因进行分析，发现问题及时采取纠正和预防措施。2）资料员每月对维修保养的项目统计故障发生的 频次，并进行统计分析，报管理处主任，若发现影 响质量目标的实现，及时要采取措施，降低故障次 数，保证整体设备完好，达到质量目标的要求。,
